房地产试题及答案.docx

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房地产试题及答案

二、单项选择题

1．房地产的特点不是（D）。

A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性

2．不属于房地产法律关系构成要素的是（C）。

A、主体B、客体C、房地产法D、内容

3．我国土地所有权的归属不可能是（D）。

A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有

4．土地使用权出让市场由（D）经营，任何部门、单位和个人不得擅自经营。

A、政府和企业共同经营B、企业代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营

5．土地使用权出让的最高年限为（D）。

A、40年B、50年C、60年D、70年

6．土地使用权出让用于工业用地的最高年限为（C）。

A、70年B、60年C、50年D、40年

7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游的，其最高年限的为（D）。

A、70年B、60年C、50年D、40年

8．以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权（A）。

A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安置费

9、以下不是公房租赁原则的是（）。

A、主客两利，承租人有房可住，出租人有利可得B、充分利用、合理分配

C、实行以租养房、适当照顾职工负担D、逐步提高公房租金，促进住房商品化、私有化

1．房地产的（C）是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。

A适应性B对专业管理的的依赖性

C位置的固定性D相互之间的影响性

2．某投资者花费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则（C）个月可收回投资.

A50.5B60C65D75

解析：

80=1.583/0.8%[1-1/（1+0.8%）n]解得n=65

3．某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为18.27%,当前通货膨胀率为5%则该项目的实际收益率为（B）

A11.38%B12.64%C15.46%D16.22%

解析：

由（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd）求得Rr=12.64%

4．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（C）

A房屋出租B房地产抵押

土地使用权转让D土地使用权出让C

5．一般来说，认知定价法所确定的价格（Ａ）价值定价法所确定的价格。

Ａ高于Ｂ低于Ｃ等于Ｄ高于等于

6．某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8,则本期预测销售量为（C）万台.

A102B120C108D88

解析:

Q=0.8*110+0.2*100=108

7．下列说法不正确的是（A）

A利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1。

B偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。

对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2。

C在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上

D一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％一45％。

答案：

解析：

利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。

8．某笔笔资金按单利计息，n个周期末的本利和为（B）

AP（1+i）nBP（1+i*n）

CP*n*iDA（1+i）n

解析：

Fn=P（1+i*n）

9．某投资者以1000万元价格购得一物业5年经营权，目标收益率为10%,如果每年净收益为300万元（净收益发生在年末），则该项目的财务净现值为（B）

A101万元B137万元C256万元D500万元

解析：

NPV=-1000+300/10%*[1-1/（1+10%）5]=137

10．从房地产投资的角度说,风险是指（B）

A房地产投资结果的好坏程度B获取预期投资收益的可能性大小

C房地产投资项目激烈竞争程度D房地产开发程度

11．风险最大的是商业物业风险,是因为（A）

A商业物业对于宏观经济变化反应最快和最大

B商业投资的预测最难

C商业的社会发展方向不易预测

D商业人员无法竞争时心理变化很大

12．房地产开发活动可从（D）两个方面进行考察。

A投资资金量和预期收益资金B资金流通方式和对策

C出租、出售或经营形态D物质形态和货币形态

13．对于开发投资来说，房地产投资的经济效果的大小的衡量指标不包括（A）

A销售收入B开发利润C成本利润率D投资回报率

）B．下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（14．

A找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象。

B从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素。

C分析时要设定不确定因素的变化范围

D对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素。

15．开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（C）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

A10日B15日C1个月D2个月

解析：

开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。

16．个人住房抵押贷款期限可长达（C）年。

A10B20C30D50

17．关于贷款担保说法错误的是（B）

A是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。

B贷款的担保人能取代借款人的信用状况。

C贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。

D贷款有保证、抵押、质押三种形式。

18．（A）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。

A市级购物中心B区购物商场C居住区商场D邻里服务性商店

19．a确定问题和调察目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（Ｄ）

ＡabcdＢbacdＣcabdＤacbd

解析：

应明确调查的步骤。

21．在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（B）调查。

A消费者类别B消费者社会阶层分布

C消费者购买能力D消费者购买习惯

23．在房地产市场的分类中,二级市场是指（B）

A土地使用权转让市场B新建商品房租售市场

C土地使用权出让市场D土地使用权出让和新建商品房租售市场

24．某笔存款额为1000元，复利计息，每季计息一次，一年后本利和为1125.51元，则其名义利率为（A）

A12%B12.55%C12.68%D12.45%

25．某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。

如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵万元，则该0.6万元，该项投资年税为8．2押贷款还本付息后的年净现金流量为

项投资的税后现金回报率为（C）。

A4.7%B7%C11%D14%

解析：

（2．8-0.6）／20×100％＝11％

26．借款期内内任意偿还本息,到期末一次还清,这种还本付息的方式为（C

A等额还本付息法B菲尔德法

C汽球法D还款常数法

27．经济评价选择评价标准类基础参数,其指标不包括（D）

A基准收益率B目标成本利润率

C目标投资利润率D目标财务杠杆比率

28．某土地面积为40002,建筑容积率为5．5，规划建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层）则标准层每层建筑面积为（B）.

A1000㎡B1240㎡C22000㎡D1800㎡

解析：

（4000×5．5—4000×60％×4）／10＝1240（㎡）

29．一般说来,标准方差越小,投资风险（A）

A越小B越大C越难控制D越难估算

30．在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，是房地产开发过程中（C）的主要工作内容。

A会计师B经济师C估价师D工程师

31．名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（A）

A当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

解析：

当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

32．监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（D）的工作内容．

A物业管理B设施管理C资产管理D组合投资管理

33．房地产投资信托按（D）的不同,可以分为伞型合伙和多重合伙。

A权益类型B抵押方式C投资业务D信托性质

34．编制工程进度计划的方法有横道图法和（A）

A网络图法B表格法C竣工图法D坐标图法

解析：

编制工进度计划的方法的横道图法和网络图法

35．判断物业代理公司已往的业绩,关键要看其（D）

A共代理了多少项目B代理成交额是多少

C人员素质D代理的成功率有多大

一、单选[共20题，每题1分，总计20分]

亩居住用地使用权，规划设计条件：

规划建设用地面积60、某公司获得1．

37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（D）。

A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m2

2、动态投资回收期是指项目以（C）所需的时间。

A．经营收入抵偿全部投资B．全部现金流入抵偿全部现金流出

C．净收益抵偿全部投资D．净收益现值抵偿全部投资

3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（B）支付。

A．承租人B．业主C．承租人和业主共同D．物业管理公司

4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（A）的客户认识所营销的物业。

A．潜在B．过去C．现在D．未来

5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（B）。

A．40.9%B．54.7%C．56.7%D．61%

6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（D）。

即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A．还需投入50万元建设资金B．还需投入450万元建设资金

C．还需投入800万元建设资金D．在此情况下

7、（D）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。

A．利息率B．销售利润率C．速动比率D．目标收益率

8、经营性房地产项目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

9、房地产开发项目的建设过程是指（B）的持续时间。

A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到全部工程竣工

D．从工程开工到项目租售完毕

10、对于价格弹性的以下描述中，（D）是正确的。

A．需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感

B．在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样

价格变化的百分比/需求数量变化的百分比PES=．供给弹性系数C．

D．短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性

11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（B）。

A．10.7%B．8.0%C．5.3%D．2.7%

12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（C）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布B．人口分布C．时间分布D．经济分布

13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（C）。

A．质量B．品牌C．价格D．类型

14、建筑功能评价是指（B）。

A．对建筑物功能价值的估算

B．对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度

C．对建筑产品价值的估算D．对建筑产品社会性功能的评估

15、以下选项适于在新区开发的建筑是（C）。

A．娱乐用房B．写字楼C．高级住宅和公寓D．餐饮用房

16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（C）。

A．投资机会选择B．投资机会决策分析

C．投资机会选择与决策分析D．市场分析和项目财务评价

17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（A）。

A．申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

B．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同

C．申请招标→编制招标文件→确定招标方式→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底和答疑→开标、评标和决标→签订合同

D．申请招标→确定招标方式→编制招标文件→编制招标工程标底→发布招标公告→投标人资格审查→工程交底及答疑+签订合同

18、工程建设过程中不可避免地存在风险。

保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（D）。

A．工程保险B．工人人身保险C．第三方保险D．质量保险

19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（C）。

A．30%B．32%C．33%D．18%

20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（C）的融资贷款。

左右60%．D左右90%．C左右80%．B左右70%．A．

三、多项选择题。

）1．房地产法的调整对象包括有（A、C、房地产民事关系CA、房地产行政关系B、房地产建设关系、房地产经济关系ED、房地产刑事关系。

）、D、EB2．房地产业包括（A、、C、房屋买卖、土地开发和房屋建设DB、土地使用权的出让CA、房地产中介

、房地产抵E、A．房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：

（3D、CB、、、不可移动性E、个别性D、永久性A、保值性B、增值性C5．可以成为房地产法律关系客体的是（A、B、D、E）。

A、建材B、建造技术C、建筑工人D、房屋E、建造行为

6．土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（D、E）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。

A、出让金B、租金C、使用费D、补偿费E、安置费

8．国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（A、B、C、D）。

A、占有权B、使用权C、转让权D、抵押权E、质押权

11、房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（B、C、E）。

A、出让B、抵押C、转让

D、质押E、租赁

1．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ABCD）

A变现性差B投资额巨大

C投资回收周期长D需要专门的知识和经验

E具有过人的胆量和风险承担精神。

2．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到（ABCE）因素。

A抵押物的流动性B贷款期限的长短

C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级

E所处的市场条件解析：

还要考虑到抵押物价值取得的情况。

3．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（BCD）。

A企业资信等级B项目基本情况

C市场分析结果D财务评价指标

E贷款担保方式

4．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（AB）确定。

A消费价格指数B商业零售价格指数

C上证价格指数D建安工程价格指数E中房价格指数

5．对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（BCDE）方面。

物业增值B销售收入A．

C减少纳税D股权增加E租金

6．对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ACE）等后果。

A租金收入减少B附加支出增加

C物业资本价值下降D运营成本下降

E租客要求更大的租金折扣

7．投资者可以控制的风险包括（CDE）

A利率风险B政策性风险C资本价值风险

D持有期风险E比较风险

解析：

AB属于系统风险.

8．居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅B公寓C别墅

D客栈E酒店

10．确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ＡＢD）方面

A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。

B控制混凝土质量

C对对工程中的配套设备进行检验。

D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法

E关注各项工程的工作量。

11．下列说法不正确的是（CDE）

A房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加

B营业税税额＝应纳税销售（出租）收入×税率

C城市建设维护税额＝应纳税销售（出租）收入×税率

D教育费附加＝应纳税销售（出租）收入×税率

E现行营业税的税率为3％

13．按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（ＡＣＤ）的模

Ａ同质偏好Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好Ｄ分散偏好E心理偏好

14．盈亏平衡分析的基本方法是建立（CE）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

A销售收入与成本B销售收入与费用

C成本与产量D利润与成本E销售收入与销量

15．财务评价的辅助报表包括（BDE）

A损益表B总投资估算表C资产负负债表

D经营成本表E借款偿还表

为基本报表。

AC解析：

41、房地产间接投资包括（BD）。

A．置业投资B．购买房地产开发企业的股票

C．开发投资D．购买房地产投资信托基金

42、投资型物业购买者购买行为受（ABC）的制约。

A．房地产投资收益水平B．其他投资工具的收益水平

C．市场内使用者需求特点、趋势和偏好D．购买者自身特点偏好

43、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（ABC）。

A．管理费B．利润

C．施工机械使用费D．所得税

44、工程款支付一般按时间大致分为（ABCD）。

A．退还保留金B．最终付款C．预付款D．工程进度付款

45、房地产市场宣传的手段主要有（ACD）。

A．发送售楼书B．市场调查C．展示样板房D．制定现场广告牌

46、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于（ABC）。

A．社会平均利润率B．资本供求状况C．国家宏观信贷政策D．目标收益率

47、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（ABD）特点。

A．土地费用高B．投资风险减少C．投资风险增加D．开发周期缩短E．开发周期延长

48、公开招标通常适用于工程项目（ACD）的开发项目建设。

A．建设周期较长B．工程性质比较特殊C．规模较大D．技术复杂E．工期紧迫

49、旧城区房地产开发的特点是（ABDE）。

A．地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发

B．开发费用高昂、环境污染严重C．旧城区人口密度大、建筑密度小

D．旧城区的建筑物多是危旧房E．旧城区受城市规划限制更苛刻

50、政府对房地产市场政策干预的原则是（ACDE）。

A．目标的确定性B．政策的可间断性与协调性C．政策的针对性D．政策的导向性

E．政策的公平性和效率

51、以下选项属于非居住区开发项目技术经济指标的是（ABCD）。

A．建筑容积率及总建筑面积B．地上建筑面积及密度

C．规划建设用地面积及建筑高度D．绿地率和停车位个数E．地下建筑面积及有效面积系

52、目前我们国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ABCD）。

A．销售税金B．土地使用税金C．房产税金D．企业所得税E．城市规化税

）。

ABCD、属于影响产品成本高低的因素是（53．

D．生产组织方式．技术水平与管理水平A．生产技术方案B．生产规模CE．物质供应与产品销售条件及人民的消费水平

、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（ABCD）。

54E．贷款金额C．担保方式评价D．贷款综合评价A．客户评价B．项目评估、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有55）。

（ABC

B．寻租者经营业务的性质A．可能面积的组合C．寻租者将来扩展办公室面积的计划

D．每平方米的租金

E．室内的装修

六、简答题

1．简述房地产法律关系的概念及构成要素

1．房地产法律关系是指以房地产法律规范调整人们在房地产生产、流通、分配和消费过程中当事人之间形成的房地产权利义务关系。

房地产法律关系与其他法律关系一样，也具有主体、客体和内容三个基本要素。

（1）房地产法律关系主体。

房地产法律关系主体是指参与房地产法律关系并享有权利和承担义务的当事。

（2）房地产法律关系的客体。

房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体的权利和义务所共同指向的事物。

房地产法律关系客体也包括物、行为和智力成果三大类。

2．简述房地产的特点

2、房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：

（1）不可移动性：

位置固定，不可移动，或者移动后丧失其经济价值。

（2）永久性：

土地永久。

建筑物可长期使用，相对其他物来说也具有永久性。

（3）个别性：

房地产基本上都是特定物，如设计风格、外形规格、用料完全相同的建筑物，由于处于不同地理位置、周边环境，其价值和使用价值都是不同的。

（4）保值性和增值性：

位置良好的土地资源有限，随着人口增长和经济的发展，人们对房地产的需求量会不断增长。

房地产保值增值成为一种规律性的现象。

3．简述房地产法的调整对象

3．房地产法是指调整房地产财产权、房地产开发、经营、管理和服务及其他与房地产相关的各种经济关系的法律规范的总称。

房地产法调整的对象是房地产关系和以房地产关系为核心的经济关系。

基本上可分为房地产行政关系和房地产民事关系两大类：

（1）房地产行政关系，是指国家行政机关根据行政职能与被管理者之间发生的有关房地产的法律关系。

（2）房地产民事关系，是指平等主体之间发生的有关房地产的法律关系。

4、简述以出让方式取得的土地使用