房地产住宅项目实施工作方案讲诉.docx

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房地产住宅项目实施工作方案讲诉

1.编制依据

1.1《唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目招标文件》、招标答疑纪要及招标用工程图纸。

1.2中华人民共和国建设部《建设工程项目管理规范》GB/T50326-2006。

1.3中华人民共和国建设部《建设工程项目管理试行办法》。

1.4国家和河北省、唐山市有关基本建设程序的规定。

1.5国家和河北省、唐山市有关基本建设的法律、法规和规定，如：

《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程施工许可暂行办法》、《建设工程质量管理条例》等。

2.工程概况

2.1项目情况

1）项目名称：

唐山市正泰里惠民园住宅小区建设项目；

2）项目地点：

唐山市西电路东侧,大理南路北侧；

3）项目建设规模：

53.08万平方米；

4）工期要求：

22个月；

5）招标人：

唐山市市区震后危旧平房改造领导小组办公室；

2.2工程简介及特点

2.2.1工程简介

1）唐山市正泰里惠民园住宅小区位于唐山市西电路东侧、大里南路北侧、友谊路南侧地块，东临青龙河，总占地面积493.776亩（约32.9万平方米），是唐山市西南地区起步区工程，地上总建筑面积53.08万平方米，其中住宅建筑面积48.87万平方米，公建建筑面积4.21万平方米，地下车库面积（不包括住宅地下室）为5.3万平方米，容积率为1.88，绿地率为35%。

2）该小区共建住宅楼57栋，由多层（6层）和高层（10、11、18层）组成。

配套公建有24班小学一所、9班幼儿园1个、热力站5个、变电站15个、煤气调压站3个、自来水泵房2个，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、机动车停车位、自行车存车处、地下汽车库、垃圾转运站等。

2.2.2工程特点

1）建筑工程量大，工期短，地下工程复杂。

多、高层住宅均设有地下室，还集中设有四处大型地下车库，且车库上建多、高层住宅，属于大底盘多塔建筑形式，施工管理、组织较为复杂，土方工程量大且集中。

2）市政设施工程量大。

本项目的市政设施包括：

道路、给水、污水、雨排、电力、燃气、热力等工程。

由于打破了封闭小区的规划理念，推行建密路、窄街道、小街廓的规划布局，所以本项目的市政道路工程量较大且标准较高，其他市政设施亦会高于封闭小区的要求标准。

3.项目管理机构配备情况

3.1组织框架

项目管理委员会

专家组

项目管理部

项目经理

项目总工

工程部

财务部

开发管理部

综合部

开发经营部

安全管理

造价管理

质量管理

进度管理

材料管理

合同管理

招标管理

设计管理

前期手续

档案信息

后勤服务

3.2岗位职责

3.2.1项目管理委员会

建设合同签订后，正式组建项目管理委员会，成立以公司法人、总裁、副总裁、总经理、副总经理、总工程师、总经济师及招标人代表等专家组成的项目管理委员会，负责整个项目的协调管理。

在项目管理委员会的领导下成立项目管理部，由具有丰富大型工程全过程管理经验的项目经理、总技术负责人和专业负责人组成，负责项目管理工作的实施。

为项目管理部配备专业齐全，知识结构合理的专业人员，进行项目投资管理、进度管理、质量管理、合同及信息管理、安全环保管理等具体工作。

3.2.1项目经理

1）全面负责项目管理部的管理工作；

2）组织编制及修订可行性研究报告；

3）组织编制项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

4）组织进行各阶段设计文件报批工作；

5）确定项目的工作分解结构，确定项目管理部组织机构和组织形式；

6）组织对设计、监理、施工承包商、甲供材料及设备的招标与采购工作；

7）组织制定项目管理部的规章制度；

8）检查监督现场项目管理机构的工作，根据工程项目的进展进行人员调配，对不称职的人员进行调换；

9）保持与项目招标人的密切联系，并将项目的招标人和项目管理委员会的的意图及时向项目管理部贯彻；

10）对项目实施中的各个环节进行调查、分析、组织编写专题报告和阶段性项目管理工作报告。

3.2.2项目总工程师

1）协助项目经理组织编写、审查项目前期工作计划、工程项目建设总进度计划、成本规划书、工程项目年度资金使用计划、质量计划、招标和采购工作计划、沟通计划等；

2）组织专家及技术人员审查初步设计及施工图设计；

3）组织日常管理工作中遇到的重大技术问题的论证；

4）负责设计论证、设计优化、设计可行性等论证；

5）组织项目部审查各标段的施工组织设计和重大施工方案；

6）参加设计交底和图纸会审工作；

7）设计变更、工程洽商的审核、审批工作；

8）参加质量事故的处理。

3.2.3开发管理部

1）负责收集与房地产开发有关的政策、法律、法规信息，关注房地产开发市场动态；

2）负责根据公司经营战略对公司项目计划组织开展有针对性的市场调研；

3）参与新项目计划的制定，并负责组织新项目的项目策划和市场定位；

4）组织设计单位招标工作，起草相关合同，根据合同约定对承包单位结算进行审核签认，对规划设计、单体设计、景观设计、施工图设计、咨询公司、模型设计等单位的选择具有考察、建议权；

5）负责编写和下发规划、单体、景观、模型的设计任务书并取得设计方案，组织相关单位审核、确认，协调与规划单位、设计单位的关系；

6）负责组织编写初步设计阶段和施工图设计阶段的任务书，取得设计成果,并审核设计成果是否符合批准的规划、单体和景观的设计方案，报总工程师审核；

7）负责组织协调有关综合管网的设计工作，跟踪和取得设计成果，并组织相关人员审核，协同工程部进行设计交底；

8）了解项目实体进程，监督项目方案实施情况，协助解决规划设计变更等事宜，参加竣工验收，项目结束后完成项目总结报告；

9）负责从档案室取得图纸并报送房管局，负责审核预售面积和确权面积，并为市场营销部提供户型图及相关信息；

10）办理报批手续，并协调设计院解决项目报批过程中出现的相关问题；

11）负责工程质量以外政府部门、相关单位的竣工验收工作；

12）负责办理产权、预售、竣工备案等工程所有相关手续；

13）负责组织收集项目市政设计条件等边界条件信息；

14）负责协调规划局等单位放、验线等相关工作；

15）负责项目招标代理公司组织的招标工作。

3.2.4开发经营部

1）负责工程预、结算的编制、审定工作，贯彻国家、地区相关规定；

2）负责造价信息的积累，提供各职能部门需要的价格信息；

3）负责工程项目全过程的造价成本分析和控制工作，参与工程竣工验收；

4）负责对工程材料敞开调整的价格的认定；

5）参加公司所有招标工作，编制标底及拦标价，审核相关文件；

6）负责各类合同文本成稿和合同管理，并监督执行；

7）负责根据合同约定对各项发包费用的审批和支付工作；

8）负责在合同履行结束后时，将所有合同文件交综合部备案；

9）项目结束后完成项目总结报告；

10）按时向主管领导提供每月用款计划。

3.2.5工程部

1）协助总工程师对其他部门提供各专业技术支持及综合部手续报批工作，参与编写施工图设计任务书。

2）参与确定施工组织设计、工程监理规划，对监理单位的选择具有考察、建议权；

3）参加图纸内审，并签署意见，组织设计交底；

4）组织协调相关单位拆迁工作，负责三通一平等施工前的准备工作，保证施工单位按时进场；

5）对所有工程项目从开工到全面竣工验收全过程全方位管理工作，包括对工程质量、进度、安全、材料选购、造价等方面实施全面管理；

6）负责审核工程洽商的技术合理性，对洽商提出解决方案报项目经理或总工程师审核后，交施工单位落实，协调与监理、施工等单位的关系，及时处理施工现场出现的各种问题，重大技术问题和质量事故上报总工程师；

7）参加对新材料、新工艺考察论证，对直接发包的队伍及材料、设备的应用进行考察、选择，参与合同的制定；

8）负责样板间的装饰、装修、营销中心工程设计、施工的组织管理工作；

9）负责根据合同约定对承包单位中间拨款和工程结算事宜进行审核签认；

10）参加工程阶段性验收并组织竣工验收，协助综合部进行消防、规划、人防等方面验收；

11）做好工程项目与物业交接工作及工程交付使用后的维修工作；

12）及时提供其他部门所需工程进展等信息，协助市场营销部入伙、入网等手续的办理，协调与相关政府部门、相关单位的关系；

13）负责组织房屋竣工后的维修工作。

3.2.6综合部

1）按照集团公司有关规定和项目部的要求，做好内外接待工作，控制接待经费的合理使用；

2）负责项目部车辆使用的协调调度；

3）负责项目部会议的准备、组织工作，并负责组织起草、打印公司经营管理工作总结、报告、会议纪要等文件；

4）负责各类文件、报告及函件收发、归档，负责公司档案管理；

5）负责信件、报刊、杂志的收发工作及办公用品申购、发放工作；

6）负责各种统计报表工作；

7）负责综合协调工作及公司企业文化建设；

8）负责房地产相关信息的收集和整理；

9）按照项目部组织结构和岗位设置要求，负责招聘等人员流动事宜；

10）制定员工培训计划、组织员工培训工作；

11）负责考勤记录汇总工作，建立、完善公司绩效考核体系并组织考核工作；

12）负责协调相关政府部门、相关单位关系；

13）负责协助集团公司财务部门相关工作；

14）参与前期规划设计方案的审核工作；

15）项目结束后完成项目总结报告。

3.2.7财务部

负责工程项目所有投资的财务管理工作。

3.3项目管理程序

详见下列附图：

图1：

项目管理总体框图、

图2：

招投标管理工作程序流程图、

图3：

设计管理工作程序流程图、

图4：

施工管理工作程序流程图、

图5：

施工阶段进度控制程序流程图、

图6：

施工阶段质量控制工作程序流程图、

图7：

合同管理工作程序流程图；

图1项目管理总体框图

建设项目

项目收尾管理

实施过程

前期

工程设计管理

验收管理

质量控制

各项手续报批

工程保修

进度控制

招投标管理

档案管理

投资控制

计划管理

安全文明施工

财务管理

沟通管理

合同管理

信息管理

资源管理

风险管理

图2招投标管理工作程序流程图

招标办将备案结果通知招标人

招标人（代理公司）持评标报告中标通知书等全部资料招标办备案

招标人将经招标办核准的中标通知书发放给中标单位

招标人（代理公司）持中标结果到招标办备案经核准后公示（三天）

招标人（代理公司）组织邀请所有投标人在预定时间地点公开进行

招标人持抽取专家申请表在招标办提供的专家库中随机提取

投标单位按招标文件要求编制投标文件，在规定时间地点送达

备案通知

发招标文件、确定拦标价

中标材料备

案发放中标通知书

中标结果公示取得通知书

开标、评标、定标

抽取评标专家

编制投标文件

招标人（代理公司）在预定时间地点向预审合格有投标权单位发放

招标人（代理公司）持招标文件在招标文件发放同时到招标办备案

招标文件备案

招标代理单位组织进行

招标人持自行组织招标的证明材料及专业、技术人员名单和执业资格证、职称证到招标办办理

招标人持招标卡、报建通知单、资金证明、清欠证明和相关证明材料到招标办办理

与招标代理公司签订代理合同

发放投标邀请书资格预审

委托招标代理公司

招标人自行办理招标备案

项目登记、招标方式备案

项目招标工作流程

图3设计管理工作程序流程图

审核、验收设计文件

图4施工管理工作程序流程图

项目管理部进驻现场

熟悉图纸及有关资料，编制项目管理方案及实施细则

使用表报通知

管理程序通知

管理人员权限通知

管理人员名单通知

送监理、施工总承包单位、设计单位

分包单位资审

图纸会审

施工组织设计审批

施工现场调查

投资控制

审核工程量

第一次工地会议

审核预算

审批开工报告

审核签发工程付款单

签发开工指令

处理索赔

上岗人员资格审查

检查施工现场的安全防护卫生设施

实施监督与管理，督促承包商严格按规范、图纸及工艺标准施工，按规定及要求报算

质量控制

原材料控制

构配件控制

设备控制

组织竣工初验

参加质量事故分析

整理合同文件、技术档案资料，编写竣工验收评估报告

监督事故处理方案

进度控制

审核总进度计划

分析查明原因实施返修返工

组织竣工验收

不合格

审核施工进度计划

监理

合格

参与质检部门核定质量等级

签发竣工移交证书，施工阶段管理总结

实际与计划对比分析

图5施工阶段进度控制程序流程图

（施工总承包单位、监理）

申报否

是

编制说明中应有：

（1）上月实际完成工程量、工作量；

（2）当月（年）计划完成工程量、工作量；（3）计划提前或拖后的原因分析；（4）拟采取的对策

申报否

审批年、季、月度计划

（项目管理人员）

是

按计划组织实施

（施工总承包单位、监理）

检查计划执行情况实际进度度与计划进度对比分析

基

（项目管理人员）

本

符

纠正进度计划偏差

合

签发严重偏离计划通知书

计

（施工总承包单位、监理）

划

要

继续施工

项目管理人员

求

（施工总承包单位、监理）

实现工期总目标

图6施工阶段质量控制工作程序流程图

项目管理部

监理单位

审批开工申请下达开工令

施工总承包单位申报分项分部工程工。

。

程

程方案

施工总承包单位申报材料合格证、复验证

督促施工总承包单位检查质保体系运作

加倍复试或换材料

管理审批

分部分项工程施工

施工试验及监理取样

附:

隐检单

预检单

质量保证资料

质量评定表

各分项隐蔽工程自检

填报工程报验单

专业工程师现场及审查实验报告

签发工程检验认可书并在自检资料上签字

下一道工序施工

分部工程完成

分项（隐蔽）工程报验单和分项工程检验认可书

填写分部工程报验

施工总承包单位

内业资料检查

（监理、项目管理专业工程师）

现场检查

（监理、项目管理专业工程师）

检查结果

签发分部工程检验认可书

（监理、项目管理专业工程师）

图7合同管理工作程序流程图

质量管理

合同分析

合同文档

投资管理

经济利益分析

风险分析

责任分析

合同网络

项目组织

进度管理

合同监督

索赔管理

信息系统

4．项目管理实施规划

4.1项目管理的基本目标

1）质量目标：

工程质量达到国家规范、标准要求，一次性验收合格，争创优质小区；

2）进度目标：

确保按招标人规定开工日期（2007年11月15日）、竣工日期（2009年9月15日），总工期（22个月）内完成全部施工项目；

3）投资目标：

按工程各阶段、各单项工程费用与形象进度相协调及时支付工程款；

4）安全目标：

无重大安全责任事故；

5）文明施工目标：

争创文明施工工地，满足唐山市有关建设要求。

4.2项目管理原则

1）依据有关政府部门批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规、建设合同、施工图纸对本建设项目实施过程进行管理服务；

2）在本项目建设管理过程中应实施工程建设监理制、招投标制及合同管理制；

3）接受招标人的监督，并对其负责，积极配合相关单位与政府有关部门沟通，办理相关手续；

4）协调好参建各方和建设项目所在地周边的关系。

4.3项目管理的主要内容

1）按照招标人提供的施工图纸完成整个正泰里惠民园住宅小区（包括住宅、公建、绿化及配套工程）项目的建设工作，完成1593.285亩土地范围内的市政设施（包括道路、上水、污水、雨排、电力、燃气、热力等）建设，完成招标土地范围内村民回迁住房建设；

2）在招标人协助下，办理项目消防、园林、人防、交通、环保、地震、节能、防雷等相关手续的报批工作；

3）会同招标人，办理整个工程建设的施工许可证，竣工验收等手续；

4）按招标人与勘察、设计单位签订的勘察、设计合同，在授权范围内负责与勘察单位、设计单位的沟通、协调及技术管理工作；

5）选择合适的招标代理机构或自行招标，通过招标确定监理、施工、设备、材料供应单位；

6）审查监理规划，监督检查监理工作，审查施工组织设计，监督合同执行情况；

7）负责工程的质量、进度、投资控制，定期向招标人汇报施工进度、质量、资金的使用情况并随时接受监督审查；

8）负责本项目所涉及的合同、变更以及预算、决算的审核，负责工程合同的洽谈与签订工作；

9）审核施工承包人的付款申请，按项目进度审批施工用款计划，报送项目进度用款报告；

10）负责本工程项目信息管理以及安全文明施工管理；

11）主持项目建设协调会议，参加工程各阶段验收；

12）组织竣工验收并在工程竣工后向招标人提交完整的工程档案、资料等，并按要求向招标人办理资产交付手续；

13）协助招标人完成建设用地范围内的拆迁工作。

4.4项目管理部署

4.4.1总体施工安排

唐山市正泰里惠民园住宅小区地上建筑面积53.08万平方米，地下车库面积5.3万平方米，该小区共建住宅楼57栋，由27栋6F+11F工程，8栋10F工程和19栋18F工程及2F-4F学校幼儿园、公建工程组成，6F+11F工程、10F工程和18F工程均有地下室，18F各楼均处于场区周围。

本项目总工期仅为22个月,期间将经历两个冬季（2007年11月15日-2008年3月15日、2008年11月15日-2009年3月15日）和两个雨季（2008年7月-8月、2009年7月-8月），冬季不利于装修工程及室外工程的施工，雨季不利于基础、地下室工程及室外工程的施工，否则，不仅施工成本高，而且质量得不到保证。

因此在本项目在施工顺序安排上，应考虑基础及地下室工程基本避开雨季，装修及室外工程基本避开冬季，仅在冬季进行土方工程施工，雨季进行主体工程施工。

本项目07年冬季至08年春节前，由于天气寒冷，不宜进行市政管网及道路的施工，否则，砌筑工程和混凝土工程质量得不到保证，道路及基槽回填将会有较多冻土，不易压实，造成来年地面塌陷，因此07年冬季至08年春节前仅计划进行整个场区各个工程地下室的土方开挖及临时管网铺设，并进行施工及监理单位的招投标工作。

根据本项目的具体情况，本项目的各个栋号工程的施工及土方开挖应分区进行，拟分为A、B、C、D四个区，详见分区图（见附图），场区内临时管网的施工及土方施工时由北向南分区进行，先施工北部A区管网，并与友谊路的城市管网对接，然后顺序向南施工，这样，管网敷设一段使用一段，土方开挖也按由北向南与管网铺设穿插开挖施工，开挖时应留30cm—50cm松土，防止地基土受冻，并方便08年初清槽。

D区工程没有地下室，07年冬季不考虑土方开挖，D区在工程开始时将首先作为甲方办公区（设置于地块南侧）和该小区内的存土场（设置于地块北侧），用于储存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方。

2008年春节过后，A、B、C三个区的各个施工单位开始同时进行地下室工程施工，这样三个区中的6F+11F工程、10F工程可以在08年11月底前竣工，就可以在10月初进行中部区域的规划道路附近的各种管网施工，为2009年3月初开始规划道路的施工创造条件。

A、C区的地下室为一层，施工速度较快，4月初可开始主体施工。

B区地下室有夹层，施工较慢，4月中旬后可开始主体施工。

主体施工均采用悬挑脚手架施工，不受回填土工期的影响。

B区的土方回填应考虑地下室车库顶的土方回填，因此时间较长，地下室顶板土方回填时应分区进行，且不得影响主体的施工。

D区储存的用于地下室基糟回填的部分土方回填后，就可开始学校幼儿园的施工，计划于5月初开始。

A、B、C三个区的6F+11F工程和10F工程及D区学校幼儿园工程基本在2008年10月底和11月底竣工。

A、B、C三个区的18F工程基本可在2009年的4月底5月中旬前竣工。

各住宅附近的公建工程，如热力站、变电站、煤气调压站、自来水泵房，消防水泵房、沿街商业服务、社区物业管理用房、垃圾转运站等的土建装修工程均由该处施工单位自行负责穿插施工完成，不占用有效工期。

2008年10月开始进行楼前道路、管网工程及规划道路处的管网施工，由于此时A、B、C三个区的6F+11F工程和10F工程及D区学校幼儿园工程已进入装修阶段或即将竣工，场区中部区域交通量很少，因此可以开始场区中部区域的各规划道路处的管网施工，管网工程计划于2009年4月底完工。

由于该场区自然地坪较低，因此在08年12月至09年1月进行场区的土方回填，抬高室外地坪，注意，规划道路处由于要挖方，不应回填土方。

2009年3月开始规划道路的施工，计划于2009年的6月底完成，绿化工程计划于2009年4月清明节后开始，7月底完成，道路及绿化的施工应穿插进行。

2009年7月中旬至8月底进行居住区各系统调试、试运转、完善及居住区清洁卫生，9月初至中旬进行居住区总体竣工。

4.4.2场地布置

唐山市正泰里惠民园住宅小区占地约500亩，地上建筑面积53.08万平方米，地下车库面积5.3万平方米。

该小区共建住宅楼57栋及公建工程，被东西向和南北向规划道路分隔。

在施工场地安排上，拟按规划道路的划分细分成多个区域，每个区域选择一个施工单位，其中A区拟分为3-5个施工区域；B区拟分为4个区域，即每个地下室区域为一个施工区域；C区拟分为3-4个施工区域，D区拟设一个施工区域，即1个或2个组团为一个施工区域，各施工区域均不得占用规划道路。

部分边部施工区域为高低层（18F与6F+11F或10F工程搭配）栋号混合的施工区域，施工时应穿插、流水作业；中部各个施工区域均为6F+11F工程或10F工程，施工时应组织流水作业。

这样安排，场区内道路通畅，各个施工区域内可自成封闭的环境，方便施工管理，部分施工机械，如塔吊等，可以提高利用率。

D区在工程开始时将首先作为甲方办公区（设置于地块南侧）和该小区内的存土场（设置于地块北侧），用于储存各地下室挖出的用于基糟回填的部分土方。

地下室基槽回填后开工学校和幼儿园工程，物业楼完工后，甲方办公区迁入物业楼内，开工运动场、球场等工程。

4.4.3监理、施工方队伍的选择

本项目工期很紧，只有22个月，且自中标到正式开工仅有20天，无法通过招投标选择施工、监理单位立即进场施工，因此，在土方开挖阶段，由甲方自行组织土方的开挖工作。

由于本项目多个施工区域要在2008年2月同时开工，因此，本项目需要10-15家施工单位5-7家监理单位参与先期的施工，人员的投入量很大。

我公司计划充分利用秦皇岛与唐山距离较近的优势，从秦皇岛和唐山两地选择施工、监理单位，拟选择施工经验丰富的施工单位，坚决杜绝挂靠单位参与本工程的施工。

4.4.4材料采购管理

唐山市正泰里惠民园住宅小区各个工程均为框架、剪力墙工程，因此各种材料需求量很大，本项目为保证关键材料的质量和供应的及时性，对部分材料实行统一采购，如防水材料、保温材料、钢筋、商品混凝土、砌体材料、水泥、瓷砖等。

5.项目管理重点、难点问题的解决措施

根据招标文件，针对本工程的性质，影响本项目进程的重点、难点工作及解决措施如下：

1）项目前期建设准备工作是项目管理部的重点工作内容之一。

由于本项目工期紧、任务重，中标后应及早开展监理招标和施工招标工作；选择具有复杂工程施工经验的、有能力在规定工期内完成整个工程，一次验收质量合格的施工单位；选择具有丰富小区建设监理经验的监理单位。

2）施工图设计进度将直接影响工程进度和计划安排。

现阶段招标人提供