可行性研究报告范本.docx
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可行性研究报告范本
第一章总论
一、项目概况
1.项目名称
怡中豪苑建设项目
2.建设单位
湖南鸿旺房地产开发有限公司
3.建设地址
项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。
该用地的地理位置优越,交通方便,四通八达,景观资源丰硕,视野开阔,大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。
4.建设规模
项目总占地面积为30560平方米,总建筑面积为134520平方米,其中住宅工程121208平方米,地下工程13312平方米。
二、企业概况
1.企业大体情形
湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发的专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具有省建设厅颁发的房地产开发资质。
公司成立于2010年1月,现有员工20人。
其中具有中高级职称15人,占公司总人数的75%。
公司按现代企业制度组建,设有工程技术部、市场营销部、财务核算部、行政事务部、物业治理部。
设有执行董事1人,总领导1人,副总领导5人,监事1人,共8个高管职位。
公司证照齐全,已取得营业执照、税务记录证、组织机构代码证和房地产开发资质等,且按有关规定进行了年检、年审;公司成立以来,由于经营有方,经营规模不断扩大,取得了良好的经济效益和社会效益。
接踵开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目,贵阳市《鑫海大厦》高级写字楼项目,凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区,邵阳城步《鸿旺家园》等项目,完成建筑面积30万余平方米。
2010年通过普遍的市场调研和深切的投资论证后,公司决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块,兴修“怡中豪苑”中央商业住宅”(简称“怡中豪苑”)。
鸿旺房产本着“创新、人本、价值”的企业宗旨,致力于开发出知足市场需求的产品,与国际成功商业地产的经营模式接轨,实现企业效益和社会效益的共赢,制造出更多的价值。
2.经营范围
房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料的销售。
3.注册资金
人民币壹仟万元整
4.注册地址
长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。
5.注册号
430
6.法定代表人简介
法人代表:
公司法人代表肖石民,男,1966年3月诞生,湖南省隆回县人,汉族,大专文化,民营企业家,高级工程师,2010年1月,公司创建湖南鸿旺房地产开发有限公司,任公司执行董事至今。
该同志为人忠厚,诚实守信,有较强的实干精神和丰硕的企业经营治理体会。
7.企业类型
有限责任公司
三、研究依据及范围
1.研究依据
(1)湖南鸿旺房地产开发有限公司企业法人营业执照
(2)工业与民用建筑可行性研究深度要求
(3)国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评判方式与参数(第二版)》
(4)建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评判方式》
(5)湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》
(6)《民用建筑设计通则》(GB50352)-2005);
(7)国家计委《关于建设项目进行可行性研究的执行治理方法》(计资[1983]116号);
(8)国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)的通知》(计办投资[2002]15号);
(9)其他有关专业设计规范
(10)隆回县计划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细计划设计的批复。
(11)隆回县国土局核发的国有土地利用权证。
(12)隆回县政府签发的关于费用包干的减免优惠文件。
(13)建设单位提供的其他各项基础资料
2.研究范围
本项目可行性研究报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设的必要性、建设规模、建设内外部条件、项目整体计划方案及公用工程、环境爱惜、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、要紧技术经济指标
表一项目要紧技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
合亩
2
总建筑面积
㎡
3
建筑密度
%
4
容积率
5
绿地率
%
6
项目总投资
万元
23360
银行贷款
万元
8000
自筹资金
万元
15360
7
总成本费用
固定资产费用
万元
13297
经营成本费用
万元
10063
经营税金及附加
万元
2089
8
销售收入
万元
38149
9
所得税
万元
3175
10
税后利润
万元
9525
11
投资利润率
%
%
12
投资利税率
%
%
13
资本金利润率
%
%
14
财务净现值(ic=10%)
万元
所得税后
15
投资回收期
年
静态
年
动态
五、研究结论与建议
1.研究结论
(1)本项目的建设与隆回县委县政府提倡的“一年一个样,三年大变样”进展战略相统一,符合隆回县城市以后进展方向的正确决策。
它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要的作用。
(2)项目的建设符合国家“扩大内需,增进消费,弄活流通”的产业政策。
同时,项目建设有利于增进区域经济进展,调整经济结构,为社会提供就业机遇,对减缓隆回县待业人员就业压力具有踊跃意义。
(3)本项目的建设将依照国际通行的商品房开发模式运作,依据计划设计要点进行整体计划,完全符合城市计划、消防、交通等各项要求,有利于完善隆回县城区及高科技产业的配套功能作用。
(4)从经济分析上看,项目建成后,总销售收入为38149万元,税后利润9525万元,投资利润率%,投资利税率%,资本金利润%,项目的经济效益好,是个高投入、高回报、低风险的项目。
(5)项目的灵敏性分析来看,项目的灵敏点是销售压力,而本项目地理位置优越,潜在用户众多,加上开发理念先进,设计新颖有效,故能够专门好的化解销售压力,实现项目的预期目标。
2.建议
(1)质量是房地产开发项目的生命线,应严格依照质量治理体系实施工程治理,把握好工程发包和材料采购是保证工程质量的关键,应通过公平竞争、择优选取的招投标形式选择施工单位和材料供给厂商,以确保项目的施工质量和工程形象。
(2)资金是项目顺利进行的保证,建设单位应精心安排好工程进度打算,确保工程建设资金足额到位,从而保证项目的顺利实施。
(3)营销是项目成功与否的关键,应精心安排好营销组织、操纵好营销节拍,做好项目前期策划及推介,充分利用的地理位置优势,同时在户型设计中注重市场需求。
一样面积可提供二至三种能超群户型选择,不宜过量,幸免客户在购房时因选择太多而阻碍成交。
确保项目的销售与资金回笼顺利。
综上所述,本项目是可行的,但项目承办单位应增强开发建设进程中的本钱操纵工作,以确保其社会效益和财务效益的实现。
第二章项目背景与建设的必要性
一、项目背景
当前房地产行业开发投资增加迅速,居民住房消费持续增加,住房水平不断提高,房地产行业整体进展呈现出健康态势。
隆回县位于距离邵阳火车站55千米,怀化火车站150千米,长沙市283千米;南接邵怀高速公路隆回出口处,北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站,前有郝水河通过,为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚的水陆交通条件。
隆回县地处东经110°38′-110°15′,北纬27°-27°40′。
位于湖南省中部稍偏西南,资水上游北岸。
东临新邵县,南接邵阳县、武冈市,西抵洞口县,北界溆浦、新化县。
隆回位于湘中稍偏西南,总面积2866平方千米,居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族,辖26个乡镇,1010个村(居)委会,总人口140万人,是湖南的一个农业大县。
2010年国民经济取得了较好进展,全年国内生产总值(GDP)实现亿元,比上年增加%,其中:
第一产业增加值为亿元,较上年增加%,第二产业增加值为亿元,较上年增加%,第三产业增加值为亿元,较上年增加%。
人均GDP4812元(按常住人口计算),比上年增加573元,三种产业结构比为:
:
。
全县财政总收入达到27509万元,同比增加18%。
隆回县内自然资源丰硕。
生物资源品类繁多,水稻有籼、粳、糯3个类型,旱粮有近20个品种,经济作物有20多项,上千种。
其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰誉中外,辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。
植被达200余科,1000余种,其中805种野生植物可作药材。
野生动物资源133种。
家禽畜品种繁多,尤以生猪为最。
已查明的地下矿藏40余种。
其中煤远景储量5886万吨;黄金矿颁面占全县面积的1/3,远景储量吨。
其它储量较大的矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。
境内有6处碱性硅质温泉,水质水温均符合工业用水标准,在农业和医疗方面也有利用价值。
水能理论蕴藏量万千瓦,可开发量万千瓦。
最近几年来隆回县的城镇建设进展也专门快,城区建设己初具规模。
但是在2866平方千米的隆回县,没有一处可供140万人民娱乐、购物的休闲场所,专门是政治、经济、文化中心的桃洪镇,由于过去城乡居民居住条件差,人均居住面积狭小,迫切需要改善居住条件,随着社会的进步和人们生活水平的不断提高,人们期望有一处高标准的居住休闲的场所,而我公司“怡中豪苑”项目的修建将最大程度地知足人们的这一需求。
专门是2000年以来,隆回县实施“三年大变样”的战略,城市路网及基础设施建设取得了极大的提升,原有的地域不同缩小,新城地段升值潜力不断增大,为房地产开发提供了广漠的空间。
正因为隆回县“怡中豪苑”具有得天独厚的优势和并世无双的条件,公司审时度势,看中了这块风水宝地,和县政府签定了《建设合同书》开发建设商业步行街和高级商业住宅小区。
二、项目建设的必要性
1.国民经济进展的需要
当前,我国国民经济运行正处于一个特殊进展时期,为了增进国民经济的稳步健康进展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济进展的支柱产业之一。
依照国家统计局的分析与研究,房地产对国民经济的拉动作用约~2个百分点。
隆回县房地产占GDP的比重近几年虽在上升,但关于一个高速进展的城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。
随着政策的看好、阻碍市场发育因素的排除、人们消费与置业观念的更新,房地产业的进展潜力专门大,存量和增量市场启动后,房地产占GDP的比重还将快速上升,对GDP的奉献率还将慢慢增大。
同时,房地产对相关行业的带动作用专门大,据测算,房地产的生产、流通和消费,将会对几百大类、几万个品种的产品提出要求,与几十个产业的经济活动相关联,投资带动系数为,因此,房地产已成为中央扩大内需、启动消费的重点,使社会普遍看好的消费热点和经济增加点。
正因为房地产投资的看好和推动作用较大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳固进展,将建筑业列为国家的支柱产业之一。
2.扩大消费需求的需要
扩大内需,继续实行踊跃的财政政策和稳健的货币政策,维持消费和投资需求对经济的双拉动,是我国目前和以后经济工作的指导方针。
投资、出口、消费被称做拉动经济增加的“三驾马车”。
一样情形下,消费对经济的增加的奉献率应达到七成,因此应着力扩大国内消费需求。
据有关资料统计,至2010年末,我国城乡居民储蓄已达到23万亿元,城市居民市场金融资产达20万亿元。
近几年来,随着消费者生活水平的提高,在住房改革政策的引导下,城乡居民的消费已由过去的“温饱型”向“小康型”转变。
由于过去城乡居民居住条件差,人均居住面积狭小,迫切需要改善居住条件。
因此,进展房地产业,开发建设价位适合,面积适中的住宅商品房,形成与社会购买力相适应的多层次供给体系,既知足了置业者对住房的需求,提高了生活质量,又起到了对地址经济的拉动作用。
同时,房地产的进展又能够拉动国民经济上下游诸多行业的进展,如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。
这些行业进展了,员工就业和收入增加了,又反过来会对房地产产生新的消费能力和群体。
2005年以来,我国国民经济每一年都增加8%以上,其中房地产奉献率就超过1%。
房地产已经成为国家的支柱产业。
3.城镇化建设的需要
到2020年要全面实现小康社会的目标,其难点和重点在农村和农人。
全国13亿人口,有9亿农人,中国每一年新增劳动力1000万,进城的民工一样维持在亿.“三农”问题长期以来,一直是困扰我国经济进展、社会进展和实现现代化,建设小康社会的核心问题之一。
依照城镇化进展要求和十七大精神,要坚持走大、中、小城市和城镇和谐进展的中国特色的城镇化道路,尽快把农村丰裕劳动力从土地上转移出来进入城镇,加速城镇化的进程。
若是依照计划,到2012年,湖南省的城镇化水平达到40%,每一年至少有100万农人工进入城镇。
依照隆回县城市整体计划,到尔后若干年隆回县将慢慢进展成为40万人口的中等城市,届时城市人口将在此刻的基础上增加180﹪。
这些新进城的人,必将会带来商业用房、住宅用房的消费需求。
只有安居了才能乐业,依照建设部提出的实现全面小康社会的住房标准,即到2020年大体做到“户均一套房,人均一间房,功能配套,设施齐全”。
因此项目建设市场前景广漠。
目前隆回县的人均住宅面积偏小,而且居住条件也较差,是我县住宅与房地产业进展问题之一。
在隆回县整体计划中被定位于“高科技产业区”,随着区域经济的不断进展,城市建设用地愈来愈紧张,因此,项目的建设不仅能够适应隆回县城区域快速进展的需要,解决县城教职员工及高科技企业员工等的居住问题,而且还能够适应隆回县城市计划与市政建设的需要,这对美化城市环境、增加城市功能均具有现实意义。
三、项目建设的意义
项目的开发将进一步提高区域内的居住质量,增进区域房地产市场进展,有效地提升该区域内房地产的整体品质,对增加地址财政收入、繁荣本区域内商业与服务业起到重要作用。
同时,项目的建设将为隆回县人民提供良好的园林式居住环境。
第三章市场分析
一、邵阳地域市场状况
1.投资结构分析
依照邵阳地域2010年1-6月建筑行业投资统计表明,按组成份类,建筑工程投资27亿元,占总投资的%,而去年同期建筑工程投资只占总投资的%,比去年同期的21亿元,增加%;其他费用(主若是土地购买费和土地开发费)18亿元,与去年同期大体持平,占总投资的%,而去年同期其他费用占总投资的40%。
说明通过2008、2009年大规模地引进开发项目及前期开发,今年开始进入了的施工建设时期。
邵阳地域2010年1-6月房地产开发完成投资组成(按组成份)
邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位:
亿元
阶段
合计(按构成分)
建筑工程
安装工程
设备工器具购置
其他费用
其中:
旧建筑物购置费
其中:
土地购置费
1-06月
51
27
5
1
18
2.投资用途分析
住宅建设完成投资39亿元,占总投资的%,比去年同期30亿元增加30%;办公楼建设完成投资3亿元,占总投资的%;商业营业用房建设完成投资5亿元,占总投资的%;其他用房建设完成投资4亿元,占总投资的%。
邵阳市2010年1-6月房地产开发完成投资分类单位:
亿元
阶段
合计(按用途分)
住宅
办公写字楼
商业营业用房
其他
1-06月
51
39
3
5
4
3.投资区域分析
2010年1-6月邵阳市区完成投资18亿元,占总投资的%;隆回县完成投资亿元,占总投资的%;邵东县完成投资亿元,占总投资的%;新邵县完成投资亿元,占总投资的%;邵阳县完成投资亿元,占总投资的%;新宁县完成投资亿元,占总投资的%;城步县完成投资亿元,占总投资的%;洞口县完成投资亿元,占总投资的%,绥宁县完成投资亿元,占总投资的%。
邵阳地区2010年1-6月房地产开发完成投资(按项目地点分)单位:
亿元
阶段
合计
邵阳市区内
邵东县
隆回县
新邵县
邵阳县
新宁县
城步县
武冈县
洞口县
绥宁县
1-06月
51
18
从各区(县)房地产完成投资的比例上看,邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大,与去年同期相较,隆回县增加%,增幅位居第二,
小结:
今年上半年房地产投资仍维持高速增加,可是投资结构已经发生转变。
从投资用途看,住宅建设投资所占比例上升,而商业用房建设投资比例下降。
从投资组成看,土地购买和土地开发投资比例降低,而建筑工程投资比例增加。
这是因为前两年土地成交活跃,在投资组成中占较大的比例,而此刻这些项目已慢慢进入施工建设时期。
另外,拆迁安置难度加大,进展缓慢也是前期工程投资比例降低的缘故之一。
4.需求分析
“十二五”邵阳市房地产业计划部门课题组课题负责人介绍,阻碍住宅自然需求的因素有三个:
城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折旧率。
按《隆回县城市整体计划》,依照隆回县城市整体计划,到尔后若干年隆回县将慢慢进展成为40万人口的中等城市。
依照隆回县现有经济进展水平,2010-2014年将是隆回县进入工业化,城市化加速时期,也是中部崛起的关键时期。
在这一期间,考虑到城市人口的快速增加,旧城改造、居住消费结构向着进展型、享受型升级等因素,隆回县住宅消费将有着庞大的潜在需求。
(1)成婚家庭户数对住宅需求
依照2010年隆回县第六次人口普查10%抽样资料测算,隆回县居民的平均初婚年龄为岁,其中男性平均初婚年龄岁,女性平均初婚年龄岁。
咱们选择在1987年到1991年在市区诞生的人口作为成婚家庭户数,统计资料显示:
这一期间县城市区诞生的人口约万人。
另一方面,从成婚记录数看:
1998年以来,隆回县平均每一年成婚记录6000多户。
因为居住在城镇的人口约占总人口的50%左右,因此城镇成婚记录数约3000个左右。
结合上面两种分析,咱们选取隆回县城镇成婚记录数更合理。
“十二五”计划期间,隆回县城镇成婚家庭户数为万个左右(3000×5)。
随着成婚人口和家庭数量的增加,首当其冲的确实是对住房需求的增加,假设每户住房建筑面积按100平方米计算,则2010—2014年需新增住房建筑面积约150万平方米(×100)。
平均每一年需新建约30万平方米。
(2)城市人口数量增加对住宅需求
随着“三化”进程的推动和进展小城镇建设步伐的加速,隆回县城镇化率不断提高。
2010年在全县总人口中,居住在城镇的人口为26万人,占总人口的约26%,比上年增加2万人,增幅上升个百分点。
2008年城市化水平(23%)比2004年(15%)提高8个百分点,平均每一年提高了2个百分点,估量2011年城市化水平可达到28%-30%。
近几年统计数据表明,隆回县城市化的水平每一年以2-3个百分点左右的速度递增,这意味着每一年新增城镇人口约2万-3万人左右。
扣除人口的自然增加(近6年平均每一年增加人口1万人左右),每一年新增城市人口约2万人左右。
城市化进程中必然带来对住宅需求的增加。
那么“十二五”计划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。
依照《中华人民共和国人类住区进展报告》关于2015年全国城镇人均建筑面积26平方米标准,因此,隆回县为解决新增加城市人口的住房问题,2011-2015年则需新建住房建筑面积约52万平方米(2×26)。
平均每一年需新增10.4万平方米。
(3)城市流动人口对住宅需求
(4)旧衡宇更新改造对住宅需求
(5)达到预期住房面积目标对住宅需求
(6)投资型等住房的需求
二、隆回县房地产进展态势
隆回县在改革开放以来,社会经济步入了快速进展的轨道,经济实力明显增强,城市建设日新月异,人民生活条件不断改善。
从1988年到2010年,隆回县的经济每一年平均增加率达%,高于全国平均增幅近1个百分点,经济进展已进入工业化中期时期。
最近几年来,随着经济的持续进展,人们生活水平进一步提高,住房的需求也愈来愈大。
建设部目前的工作思路是:
深化改革,立足进展,增强房地产市场地宏观调控,整顿和规范市场秩序,增进房地产业健康、和谐进展;开放弄活二级市场,推动住房分派货币化,全面落实住房公积金制度,改良物业治理,进一步培育住房消费。
因此,房地产市场的容量将进一步扩大。
隆回县房地产市场在中央采取的一系列踊跃财政政策的持续作用下,市场要紧指标都有较大幅度增加,在城市大规模路网改建的刺激下,隆回县房地产市场积蓄的潜力慢慢释放,商品房销售形式良好,维持稳固增加势头,市场消费也相应呈现出理性上升的局面,整个市场明显处于景气状态,市场动作状况良好。
依照房地产部门的统计资料,2010年上半年全市共批准商品房预售面积万㎡,比去年同期增加%,其中住宅上市量为96万㎡,比去年同期增加15万平方米,同比增加%,占商品房总量的比重为78%。
2010年上半年,全市共完成商品房交易10518起,成交面积达146万㎡,成交金额为亿元,其中商品房期房成交8230起,成交面积为114万㎡,成交金额为亿元,别离比上年同期增加了%和%
就目前隆回县宏观经济情形来看,政府财政收入与国民收入均呈现出快速增加的态势,人民消费水平相关于同类城市而言大为超前,房地产、私车等大宗消费最近几年已有了较大的需求增加,从最近的汽车展销会上人气兴旺能够看出,隆回县的消费潜力十分庞大。
随着人民消费需求增加、市政配套改造完善、更高品质的住宅产品的显现和房产多级体系的成熟,隆回县的房地产行业已经进入快速进展的轨道,估量在最近的一两年内将成为邵阳地域中城市房地产经济增速最快的城市之一。
三、区域市场分析
1.社会经济状况
该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。
该用地的地理位置优越,交通方便,四通八达,景观资源丰硕,视野开阔,大型文明小区怡然花园相依更衬托出一流的人文环境。
尤其是近几年市政府实施庞大的基础设施投入,使得隆回县城面貌目日新月异。
基础设施和生活配套设施不断改善使得隆回县愈来愈适合居住。
市场供需两旺,购房意愿继续增强。
从近两年隆回县房地产市场进展来看,从2008年开始,隆回县房地产市场正处于一个快速增加的高速进展期,市场呈现的强劲势头使进驻隆回县的开发商无一不喜笑颜开。
隆回县本土尤其是最壮大的购买实力也让市场为之震惊。
这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目的热销可见一斑。
目前新增需求要紧体此刻以下几个方面:
(1)隆回县迅速进展及高科技产业的膨胀带来的需求。
隆回县的进展迅速惊人,不断增加的就业与商机,不断增多的企业、单位和商家,和隆回县城市规模扩大、城市人口的增加(乡镇人口及外来人口补充),都将产生持续的住宅需求。
(2)改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。
隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高,且原居住用房多为单位分房和个人自建房,单位住房大多面积较小,而擅自建房大多居住品质不高,使得很多人已经或正在打算从原有住房中搬离出来。
(3)投资型需求比较活跃。
隆回县外来人口,尤其是高科技产业员工组成了宠大的租赁群体,使得租赁市场火爆,衡宇租金较高,因此吸引了很多投资型客户。
由于以上需求,隆回县的大多数楼盘尤其是住宅的销售形势较好,房地产市场呈现供需两旺的局面。
2.项目的优势
随着隆回县城市化水平的不断提高和城市格局的大体形成,隆回县二十一世纪的进展计划已重彩刻画,城市的规模延伸扩展,经济建设进展步伐慢慢加速,房地产开发已成为经济腾飞的新热点。
目前,隆回县政府确信了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美的现代化城市的战略目标。
到2015年,隆回县城市人口将达到40万,城市化水平达到4
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