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中原月刊
中原月刊
月度市场
1.房地产投资环境
城市经济发展动态
全社会固定资产投资额、房地产投资额、房地产销售额
资料来源:
上海统计局
2003年1-12月,本市固定资产投资额、房地产投资额均创新高,分别为2452.11亿元、926.99亿元,比同期增长13.6%、23.3%,其中房地产投资额占固定资产投资额的比例为37.8%。
房地产销售额1216.34亿元,与房地产投资额的比例上升至1.31:
1,主要由于12月房地产投资额走低而房地产销售额达到全年最高金额257.66亿元所致。
房地产政策发展动态
政策名称
实施日期
发布单位
对房地产市场的影响
《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》
2004.1.09
市建委
市房地资源局
降低交易过程中和交易后的风险,防止个别经营者以不正当手段进行商业欺诈,保护消费者、投资者的合法权益。
市政发展动态
●经建设部批准,上海正式成为“国家园林城市”。
据市绿化管理局透露,目前上海的绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿
地面积三项主要指标全面超过了国家园林城市的基本标准。
今年上海将计划新建绿地面积1,800 公顷,其中公共绿地1,000 公顷,内环线内建设12块3,000 平方米以上的大型公共绿地,预计城市绿化覆盖率达到36%,人均公共绿地面积达到10平方米。
●今年年内,城区边缘居民乘坐公交车往返市区会更加方便。
据市交通局介绍,年内计划新辟、调整13条公交线路,
线路覆盖到城区东西南北多个居民新区,与此同时,包括蕴川路、长江西路、人民广场、包头路、华泾、龙华西路等一批公交枢纽站及公交始末站也将建成。
地面交通不断向外围的渗透,令居住在市郊、工作在市区的上班族们的交通烦恼得以缓解。
房地产公司发展动态
●上海最大房地产公司之一的复地(集团)股份有限公司2004年2月正式在香港挂牌。
这也是年后香港第一只上市新股。
据复地有关人士透露,复地集团发行6.38亿股H股上市,其中10%作公开发售,公开发售获得480倍超购,国际配售也获得大幅超额认购,每股招股价订于上限价2.35元,保荐人为摩根士丹利。
●2月24日,瑞安地产(上海)公司向外宣布,瑞安集团将和其旗下在港上市的瑞安建业(HK-0983)合组中国房地产公
司(简称SOL),注资总额将达到约10亿美元,成为瑞安在中国的旗舰公司。
SOL作为一家依托国内市场的国际化房产公司,力邀了八大国际著名的投资者包括惠理基金、渣打银行、花旗亚洲、新加坡美罗及捷成洋行等作为策略性股东。
●香港房地产上市公司合生创展联手珠江地产,全面展开其上海攻势。
2004年合生·珠江将启动两个新项目:
合生滨
江苑和合生城邦项目,其中900亩的合生城邦项目更是合生·珠江开出的第一个大盘。
据悉,合生·珠江目前在上海的土地储备可以开发到2007年。
2.土地市场
新增供应
2004年2月,上海无公开招标之土地上市。
价格走势
从第九号地块出让成交价来看,位于松江新城区文翔路北侧的土地价格达到1,800元左右,比第四次公告同一区域的土地价格高出500元;松江新城通源路南侧土地价格达1,722元,比第八次公告同一区域的土地价格也高出500元左右。
松江新城土地价格如此的涨幅除了得益于良好的开发环境加上巨大的发展前景,使得众多大规模的开发商互相竞价外还有一原因是由于松江新城目前无房可售,导致土地招标价格一再攀升。
但随着今年上半年松江新城100万平方米楼盘的陆续上市,势必会遏止土地价格的上涨势头,估计今年下半年的地价会走向平稳状态。
第八号地块部分土地出让价
区域
位置
用途
年限(年)
面积(M2)
容积率
楼面地价(元/M2)
松江
新城西区文翔路北侧
居住
70
206,897
0.9
1,800
松江
新城西区三新路西侧
居住
70
112,748
0.9
1,533
松江
新城西区通源路南侧
居住
70
117,563
0.8
1,722
松江
新城西区通乐路北侧
居住
70
140,667
0.8
1,286
松江
新城西区施贤路南侧
居住
70
76,122
0.8
1,204
资料来源:
上海房屋土地资源管理局、上海中原研究咨询部分析整理
3.一手住宅市场
2004年2月,上海一手住宅新增供应量与上月相当,并且呈现新增供应逐渐外移现象。
外围地区的供应量日趋壮大,而市中心地区的推盘量和销售情况远不及外围地区。
新增供应集中分布在闵行、徐汇、宝山、松江等区域。
全市新盘均价为RMB7,136/M2,相比1月微涨了0.8个百分点。
本月沪上部分区域的新盘均价止升开跌,但由于目前推出的新盘都是以高价位的项目为主,因此尽管区域均价下跌,全市均价在跌声中却有微幅上扬。
新增供应
2004年2月,申城楼市开始新一轮的发展,从近期开盘项目的情况来看,商品房逐渐外移,外围地区供应量放大。
本月新盘项目共计13例,总数与上月相同。
从区域供应情况来看,闵行近期楼市热点比较集中,闵行的最新造城计划项目—“金色西郊城”亮相,该项目位于北翟路,总建筑面积50万平米,二房的面积为86-104平方米,三房为119-129平方米,单价范围5,300-6,000元/平方米。
2月13日“奥塞花园”东区推出一栋楼,主力房型为三房,面积在130-160平米左右,售价5,700-7,600元/平方米。
徐汇区的中山西路成为本月新增供应热点区域,位于中山西路的“凯托大厦•徐汇生活”,是一幢29层高层,均价8,000元/平方米。
另一全装修商务楼“徐汇晶典”也位于中山西路,均价9,000元/平方米。
松江区本月新增2例别墅物业,近期松江新城供应呈放量之势,本月又公开一例独立式别墅“华亭雅居”,该案本月推出38栋独立别墅,均价9,500元/平方米。
另一例新增项目位于新南路“华庭艺墅(丽水华庭三期)”,别墅类型包括双叠、联排、双拼,价格在6,500-7,500元/平方米左右。
宝山本月供应量充足,大华地区陆续有房源推出,“大华公园世家”推出118平方米的三房,价格在7,200-7,600元/平方米左右。
上大宝山校区附近的“众望城(二期)”本月推出小高层和高层,均价4,800元/平方米。
近期浦东地区供应结构也开始出现向外延伸的趋势,并且未来供应热点将会集中在外高桥、张江、北蔡等地区。
本月“陆家嘴大人物”开盘,该项目位于浦东大道、居家桥路交界处,共有两幢高层,为小户型,均价6,500元/平方米。
虹口有一例新增供应,位于柳营路、同心路口的“虹口知心”,由2幢24层高层组成,全现房销售,价格为5,700-6,800元/平方米,房型面积以106-136平米的二房为主。
中心城区本月新增供应较少,黄浦的“阳光翠竹苑”公开一幢全装修高层“雅致阁”,均价10,000元/平方米,房型多为大面积,空间宽阔。
2月新供应住宅项目
项目名称
项目地址
区域
总建筑面积(万M2)
价格范围(RMB/M2)
金色西郊城
北翟路
闵行
/
5,300-6,000
奥塞花园东区
春申路
闵行
/
6,050(均价)
沁春名邸(沁春园三村二期)
沁春路、中春路
闵行
/
5,500(均价)
凯托大厦•徐汇生活
中山西路1878号
徐汇
2.5
8,000(均价)
徐汇晶典
中山西路
徐汇
/
9,000(均价)
众望城(二期)
上大路
宝山
/
4,800(均价)
大华公园世家
华灵路
宝山
/
7,200-7,600
华亭雅居
松江新城
松江
/
9,500(均价)
华庭艺墅(丽水华庭三期)
新南路1088号
松江
/
6,500-7,500
阳光翠竹苑-雅致阁
陆家浜路
黄浦
/
10,000(均价)
陆家嘴大人物
浦东大道、居家桥路
浦东
3.1
6,500(均价)
虹口知心
柳营路、同心路
虹口
3.2
5,700-6,800
资料来源:
上海中原研究咨询部
在售楼盘价格走势
2004年2月,上海一手住宅市场的新盘均价为RMB7,136/M2,相比1月微涨了0.8个百分点。
本月全市各区域新盘均价互有涨跌,微跌区域包括闸北、虹口、徐汇、长宁。
下跌幅度分别为1.8%、0.84%、0.13%、和0.26%。
而普陀、闵行、杨浦等供应大区继续保持均价上扬趋势。
浦东和中心城区销售价格稳定。
本月杨浦继续上月的上涨势头,上涨了1.87个百分点,在售楼盘的价格趋稳,销售状况放缓,由于诸多规划的支撑使得杨浦区房价在全市范围内达到了一个较高的水平。
闵行本月新增供应有所回升,区域均价为5,859元/平方米,微升了1%,本月推出的新盘价格区间在5,300-6,050元/平方米。
闸北本月一手新盘均价有所回落,下跌1.8个百分点,在售楼盘价格6,000-7,000元/平方米。
随着中部地区大规模开发的启动,一些大项目的旧区改造,该区域会陆续出现较多的高价盘。
虹口区是去年房价上涨速度较快的区域之一,本月微幅下调,目前在售楼盘多为一些尾盘,新推盘价格在5,700-6,800元/平方米左右,环内区域将会在以后几月相继推出新盘。
徐汇、长宁两区的多数楼盘都呈现收尾之势,徐汇本月推出的房源所剩无几,多数的新盘将要等到下半年才开盘。
长宁本月价格走势基本与年前持平,有些高价位的盘在价格上有些回调。
浦东本月房源供应量和售价方面与上月相比无明显变化,新推房源量不多,浦东部分地区出现房源稀缺,这一现象将会在3月份后得到缓解。
中心城区本月高价楼盘销售状况略比年前逊色,多数楼盘在观望中,价格无大的波动,本月区域均价为9,472元/平方米,与上月相比基本持平。
上海住宅新盘价格
资料来源:
上海中原研究咨询部
4.二手住宅市场
2004年2月,上海中原中高档二手房市场成交量大增,相比上月增幅达到62.6%。
本月中原中高档二手住宅售价为RMB8,421元/平方米,连续下跌数月的中高档二手房价终于有所回升,本月除了黄浦、卢湾以外各区都有不同程度的涨幅。
供求情况
2004年2月,中原中高档二手住宅市场开始趋热,本月成交量大增,在租赁市场也有喜人的成绩。
各区域成交量都呈上升态势,增幅居前的为中心城区、浦东、闵行。
从出售和租赁的整体情况来看,闵行本月住宅买卖成交量增幅最大,相比1月成交量增加了86.7%。
虹许路成为本月闵行的亮点,靠近长宁古北地区的成交量明显增加,而热点区域春申路附近却比较冷清。
浦东本月成交量上升了71.4%,锦绣路的“第九城市”以极高的换手率成为本月世纪公园板块的热点楼盘,近期塘桥板块逐渐趋热,成交量也节节攀升,成交均价也达到7,340元/平方米。
中心城区成交量增幅也达到61.1%,黄浦表现最为突出,“明日新城”,“青年汇”等楼盘成交均价也分别达到10,066元/平方米和11,790元/平方米。
虹口成交量仍然集中在周家嘴路、临平路、四平路区域。
次新房交易量居首,靠近地铁四号线临平路站的“瑞虹新城”以其地段、小区规模等优势,平均成交价格在9,000元/平方米左右。
预计轨道交通竣工后,这里还将有上升的趋势。
北外滩和四川北路次新房成交量也有一定比例的增加,北外滩和四川北路区域是虹口区近两年来重点发展区域,高起点规划和大规模投资吸引了不少投资客的注意,房价呈上升趋势,随着楼盘品质的提高交易也越来越活跃。
长宁区的交易热点集中在虹桥路、天山附近。
本月徐汇中高档二手房市场比较平稳,买卖和租赁的成交量与上月相当,并没有明显变化。
2月上海各区域中高档二手房买卖成交典型案例
区域
楼盘名称
地址
物业类型
楼层
房型
面积(M2)
成交单价
(RMB/M2)
装修状况
长宁
丁香公寓
华山路
公寓
中
2-1-1
82.59
11,381
一般装修
畅园
愚园路
公寓
中
2-2-2
123.44
14,744
一般装修
嘉丽豪园
虹桥路
公寓
低
2-2-2
97
7,731
毛坯
鹿特丹花园
荣华东路
公寓
低
2-1-2
130
10,038
一般装修
上城
古北路
公寓
中
3-2-2
167
11,916
一般装修
虹口
瑞虹新城
临平路
公寓
高
3-2-2
119
9,664
一般装修
虹口茗苑
周家嘴路
公寓
中
2-2-1
108.76
8,137
毛坯
名江七星城
东汉阳路
公寓
高
3-2-2
166
15,361
毛坯
银欣花园
临平北路
公寓
中
2-2-1
117.41
7,069
一般装修
黄浦
东淮海公寓
人民路
公寓
高
3-2-2
128.3
12,206
毛坯
明日新城
河南南路
公寓
中
2-2-2
99.17
9,479
毛坯
青年汇
陆家浜路
公寓
中
1-1-1
42.46
12,953
一般装修
卢湾
汇龙新城
徐家汇路
公寓
高
2-2-2
117.56
12,929
一般装修
思南新苑
思南路
公寓
低
3-2-2
133.13
12,093
毛坯
静安
达安花园
长寿路
公寓
中
2-1-1
87.49
8,458
毛坯
曼克顿豪庭
西康路
公寓
中
1-1-1
62.8
15,287
豪华装修
浦东
第九城市
锦绣路
公寓
中
3-2-2
155
7,613
毛坯
东方汇景苑
北园路
公寓
低
3-2-2
161.88
6,486
毛坯
菊园
浦城路
公寓
中
2-2-1
91.5
10,710
豪华装修
世茂滨江花园
淮坊西路
公寓
高
2-2-2
129.4
20,093
豪华装修
陆家嘴花园
桃林路
公寓
低
2-2-1
103.1
8,632
一般装修
徐汇
萊诗邸花园
南丹东路
公寓
高
3-2-2
153.97
13,314
豪华装修
东方曼哈顿
虹桥路
公寓
高
2-2-1
86.91
15,993
一般装修
闵行
名都城
虹许路
公寓
低
3-2-2
137
12,336
一般装修
嘉富丽苑
黄桦路
公寓
低
1-1-1
64
8,203
毛坯
好世凤凰城
银都路
公寓
低
2-2-1
95
6,316
毛坯
资料来源:
上海中原研究咨询部
2月上海各区域中高档二手房租赁成交典型案例
区域
楼盘名称
地址
物业类型
楼层
房型
面积(M2)
月租金
(RMB)
单位月租金
(RMB/M2)
备注
长宁
巴黎花园
荣华东路
公寓
低
2-2-2
118
8,673
73
一般装修
四季晶苑
水城南路
公寓
中
3-2-1
140
16,560
118
一般装修
圣约翰名邸
长宁路
公寓
高
2-2-1
99
7,000
71
一般装修
虹口
虹口现代公寓
天宝路
公寓
高
2-2-1
98.2
3,600
37
一般装修
中皇广场
梧州路
公寓
高
1-1-1
69.69
2,600
37
一般装修
瑞虹新城
临平路
公寓
高
2-2-2
96
4,000
42
一般装修
黄浦
青年汇
陆家浜路
公寓
低
1-1-1
48.65
3,000
62
一般装修
太古豪庭
陆家浜路
公寓
中
3-2-2
164.73
7,000
42
豪华装修
卢湾
思南花园
思南路
公寓
中
1-1-1
65.29
5,200
80
豪华装修
汇龙新城
徐家汇路
公寓
低
3-2-2
153.06
6,000
39
一般装修
闵行
韵动时代
金汇路
公寓
低
2-2-2
108.77
4,800
44
一般装修
上海莘城
宝城路
公寓
中
3-2-2
137.28
3,700
27
一般装修
徐汇
亚都国际名园
南丹东路
公寓
高
3-2-2
154
8,200
53
一般装修
东方曼哈顿
虹桥路
公寓
高
3-2-2
154
11,000
71
一般装修
浦东
东方城市花园
东方路
公寓
低
3-2-2
148
5,500
37
一般装修
欣晟花园
环龙路
公寓
中
3-2-2
126.34
4,100
32
一般装修
华丽家族
锦绣路
公寓
高
3-2-2
156
6,500
42
一般装修
静安
达安花园
长寿路
公寓
高
1-1-1
61.22
3,500
51
一般装修
租售价格
据中原统计数据显示:
2004年2月全市二手售价止跌回升,中高档二手住宅本月售价为RMB8,421元/平方米,相比一月售价回升了1.65个百分点。
从各个细分区域上看,中心城区的卢湾、黄浦售价继续有所下跌,全市售价在大区域售价上升的带动下也有小幅上涨。
本月浦东、虹口、静安三区涨幅居前,徐汇等区售价微升。
浦东售价继续前几月的上升趋势,本月售价为7,396元/平方米,上涨幅度达到4.8个百分点。
浦东高档物业成交量依旧占有一定比例,如“菊园”、“世茂滨江”等楼盘都有不低的换手率。
虹口中高档二手住宅的售价近期一直上下浮动,本月上涨了3.87个百分点,本月售价已达到9,583元/平方米,同比2003年上涨了14.66%,可见市政规划对虹口带来的巨大影响。
静安本月售价为11,116元/平方米,同比上涨幅度也达到了13.5%。
长宁本月中高档二手住宅售价为9,444元/平方米,相比上月上涨了1.5个百分点,同比去年却有19.15%的跌幅。
本月成交热点集中在古北地区,成交单价已经达到12,715元/平方米。
闵行、徐汇两区涨幅相当,徐汇本月整体区域售价为10,883元/平方米,与上月相比上涨了0.56%,成交量集中在南丹路附近以及漕溪北路附近,售价比较平稳,没有大的波动。
闵行售价从上月的7,020元/平方米微幅上调至7,062元/平方米,买卖成交价5,700-12,000元/平方米。
中心城区的中高档二手房售价继续在微跌,黄浦、卢湾两区的下跌幅度相对较大,分别下跌了3.7%和4.6%。
上海各区域中高档二手住宅售价
资料来源:
上海中原研究咨询部
5.商业零售物业市场
市场动态
英国零售巨头Tesco计划以2亿美元价格买下总部设于上海的台资零售企业乐购50%股权。
作为台湾顶新国际集团的兄弟公司,乐购目前在上海等地共拥有25家大买场,计划年内新增门店15家,至2008年达到150家。
据顶新国际集团内部透露,乐购可能引入国际零售合作伙伴,增强其实力。
新增供应
位于虬江路、四川路的“赛格数码世界”推出小面积商铺,主要经营电器产品附件,于2月28日试营业,目前租赁情况较好。
位于浦东新区塘桥的“生活广场”于2月27日左右开始预订,预计明年4、5月正式交付使用。
2月商铺新增供应
项目名称
地址
售价(RMB/M2)
租金(RMB/M2/天)
面积分割(M2)
赛格数码世界
虬江路500-526号
/
11-18(1、2F)
18.4-70.6
生活广场
浦东南路、浦建路
25,000
/
10-250
资料来源:
上海中原研究咨询部
租售价格
2月,商业中心地区、次商业中心地区租金上涨,而次中心城区、城市边缘地区保持平稳;次商业中心地区、城市边缘地区售价微涨,商业中心地区及次中心城区略有下跌。
随着商业用房不可随意分割面积政策的出台,商铺的单价将会逐渐有所下降,而租金会有进一步上涨的趋势。
上海商铺租金
资料来源:
上海中原研究咨询部
上海商铺售价
资料来源:
上海中原研究
6.写字楼市场
市场动态
位于静安区江宁路的“时美大厦”部分商业办公用房由9,000万元的价格起拍,以1.18亿元成交。
时美大厦是1995年投入使用的综合办公楼,共26层,每层建筑面积为911.14平方米,因涉及经济纠纷而被法院查封后委托上海国际商品拍卖有限公司进行拍卖,此次拍卖的五、七、八、九、十三和十四层总建筑面积为5466.84平方米。
新增供应
2月新增供应
项目
地址
建筑面积(M2)
售价(RMB/M2)
面积分割(M2)
金樽国际
长安路1138号
/
10,000
75-345
资料来源:
中原研究咨询部
2月部分在售项目
项目
地址
建筑面积(M2)
售价(RMB/M2)
面积分割(M2)
钱江大厦
东方路971号
/
14,300-18,800
132-1480
永银大厦
西藏南路218号
/
2,700美金起
94-1060
华融国际大厦
延安西路1448弄
/
10,000起
175-400
资料来源:
中原研究咨询部
租售价格
近期上海甲级写字楼平均空置率从8.3%升至10.5%,全市甲级写字楼可供租用面积达41.2万平方米。
从各个区域看,淮海中路、人民广场、虹桥开发区空置率为10%;南京西路延线甲级写字楼几乎都是满租,空置率仅为5.2%;徐家汇地区为17%,浦东的空置率继续上升达12.1%,反映了该区域的写字楼需求较疲软的势态。
从租赁价格上看浦西部分写字楼上涨,浦东下跌,使得平均价格变化不大。
甲级写字楼各板块租金走势图
资料来源:
上海中原研究咨询部
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