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解读什么意思解读

解读什么意思【解读】

解读--《伟业顾问2001年北京房地产市场预测报告》市场研究中心2000年房地产市场预测尽管基本经受住了市场现实的考验，也得到了业内外朋友的肯定，但我们意识到存在着以下几个问题：

一是在系统性和逻辑性上做得还不够好，虽然18条预测角度各不相同，但各条预测之间的逻辑关系有些还比较随意和凌乱，看得出预测的系统性还不够强；

二，预测以定性为主、定量为辅，虽然定性预测也是基于伟业顾问对京城楼市多年的经验把握，但仍给人以不够严谨、力度不强的感觉；

第三，预测还完全局限于公司内部，没有集纳各方观点，预测的思路和眼界还不够开阔；

此外，还有最重要的一个不足，那就是为追求预测的全面性而对有些观点流于泛泛，有些观点比较保守和含糊，思想不够尖锐，包含了一些没有太高预测价值的长期趋势预测，因而有些预测内容给人?

quot;可说可不说、不说也知道"的温吞水的感觉。

这样做预测固然不会出错，但其实际价值就难免打了折扣。

2001年北京房地产市场预测，我们总结了2000年预测的经验教训，提出了几条基本原则：

首先，在系统性方面，我们本着去粗取精、抓住主要矛盾的原则，以价格预测为目标，以供需预测为核心，将预测限定在5个层次，分别为供需、成本、价格、市场和产品，其下包括11个方面，对这个范围之外的一些问题基本没有过多涉及，这样做即便有所遗漏，但相信对帮助公众更清晰地了解市场脉络会更有意义。

二则，为了增强预测的科学性、准确性，我们广泛收集了相关的统计数据和分析文章，并加以仔细推敲分析，预测中强调用事实说话、用数据说话，在正文之后又附录了大量的背景资料，其篇幅更超过了预测报告正文，这样对公众更深入地了解预测本身，相信会大有帮助。

再则，为克服预测的局限性，我们在广泛征集公司内部同仁观点的基础上，又与众多业内朋友充分交流意见，经过几个反复，使预测结果具备了更广泛的意见基础和更多元的观点视角。

下面我们将分五个部分，对《伟业顾问2001年北京房地产市场预测报告》作出全面解读。

第一部分供需预测供求关系是影响价格走向的主要因素之一，也是房地产众多影响因素的综合反映。

供给、需求预测既包括对总供给量、总需求量及二者相互关系的预测，也包括对供给、需求结构的预测，这里我们还对影响总供给的重要因素--市场投资进行了预测。

我们对于2001年商品房市场总供给、总需求及其相互关系的最基本的判断是：

宏观经济趋好，商品房市场需求有望持续快速增长，但市场供给会进一步释放，预计供给增长要快于需求增长，明年下半年市场竞争形势趋于严峻。

从2000年前三季度的经济运行情况看，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，依靠消费、出口、投资"三架马车"的共同拉动，国民经济开始出现转机。

2000年北京市前三季度实现国内生产总值1693.4亿元，比上年同期增长11%，总体经济运行良好。

根据国家信息中心经济预测部预测，2001年中国经济将呈现良好的"高增长、低通胀"的格局，经济增长速度有望达到8.5%。

在此宏观背景下，作为高科技产业中心的北京市有望在明年继续保持较快的增长速度。

经济的繁荣一方面提高了居民的可支配收入，增强了居民的购买能力；

另一方面使人们对未来收入产生良好预期，使市场的潜在需求加速转化为有效需求。

2000年年底中央国家机关发放20亿房补以及由此可能带动的市属机关的类似举措，也将成为带动2001年市场需求的积极因素。

各大银行纷纷出台政策促进个人住房贷款业务的发展，也将对市场需求的提升起到推波助澜的作用。

根据伟业顾问对客户调查资料的分析，随着个人购房时代的到来，2001年京城购房人群金字塔将继续下移，明年市场整体需求量将继续攀生。

2001年市场的总供给量也有望保持强劲上升势头。

2000年市委、市政府发布文件，决定加速京城绿化隔离带建设，准备用3年时间完成60平方公里的绿化任务。

为筹集绿化隔离带的建设资金，允许有控制地在绿化隔离带中开发部分商品房，这将带动一批"绿化隔离带"住宅项目在2001年投放市场。

此外，明年加入WTO和申奥活动等利好消息，使得开发商对2001年京城房地产市场前景充满信心，投资有不断扩大的趋势。

但总体来看，2001商品房市场总供给的增长速度有望超过总需求的增长速度，供求之间的总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。

对于供给、需求结构，我们预测：

由于前期开发成本的刚性，明年商品住宅市场供给的产品仍将以总价80-120万元的房子为主，与市场主流客户的总价30-50万元的住宅需求不匹配，这个矛盾需要较长时间方能得以解决。

随着绿化隔离带建设扩大了土地的供给面积，而且由于这些土地多是位于四环、五环之间的农田，价格较低，拆迁成本也不高，所以2001年土地成本有望下降。

但由于房地产的开发周期较长，低价拿地的项目并不会马上投入市场，明年进入市场的项目将是今年或去年取得土地的项目，相对而言土地成本较高，成本的刚性决定明年商品住宅市场供给仍将以总价80-120万元的房子为主。

而另一方面，随着购房者金字塔的下移，虽然购房者总量增加，但对房屋总价的承受能力将会下降，根据伟业对客户需求的调查分析，认为2001年市场需求的主流产品将是总价30-50万元之间的房子。

这说明2001年房地产市场的供给、需求结构不匹配，而且这个矛盾在短期内不易解决。

我们对投资量预测的结果是：

房地产投资渠道呈现多元化，投资量将有所上涨。

2001年房地产投资将呈现多元化，新增投资将主要来自外地投资、其它行业游资、外商投资和上市融资等多个渠道，其中尤以外地及其他行业投资最为值得关注。

2000年北京市房地产市场供求两旺，业绩不俗。

入关后，北京更将以其作为中国政治中心的独特地位，成为跨国公司进驻中国的前哨；

而北京新经济的蓬勃发展将进一步提高集团、个人的购买能力。

巨大的市场需求、较大的利润空间、相对宽松的竞争环境，使外地房地产开发企业对北京的房地产市场产生良好预期，纷纷筹备进军京城房地产市场，这将为北京房地产市场注入新的投资。

2001年中国将加入WTO，许多行业，如贸易、金融、零售业等投资风险、竞争压力增大，投资回报率面临大幅滑坡的危险，为保证较高的投资回报率，规避投资风险，房地产相对于IT、生物工程等新兴高利润行业具有的低风险、高回报的行业特点将成为这些其它行业游资的理想选择。

目前中国房地产企业中，有外资参与的企业多达5000家（包括港、澳、台地区），占全国房地产开发企业总数的20％，每年全国房地产企业利用外资已逾40多亿元[1]。

为进一步扩大利用外资的规模，我国政府有关部门出台了一系列优惠政策，如所需资金可通过有关渠道进行融通、投资者所获利润在按规定交税后可以自由汇出等；

此外，新房改政策的推行，使房地产业结构得到进一步调整，房地产发展日趋理性化、规范化，这更加坚定了外商投资中国房地产业的信心。

巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较丰厚的回报，将使我国房地产业成为外商竞相投资的重要领域。

1992-1994年房地产市场的过度火爆造成了经济的虚假繁荣和通货膨胀，1994年下半年开始，中央及时出台了抑制房地产市场过热的一系列政策，1995、1996、1997年中国证监会以暂不考虑新的房地产企业上市为名控制房地产企业上市。

随着宏观经济由通胀转为紧缩，上市企业的选择机制不断完善，今年房企上市开始解冻，这将在一定程度上解决房地产业发展面临的资金问题。

第二部分成本预测成本是影响价格的另一重要因素，我们对于房地产综合成本的预测是：

融资成本、土地成本有望下降，房地产综合成本将出现一定的下降空间。

2001年引致房地产综合成本下降的因素主要体现在土地供应量的相对宽松以及开发资金的相对充裕这两个方面。

随着绿化隔离带建设今年开始启动，按规划将用3至4年时间完成绿化60平方公里面积的任务，绿化隔离带建设中允许在农民自住房建成的前提下，由集体经济组织开发部分商品房上市出售，所得收入用于补偿拆迁、新村建设及绿化建设，建设农民自住房屋和上市出售的商品房的比例为1：

0.5[2]。

绿化隔离带建设将增加土地一级市场的供应量，有利于抑制土地零级市场[3]的炒买炒卖行为，降低土地成本。

此外，为加快工程进度，北京市绿化隔离带地区建设总指挥部出台"一条龙"审批制度[4]审批绿化隔离带中的建设项目，这将缩短项目的开发周期，从而减少融资成本。

同时也存在一些促使成本上升的因素，一是产品品质的提高，如室内或厨卫精装修房正逐渐取代毛坯房成为市场的主流产品，建筑外装由涂料向面砖发展；

二是国家已出台政策，严禁在建筑中使用粘土砖、铸铁管等建筑材料，而目前市场上其它替代材料的价格相对较高。

但是上述影响因素，在同等品质要求下，我们认为推动综合成本下降的因素相对更为突出一些，因此，综合成本存在小幅下弹的可能。

因此，明年房地产综合成本在一定程度上下降将是大势所趋。

[2]引自：

《北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离带地区建设领导小组〈关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法〉的通知》北京市人民政府办公厅文件京政办发[2000]20号[3]土地零级市场：

指未办理土地出让的划拨土地使用权，未经政府有关部门审批，私下转让所形成的市场。

[4]引自：

《关于进一步明确本市绿化隔离地区建设项目"一条龙"审批制度有关工作程序的通知》北京市绿化隔离地区建设总指挥部京总指发[2000]11号第三部分价格预测根据前两个部分的预测结果，我们已经对市场价格走势有了一个大体的把握，将价格预测单列成一部分的目的是：

一方面在上述分析的基础上，给出价格走势的明确结论；

另一方面通过对价格结构的剖析，深化对价格走势的认识。

首先给出我们的总体观点：

市场将出现两极分化，豪宅、低总价房趋热，低价房比例上升，导致商品房加权平均价格下降。

根据上文中商品房需求结构的分析，我们认为明年住宅市场将凸现两极分化现象，具体表现为豪宅、低总价房会成为市场中的热点，而中档楼盘尽管其市场主体地位仍将保持，但市场热点恐怕将不在集中在中档楼盘上。

豪宅主要客户定位为高收入的成功人士，他们购房置业的首要因素不是价格，而是项目的品质及由此带来的产品附加价值（可能是非物质价值），以衬托自己的身份地位，豪宅能够满足这些客户的心理和需求特点，而且，从以往的市场情况来看，豪宅的供应市场在北京还远没有形成，是一个很有前景的市场空白。

随着个人购房时代的到来，购房客户群金字塔下移，一方面这些购房者的居住条件较差，改善住房条件的愿望迫切，另一方面由于收入水平较低，所以购买能力不强。

对这批购房者而言，价格是他们选择住宅的首要因素，一些总价较低而品质不差的项目将成为这批客户的抢手货。

为迎合一般消费者的住房需求，2001年将有更多的低总价住宅投放市场，使低总价房在住宅产品中所占的比例提升，从而引起综合房价回落。

第四部分市场预测市场预测部分又可细分为两个层次，第一个层次从物业类型的角度，对与住宅市场相关的几类物业市场的走势进行预测，主要包括经济适用房、写字楼市场和二、三级市场；

另一层次是从空间角度，对京城区域市场的演变趋势进行预测。

对于经济适用房市场，我们的预测是：

经济适用房开发面积缩小，价格上涨。

根据抽样调查，北京市民中42％的购房人可承受总价20万元的房子，27％的购房人可承受总价20万元至30万元的房子。

而经济适用房项目的政府最高限价在每平米2350元至4450元之间，每套总价30万元左右[5]，正好满足这些人的需求，市场潜在需求极大。

1999年北京市竣工150万平方米经济适用房已被抢购一空，尽管2000年经济适用房计划开复工面积达到918万平方米，其中续建去年已批的经济适用房318万平方米，新开600万平方米，年底前计划竣工150万平方米，但目前回龙观、天通苑仍出现没房可卖的"断顿"现象；

数千户居民排队等着买回龙观二期、天通苑四期的房子。

可以说，经济适用房供不应求是不争的事实，受供求关系的影响，尽管国家对经济适用房有明确限价，但经济适用房价格仍存在上涨动力。

虽然理论上经济适用房将有效解决中低收入家庭的居住问题，但两年的实践也暴露了经济适用房存在的一些问题，主要体现在：

一、补贴方式不合理；

二、土地无偿划拨不符合土地制度改革的方向；

三、购买对象没有限定；

四、经济适用房在购买对象、位置、户型质量上与周边商品房相差无几，又具有一定价格优势，有损市场公平竞争；

五、产权不清晰。

这些问题也在其它城市中有所体现，因此部分城市开始考虑取消经济适用房政策，探索其它解决中低收入家庭住房问题的方法，如上海市政府决定让上海的住房供应完全通过市场进行调节，形成内销商品房和外销商品房两个过渡性交易通道，最终形成统一的商品住房市场，与廉租住房保障体系一起，最终成为上海两大住房体系，南京市亦于8月15日宣布取消经济适用房政策，改为为最低收入者提供廉租房。

面对上述问题，政府有关部门正加紧制定相关政策法规，控制经济适用房的购买条件和开发量，在政策法规尚未出台之前，政府将会谨慎控制经济适用房的开发量，因此2001年经济适用房开发面积可能会缩小。

伴随绿化隔离带建设，公路一环将成为商品房开发的热点地区，而该区位也是经济适用房集聚的区位，前文已提到绿化隔离带建设将带来土地成本、融资成本下降，从而带来绿化隔离带商品房价格下降，同等品质的商品房与经济适用房价差缩小，商品房将部分起到经济适用房的作用，解决中低收入家庭的住房问题，因此2001年经济适用房将不会象2000年这么火。

2001年写字楼市场的总体趋势是：

租、售市场两旺，比较而言，租务市场更加乐观。

从京城写字楼市场供给量来看，自1994年国家开始对甲级写字楼开发量进行控制以来，写字楼入市量不大。

根据伟业项目监测，1999年共有15栋写字楼入市，建筑面积总计约68万平方米，比1998年减少了43万平方米；

截止2000年11月底，新入市的写字楼约为90万平方米，较之去年投放量有所上涨，尤其是下半年写字楼新盘比较集中，但由于写字楼开发周期较长，下半年开工的写字楼要在后年才能陆续投入使用，所以不会对明年的写字楼市场造成冲击。

中关村高科技商务中心（中关村西区）2000年6月开始拆迁，但规划的100万平方米的总建筑面积要在5年内陆续投放市场，所以短期内也不会造成写字楼市场供给量的大幅上涨。

由此可见，2001年新上市写字楼面积有望增加，但幅度不会很大。

从写字楼市场的需求量来看，1997、1998两年受亚洲金融危机冲击，许多亚洲公司（如韩国、日本）纷纷减少在华投资，中资企业也因为从紧的财政政策开始慎重投资，写字楼需求量萎缩。

进入1999年，写字楼租、售市场持续下滑的势态得到控制，开始进入平稳发展期。

99年下半年，京城网络公司异军突起，年底中美签定市贸双边准入协议，标志着中国朝WTO迈出了重要一步，为写字楼市场需求增长带来了强劲的推动力。

据统计在写字楼市场不景气的1998年尚有约68万平方米的甲级及国际甲级写字楼被购置或租赁，可见在1999年、2000年在写字楼入市新盘总量不大的情况下，2001年写字楼市场有望保持供需两旺相对乐观的局面。

图1北京市写字楼供应量根据伟业监测，1997年以来京城写字楼市场可划分为两个阶段，1997、1998年为第一阶段，售价、租金指数一路下滑；

1999、2000年为第二阶段，写字楼市场进入消化盘整期，市场走势比较平稳。

2000年2季度开始，写字楼销售市场需求量上升，写字楼售价有所回落，标志着销售市场有价无市的局面得到扭转，写字楼出租市场则触底反弹，租金慢慢爬升。

从指数的走势来看，2001年写字楼租金指数有望继续上扬，写字楼收益率增加，从而带动销售市场需求上涨，价格上扬。

图2北京市写字楼售价、租金指数2001年的宏观经济形势也让我们对写字楼市场预期良好。

根据专业人士预测，我国经济经过近几年的调整后，将进入一个持续快速增长期。

北京市作为中国新经济的核心区，经济增长速度更将高于全国水平。

宏观经济的繁荣，有利于保证写字楼市场的国内需求；

2001年中国入市谈判将进入最后阶段，入世后将进一步扩大京城写字楼的内外需求，写字楼市场有望持续繁荣之势。

我们认为明年：

二手房市场将结束前两年的徘徊局面，成交量有望显著提升，三级市场的开放将会与一、二级市场形成良性互动。

1999年11月15日，北京市住房二级市场[6]正式启动，截止2000年9月底，仅成交二手房960余套[7]。

二级市场交易不畅的主要原因是：

（1）市场二手房租金、售价比偏大，出租比出售更合适；

（2）二手房卖家、买家预期价格差距较大，成交困难；

（3）二级市场税费和收益分配不合理；

（4）北京市住宅一级、二级市场之间的价格差距过大，卖家以旧换新难；

（5）单位把关二手房难入市。

通过对北京、上海两市的二手房市场，可更清晰北京市二手房市场不畅的原因。

北京市二手房交易卖方按照成交价格的3%交纳土地出让金，而上海市的标准是1%；

为促成交易，上海市推出退税等优惠政策，规定卖方在交易日前后6个月内购买新房的，可以返还卖房款中用于购买新房的那部分金额的5%，北京市不但没有优惠政策，反而规定成交单价在4000-5000元的部分上缴20%，超过5000元的部分上缴50%；

上海人只要加10多万就能改善住房条件，北京市由于房价较高，需再增加20到30万才能买到一手房[7]。

基于二手房市场存在的上述瓶颈，谢家瑾司长强调开放住房二级市场要切实解决办事程序繁琐，收益分配政策不合理，中介服务跟不上等问题，使二手房买卖尽快活跃起来，带动一手房的销售。

三级市场[8]主要包括三种交易方式：

（1）差价换房[9]；

（2）公有住房使用权的转让；

（3）公有住房转租。

当前京城三种交易方式都不同程度的从隐性市场走向公开化，交易活动比较活跃，但由于缺少相应法规管制约束，三级市场尚存在不少问题，如

（1）收费标准不明；

（2）对承租人收益未进行合理分配，收益全归自己；

（3）操作很不规范；

（4）中介机构鱼目混珠，经营人员素质不高。

三级市场的开放有利于市场租金回落，降低租金、售价比，从而加速二手房市场发展；

有利于社会住房资源的合理配置，满足居民改善住房条件的需求；

有利于促进整个住宅市场的繁荣，随着我国住房制度改革不断向前推进，以开放住宅三级市场为新的切入点，寻求房地产经济新的增长点，进一步搞活房地产市场，已成为当务之急。

目前，北京市国土房管局正在积极准备开放三级市场。

关于京城区域市场，我们通过纵向分析和横向比较的基础上提出：

京城三大板块--泛中关村地区[10]、泛亚运村地区[11]、泛CBD地区[12]市场继续看好，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为新的热点地区。

经过几十年的发展，中关村地区、亚运村地区、CBD地区是项目比较集中，配套比较完善、最被市场看好的三大板块，据伟业顾问监控的全市项目信息统计，这三个区域的项目写字楼个数占全市写字楼项目个数的比例分别是：

16%、4%、8%，一个区域写字楼档次和集中程度可以反映该区域的繁荣程度；

另外，据伟业顾问2000年新项目监控，泛中关村地区、泛亚运村地区、泛CBD地区新开盘项目个数占全市全年新开盘项目个数的比例分别是14%、8%、20%。

可以看出，在将要过去的一年里，京城这三大板块被市场看好。

我们认为主要依据是：

首先是国家政策和市政设施对三大板块的影响。

在大力发展中关村科技园区的大背景下，泛中关村地区的项目得到市场的青睐，这种优势在未来几年依然存在，在万柳地区表现地更为突出。

城市轻轨铁路西段（西直门-回龙观车站）将于2001年底建成通车，中途经过大钟寺、知春路、五道口、上地等，泛中关村地区的交通会更加方便。

四条申奥大道（四环路、大屯路、北辰东路、公路一环北苑段）的拓宽，另外，5号线（昌平区的北太平庄北站-丰台区的宋家庄）已动工，一期工程预计于2003年完成，中途经过大屯站等，四条申奥大道的拓宽，这些都会加热泛亚运村地区项目。

随着入世协议的即将签署，外资与外商的涌入，外商会首选东部这个紧临大使馆、配套齐全、国际色彩浓郁的涉外区域，泛CBD区域会更大更繁荣。

其次是高档写字楼对三大板块的带动影响。

在泛中关村地区，有几个高档智能化写字楼在本年度陆续竣工入住，如腾达大厦，中关村科技发展大厦、中关村大厦、海淀新技术大厦等，应运而来的就是对住宅类物业和商服配套的需求，这一区域的住宅类项目销售速度普遍比较快，这种带动因素在泛亚运村地区和泛CBD地区也存在。

在泛亚运村地区，随着汇欣大厦、阳光广场、远大中心的入住，这个区域的商业氛围越来越浓，许多发展商选择在泛亚运村投资建房。

泛CBD地区临使馆区，除了有许多高档涉外公寓、写字楼及娱乐设施这些硬件外，还有很强的涉外生活氛围，这种软件上的需求是许多外国人在些置业的原因。

京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为值得关注的新区域热点，尽管在2001年其能量释放仍然有限，但其在2001年快速启动将是不容置疑的。

据伟业指数监测，三线一环沿线在近几年已有一些受市场欢迎的项目推出，如：

九龙家园、万科星园、绿色家园，使这些开发比较晚的区域开始受到市场的关注。

从供应来看：

北京目前的几条高速路中京昌、京顺开发比较早，周边项目比较集中，目前在公路一环内这两条高速路边可开发的土地很有限，所以一部分开发商开始把目光转移到有开发潜力的南城几条高速路京沈、京开、京津塘，另外，市委、市政府决定用3年时间完成公路一环绿化隔离带任务，所以明年京沈、京开、京津塘高速路、公路一环周边将会出现比较多的项目，使这些区域成为新的热点。

从需求来看：

随着有车族的增多和高速路效应会使住宅外延成为可能。

加入WTO后使车税降低、银行可做车辆按揭、人们对未来收入的乐观表现会使有车族越来越多，高速路的通畅使人们对距离不再那么敏感，这些都会增大对京沈、京开、京津唐高速路、公路一环周边项目的需求，使这些区域成为新的热点。

[5]引自：

《经济适用房为何青黄不接》9月21日北京晚报[6]二级市场：

住房二级市场是相对于一级市场和三级市场而言的，其范围是房屋产权人将一级市场上购买的房产进行交易，其中也包括已购公房和经济适用房的再交易，又称二手房交易。

[7]引自：

《北京市住房二级市场先天发育不良》北京房地产2000年11月刊[8]三级市场：

指公有住房使用权市场，开放住房三级市场，就是允许承租人将自己承租的公有住房使用权推向市场，通过转租、转让、差价换房、拆迁、货币补偿等方式，换取货币收入的交易行为。

[9]差价换房：

交换双方因住房面积、朝向、设备、结构、地理位置等因素的差异，一方以货9币形式给予对方部分补偿。

[10]泛中关村地区是指以中关村地区为核心，向四周延伸，包括中关村、上地、西三旗、学院路、万柳地区、魏公村地区、紫竹院地区。

由于中关村内可开发的土地越来越少，而这些区域在中关村附近，受大力发展中关村科技园区的影响，发展比较快，且人们也认可这些区域的中关村概念，于是就形成了泛中关村地区；

[11]泛亚运村地区是指以亚运村为核心，向外延伸，包括亚运村、小关-小营、洼里、北苑。

这些地区受亚运村、四条申奥大道和未来奥运村的影响，居住和投资氛围越来越浓，这就形成了泛亚运村地区；

[12]泛CBD地区是指以国贸为中心，向四周延伸，包括国贸、燕莎、金台里、延静里、红庙、八里庄，原来CBD地区内可开发的土地已经特别有限，所以开发商把目光转移向四周转移，特别是向东四环附近推进，这些区域在CBD附近，受其交通、商业和贸易氛围的影响，而且随着私家车的普及，人们对距离容忍度的提高，CBD的概念越来越模糊，于是就出现了泛CBD地区。

第五部分产品预测上述四