义县商业调研报告.docx
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义县商业调研报告
义县租赁市场
调研报告
第六事业部
2010-9-2
一、前言
义县位于辽宁省西部,隶属锦州市,位于辽宁省锦州市北部。
北邻阜新市,西界北票市,南与凌海市毗连交通便利。
但该县经济指数较差,属于辽宁省省级贫困县。
其县内主要商圈集中在南街一带,该区域被当地人称作服装一条街。
主要租赁市场有金三角商业城、富兴商贸城、南街商场、白云商场(主营家电与服装大包)。
二、具体租赁市场调研分析
(一)金三角商业城
1、商场自然状况
(1)商场全称:
金三角商业城
(2)地址:
义县南街街
(3)性质:
民营
(4)法人:
王维成
(5)成立时间:
2005年
(6)营业时间:
8:
00-16:
00
(7)经营方式:
零售
(8)营业面积:
10000㎡
2、商场经营状况
(1)各楼层经营品项及规模
楼层
主营品项
主流户型
营业面积
负一层
服装、床品
10㎡经营间
800㎡
一层
副食、小百、手机
1.8米柜台、20㎡经营间
4600㎡
二层
服装、裤子、鞋
10㎡经营间
4600㎡
(2)各楼层业主户数及经营品项占比
楼层
品项
数量
占比
负一层
服装
17
6.6%
床品
7
3%
一层
副食
102
40%
手机
9
3.5%
小百
30
12%
二层
服装
54
21%
裤子
5
2.5%
鞋
17
6.6%
首饰
2
1%
内衣
13
5%
合计
256户
100%
(3)各楼层租金价位及转兑费用(租金含税、无押金)
楼层
租金价位(元/月.㎡)
转兑好处费(万元)
负一层
60-70
1-2
一层
80-160
1-2
二层
100-120
2-3
(4)辐射区域:
县内及周边乡镇
(5)货品来源:
西柳、锦州、沈阳
(6)经营者构成:
以本地人为主
3、各楼层描述
(1)
负一层:
面积较小,主要经营的品项为服装和床品,主流户型10㎡,共有24户经营业者。
客流状况极差,中午12点左右,负一层几乎没有消费顾客,业户经营状态懒散涣散。
部分业户甚至还在聚众打扑克。
所经营的货品档次较低符合当地乡镇消费水平。
(2)一层:
主要经营蔬菜、生鲜及其他副食类商品,共有副食类摊床102家。
由于是与百姓的吃喝有关系,所以相比负一层而言,一层客流量较大。
正门对面有9家通讯柜台,中岛还有一家药店。
小百货品都是一些价格低廉的低档货品。
一层是典型的农贸与租赁零售市场相结合的棚户式商业。
(3)二层:
主要以服装、鞋帽类商品为主营品项。
主要货品来源于西柳、锦州,货品档次较低,客流状况一般。
主流户型为10㎡,租金价位在100-120元/月.㎡。
但在这样一家低档租赁市场中,居然也有一家经营黄金首饰的中岛商铺,该商铺的名字为华鑫金店。
4、综述
该商场改造重建在2005年,前身是棚户式商场,2005年当地的王氏兄弟承包下此商场,并重新建造,形成了今天的金三角商业城。
该商场内几乎无任何有关的商业管理,根本看不到工作人员在卖场内巡视检查业户经营状况。
商场管理松散,对外租赁无统一的章程与标准,租金定位随意性较大,基本属于凭老板自己的心情来制定租金价位。
商场上层领导无任何商业经验,只是凭着感觉,只要怎么能挣钱他们就能怎么做。
商场地下部分较小,且基本无客流,一、二层虽各有自己的经营特点,但无论从商户的实力,还是商场的资质,都无法脱离商业第二代时期的棚户式商业管理模式。
(二)富兴商贸城
1、商场自然状况
(1)商场全称:
富兴商贸城
(2)地址:
义县中兴街
(3)性质:
民营
(4)法人:
梁峰
(5)成立时间:
2002年
(6)营业时间:
9:
00-17:
30
(7)经营方式:
零售
(8)建筑面积:
4500㎡
2、商场经营状况
(1)各楼层经营品项及规模
楼层
经营品项
主流户型
户数
营业面积
一层
服装、小百、玩具、鞋
10-12㎡、1.5米柜台
68户
2250㎡
二层
南方服装超市(大包)、首饰
大卖场
2户
2250㎡
(2)租金价位及转兑费用
租金价位:
120元-160元/月.㎡
转兑好处费:
2-3万元
档口无抵押金
(3)辐射区域:
县内及周边乡镇
(4)货品来源:
西柳、锦州、沈阳
(5)经营者构成:
以本地人为主
3、各楼层描述
(1)
一层:
主要经营服装、小百,有两家手机通讯。
主流户型以10-12㎡经营间和1.5米柜台为主,柜台以中岛的形式围绕承重柱而形成经营区,每个中岛经营区由8个柜台组成,4个柜台为一户。
一层商铺承租率为100%,且暂时无转租现象。
货品档次较低,客流相对稳定。
(2)
二层:
只有两家商户,一家为南方服装超市,另一家为黄金首饰。
南方服装超市在辽宁各县级城市以及乡镇有很多连锁,其老板为温州多个商会成员组成,主营低档男女装和裤子。
4、综述
富兴商贸城成立于2002年,其老板梁峰为本地人,该商场经营面积为4500㎡,属于小型商业。
一层42户经营间和26户柜台经营区全部出租,商铺出租率达到100%,且目前无转租现象。
二层为服装超市大包卖场和一家金店。
商场整体经营状况稳定,但无任何商业管理,办公室内只有两名60多岁的妇女,不知是何许人。
一层客流稳定,基本属于是本地回头客,二层客流稀少,属于统一收银的打包卖场。
该商场在当地租金价位较高,但颇具实力的业户较少。
(三)南街商场
1、商场自然状况
(1)商场全称:
南街商场
(2)地址:
义县中兴街
(3)性质:
民营
(4)法人:
苏玉成
(5)成立时间:
1998年
(6)营业时间:
8:
00-17:
00
(7)经营方式:
零售
(8)营业面积:
2020㎡
2、商场经营状况
(1)各楼层经营品项及规模
楼层
主营品项
主流户型
营业面积
一层
鞋、包、手机
9㎡经营间
1.5米货架
760㎡
二层
化妆品、饰品、小百、内衣、箱包、美甲、服装
9㎡经营间
1.5米柜台
760㎡
三层
品牌服装
40㎡
600㎡
(2)各楼层业户数量及占比
楼层
品项
业户数量
占比
一层
鞋
35
37%
包
1
1%
手机
1
1%
二层
化妆品
2
2.5%
饰品
6
7%
小百
1
1%
内衣
18
20%
女装
26
28%
男装
6
7%
三层
品牌服装
8
8%
合计
104户
100%
(3)各楼层租金价位及转兑费用(无抵押金)
楼层
租金价位
转兑好处费
一层
1.5米货架:
250元/月.个
经营间:
180元/月.㎡
1-3万元
二层
1.8米柜台:
835元/月.个
经营间:
140-160元/月.㎡
2-4万元
三层
62.5元/月.㎡
无
3、各楼层描述
(1)一层:
主要以鞋品为主,经营者按商场规定统一着装,鞋的货品来源以沈阳南塔低档鞋为主,也有沈阳五爱的低档鞋。
鞋品业户主要以1.5米货架作为展示面。
一层面积虽小,但比较规范,基本除两家不是经营鞋以外,其余均为经营鞋品的业户。
租金价位在当地来比较,相对较高,业户经营稳定,有固定的消费群体。
(2)二层:
主要以经营间和中岛柜台区为主流户型,货品档次相对较好一些,但仍然属于低档货品。
货品主要来源于西柳和沈阳五爱。
转兑好处费2-4万,比一层略高,经营稳定,在当地有一定知名度。
(3)三层:
主要以品牌服装为主,品牌有龙达飞、红番茄、狼眼、衣彩、奔妍男仕、美百丽等小品牌。
主流户型在40㎡左右,主通道宽4米。
中午13点左右几乎无客流,相对而言,三层租金较低,但是在这样一家小型租赁市场当中,拥有这样一层全品牌的经营区域,也是极为罕见的。
4、综述
该商场成立于1998年,是该地区成立较早的租赁业态市场。
由于成立时间较早,已有一部分固定消费群体,把此商场当做习惯性消费场所。
商场租金在当地相对较高,最好的租金价位已达到180元/月.㎡,转兑好处费最好也达到4万多元。
且该商场是当地租赁业态市场中唯一有品牌经营专区的商场,这一点在某些地级城市也是不多见的。
商场一、二层客流稳定,三层客流稀少,这与当地消费群体的消费能力有着这密不可分的关系。
商场内部物业设施相对本地而言较为完善,商场管理相对规范,业户统一着装,且装修档次也相对较高,货品档次与前两家商场来比,整体高于另外两家租赁市场。
综上所述,该商场的品牌经营路线在同级别县市中较为领先,可作为外埠品牌招商的重中之重。
(四)商圈沿街门市情况
1、南街
(1)户数及品项比例
经营品项
户数
占比
眼镜
4
4%
运动
17
16%
化妆品
4
4%
裤子
8
8%
女装
13
12%
男装
8
8%
食品
1
1%
银行
4
4%
针织
3
3%
手机
1
1%
电器
1
1%
影楼
1
1%
超市
1
1%
鞋
24
22.65
网吧
1
1%
合计
106
100%
(2)租金价位:
60-120元/月.㎡
(3)转兑好处费:
2-8万元
2、南关街
经营品项
业户数量
占比
电器
13
9%
五金
14
9%
小百
8
6%
发廊
8
6%
食品
12
8%
服装
9
8%
化妆品
4
3%
女装
19
14%
超市
5
3.5%
箱包
3
3%
童装
7
6%
表行
3
3%
影楼
8
6%
种子
2
2%
内衣
8
6%
手机
4
3%
装潢
1
0.5%
床品
7
6%
药房
4
3%
鞋
1
0.5%
男装
2
1%
音像
2
1%
宾馆
1
0.5
美容
2
1%
合计
139
100%
(2)租金价位:
30-80元/月.㎡
(3)转兑好处费:
1-3万元
3、综述
义县商圈门市主要集中在南街与南关街周边,两条街沿街门市均有百十余个。
南街门市质量相对较高,主要经营品牌及档次较好商品,以服装、鞋帽、小百为主,租金相对较高;南关街经营品项相对较杂,主要经营五金、日杂、服装,且货品档次明显低于南街所经营商品,租金也相对较低。
总体来看,义县品牌门市聚集了一些较有实力的业户,在走访过程中这些业户对我司锦州项目颇有兴趣。
而租赁商场中有兴趣的业户较少,且访谈难度较大,建议义县招商工作重点应放在品牌门市业户与租赁市场中有实力的大户身上。
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