余姚市场报告.docx
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余姚市场报告.docx
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余姚市场报告
余姚房地产市场调研报告
一、调研目的
本次调研工作的展开主要是通过对余姚房地产市场上档次,价位,消费群体的了解,为以后的研展工作打下夯实的基础。
二、市场预览
1.分布情况:
近两三年余姚市场上新推的楼盘集中分布在市区,城南,和城东新区;其中城南和城东新区都属于城市延伸和新开发的区域,以普通住宅为主;而高档住宅仍集中在市区并且以姚江两侧最为集中。
2.市场素描:
随着余姚城市经济的快速发展和日益活跃的民营经济。
近两三年来市场上出现的楼盘无论在品质上还是档次上都有很大的提升,一方面给城市带来了新的形象和新的气息,另一方面则满足了市民对于中高档产品的需求。
从目前市场的调研情况来看,余姚市民对于房产市场还是充满信心并且具有很高的购买积极性的。
3.需求分析:
余姚地区在相对于大城市来说,城市的规模和人口的数量还是存在较大的差距,并且城市化程度也不高,刚性的需求还是较为明显,所以在近两三年推出的楼盘都以自住为主;在市场上存在的单身公寓实际客户均为投资客。
三、个案分析
1.住宅(城东区域)
已交会楼盘:
楼盘名称
丰泽华庭
东都佳苑
四季东城
位置
东沿星光路,北依星中路,南靠文山路
城东路与文山路交叉口
城东路以西,文山路以南,人民医院南边
开发商
宁波大丰房产
余姚万里房产
余姚舜龙房产
开盘时间
2005.8
2005.6
2005.9
交付时间
2007.9
2007.8
2007.8
建筑面积
10万方
6.5万方
5.5万方
建筑形态
小高层,高层
高层
多层,小高层,高层
基本配套
总户数672,容积率2.75,绿化率35%,得房率80%
总户数378,容积率2.6,
总户数360,绿化率35.5%容积率1.8,车位比1:
0.8
户型区间
46-167
44-172
42-156
主力户型
100-130
130
120
目前均价
6000
6000
6000
销售情况
售罄
售罄
售罄
卖点
教育环境,人民医院,城东公园,周围小区的规模的形成,以及城东的大趋势
教育环境,人民医院,城东公园,周围小区的规模的形成,以及城东的大趋势
教育环境,人民医院,城东公园,周围小区的规模的形成,以及城东的大趋势
抗性
楼间距太近,离市区相对较远,目前商业还未兴起
离市区相对较远,商业氛围还不是很浓
离市区相对较远,商业氛围还不是很浓
综合分析
此项目是余姚大丰集团开发的,在余姚有一定的知名度,又位于城东开发区的中心位置,升值的潜力十分大,交通方便,并且周围已有相当多的小区正在动工。
此项目离城东路较近,交通方便,但相应会比较吵杂,周围将建大卖场,又位于城东开发区的中心位置,升值的潜力十分大,交通方便,并且周围已有相当多的小区正在动工。
此项目位于新人民医院南边,相应会比较吵杂,周围将建大卖场,又位于城东开发区的中心位置,升值的潜力十分大,交通方便,并且周围已有相当多的小区正在动工。
比较分析
总结前期城东房产市场的特征:
A去化:
都已销售完毕,前房价的大涨带动了城东新区的快速去化
B价格:
目前这几个楼盘价格都在6000元左右,并且有走高的趋势
C档次:
与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距,但是对于这个阶段的楼盘这个区域还是相当不错的了
D区位:
都集中在城东新区,发展的潜力十分的巨大
E需求:
城东新区是一个快速发展的区域,也是政府扶持的区域,对于城东的全方位的规划来看,城东的需求还是十分有潜力的
未开盘楼盘
楼盘名称
春江花月
星星港湾
位置
丰泽华庭以北,金型路以南
中山北路以东,文山路以南,
开发商
余姚舜大房产
余姚舜龙房产
开盘时间
2008.4预
2008.4预
交付时间
2009底
2009底
建筑面积
10万方
6.06万方
建筑形态
多层,高层
多层,小高层
基本配套
容积率2。
0,绿地率32%总户841,车位479
容积率1。
6,绿地率35%总户数746,停车位393
户型区间
32-160
主力户型
85-100
90-100
目前均价
6300
6000
销售情况
未开盘
未开盘
卖点
教育环境,人民医院,城东公园,周围小区的规模的形成,以及城东的大趋势
教育环境,人民医院,城东公园,周围小区的规模的形成,以及城东的大趋势
抗性
离市区相对较远,商业氛围还不是很浓
离市区相对较远,商业氛围还不是很浓
综合分析
此项目定位相对于城东别的楼盘来讲要高出很多,又位于城东开发区的中心位置,升值的潜力十分大,交通方便,并且周围已有相当多的小区正在动工。
此项目在目前城东的楼盘离市区是最近的一个,又位于城东开发区的中心位置,升值的潜力十分大,交通方便,并且周围已有相当多的小区正在动工。
比较分析
总结城东房产市场的特征:
A去化:
这几个楼盘都未开盘,但是相信三个楼盘的开盘会引邻城东房价的走向
B价格:
目前这几个楼盘价格预估都在6000元左右,估计开盘后会一路走高
C档次:
与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距,但是相对于前几个楼盘来讲已经有很好的提升
D区位:
都集中在城东新区,发展的潜力十分的巨大
E需求:
城东新区是一个快速发展的区域,也是政府扶持的区域,对于城东的全方位的规划来看,城东的需求还是十分有潜力的
2.住宅(城南区域)
楼盘名称
江南华都
名仕花园
云河绿洲
天鹅湾
位置
四明西路以北,新西门路以西
俞家桥路和四明西路交叉口
城东路以西,白云小区东侧
四明东路以北,东旱门路两侧
开发商
义乌现代房产
宁波阳明房产
义乌白天鹅房产
余姚中宇房产
开盘时间
2004.10
2003.10
2004.
2008.4预
交付时间
2006.6
2006.6
2008.12
2009
建筑面积
14.9万方
27万方
23万方
20万方
建筑形态
多层,小高层,高层
多层,小高层,高层
多层,小高层,高层
多层,高层
基本配套
总户数1778,容积率1。
7,绿化率30%车位1200
总户数3019,容积率1。
8,绿化率35。
5%车位1430
总户1400,容积率1。
7,绿化率40%
总户1100户,容积率1。
6。
绿化率35%
户型区间
40-170
30-180
40-230
30-160
主力户型
110-150
120
100-130
90-110
目前均价
6500
6500
6500
6500
销售情况
售罄
售罄
剩100多套
未开盘,
卖点
余姚最高学府余姚中学,已近成熟的地段,商业开始兴起。
大小区大格局。
周边高档小区的开发
余姚最高学府余姚中学,兰江商贸城的建成,已近成熟的地段,商业开始兴起。
大小区大格局。
周边高档小区的开发
余姚最好的实验小学,最良江,小区的绿化率,白云商贸中心
西班牙风格,余姚最好的实验小学,交通便利,面积适中,白云商贸中心
抗性
离市区还是有一段距离,周边配套还未完全成熟,高架桥对于这个楼盘也有一定的影响
是城南目前这个区域最偏的一个,离市区还是有一段距离,周边配套还未完全成熟
周边环境差,小区东边是城东路,南边是农村,商业几乎没有目前
在城南来讲算是比较南边的,小区南面是工业区,周边配套未成熟
综合分析
此项目对于城南的发展十分最要的意义,对于城南的开发起到了带动的作用
此项目对于城南的发展十分最要的意义,对于城南的开发起到了带动的作用
此项目以绿色,教育为卖点,成就了现在的销售率
此项目广告十分的多,在余姚影响十分的广,估计销售会比较好
比较分析
总结城南房产市场的特征:
A去化:
前两个已销售完毕,云河绿洲还剩100多套房源,主要以项天立地为主,以目前去化程度估计在交房前可以达到95%销售率,而天鹅湾还未开盘
B价格:
目前这个区域价格预估都在6500元左右,并且还会一路走高
C档次:
与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距
D区位:
城南集商住育一体的快速发展区域,潜力巨大
E需求:
城南是一个快速发展的区域,并且市民已接受这一区域的距离,对于此区域的房产会有很好的销售保证。
3.市区
楼盘名称
姚江怡景
东方名苑
锦江华园
位置
南滨江路与东旱门路交叉口
北兰江路北侧,望江家园西侧
长安路延升段(玉立路以西),临姚江
开发商
余姚舜泉房产
余姚东日房产
余姚中宇房产
开盘时间
2005.9
2005.3
2005.7
交付时间
2008.2
2007.9
2006.8
建筑面积
11万方
2.2万方
11万方
建筑形态
多层,高层
5幢小高层
多层,小高层
基本配套
总户数588,容积率1。
98,绿化率36%,车位482个
总户数118,容积率1。
8,绿化率40%
总户数600,容积率1。
5,绿化率35%
户型区间
80-200
90-160
80-170
主力户型
130
130
120
目前均价
11000
7500
7500
销售情况
售罄
售罄
售罄
卖点
位置好,档次高
位置属于市区,周边配套商业成熟,望江
位置属于姚江边上,南边环境较好,周围属于成熟的商圈
抗性
价格对于一般市民太高,性价比不是很高
小区小
城西楼盘少,比较孤立,周边有厂房
综合分析
此项目是余姚近两年最为高档的楼盘之一,整个售价高,但本人认为性价比不是很高,购买者都以私营业主,和政府机关为主。
此项目是相对于城东和城南比较独立的,但是其位置比较优越,周边配套成熟,使其价格要高城东与城南很多
此项目位于余姚的西边,属于楼盘较少的一个区域,但就是这个原因使得这楼盘销售十分的良好。
也可以说是城西的一个代表作了
比较分析
总结城区房产市场的特征:
A去化:
这几个楼盘都已售罄,市区已无新开楼盘
B价格:
目前这几个楼盘价格在余姚算是比较高的
C档次:
与城东和城南来讲,此区域的楼盘并没有表现出十分优秀的作品来,而是地域来赢得优势,从整体档次来说,还有待提高
D区位:
位于余姚市中心,商业成熟,配套成熟,人流量大
E需求:
市区永远黄金地段,只要有楼盘,销售还是不成问题。
买房还是买地段
4.写字楼,商业
楼盘名称
万基--阳光国际大厦
城市金座
兰江商贸城
位置
玉立路55号
新建北路与体育路交叉口
名仕花园对面,四明西路北侧
开发商
余姚万基房产
余姚新兴房产
余姚天一房产(广源)
开盘时间
2008.6
未定
未定
交付时间
2009
未定
未定
建筑面积
5万方
1.2万方
3.1万方
建筑形态
高层写字楼,小高层公寓,别墅
写字楼小高层12F
4层
户型区间
公寓37平方,办公80-1050平方
每层800平方
商铺360平方一通三
目前均价
公寓精装8000,写字楼10000以上
10000以上
360平方一通三500万
销售情况
未开盘
未开盘
未开盘
卖点
商业发达,配套成熟,交通方便
新建北路是余姚工业一条街
商业集中,给城南带来新的商业,使城南整体形象上一个档次
抗性
写字楼市场几近饱和,产品不伦不类,不大气
火车路旁边,比较吵,体量不大,交通挤
体量不是很大,北边是安置小区
比较分析
总结写字楼,商业市场的特征:
A去化:
这几个楼盘都未开盘,但是相信三个楼盘的开盘会引邻城东房价的走向
B价格:
目前这几个楼盘价格预估都在6000元左右,估计开盘后会一路走高
C档次:
与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距,但是相对于前几个楼盘来讲已经有很好的提升
D区位:
都集中在城东新区,发展的潜力十分的巨大
E需求:
城东新区是一个快速发展的区域,也是政府扶持的区域,对于城东的全方位的规划来看,城东的需求还是十分有潜力的
四、调研结论
从以上对余姚房地产市场的综合分析后,有几大发现:
1、区域分布:
余姚近几年来新推楼盘分布主要集中在市区,城南,城东新区,并且以城东新区,和城南最为集中,也预示着城南和城东新区的发展高潮的到来
2、整体档次:
从姚江怡景,云河绿洲,春江花月等新开楼盘来看,无论从外立面,建材,物管等方面比前几年有了很大的提升,使整个余姚的房地产上了一个档次,但并没有再出现像舜江名苑这样的例子
3、销售情况:
从对整个余姚的房产市场的分析来看,均价在6000每平米,面积在90-130为主的特别好销售,也顺应了市场的发展态势;从新开的几个楼盘可以看出市场的走向和整个余姚购房的积极性
4、市场分析:
纵观整个余姚房地产市场,2008年1-2月的房地产投资完成了2374亿,在平稳中加快,占到了第三产业中的50。
3%。
比去年上升了3。
9年百分点。
从去年政府种种政策的实行,对购房者产生了一定的影响,从上面的数据可以看出,余姚的房产市场已在平稳过渡,市场也作出了积极的反应,从而推进整个余姚房地产市场向更稳,更健康的方向发展
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