外资并购中国房地产项目交易方式分析.docx
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外资并购中国房地产项目交易方式分析
外资并购中国房地产项目交易方式分析
摘要
随着改革开放的不断深入,我国的投资环境不断改善。
国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场,逐步加大在华投资规模。
出于国家经济安全的考虑,我国加大了对外商投资中国房地产的控制,通过各种途径抬高外资进入房地产开发领域的门槛,使得外资投资模式由物业收购转向项目开发。
在全球金融危机和银行严格控制对内资房地产开发贷款环境下,我国房地产开发商选择转让房地产项目获得流动性资金来解决资金紧张的情况。
目前,并购境内房地产项目成为了外资进入中国房地产的重要途径。
外资并购境内房地产项目的方式主要有三个:
境内股权并购、资产并购和境外股权并购。
本文围绕这三种交易方式,从税负、风险两个角度深入探讨房地产开发项目的交易安排,并通过案例分析向读者展示如何进行税收筹划和风险控制,从而降低交易成本,实现企业利润最大化。
关键词:
外资房地产资本,资产并购,股权并购,税收筹划。
Abstract
Withthecontinuousdeepeningofreformandopeningup,China'sinvestmentenvironmenthascontinuedtobeimproved.InternationalrealestatecapitalisaimingattherapiddevelopmentofChineserealestatemarket,andgraduallyincreasestheinvestmentscaleinChina.Consideringchina'seconomicsafety,theGovernmenthasincreasedthecontrolofforeigninvestmentinChineserealestatemarketthroughvariouschannels,makingforeigninvestmentmodeshiftfromthepropertyacquisitionintoprojectdevelopment.Undertheenvironmentoftheglobalfinancialcrisisandbanks’morestrictlycontrolsonrealestatedevelopmentloan,China’srealestatedevelopershavetoselltheirs’realestateprojectstogetmorefunds.Atpresent,theacquisitionofrealestateprojectshasbecomeanimportantwayforforeigncapitaltoparticipateinChineserealestate.
Therearemainlythreewaysforforeignmergersandacquisitions:
onshoreequityacquisitions,assetacquisitionsandoffshoreequityacquisitions.Thisarticlefocusonthesethreetransactions,fromtheperspectiveofbothtaxburdenandtherisktodeeplytalkaboutrealestatedevelopmentprojectstransactions,andthroughcasestudiestoshowreadershowtocarryouttaxplanningandriskcontroltoreducetransactioncostsandachievemaximumbusinessprofits.
Keywords:
Foreignrealestatecapital,Assetacquisitions,Equityacquisitions,Taxplanning.
目录
第1章综述1
1.1外资房地产资本在中国的发展阶段1
1.2外资房地产资本在华投资模式2
1.3现行有关外资投资中国房地产的法律与政策3
1.4投资模式的变化趋势4
第2章外资并购境内房地产项目的主要方式6
2.1外资股权并购境内房地产项目6
2.2外资资产并购境内房地产项目7
第3章外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划9
3.1房地产项目转让相关税收9
3.2外资并购境内房地产项目三种模式税负分析11
第4章外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析14
4.1外资股权并购境内房地产项目14
4.1.1外资股权并购境内房地产项目优点14
4.1.2外资股权并购境内房地产项目缺点:
14
4.2外资资产并购境内房地产项目15
4.2.1外资资产并购境内房地产项目优点:
15
4.2.1外资资产并购境内房地产项目缺点15
4.3外资并购境内房地产项目的风险控制17
第5章案例分析18
5.1案例简介18
5.2可转让方案分析18
5.3方案选择21
5.4案例小结22
第6章论文结论23
致谢24
参考文献25
个人简历26
第1章综述
随着改革开放的不断深入,投资环境的不断改善,外资对我国房地产业的投资力度也在逐渐加大。
而且近年来中国持续的宏观调控政策降低了房地产市场的风险,市场政策环境透明性增加,使房地产市场运作趋于规范。
在中国经济健康发展的大背景下,国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场,逐步加大在华投资规模。
1.1外资房地产资本在中国的发展阶段
外资房地产资本指来自境外国际市场的资本,既包括大型国际金融、投资机构下设的地产基金,也包括大型境外企业,尤其是房地产企业的专门基金。
第一阶段:
上世纪80年代中期至90年代初,外资房地产资本起步阶段。
由于中国的法律限制和政策的不透明,外资在此阶段投资量小,且波动性较大。
第二阶段:
上世纪90年代中期至2002年底,外资房地产资本观望阶段。
此阶段外资房地产资本表现出对中国市场的浓厚兴趣,但大多数外资房地产资本缺乏中国市场经验,对市场保持观望。
第三阶段:
2003年初至2004年底,外资房地产资本试水阶段。
随着2003年中国房价快速上涨,外资房地产资本在中国的投资迅速扩大,不少项目纷纷启动,部分项目获得了可观的盈利,使外资房地产资本对中国房地产市场信心倍增。
第四阶段:
2005年至今,外资房地产资本迅速发展阶段。
虽然房价调控政策不断出台,外资房地产资本仍旧通过各种投资模式如合作开发、股权收购等,参与营运优质房地产项目,其投资规模、投资范围等都迅速扩大。
表1-1:
我国房地产开发企业数量 (单位:
个)
年份
企业个数
内资企业
港澳台投资企业
外商投资企业
2006
58710
53268
3519
1923
2005
56290
50957
3443
1890
2004
59242
53495
3639
2108
2003
37123
33107
2840
1176
2002
32618
28657
2884
1077
2001
29552
25509
2959
1084
2000
27303
23277
2899
1127
1999
25762
21422
3167
1173
1998
24378
19960
3214
1204
1997
21286
17202
1989
2095
数据来源:
中宏数据库
1.2外资房地产资本在华投资模式
(1)外商直接投资(FDI)
(a)收购已建成物业
直接收购房地产物业,收购方一般长期持有房地产物业的租金收益并享有物业增值收益,不参加前期开发过程。
该投资模式优点在于规避了前期工作和开发过程中的风险,特别是申办各种批文的繁杂手续,而将主要精力用于项目的经营方面,资金流转相对较快,降低风险,在中国快速发展的房地产市场中,租金收益与增值收益水平较高。
表1-2:
外资房地产资本收购内地已建成物业表(部分)
时间
外资房地产资本
收购物业(股权)
收购价格
2005.1
澳大利亚麦格里集团基金
上海新茂大厦
8亿人民币
2005.3
凯德置地
北京中环世贸中心
18.4亿人民币
2005.4
高盛Witehall房地产基金
上海百腾大厦
1.076亿美元
2005.6
摩根士丹利
上海广场
8.46亿港元
2005.11
花期银行房地产基金
上海永新广场
5000万美元
2006.1
亚洲国际金融投资
北京华普中心
2.7亿美元
2006.2
香港协和集团
盛捷高级服务公寓
1亿美元
2006.3
美国高盛房地产基金
虹桥花苑酒店式公寓
7000万美元
2006.4
摩根士丹利
陆家嘴中央公寓
7亿人民币
资料来源:
中国房地产报
(b)直接开发项目
外资直接在华设立外商投资房地产企业,直接投资开发一般从项目开发前期开始投入资金,参与土地一级开发与项目开发进程,或者并购境内房地产开发项目(下文简称房地产项目),再进行后续的项目开发。
这种模式的优点是利润比较高。
但此模式要求地产基金必须经历从项目申报、审批、开发建设到获得回报长期的复杂过程,不利于资本的快速流动,并且还要承担开发过程中的各种风险。
一些较早进入中国房地产投资市场的海外资本,往往会选择自行开发建设的途径。
代表企业包括来自香港的世茂集团、瑞安集团、和记黄埔、恒隆地产和来自新加坡的凯德置地等。
(c)与本土企业合资或合作开发。
外资通过收购境内房地产企业股份(多是项目公司)的方式,介入房地产开发领域。
并在合作开发方式中,外资房地产资本一般是和国内房地产开发商合资成立项目公司,其中外资房地产资本投资50%-95%的资金,国内开发商以各种方式出资5%-50%,从而极大地缓解了开发商的资金压力。
比如2005年荷兰(ING)集团基金与金地集团合作开发金地格林世界。
万科与新加坡RZP成立了万科星地产投资有限公司进行房地产投资,注册资本1亿美元,其中万科和RZP各占50%股份。
美林集团向北京银泰中心投资3000万美元,成为银泰中心项目的合作投资和经营方,并以3000万美元收购南京锋尚项目约50%股权。
图1-1房地产行业外商直接投资增长情况(亿美元)
数据来源:
国家统计局网站
1.2.2外商间接投资(FPI)
(a)提供贷款。
外资房地产资本对境内房地产企业提供贷款,提供贷款方式除了涉及到外汇操作上的不便利之外,风险性也是显而易见的。
目前只有一些小型基金,抱着谋取高利的心态予以采用,而大型基金为了规避风险,基本上不会使用这种方式。
(b)参股或者购买债券。
该投资模式主要通过股份收购或购买债券的间接投资形式,为企业及项目提供资金,并将项目交由控股公司运营管理,资本集团进行一定程度的参与并获取一定比例的收益。
这种投资的优点是资金流动性较高,风险较小,收益比较稳定,并且税务方面有好处。
由于外资房地产资本所占股权比例有限,所以投资回报相对较低。
1.3现行有关外资投资中国房地产的法律与政策
2006年7月11日,建设部联合其他五部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号)(下称171号文)中规定:
境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
171号文被称为“外资限炒令”,加强了对外资投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。
2007年3月6日,商务部办公厅发出《商务部办公厅关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》(下称25号文),提出严格限制外商投资房地产。
2007年5月23日,商务部和外管局联合下发《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(商资函[2007]50号)(下称50号文),规定境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批,同时提高外资申请设立房地产公司的要求,规定外商投资房地产企业应即时依法向商务部备案。
2007年7月10日,《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(汇综发[2007]130号)(下称130号文),规定2007年6月1日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业,不论是新设还是增资,各分局均不予办理外债登记手续。
此举使新设的外商投资房地产企业很难直接从境外贷款。
1.4投资模式的变化趋势
由于外商投资房地产政策收紧,我国政府正在通过各种途径抬高外资进入房地产开发领域的门槛,限制它的投资规模。
2006年政府出台171号文对外资持有中国房地产方式、资本配置、融资等方式进行限制,堵住了外资以股权投资直接向国内投资的途径。
之后,2007年7月10日出台的130号文则直接堵着了外资以外债模式进入中国房地产企业的途径。
外资房地产资本在华投资倾向于选择开发项目与收购成熟物业两种投资模式,参股与债券购买的投资模式相对较少。
随着国家对外资投资中国房地产不断调控,收购成熟物业的成本越来越大,而且审批越来越严格。
受此影响,物业收购模式表现出减少趋势,外资对国内项目的开发投资则骤增,2006年投资的开发项目数量比2005年翻了一番,2007、2008两年的年投资开发项目的数量也多于物业收购项目的数量。
由此可见,在目前限外政策的影响下,外资投资模式正在由物业收购向项目开发转变。
近年来我国出台的宏观调控政策令国内房地产企业面临严重的资金链问题,而外资正好乘机抄底,以股权转让或其他方式大量并购境内房地产。
外资通过直接开发中国的房地产项目,可以直接参与土地“招拍挂”、一级开发与项目开发进程,也可以通过并购房地产开发项目实现后续的开发。
在实际操作中,外资往往通过并购方式获得想要开发的土地或者房地产项目,这样可以减少拿不到地和土地一级开发的风险,同时把资金和精力集中在项目后续的开发上。
目前,外资并购已成为外资投资中国房地产主要的投资方式。
第2章外资并购境内房地产项目的主要方式
外资并购境内房地产项目,指外资购买境内非外商投资房地产项目股东的股权或认购境内公司增资,使该境内公司变更设立为外商投资房地产企业(股权并购);或者,外资协议购买境内房地产项目的资产(主要是土地使用权),并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产(资产并购)。
由定义可知,外资并购境内房地产项目包括股权并购与资产并购两类。
2.1外资股权并购境内房地产项目
(1)外资股权并购境内房地产项目的定义
外资股权并购境内房地产项目主要是指外国投资者购买境内中国房地产开发企业项目公司股东的股权或认购境内公司增资,使该境内房地产开发企业变更设立为外商房地产投资企业,通过拥有项目公司股权实现对房地产项目的开发经营。
它有以下特点:
(a)转让人必须是房地产项目公司的股东。
(b)转让的标的是项目公司的股权。
(c)土地使用权仍然在项目公司名下,不需变更过户到受让人名下,只是项目公司的股权由转让人的名下变更过户到受让人的名下。
(d)需要按照有关规定获得审批,使项目公司变更设立为外商投资房地产企业。
外资股权并购境内房地产项目又分为境内股权并购和境外股权并购。
(I)境内股权并购。
在这种模式下,外资直接并购项目公司股东的股权,不需要其它的资本运作。
境内股权并购图2-1
(II)境外股权并购,在这种模式下,转让方首先应在(或者已在)中国境外成立一家公司,然后再通过资本运作实现资产由项目公司转移到境外设立的公司内。
受让方只需并购转让方在境外设立的公司的股权,就可以实现对项目公司的并购。
境外股权并购图2-2
(2)外资股权并购境内房地产项目的相关法律
《公司法》第72条规定:
“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或部分股权。
股东向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。
”该法第138条规定:
“股东持有的股份可以依法转让。
”因此,除《公司法》第142条:
“发起人持有的本公司股份,自公司成立之日起一年内不得转让”外,房地产开发项目可以在不改变项目权属变更批准登记手续的情况下,实现转让。
171号文中规定:
外商投资房地产企业的股权和项目转让,以及境外投资者并购境内房地产企业,由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者,不允许其在境内进行上述活动。
50号文中规定:
境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式,规避外商投资房地产审批。
2.2外资资产并购境内房地产项目
(1)外资资产并购境内房地产项目定义
外资资产并购境内房地产项目是指境外投资者购买境内中国房地产开发企业项目公司的资产(主要是土地使用权),并以该资产投资设立外商投资房地产企业运营该资产。
它有以下特点:
(1)转让方必须是房地产项目的权利人,也就是享有项目开发经营权利的项目公司,项目公司作为合同的一方当事人与受让方签订合同,履行相应的义务。
从法律上讲,房地产项目的转让性质应属于土地使用权的转让。
(2)转让的标的是房地产项目资产,即作为资产体现的土地使用权。
(3)房地产项目要发生转移的法律后果,即土地使用权要从转让人的名下过户至受让人名下。
(4)在运营该资产前,需要按照有关规定获得审批,以该资产投资设立外商投资房地产企业。
外资资产并购境内房地产项目
图2-3
(2)外资资产并购境内房地产项目的相关法律
《新城市房地产管理法》(2007修订)第39条规定:
“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
171号文规定,境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业;经有关部门批准并办理有关登记后,方可按照核准的经营范围从事相关业务。
50号文规定,外商投资从事房地产开发、经营,应遵循项目公司原则,申请设立房地产公司,应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权,或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。
未达到上述要求,审批部门不予批准。
已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务,以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营,应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务,应当遵守商业存在原则,依法申请设立外商投资房地产企业,按核准的经营范围从事相关业务。
第3章外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划
税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下,通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动,以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。
房地产开发企业涉及的税种比较多,我国现行税法体系有七大类,在这七大类税法中,与房地产项目转让直接相关的有:
(1)流转税类:
营业税。
(2)所得税类:
企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
(3)特定目的税类:
城市维护建设税、土地增值税。
(4)财产和行为税类:
印花税、契税。
3.1房地产项目转让相关税收
(1)营业税
转让土地使用权和销售不动产都需要缴纳营业税。
销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为,包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物。
在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为,比照销售不动产征收营业税。
销售不动产和转让土地使用权的营业税都是5%。
依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税〔2002〕191号)规定:
自2003年1月1日起,以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让不征收营业税。
(2)企业所得税
企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得所征收的一种税收。
现行的企业所得税基本税率为25%,适用于居民企业和在中国境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企业。
低税率为20%,适用于在中国境内未设立机构、场所,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。
但实际征税时适用10%。
依据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发〔2000〕118号)第二条第一款:
“企业股权投资转让所得或损失是指企业因回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。
企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得,依法缴纳企业所得税。
”
(3)土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
它以转让房地产取得的增值额为征税对象,而增值额为转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的余额,实行超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定:
对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。
对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征土地增值税。
《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号,自2006年3月2日起执行)第五条“关于以房地产进行投资或联营的征免税问题”规定:
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)暂免征收土地增值税的规定。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第一项中规定:
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。
表3-1:
土地增值税四级超率累进税率表
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率(%)
速算折扣系数(%)
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%至100%的部分
40
5
3
超过100%至200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
(4)契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》(中华人民共和国务院令第224号),受让方企业为契税的纳税人
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