万科项目前期工作计划工作范文.docx
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万科项目前期工作计划工作范文
万科项目前期工作计划
篇一:
万科-项目前期开发工作计划
重要说明.............................................1
1.
项目范围与管理目标:
.................................22.进度管理............................................33.
项目前期开发风险管理.................................4
重要说明
1、本计划属于公司二级计划;与计划体系其它计划的关系及起始点如下:
2、本计划的格式由总经理办公室维护;3、本计划文本的拟稿部门为万创公司;
4、本计划的责任人为第一负责人;5、本计划的变更程序如下:
“万创提出变更申请-〉总办审议通过-〉公司总经理签署。
”
6、万创公司可根据本计划起草本部门更具操作性的详细工作计划。
项目范围与管理目标:
1.
产品范围描述:
政府批准的规划指标:
公司已经明确的项目产品定位:
描述性语言
管理范围说明:
项目的经营管理目标:
利润分期实现表:
进度目标见2章。
风险管理目标:
提前识别项目前期开发阶段面临的运作管理风
险,分析其发生的可能性及可能的后果,制定应对预案,并在风险发生时给予及时处理。
详细的风险管理内容见3章。
2.进度管理
重要说明:
项目前期开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为:
万创公司召集各专业部门制订—〉总办审议通过—〉公司领导审批。
项目前期开发工作进度控制目标(xxxxxx审批生效)
制定项目前期开发进度控制目标的前提条件例:
x年x月前,成功购得项目相关A地块地块内没有大规模的文物、古迹……
项目前期开发进度控制性里程碑
应至少包括如下方面:
1.上一版计划相比,计划变更的内容说明。
2.项目开发关键路径的描述。
3.项目管理过程中一些非常规措施的说明。
3.项目前期开发风险管理
篇二:
万科项目前期策划全流程
万科项目前期策划全流程,营销人都要懂万科项目前期策划全流程,营销人都要懂万科项目前期策划流程到底有什么与众不同之处,本文从可行性研究、项目定位以及市场推广3个大的方面进行介绍。
整体看点
可行性研究:
市场分析→市场预测→财务评估等
项目定位:
SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析
市场推广:
卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略可行性研究
?
1.市场分析
包括宏观市场和区域市场。
?
2.市场预测
包括供给预测、需求预测、价格预测。
?
3.收入、成本、费用预测
销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、
税费等。
?
4.财务评估
(1)静态指标:
成本利润率、销售利润率;
(2)动态指标:
净现值、内涵报酬率、投资周期。
?
5.盈亏平衡分析
关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。
?
6.敏感性分析
反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。
?
7.风险评估
风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断。
项目研究
?
1.宏观环境分析
(1)经济环境:
包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京20XX年奥运会、上海20XX年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。
(2)房地产市场环境:
结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、.
外来开发商的进入程度)。
?
2.项目价值分析
(1)区位价值分析:
产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)。
(2)项目资源分析:
自然(山景、海景、湖景等)、人文景观;交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等);配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)
?
3.竞争环境分析
(1)同区位、同类型、同价位竞争项目分析;
(2)经典楼盘分析:
包括产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点);推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等);销售策略;其他成功因素。
(3)成功案例分析:
主要包括:
开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素。
?
4.潜在客户分析
(1)确定研究对象:
主要包括周边客群、历史客群、特有客群、投资客群、新生客群;
(2)确定研究内容:
需求特点;置业能力。
?
5.得出调研结论
(1)未来的市场状况:
a、2-3年片区内供应量预测;b、价格走势预测;c、需求趋势预测;d、客户消费趋势预
测;
(2)可能的客户:
客户可能的区域;客户层面;购买力情况;
(3)可能的产品:
产品类型;产品设计创新点;可能的价格(总价、单价)。
项目定位
?
分析
优势、劣势、机会、威胁。
?
2.客户定位
根据市场研究阶段对项目特点以及潜在客户的研究筛选目标客群。
?
3.产品定位
(1)产品定位内容:
包括定位描述和设计要点:
规划设计建设、配套设施、产品建设、社区服务建设。
(2)产品定位策略:
客户导向与市场导向相结合。
?
4.价格定位
价格定位的考虑因素:
竞争项目的价格定位;产品的特色;开发商的品牌;未来的市场状况。
?
5.经济收益分析
开发商看重的是:
内部收益率(IRR)和净现值(NPV);小业主看重投资回报率。
市场推广
?
1.卖点提炼
(1)地段:
包括交通条件;配套资源;自然、人文景观;未来规划远景;
(2)产品:
包括:
规模;建筑风格;园林特点;户型特点;价格;新型建材、工艺;
(3)附加值:
包括:
开发商品牌;物管品牌;建筑设计公司品牌;园林设计公司品牌;承建商;产品概念;倡导的生活方式。
?
2.项目总体形象设计
形象表现系统包括案名、logo、标准色和形象推广语
?
3.推广费用预算
(1)确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平,视项目情况定;
(2)确定各主要费用项目的预算比例(现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用等);
(3)确定各推广阶段推广费用预算比例(蓄势期、强销期、蓄销期、尾盘期);
(4)确定各推广阶段内各项费用的详细预算
?
4.现场包装方案
户外大牌(如何选择?
);工地围板(如何体现项目特色?
);售楼处设计方案(如何选址?
如何设计?
);看楼通道方案;示范园林;示范单位(选取什么单位?
设计什么样的风格?
)。
?
5.制定销售策略
(1)销售次序;
(2)销售时机:
销售时机选择的一般办法:
避开竞争
高峰,抢占市场先机;迎合热点事件,借势发挥(房展会、假期等);与竞争对手同时发售;与工程进度有关(如豪宅一般现房销售等);
(3)销售目标;
(4)价格策略。
?
6.制定推广策略
(1)推广阶段划分;
(2)阶段推广主题;
(3)媒体组合策略;
(4)行销策略组合:
现场活动、公关活动、展销会、促销手段等。
?
7、营销工作总体时间表
制定营销执行工作总体时间表。
篇三:
万科项目策划书
大连金州新区万科城项目一期
工程管理策划书
编制:
大连万科城项目部审核:
集团工程管理部日期:
20XX年3月1日
1.项目概况...................................................................................................
..............................................3位置及环境..........................................................................................................................................3建设用地规划要求...............................................................................................................................
3
建筑概况..............................................................................................................................................3建筑分期概况.......................................................................................................................................4项目管理目标.......................................................................................................................................6项目特点及对应措施....................................................................................................
.......................62.项目部架构.............................................................................................................................................7项目管理人员架构...............................................................................................................................7主要人员管理职责...............................................................................................................................7
项目管理流程.......................................................................................................................................8项目岗位职责.....................................................................................................................................153.总平面管理策划..................................................................................................................................
17
总平图...................................................................................................
.............................................174.
项目进度管理.....................................................................................................................................18项目计划保障措施.............................................................................................................................
18
5.质量管理............................................................................................................................................19质量管理体系及职能分工.................................................................................................................
19
工程质量控制要点.............................................................................................................................20工程质量重点控制环节....................................................................................................................
22
质量管理指导思想................................................
...........................................................................24工程质量管理措施...........................................................................................................................256.工程成本管理......................................................................................................................................29项目成本控制目标..........................................................................................................................29项目成本控制措施..........................................................................................................................297.安全文明管理......................................................................................................................................30安全文明管理组织架构...................................................................................................清同合护保品成及明文全安30................
单........................................................................................................
30
安全文明惩罚措施...........................................................................................................................35临时电施工方案...............................................................................................................................
35
8.风险管理..............................................................................................................................................36风险管理计划...................................................................................................................................36风险控制流程...................................................................................................................................37进度控制风险与对策.......................................................................................................................38质量控制风险与对
策.......................................................................................................................38成本控制风险与对策.......................................................................................................................
39
其它...................................................................................................................................................39
1.项目概况
位置及环境
本工程位于大连市金州新区先进街道,五一路南侧,渤海街西侧。
宗地距沈大高速公里,距金州新区城市中心商业区公里,距东山路轻轨站400公里,距开发区公里。
万科城全项目用地面积约26万平,建筑面积约72万平。
本项目分五期建设,其中一期总建筑面积为万平方米,主要建筑形式为28~34层高层住宅。
拟于20XX年3月1日开工,20XX年8月取证销售,20XX年10月15日交付使用。
场地地貌单元属于平原地段,地形略有起伏,根据工程地质勘察报告,场地的场地类别Ⅱ类,场地抗震设防烈度为7度,设计地震分组为第一组,设计地震基本加速度值为。
存在尚未完成自重固结的人工填土,岩.
溶发育,不良地质作用发育,为抗震不利地段。
周边道路情况
东侧的渤海街为南北主干路,北侧的五一路可直通开发区和沈大高速。
项目地处位置交通便利。
周边市政配套情况
自来水、中水:
工程使用临时用水,总包自己解决水源。
现有1条DN60自来水,13年前完成500线送水。
周边无中水甩口。
排水:
项目根据分期开发建设和场地需求,需要雨水、污水排出口各2个。
现有DN900污水管道和DN400雨水管道两趟。
燃气:
现有中压DN300燃气管道,能满足项目用气需求。
电力:
项目施工用电已接入场地中。
热力、通信:
热力一次网已经甩口至红线内,联通公司在项目周边的光纤配备能够满足项目需求。
建设用地规划要求
一期规划可用地为约万平米,总建筑面积153000平米,容积率为。
建筑概况
住宅栋数:
10栋户数:
137户
建筑形式:
28层高层,33层高层,34层高层结构形式:
框架、剪力墙结构建筑风格:
中式风格
消防、车道:
该项目消防按照高层防火规范要求及设计
要求。
该楼栋分楼号规划面积指标:
建筑分期概况
全项目共分五期,一期开工时间13年3月1日,四期预计开工时间15年4月1日。
顺序推进,概况如图:
全项目分期指标:
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
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- 项目前期 工作计划 工作 范文