优质廉租住房工程新建项目可行性研究报告.docx

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优质廉租住房工程新建项目可行性研究报告

优质廉租住房工程新建项目可行性研究报告

第一章总论

第二章项目建设背景

第三章项目建设需求分析

第四章项目建设规模

第五章项目建设选址及建设条件

第六章总平面布置方案

第七章项目建设技术和工程方案

第八章环境保护、安全及劳动安全

第九章建筑节能

第十章组织机构及人员编制

第十一章项目实施进度

第十二章项目投资估算及资金筹措

第十三章效益分析

第十四章招投标方案

第十五章项目管理

第十六章结论与建议

第一章总论

1.1项目名称及项目法人

一、项目名称：

晴隆县廉租住房建设项目

二、项目性质：

新建

三、项目单位：

晴隆县安居工程建设发展中心

四、项目建设地址：

晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹

五、法定代表人：

六、项目编制单位：

贵阳正业工程技术投资有限公司

七、项目总投资：

捌佰玖拾陆万元（896万元）

1.2项目研究范围、编制原则、依据及目的

1.2.1项目研究范围

通过晴隆县2012年廉租住房建设项目提出的理由和过程，对项目进行背景分析和需求分析，提出新建建设项目的必要性；确定项目规模和主要功能设置，提出安全、消防、环保和节能等措施方案；提出拟建项目的组织机构及定员方案建议；确定建设工期，拟定项目实施进度计划，估算工程所需投资，拟定项目筹资方案和资金使用计划；对项目经济效益进行分析，得出结论并提出建议。

1.2.2项目编制原则

拟建晴隆2012年廉租住房建设项目，根据省发改委、省建设厅文件及根据《晴隆县人民政府关于全面建立廉租住房保障制度的实施意见》（晴府发【2007】25号）的要求，为了满足各项功能；在晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹的选址上拟建一个布局合理，功能适用，安全卫生，经济适用的晴隆县2012年廉租住房建设项目。

对用地环境进行绿化、道路硬化、和考虑停车场，该项目建设好以后，可以解决晴隆县2011年中的城市最低收入住房困难户112户的住房问题，以后每年按《晴隆县人民政府关于全面建立廉租住房保障制度的实施意见》（晴府发【2007】25号）的要求切实做好廉租房的保障问题。

改善城镇最低收入家庭住房条件。

1、建设布局要符合晴隆县城市总体规划。

2、项目建设规模及建设内容，应能满足晴隆县工业发展规划要求。

3、要充分利用拟选场地的地形条件，合理进行功能的划分与布置，同时又要便于各功能彼此间的联系与沟通。

4、建筑功能和立面形式，要符合晴隆县廉租住房的特点和气息。

5、各平面功能设施设计，要符合国家有关标准及技术规范要求。

1.2.3项目编制依据

1、立项批复（晴发改【2011】110号

2、《晴隆县城市总体规划》（修编）

3、《晴隆县第十二个五年计划纲要》

4、《建设项目环境保护管理办法》

5、工程建设专业技术规范及标准

6、《晴隆县人民政府关于全面建立廉租住房保障制度的实施意见》（晴府发【2007】25号）

7、国家有关部门关于编制建设项目可行性研究报告的有关文件、意见及规定，以及与项目“可研”有关的其他相关文件

8、本项目可行性研究报告编制委托书

9、晴隆县安居工程建设发展中心所提供的有关资料

1.2.4编制目的

1、对晴隆县2012年廉租住房建设项目进行全面的技术经济论证。

2、选择合理的工程技术方案，为设计、施工及管理提供依据，为项目的建设实施提供依据。

3、项目建设外部条件设施配套，建材运输和供应、交通、供水、供电、通信等条件具备。

4、按照国家有关环保、消防、安全等规定，环保配套设施、消防设施和安全设施具各。

5、为政府有关部门决策提供科学依据。

1.3项目提出的理由与过程

1.3.1项目提出的理由

住房问题是涉及民生的重要问题，构建多层次的住房保障体系是社会主义和谐社会的重要内容，随着住房制度改革的不断深化和房地产市场的逐步完善，广大群众的住房问题明显改善，但部分最低收入家庭很难通过自身努力解决住房困难，需要政府进行扶持和救助。

住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善，解决低收入家庭住房困难具有重要意义。

廉租住房制度是解决最低收入家庭住房问题的重要途径，是社会保障体系建设的重要组成部分，是各级政府履行社会保障职能的重要职责，也是落实十六届六中全会提出的“拓展资金筹措渠道，加快廉租住房建设，规范和加强经济适用住房建设，逐步解决城镇低收入家庭住房问题的具体体现，逐步实现人人享有适当住房的社会目标”，这样有利于促进社会稳定，政治安定，人民安居乐业，有利于经济社会的协调发展。

1.3.2项目申请过程

晴隆县安居工程建设发展中心对该项目积极努力，做了不少前期工作，得到政府及相关部门支持。

项目建设地址是晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹，并已报经县人民政府及规划部门同意并批示。

根据《晴隆县城市总体规划》，拟选用地性质为建设用地，原则同意该项目选址。

晴隆县国土资源局同意该项目用地及县人民政府城乡规划主管部门及环境保护部门对该项目规划方案已作批复。

1.4项目概况及主要技术经济指标

1、地理位置

晴隆县2012年廉租住房建设项目位于晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹。

2、项目建设内容和目标

睛隆县2012年廉租住房建设项目包括住宅楼、道路硬化、绿化环境、围墙等附属工程等。

该项目属新建工程，总投资896万元。

建设目标为该项目建设好以后，可以解决晴隆县最低收入住房困难户112户的住房问题。

提高人们的生活水平。

3、主要建设条件

（1）、项目内部建设条件

晴隆县2012年廉租住房建设项目规划通过晴隆县住建局预审通过，用地土地手续已办理好。

（2）、外部交通

拟建项目在晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹，外部交通条件良好，可满足建设的需要。

（3）、外部配套设施

拟建项目在晴隆县莲城镇，市政基础设施及配套工程已完成，城区内供水、供电、通信、排污系统完善．可满足项目建设条件的需求。

（4）、建材供应

拟建项目建设所需钢材、水泥、砂石、砖等材料，在县城内均有供应。

（5）、主要技术经济指标

晴隆县2012年廉租住房建设项目总规划用地面积为5102平方米（预留用地2000平方米），2012年廉租住房实际用地3102平方米，建筑占地面积844.56平方米，总建筑面积5600平方米，总投资896万元。

主要技术经济指标详见下表。

项目主要技术经济指标表

序号

指标名称

单位

指标及内容

备注

一

项目名称

晴隆县2012年廉租住房建设项目

二

建设地点

晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹

三

项目业主单位

晴隆县安居工程建设发展中心

四

项目规划用地面积

平方米

5102

五

预留用地面积

平方米

2000

六

项目建筑总规模

平方米

5600

1

道路及停车场

平方米

1326.84

2

建筑密度

%

27.23

3

建筑容积率

1.81

4

绿地率

%

30%

5

项目建设总投资

万元

896

6

项目建设资金来源

万元

中央预算内资金

（1）

申请上级补助资金

万元

280

（2）

地方政府配套资金

万元

616

7

工程建设工期

月

9

第二章项目建设背景

2.1项目建设背景

2.1.1黔西南州基本情况

黔西南州在贵州省西南部，地处黔、滇、桂三省（区）结合部，位于珠江上游和南昆铁路中段，1982年5月1日建州，是全国30个自治州中最年轻的自治州之一。

全州辖兴义、普安、兴仁、晴隆、贞丰、安龙、册亨、望谟8县（市）和顶效开发区。

州内居住布依、苗、彝、回汉等33个民族，全州国土面积1680平方公里，2009年全州总人口318余万，其中少数民族人口占全州总人数的42.47％，是一个布依族苗族为主的少数民族聚居区，也是个革命老区，邓小平创建右江革命根据地时，我州望谟、册享、贞丰等县是红色根据地的组成部分，中共黔桂边委曾设在望谟县。

改革开放以来特别是通过实施西部大开发，黔西南州已经逐步成为西南腹地连接东南沿海的便捷通道和交通枢纽，成为西电东送的重要基地，综合经济实力明显增强，目前已上升到全省的第六位，国内生产总值总量在全国30个自治州中位居第14位。

2.1.2晴隆县的基本情况

晴隆县位于云贵高原中段，苗岭山脉西部，贵州省西南面，黔西南布依族、苗族自治州东北角，北纬25°33′至26°11′、东经105°01′至105°25′之间。

东与关岭县隔江（北盘江）相望，北与水城、六枝特区划江为界，南接兴仁，西连普安，三面环江（河）。

晴隆县地处攀西一六盘水经济开发区、南北盘江一红水河经济开发区和毕水兴经济圈联结带和南昆产业带辐射区，县境南北长69公里，东西宽33公里，全县总面积1331平方公里。

0324国道、GZ65＃公路横惯东西，县境内长度分别为46km、32km。

纵向交通有晴隆至六枝雨洗公路连接六枝，沙子岭至兴仁公路连接兴仁，县城至贵阳市199km，距州府兴义166km，总投资约60亿元的晴隆至兴义高速公路、长沙至昆明高速客运专线正在筹建中。

茂昆西南成品油输油管线境内长31km，在晴隆县沙子镇设下载站1座。

晴隆县具有独特的交通枢纽和经济区位优势。

县境内矿产、能源、生物、旅游资源丰富，组合态势良好，蕴藏着巨大的开发潜力。

全县辖8镇六乡（其中1个彝族自治乡）共14个乡镇，91个行政村，五个社区。

2008年末总人口30.60万人，其中：

农业人口27.70万人，非农业人口2．20万人，少数民族人口16.70万人，主要是苗族、布衣族、彝族等。

2008年，全县实现生产总值12.12亿元，其中：

一产、二产、三产增加值分别为3亿元、4.74亿元、4.38亿元。

财政收入1.9亿元，全社会固定资产投资12亿元、工业增加值4.368亿元，城镇居民可支配收入9612元，农民人均纯收入2093元。

2.1.3晴隆县2010年低收入家庭的现状

根据晴隆县2008年新增城市最低生活保障的家庭196户，其中人均住房建筑面积8m2以下191户，8－12m2的5户，

2.2项目建设的必要性

一、住房问题关系国计民生，中央重视、社会关注、群众关心。

住房问题是经济问题也是社会问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

是政府和社会的责任。

二、廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。

建立健全城镇廉租住房保障制度，是完善住房保障制度的一项重要内容。

切实解决好城镇最低收入家庭基本住房需求问题，是促进社会稳定、构建和谐社会的客观要求。

所以，项目建设是很必要的。

第三章项目建设需求分析

根据睛隆县2007年城市最低生活保障的家庭2541户，2008年新增城市最低生活保障的家庭196户，其中人均住房建筑面积8m2以下191户，8－12m2的5户，2007年先解决216户廉租住房，建筑面积为10800m2。

2008年—2009年解决634户，建筑面积为31700m2，2011年解决700户，以后逐年增加廉租住房建设规模以满足城市最低生活保障的家庭的住房需要。

即本项目建设规模廉租住房建筑面积为5600平方米，112户。

第四章项目建设规模

4.1项目建设规模

4.1.1项目建设规模

廉租住房112户，建筑面积为5600平方米，户型均为50平方米，场地内道路硬化1326.84平万米、环境绿化930.6平方米、围墙115米，化粪池2个等附属工程。

4.1.2建设内容

拟建建设项目包括住宅楼、场地内道路、绿化环境等附属工程等。

4.2方案比选及推荐理由

本项目方案参照贵州省建设厅和贵州省解决城市低收入家庭住房困难工作领导小组办公室《贵州省保障性住房户型设计图集》（2010年5月），并通过晴隆县安居工程建设发展中心确定。

按照这一方案进行实施。

第五章项目建设选址及建设条件

5.1项目建设选址

5.1.1场址现状

1、建设地点与地理位置

根据《晴隆县城总体规划》，晴隆县2012年廉租住房建设项目在晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹，该用地为建设用地，该选址用地供水、供电、通信等公用配套设施完善，交通便捷，市政基础设施配套。

按照《晴隆县城总体规划》要求和该建设项目有关规定，拟建项目场地周围无工厂污染源，环境条件符合用地要求。

2、土地权属及占地面积

根据晴隆县国土资源局发放的国有土地使用证同意项目选址于晴隆县莲城镇老牛凹。

总用地5102平方米。

5.2项目场地建设条件

5.2.1地形、地貌、地震情况

l、地形、地貌情况

拟建场地地形不平整，地形环境较好，场地高差1.2米左右

2、地震情况

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2010）中附录A，我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组要求。

晴隆县抗震设防烈度为六度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第三组。

根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2008），为标准设防类（丙类）。

5.2.2工程地质与水文地质

场地内为白云质灰岩埋置较浅，岩石构成较为均匀，表面为耕植土，厚度约为0.5－1米，结构较为密实，场地内无大断层，地下水和地表水未受过工业污染，对基础无侵蚀作用，但需要对建筑物有一定防水要求，适宜建筑岩土地基条件较好，属建筑条件较好场地。

5.2.3气候条件

全年主导风向东南风，最热月主导向南风，风荷载，基本风压W＝0.35KN/m2，气温：

极端最高气温36℃，极端最低气温－0.5℃，平均气温14℃，年平均降雨量1650毫米。

5.2.4城市规划条件及社会环境条件

根据晴隆县城乡规划部门的文件精神，原则同意规划设计方案。

依照国家基本建设程序，办理完善有关手续，严格按照规划设计方案实施。

县委、县政府对基础设施建设很重视，在县政府常务会议会中明确作出争取建成晴隆县2012年廉租住房建设项目的承诺，并由分管副辛长亲自抓，并负责项目的实施管理工作。

拟建项目得到了县发改局、财政局、国土资源局、住建局、环保局、消防大队、供电、供水等职能部门大力支持和密切配合。

5.2.5交通运输条件

拟建项目在睛隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹，外部交通条件良好，可满足建设的需要。

按照规划，基本完成内部交通与外部交通的连接。

5.2.6公用设施社会依托条件

拟建项目在晴隆县莲城镇，市政基础设施及配套工程已完成，城区内供水、供电、通信、排污系统完善，可满足项目建设条件的需求。

5.2.7防洪、防潮、排涝设施条件

拟建项目建设所在地，不存在洪水的影响，只需做好道路排水系统，引入城市排水系统时即可行。

建筑防潮根据有关规范对建筑主体进行防潮处理。

5.2.8环境保护条件

晴隆县2012年廉租住房建设项目环境影响登记表，得到晴隆县环境保护局的批复。

《晴隆县2012年廉租住房建设项目环境影响报告表》得到黔西南州环保局的批复（州环审【2010】18号）同意该项目在晴隆县莲城镇北街蔡家村老牛凹建设，在建设中严格执行《报告表》提出的环保措施。

5.2.9征地、拆迁、移民安置条件

晴隆县2012年廉租住房建设项目土地已办理了相关手续。

征地拆迁、移民安置等，本项目在实施过程中不存在这些问题。

综上所述，该场地地处城区，交通十分方便，市政基础设施功能基本齐全，附近无污染源，工程地质能满足工程建设要求，各种建设条件已经完成，建材供应有保证，因此，晴隆县2012年廉租住房建设项目的选址符合项目建设条件要求。

第六章总平面布置方案

6.1项目建设依据及建设标准

6.1.1建设目标

本项目严格根据《晴隆县城市总体规划》指导思想及县域经济社会发展战略和低收入人口数量，确定建设目标。

6.1.2建设依据、标准

本项目根据黔西南州发改局论证，确定列入国家发改委建设项目而编制，其建设内容是相关的住宅楼和附属工程，其建设规模根据县低收入人口确定。

并按相关建设标准执行。

6.2拟建项目总平面布置指导思想

该项目总平面布置严格遵守科学性、节约用地的原则，建筑布局紧凑、交通便捷、管理方便、通风条件良好，为人们提供良好的居住环境。

6.3拟建项目总平面布置原则

1、拟建项目满足建筑防火要求，满足消防间距要求。

2、拟建项目符合晴隆县城市总体规划的要求，并有良好的城市建筑景观。

3、拟建项目总体布局与县市政设施配套形成排污系统、供电系统、给排水系统及消防系统。

4、拟建项目平面设计应考虑住宅楼、道路及绿化用地的基础上，考虑足够的停车场，绿化用地覆盖率不低于30％。

6.4总平面布置方案（详见总平图）

晴隆县2012年廉租住房建设项目，由住宅楼、道路、停车场、绿地等部分组成。

拟建建筑物用地规划一览表

序号

项目名称

占地面积（m2）

备注

1

2012年廉租住房

844.56

七层

2

道路及停车场

1326.84

3

绿地

930.6

4

总用地

3102

拟建建筑物构筑物一览表

序号

项目名称

单位

占地面积（m2）

备注

1

2012年廉租住房

平方米

844.56

2

道路及停车场

平方米

1326.84

3

排水沟

米

200

4

污水化粪池

立方米

15

5

围墙

米

115

第七章项目建设技术和工程方案

7.1主要设计依据

1、国家及地方现行有关规范、规程

2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005

3、《民用建筑热工设计规范》CB50176-93

4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2008

5、《住宅设计规范》GB50096-99

6、《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001

7、《建筑设计防火规范》GB50016—2006

8、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

9、《建筑地基基础规范》GB50007-2002

10、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2002年局部修订）

11、《混凝土结构设计规范》GB50010—2002

12、《砌体结构设计规范》GB50003—2001（2002年月部修订）

13、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）

14、《建筑抗震设计规范》GB50011-2010

15、《晴隆县城市总体规划》

16、《贵州省建筑气象参数标准》（黔BJ22-01-87）；

17、《采暖通风和空气调节设计规范》（GBJ19－87）（2001年局部修定）

7.2工程建筑设计方案

7.2.1地基与基础

该项目建设根据建设单位提供地质资料。

场地地质构造稳定，适宜拟建建筑物，拟建项目基础采用条基。

7.2.2项目主体结构设计

拟建项目采用砖混结构。

7.2.3建筑设计方案

1、建筑方案

晴隆县2012年廉租住房建设项目拟建廉租住房112户，建筑面积5600平方米，占地面积：

844.56平方米，层数为七层，房屋总高度为19.6米，具体功能每套住宅内设客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台。

层高：

底层至七层均为2.8米。

结构形式为砖混结构。

屋顶设置隔热保温层和按II级防水层设计。

7.2.4建筑装修要求

室外设计装修，注重建筑外观造型，外型丰富。

风格简洁、新颖。

室内装修，根据不同功能要求，做不同装修。

7.2.5建筑电气、给水、排水、消防及人防

1、建筑电气及防雷

根据建设各用电等级、负荷进行测算，拟建项目总用电负荷为218.4kw。

电源由县电力公司提供，采用380/220伏双回路供电，单位需增大变压器容量。

2012年廉租住房建设项目用电负荷计算表

序号

建构筑名称

建筑面

积平方

米）

用电负荷（KW）

功率

因数

总负荷

（KW）

照明

电热及空

调

合计

一

2012年廉租住

房112户

5600

120.0

145.0

265.0

0.8

212

二

道路及停车场

8

8

0.8

6.4

三

合计

218.4

①供电方式

本工程均为三类负荷，采用一路380／220V三相四线供电，电源引自户外低压电网。

②电线敷设方式

配电的干线采用凯装交联聚乙稀电缆直埋地引至建筑楼梯间总表箱，支线采用聚氯乙稀电线（BV）穿PVC管沿墙、板、柱暗敷设，配电干线穿越建筑处穿Φ50钢管保护。

③防雷接地系统

A、本工程为三类防雷建筑。

B、接地电阻R≤10Ω

建筑物防雷避雷装置，采用屋顶避雷带，接地电阻小于10欧姆。

2、建筑给、排水

总用水电按每人每天0.20立方米计算，336人计，用水量67.2立方米，用水由县自来水公司提供。

①给排水设计

A、本工程城镇干管接入点供水压力0.2Mpa。

B、最高日生活用水量为67.2M3/d。

②排水系统

A、室外排水采用雨污分流制。

B、污水经化粪池处理后排入市政污水沟。

C、最高日生活污水量为用水量的80％计53.76m3／d。

③灭火器设置

A、火灾类型为A类，配置场所的危险等级；轻危险等级

B、采用4kg磷酸铵盐千粉灭火器。

生活污水必须经化粪池处理净化达标后排放。

地表水经排水沟就近直接排入城市排水沟。

3、消防

（1）、根据《建筑设计防火规范》有关规定和消防部门的要求，设置防火装置。

在小区内相应位置配置室外消防设施，按120米间距在小区内设置市政消防栓，市政消防栓的最小管径为DN100，以保证消防安全。

（2）、主要建筑物根据火灾危险性等综合因素，建筑耐火等级为二级，室内消防干管管径为DN100，采用无缝钢管焊接。

（3）、场地布置除消防管网外，建筑物室外设置一个消火栓，室外消火栓栓口处的水压从室外地面算起不应小于0.1MPa。

（4）、住宅建筑按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）的有关规定配置，单元式住宅七层及七层以下可不设消火栓系统。

第八章环境保护、安全和劳动安全

8.1环境保护

设计坚持以节约用水、雨污分流为原则，生活污水进行化粪池处理达标后，排入城市污水沟，水质应符合《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082－1999）。

8.1.1设计依据

1、《建设项目环境保护条例》（国务院令1998第293号》

8.1.2设计标准

1、《环境空气质量标准》（GB3095－1996）中的二类区标准：

2、《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）中的Ⅲ类标准：

3、《声环境质量标准》（GB3096－2008）中的2类标准：

4、《污水排入城市下水道水质标准》（GJ3082—1999）∶

5、《建筑施工场界噪声标准》（GB12523－1990）：

8.1.3污染物防治措施

在施工期和营运期对生态环境造成的影响，根据建设项目环境影响报告表的要求。

在有关部门的监督下，根据报告表的要求进行防治和治理。

1、项目施工期间

建筑材料（水泥、砂石）及废料的运输、堆放过程产生的扬尘、泥土抛洒，对城市生态环境将产生的影响，应采取封闭运输、湿润喷洒、专人清扫车轮泥土等措施，可将其对生态环境的影响减少到最低程度。

项目基础开挖做到土石方平衡，项目建设位于城区，施工期的机械设备噪声对周围环境影响较大，在施工中应加强管理，使用低噪声设备，严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523－90）的规定，以减轻对周围民居住宅区的影响。

2、项目营运期间

拟建项目建设，不产生废渣、废气等有害物质。

所产生的主要废弃物有生活废水。

经过处理不会对周围环境造成影响。

拟建项目场地内排水排至城市排污系统内。

（1）做到雨污分流为原则，雨水、