用户手册住宅.docx

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用户手册住宅

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司

作业规

大厦业主及用户手册

（住宅楼）

DTZ/WS/PM/002

版本：

第1版

修订次：

0□□□□□

状态：

发文号：

批准

日期

审核

日期

编制

日期

2001年月日发布2001年月日实施

目录

前言[页三]

（一）物业管理----------------------------------------------[页四至七]

1）物业管理处

2）管理费

3）安全管理

（二）业户守则-----------------------------------------------[页七至十一]

1）业户须知

2）空调机

3）物业外墙

4）洗手间、淋浴间

5）物业结构部分之保护

6）公共设施

7）日常保养

8）清洁卫生

9）保安事宜

10）停车场管理

11）材料/货品运送

12）二次装修规则

13）保险事宜

14）招牌与指示牌

15）兜售商品，派发宣传品及其它

16）单元用途

17）业权转让

18）业户联络资料

19）其他事宜

目录

（三）装修申请-------------------------------------------------[页十二至十四]

1）物业移交

2）装修申请

3）装修保证金及管理费

4）装修承包商

5）保险

6）装修许可证

（四）装修规则------------------------------------------------[页十四至十七]

1）装修时间

2）改建及还原工程

3）物业公共设施

4）消防安全

5）装修材料的搬运和垃圾清运

6）单元内设施

7）装修施工人员纪律

8）管理监督

（五）物业技资料--------------------------------------[页十七至十九]

（六）安全事宜---------------------------------------------[页十九至二十三]

（七）总结------------------------------------------------------[页二十四]

前言

现十分荣幸地告知阁下，戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司已被委任为XXXXXXXX之物业管理经理人。

作为物业管理经理人，我司热忱欢迎阁下入驻XXXXXXXX，并恭祝阁下事业顺达。

编印本用户手册之要旨在使各业主/租户（以下简称“业户”）能清楚理解其拥有之权利及义务，希望对阁下会有所帮助。

并以此物业之管理公约为宗旨，敬告所有业户共同遵守本用户手册及使用公约。

如阁下有任何疑问或期望得到更详尽之资料，可直接联系以下地址，我们将非常重视阁下之意见并乐于协助阁下解决任何问题。

XXXXXXXX物业管理处

地址：

电话：

或

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司

地址：

上海市卢湾区淮海中路283号香港场南座27楼

电话：

53061383转物业管理部

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司

暨XXXXXXXX物业管理处

谨启

年月

一、物业管理

1.物业管理处

1.1管理处及其职能

1.1.1戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司为XXXXXXXX之管理经理人，按《XXXXXXXX管理公约》（以下简称公约）之规定，执行对XXXXXXXX之管理职责，并享有或承担公约中规定物业管理人的各权利、义务及责任。

1.1.2管理处各员工有职责为各业户提供管理服务，但各业户不可要求员工作私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处员工。

业户如有赐教，请与管理处联络。

1.1.3管理处负责维持本物业围之正常运作及在可能情况下协助各业户，此外还代表全体业户处理公共事务。

2.管理费

2.1单元管理费

2.1.1为保障各业户在XXXXXXXX的物业之长远利益，以达到投资保值的效果，各业户需按照公约规定承担本物业之保养、维修及日常管理开支。

物业管理之各项支出包括但不限于：

-管理人员（包括物业管理、维修技、行政、财务、清洁及园艺等人员）之薪津和福利；

-公共照明和设备运行之水、电费用；

-清洁、垃圾清运和灭虫之费用；

-公共设施的维修及保养之费用（如电梯、给排水设备、保安和消防系统等）；

-保险之费用；

-物业管理所需行政、制服、电话及税金等费用；

-物业修缮及设备更换之费用；

-物业经理人酬金；

-本物业公约列明及物业管理需要之其他费用。

所有支出均根使用公约所载之管理份额由各业户按比例分摊。

2.2车位管理费

XXXXXXXX设地下停车场，每个业户若使用此停车场之车位，都必须交付相应之管理费用以保障管理处对停车场设施及安全方面之管理。

2.3业户收楼交付费用

根公约规定，所有业户都应在接收单位前依时交付以下费用：

2.3.1管理基金

管理基金费用相等于2个月的单元管理费。

2.3.2管理费保证金

业户交付相当于3个月管理费予管理处作为保证金，以保证付清日后欠缴数额。

此保证金不能作为拖欠正常缴交管理费之藉口及不能作为抵销所欠缴之管理费。

2.3.3首期管理费

业户应交付相当于3个月之首期管理费。

2.3.4电费保证金

单元电费保证金：

每个单元人民币2,000元。

2.3.5电话初装费

单元电话初装费：

每门电话人民币2,000元。

2.3.6煤气建设债券

煤气建设债券及初装费，每个单元人民币1,500元。

2.4管理费交缴

2.4.1管理费是保持XXXXXXXX正常运作之必备条件，故各业户务必时缴交管理费。

所有管理费（包括车位管理费）及管理费保证金及管理基金，均以美金为计单位，并且以每月一日银行外汇牌中间汇率折算人民币支付。

2.4.2业户应于每月首日或之前缴交当月管理费，凡逾期者，每逾期一天加收应付金额的0.3%作为滞纳金，逾期一个月或以上的，管理处有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业户缴清所欠费用连同滞纳金为止。

此条款同时适用水电费及其它应缴费用的缴交。

2.4.3如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按公约所指定的管理份额比例，由各业户共同分担。

2.4.4管理帐目及收支情况将由管理处按时公布。

此外，各业主如有业权更改时，请即于一周内以书面通知管理处。

2.4.5管理费及其他有关费用可按照公约规定转名予新业主，各业主应于业权转让时结算清楚。

2.4.6若管理费不足应付各项开支时，各业户需按公约指定比例缴付不足之数。

如有盈余，则作为储备金拨入下年度之帐目。

2.5付款方式

香港付款：

2.5.1以线支票抬头“戴德梁行房地产咨询有限公司”并邮寄或亲身交付到香港。

2.5.2以银行转帐方式，详情容后通知。

国内付款：

2.5.3以线支票头“戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司---XXXXXXXX"并邮寄或亲身交付。

2.5.4以银行转帐方式交予“戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司"管理帐户，具体帐号如下：

戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司—XXXXXXXX

055504-00261057718

建设银行上海市分行

其他付款方式将容后由管理处通知。

2.6其他费用

其他列于收楼费用一览表之项目。

3.安全管理

3.1物业内24小时均有保安人员当值，负责物业巡逻工作及协助各业户所提出之合理要求。

3.2管理处办公室办公时间为每天：

0900-1200、1300-1730；周六、周日及国定假日休息。

办公时间以外，如有紧急事件可与物业监控中心联系。

3.3管理处员工皆佩戴工作证。

如对来人有疑，请联络管理处查询。

二、业户守则

1.业户须知

1.1业主对其购买之物业拥有占有/使用/收益/处理等权利（如：

房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍属于国家。

1.2本物业仅可作为公约指定用途（即住宅楼），不可作为购物商铺、办公、货仓、工场或其他非居住之用途。

1.3业户不可作出任何结构及外观（如：

窗户、天、外墙、安装天篷及安装空调室外机等）之更改以维护物业之外观整齐、美观，不可侵占公共空间，擅作他用（如安装防盗门、神位及堆物等）。

1.4业户进行装修、维修等工程，以不妨碍物业结构、公共设施及他人为则。

进行该等工程前需先获得管理处批及缴纳有关保证金及管理费用。

1.5凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理处除要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及要求赔偿/罚款之权利。

1.6物业内严禁存放有任何违禁、易燃、易爆及有毒物品。

2.空调机

XXXXXXXX住宅单位内已安装了分体式空调机，除得到管理处批外，不得安装任何形式独立附加空调设备。

3.物业外墙

物业外墙绝不容许由业户作出任何的更改以致影响物业的外观。

4.洗手间、淋浴间

在未得到管理处批前，不得附加建造洗手间、淋浴间之类的设施。

5.物业结构部分之保护

物业内结构部分不可改动。

业户不损害任何内部之结构，如发现受破坏，修补费用将会由该单元业户负责。

6.公共设施

业户有责任保护物业内的公共设施，如电梯、给排水管线、照明灯具、装饰、电力线管及弱电系统等不受损坏，任何损坏最终由业户负责。

7.日常保养

7.1请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。

7.2请勿把废弃物丢入各渠道（如水厕、下水道等），否则需对损坏/堵塞修理负责。

7.3请正当地使用室内电器，失修/损坏/劣质电器易导致火警。

任何电器工程须由合格技工进行。

7.4请勿/刮画物业任何的墙壁、玻璃等亦不可随地吐痰或便溺。

7.5爱护物业公物，若发现有人为损坏事故，请立刻报告管理处。

8.清洁卫生

8.1请各业户把垃圾袋装包好，再放在管理处指定地方，以便物业清洁人员定时予以收集。

8.2请各业户勿饲养禽畜动物。

如有特殊情况，可书面向管理处要求豁免（如：

导盲犬）。

8.3业户不得放置任何物品、家俱、垃圾、神位或祭祀等于走火楼梯、电梯门外、走道及大堂等公众地方，以免有碍观瞻和不利于日常清洁。

任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而发生费用将由有关业户负责。

8.4请各业户自觉清理废物，切勿污染公共地方。

8.5业户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。

大型废物及家俱等须管理处特别安排运走，任何于公众地方发现的垃圾将由管理处清走而费用由有关业户承担。

8.6凡违反物业使用公约或上海市环保/市容法规者，将按有关规定处罚。

9.保安事宜

9.1管理处已安排24小时由管理人员及保安人员在监控机房、保安岗位值班及巡逻以保持物业之安全。

希望访客人仕能遵守以下程序：

*进入物业前，请主动于接待处留下姓名、身份证号码、所进入单元并在出入登记簿上签署登记。

*保安人员有权检查出入物业人士之身份证明。

*离开物业时，通知接待处管理人员并签署离开。

9.2如有特殊需要经常进出工作之人仕，可向管理处办理临时出入证。

9.3业户应妥善保管单元之锁匙，若业户有锁匙流失情况，应及时更换锁具，对业户单元内部因管理不善导致的损失，管理处概不承担任何责任。

10.停车场管理

10.1对XXXXXXXX停车场已出售、出租的车位，管理处会配发停车证明，无证车辆未经许可，谢绝进入停车场围。

10.2凡进入XXXXXXXX围之车辆，须遵守停车场管理制度，服从保安指挥管理。

11.材料/货品运送

11.1业户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。

所有因运输而对物业造成的破坏，其修补费用由有关业户负责。

11.2在未得到管理处批之前，业户不得运入或运出以下物品：

保险柜、重型机械、办公电器及批量性货品等。

12.二次装修规则

管理处谨提醒各业户必须留意及遵守此手册第三及第四段之二次装修规则。

13.保险事宜

13.1管理处为本物业之公共设施购买了火灾及其他的保险，惟此保险受保围并不包括各业主单元。

因此，管理处建议各业户为其单元内的装修、家具和家电等购买适当之保险。

13.2业户不得作出或容许发生任何导致管理处为公共区域购买的保险全部或部分失效或令保险费用增加之任何行为。

一切因业户不当行为而产生之费用，须由有关业户全部承担。

14.招牌与指示牌

业户不得在未经物业管理处书面同意的情况下,在物业公众地方或物业外围竖立或放置任何标志、招牌、通告、旗帜、告及天线等物品。

否则一经发现，管理处即可将上述物品即时搬离现场而无须另行通知。

所有相关费用将由有关业户承担。

15.兜售商品、派发宣传品及其它

未得到管理处批前，业户不得在单元外或物业公众地方作出任何兜售行为，或派发传单、告及赠品等。

16.单元用途

16.1住宅单元业户除公约允许情况下不得将单元或容许该单元用作办公或其它商业等用途。

16.2业户不得将单元或容许将单元用作违法及不道德用途。

16.3业户不得将单元或容许该单元用作储存易燃易爆或危险物品等用途。

16.4业户不得将单元或容许该单元收留或饲养宠物，特殊情况需事先报管理处批（如导盲犬）。

16.5业户在任何原因下不得任意发出、产生或容许发出过大的噪音、震动等而妨碍其他使用者的正常活动。

16.6业户不得安装、放置任何重型机器、设备等在单元地面或容许该等行为发生。

16.7业户不得在物业结构地板、天花或墙身等作出任何破坏、更改或附加建物等行为。

16.8业户必须自费对其单元内的设备、装修等进行