齐齐哈尔市房地产调研报告.docx

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齐齐哈尔市房地产调研报告

齐齐哈尔房地产调研报告

告房地产市场调报研市齐齐哈尔

2014.2.28

营销部1．

齐齐哈尔房地产调研报告

析况简市房地产市场概齐齐哈尔

述况概齐哈尔市基本情1.1、齐

况自然概1.1.1

、区位1

度，东临大庆市和绥化48度、北纬45至齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经122至126

公359地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河、大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市

公里。

全市总面积483282公里，距海拉尔524公里，距黑河市里，距绥化市328公里，距白城市米之间。

500200至42,469平方公里，其中市区面积4,310平方公里，海拔高度一般在

，两侧高，中间低，由北齐齐哈尔西、北和东北三面为大兴安岭和小兴安岭所环绕，地势呈马蹄型

重为比。

地形主要为平原（含河谷平原、河口平原、湖沼平原、沙丘覆盖的冲积平原），向南逐步下降

营销部2．

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；山地（含低山、丘陵、火山及玄武岩台比重为7.6%83.7%；高平原（含剥蚀高平原、冲洪积高平原）,。

4.2%），比重为地

、面积2

46°以北的最大城市，国家重要的工业基地、齐齐哈尔是黑龙江省第二大城市和省直辖市，我国北纬

商品粮基地和畜牧业基地，是黑龙江省西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸中心和重要的交通

万，其中市区人5711市，人口7区8县枢纽，也是国务院批准的全国十三个较大城市之一。

齐齐哈尔辖

万亩，万亩，水面113万亩，苇塘万亩，草原平方千米，耕地430002700826124万，幅员面积154口

条。

大小河流175

、气候3

齐齐哈尔市属温带大陆性季风气候，四季特点十分明显：

春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季暂短霜

早，冬季干冷漫长。

齐齐哈尔南部属温暖干旱农业气候区，中部属温和半干旱农业气候区，北部属温凉半

营销部3．

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湿润农业气候区。

至度左右。

年平均无霜期122至4.2摄氏度之间，南北相差摄氏3.5齐齐哈尔市年平均气温在0.7

小时。

年降水量1350小时，生长期（五至九月）日照时数为1300至天。

年日照时数在1512600至2900

85%以上。

齐齐哈尔市毫米之间，占年降水量的550毫米之间，生长期降水量一般在350至480在400至有利的气候条件是辐射充裕，雨热同季，不利的气候条件是旱、涝、低温、早霜、风等。

文人1.1.2人口及

、人口1

万人。

82万；项目地所处市中心区人口约154568.1齐齐哈尔市总人口万，市区

齐齐哈尔市是多民族的城市，少数民族有满族、朝鲜族、蒙古族、回族、达斡尔族、鄂温克族、柯尔个民族。

克孜族、锡伯族、鄂伦春族、苗族、赫哲族等35

、人均居住面积2

营销部4．

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房。

分福利18.4平米，其中大部分为齐齐哈尔市人均居住面积为

、恩格尔系数及分析3

年，齐齐哈尔市恩格尔系数总2012年开始，到40%目前，齐齐哈尔恩格尔系数：

35.44%＜。

从2000

年指数有微幅上升，但也都在正常的范围值内，总的趋势仍然是下降，这说明到04的呈下降的趋势，03

和大庆相比，虽然两个城市高。

提了齐市经济发展带来的居民消费结构也在发生着变化，消费水平在稳定

恩格尔系数都是出于一个较低的水平上，但是，齐市的物价水平却低于大庆，也就是说，齐市的低物价指

数支撑的恩格尔系数，在大庆却要花费更高昂的代价。

对于住房消费这样的大宗消费来说，齐市的消费者是没有办法承受和大庆相同、相近的价格的。

世纪德国统计学家恩格尔根据统计资料，对消费结构的变化得出一个规律：

一个家庭收入越19注：

[

少，家庭收入中（或总支出中）用来购买食物的支出所占的比例就越大，随着家庭收入的增加，家庭收入

中（或总支出中）用来购买食物的支出则会下降。

推而广之，一个国家越穷，每个国民的平均收入中（或

营销部5．

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平均支出中）用于购买食物的支出所占比例就越大，随着国家的富裕，这个比例呈下降趋势。

恩格尔定律的公式：

食物支出变动百分比

＝──────────（R1）食物支出对总支出的比率

总支出变动百分比

国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。

根据联合国粮农组织提出的

为最富30%40-50%为温饱，为小康，30-40%为富裕，低于59%标准，恩格尔系数在以上为贫困，50-59%]裕。

、历史文化分析4

齐齐哈尔市是一座历史悠久的文化古城，有三百多年的历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙

年定齐齐哈尔1674年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。

1683公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久的见证。

营销部6．

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年黑龙江的副都统和将军1699年齐齐哈尔建城。

1698、为水师营制。

1684年于齐齐哈尔设火器营。

1691

年齐19361907年齐齐哈尔为黑龙江省省会。

先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。

1895年在齐齐哈尔设黑水厅。

年黑龙江省齐哈尔实行市制。

新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省、黑嫩省、黑龙江省的省会，1954

与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。

）2004况（概1.1.3经济发展

。

8.5%亿元，比上年增长GDP）1153.8、生产总值：

全市实现生产总值（1

；11.0%287.2亿元，增长第一产业增加值

；9.2%亿元，增长439.3第二产业增加值

。

6.2%亿元，增长第三产业增加值427.3

。

：

37.024.9：

38.1三次产业结构为

。

人均地区生产总值27.2%44.8%、和28.0%的贡献率分别为GDP第一、二、三产业对

营销部7．

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。

元，增长9.3%21720

齐齐哈尔市各产业总值图亿元287.2亿元427.3亿元

439.3

第三产业第二产业第一产业

建筑业、固定资产投资和房地产业、2

。

资质等级三14.6%27.4亿元，按可比价格计算比上年增长全年建筑业企业实现增加值

营销部8．

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亿元，比2.2级及以上的建筑业企业（指总承包及专业承包企业，不包括劳务分包企业）实现利润

，其中实行投标承包的房屋建0.2%336.3万平方米，增长上年增长41.6%，完成房屋建筑施工面积。

7.0%筑施工面积占

亿元，增465.532.0%。

在投资中，民间投资全市固定资产投资677.3亿元，比上年增长

亿元，增长15.320.0%；外商及港澳台投资36.8%；国有及国有控股投资196.5亿元，增长长

。

亿元以57.4%28.3%，占工业投资的。

装备、食品两大主导产业完成投资214.5亿元，增长68.1%

503.988.6%。

新增固定资产281.2亿元，增长173上建设项目共个，比上年增加63个，完成投资

万平；商品房销售面积282.327.1%。

全市房地产开发投资完成104.1亿元，增长22.2%亿元，增长。

0.9%亿元，增长方米，下降2.6%；商品房销售额95.5

717089万元，同期为房地产市场投资势头强劲。

全区固定资产投资总额累计完成1028642

长同比增70305万元，万元，同期为81281地产开发项目投资完成。

万元，同比增长43.45%房

营销部9．

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；房屋建筑施工面积26.85%长平方米，同比增15219015.61%；销售面积193048平方米，同期为

1298622千元，同期为；营业收入1068424285606397053平方米，同期为平方米，同比增长39.02

-3.83%；利润37897千元，同比增长；营业税金及附加千元，同比增长-17.7336445千元，同期为

。

11.59%千元，同比增长千元，同期为3605032307总额

、哈大齐工业走廊建设3

30428.8%。

已开工项目40平方公里，占项目区规划面积的2013年末，哈大齐工业走廊启动面积为

32.4亿元，利税163.1个，本年完成投资额26.1亿元。

工业企业实现总产值178.3亿元，主营业务收入

城铁的建立，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。

高端商务地产因为亿元。

定幅度的提升。

一赁稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租和出售价格会有重要指标4、

；13.0%17169.6元，比上年增长全市城镇居民人均可支配收入

营销部10．

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15.1%亿元，比上年增长480.2全年实现社会消费品零售总额

。

11.5%增长全年在岗职工平均工资33052元

平方米。

城市居民人均建筑面积25.1

35.44恩格尔系数：

％。

3.2居住价格指数上涨：

32.0%亿元，比上年增长固定资产投资完成：

677.3

相关指标

。

10.9%万美元，增长63545.718510.4万美元，下降59.4%；出口外贸进出口总额完成：

342.4。

其中，单位存款1158.1亿元，比年初增长18.0%全市金融机构各项存款余额:

2012年末

14.1%。

元，按可比口径比年初增加780.6亿元，增长23.0%；城乡居民储蓄存款亿元，增长％。

3.312.1亿元，同比增长

营销部11．

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。

13.2%122.7亿元，比上年下降全市财政总收入完成

亿55.016.3%。

其中，公共财政预算收入地方财政收入完成87.5亿元，下降

263.810.1%。

其中，公共财政预算支出21.5%。

全市财政总支出308.7亿元，增长元，下降

。

9.8%亿元，增长

亿元，增865.48.6点。

实现主营业务收入239.7全年规模以上工业经济效益综合指数，提高

；实亿元，增长11.6%47.3亿元，增长7.1%。

其中，实现利润长8.6%。

实现利税总额84.4。

1.9%亿元，增长现税金37.1

、消费增长的主要特点（今年一季度）：

5

）收入三升一降，工薪收入的增长占主导地位（1

；人均经4.1%人均可支配收入构成中，工薪收入（扣除个人所得税、个人社会保障金等）同比增长

倍；转移性收入下降。

工薪收入的增长一是去年底倍；人均财产性收入同比增长12.2营净收入同比增长

营销部12．

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和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。

二是随着国企改革的深入进行，部

职工的收入较改制前普遍大幅提高。

说明计划经济带给了市民稳定的收分改制成功企业，生产强劲恢复入增长。

异长，特征各快速增

（2）消费支出

1.2

63.1%，比上年提高、消费倾向（消费与收入的比例）略有变化。

一季度消费支出占可支配收入的A

个百分点，

按揭贷然转变，类似住房悄消费支出的增幅高于可支配收入的增幅2.2个百分点。

居民消费心理正在。

受接势已经为人们款的超前消费形

元，同比增长544.7转念变。

一季度，城镇居民人均服务性消费支出较大，消消B、服务性费增幅费观

的增幅，其中，人均在外饮食、家庭服务、交通与通信服务、居民12.6%24.9%，高于人均消费性支出

量的提质民开始注重居生活镇服务等消费支出都有较大幅度的增长。

在满足基本的衣食住行需求后，城

营销部13．

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，在健身强体、便利交通、通讯、改善居住条件、提高生活档次等方面，成为人们生活中追求的目标。

高

、食品消费的增加使恩格尔系数有所回升。

良好的收入水平和存款状况，使齐齐哈尔人在消费方式的选C。

少消费的人群较款现消费，而选择贷款择中普遍倾向于

1.3%。

商品零售价格上涨，其中服务价格上涨）全市居民消费价格总水平与上年同比上涨1.6%（3。

103.5%。

工业品出厂价格同比上涨21.18%。

全市居民消费价格总指数为3.2%

，涨幅与上年基本持平，其中，住宅商品房价格水平19.5%4（）全年商品房销售价格水平同比上涨

控观在今年国家宏调预格3.220.6%，涨幅比上年低个百分点。

说明商品房价增长速度减缓，计同比上涨。

定稳或略有下滑于，传的强势宣下价格将趋

营销部14．

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）第二产业在各产业比重中占绝对优势，是齐齐哈尔这个资源型城市的显著特征。

由于近年来受（5

国际原油市场影响，油价持续攀升，给齐齐哈尔经济带来巨大的效益，也给齐齐哈尔的收入水平提高带来巨大的实惠。

析分场概况及动态哈尔市房地、齐齐产市1.2

、齐齐哈尔市房地产整体分析．2.11

、市场发展水平1

由于齐齐哈尔市特殊的历史和产业发展状况，齐齐哈尔市房地产市场起步相对较晚人（宿舍型住宅比

品房市场整体发育不够完善，居民消费心态不够成熟。

而且房地产市场相对疲软，较大庆市），商率较大

场有较大差距，城市经济发展速度缓慢，人们收入水平偏低，市场承接力不足，市场呈饱和状态，产品品

质较低，竞争激烈，对本项目的成功开发提出了严竣的考验，但同时由于市场较为初级，仍有不少市场空白点可充分挖掘，也为项目的开发提供了市场机会。

营销部15．

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、市场主要特征2

去年，我们先后对齐齐哈尔市楼市进行了全面的调查，从调查中可以看出齐齐哈尔房地产市场有以下特征：

市场总体开发量大，在售楼盘多1）

个为现房现房销售，与本项目有较强参照价135个为期房销售，现阶段共有近20个项目在售，其中

个，在后面的解析中将着重分析此类项目。

这些项目分布较为分散，但总体可划分为7值的项目有上表中

；三为城东龙华路东段两侧。

除劳3个区域，一为市中心区西北侧、劳动湖周边；二为卜奎南大街两侧

动湖周边外，板块特征不是太明显。

其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。

）市场空置率较高，销售速度过于缓慢2

场所有竣工项目无一例外都余有不同数量的尾市平余万米，市场空置房截至2013年12月止，达200

营销部16．

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房待售，大多数楼盘余房数量偏大。

）市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大3

市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大的隐性降价空间，尤其是针对一次性付款客户。

市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能其价格有上扬趋势，市场价格总体偏高，承受的价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软、空置率高的主要原因。

网签齐哈尔房产统计表2011-2013年齐

项月份/目

套数

2013年

2012年

2011年

2013年-2012年同比

2012年-2011年同比

月份1

1154

47

579

2355%

-92%

月份2

298

56

188

432%

-70%

月份3

626

128

521

389%

-75%

月份4

545

299

320

82%

-7%

月份5

593

134

380

343%

-65%

月份6

1031

141

414

631%

-66%

月份7

514

345

380

49%

-9%

月份8

811

318

421

155%

-24%

营销部17．

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9月份886408517117%-21%

月份10108%57994627963%

月份1128%87834896%447

月份12808%1126278124-75.31%

全年42.88%386.52%856029024471

4）户型配比面积偏大

各楼盘的户型面积涵盖面较广，面积偏大，主要集中在90—160平米左右，面积最小的在60—80平

米左右的一室一厅，面积最大则有460多平米的七室三厅，户型均以二室一厅一卫、二室二厅一卫、三室

营销部18．

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平米左右，二室房多集160140—一厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫为主力户型，三室房多集中在

平米左右。

总体来说，户型面积偏大，尤其是户型配比面积，户型功能布局缺乏合理性，尤14090—中在

平米左右，而在这90—140其以前两年开发项目表现最为突出。

其中现市场在售项目中二室房主要集中在

平米左右二室二厅一卫—140110平米左右二室一厅一卫房和110—面积段内又大致可分为两个区间，90

平米140平米以内的二室房各项目销售较为理想，在同类二室房户型销售速度快，而110—房，90—110

平米左右，200130—左右的二室房销售速度缓慢，成为各项目的主要滞销房；三室房面积段又主要集中在

平160—140平米左右的三室二厅一/二卫户型销售情况较好，而超出在这个面积段中面积相对较小如130

米的三室房市场接受度非常有限，各项目此面积段户型销售速度极其缓慢，销售情况不好，成为了每个滞销楼盘的主要剩余户型。

平米左右的二室一厅一卫平米的一室房、70综上所述，市场中较缺乏相对较小面积户型，如40-50

平米以内的三室二厅二卫房，以现在市场特点情况和消费者需平米左右的三室一厅一卫房和120100房、

营销部19．

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求调查情况来看，只要抓住这几个面积段的户型产品，就能填补市场空白，赢得市场先机。

）户型布局类型相对单一5

现有市场项目户型平面布局较为单一，多数仍停留在传统的平层布局上，缺乏新产品和有突破的

产品出现，而事实上人们随着物质文化生活的提高，对居住空间布局的需求已经发生了很大变化，不再只

是停留在传统的平层户型，而是追求富有层次和空间变化的错层、复式或跃层，市场现状没有真正满足人

们对居住空间、布局需求的更新换代，更没有起到激活市场、激发消费者购买欲望、引导市场的作用。

结

合项目产品定位考虑，我们只要在户型布局上有所突破，考虑错层、复式和跃层户型，真正满足消费者的

潜在需求，并能与同类项目根本性的区分开来，就能很好抓住市场机遇，以遥遥领先的姿态领军行业。

开发楼盘品质偏低，表现在以下几个方面：

6）

小区规划水平落后，大多数小区为兵营式排列，缺少均好性布局；?

建筑外立面不美观，缺少变化，建筑色彩单一，缺少线条美，外立面细节处理粗糙；?

营销部20．

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小区绿化较差；齐齐哈尔市的小区景观设计从阶段划分上仅处于有绿化阶段，虽然如王仔花园、●

锦湖名苑等几个相对较好的小区楼盘的景观环境设计已经考虑了中心景观、雕塑小品、水景喷泉等，但大

多数住宅楼盘的环境景观设计仍是停留在传统状态，更无从谈起环境景观的观赏性及文化特色，尤其是市

景园林可，但在南面屋顶做相对集中的中区的高层商住项目更为明显，从这一点上，本项目虽为商住项目。

点市场的空白观，可以抓住

物业管理差，物业收费偏高，小区物业管理大多由开发公司旗下的物管公司在进行物业管理，提●

可在目亦供的服务主要为楼道清洁、绿化维护及保安等常规服务，服务项目少，但物业费相对偏高；本项

极大的提目品质，这将会升进管，邀请大章连物业理公司对本项目行专业的物业管理，提项文做这方面足。

值高项目附加

智能化设备应用较少，目前王仔花园和锦湖名苑在此方面有所突破，特别是锦湖名苑已配置了小●

巡电子区周界红外线探测器、电子巡更系统和小区视频监视系统。

本项目也可配备如小区视频监视系统，

营销部21．

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。

卖点附加值极高的一更系统等智能化设备，确保小区安全。

这也是个

齐齐哈尔市各楼盘包装推广较初级，销售理念落后，服务意识淡薄，几乎仍停留在原始状态，表●

现在现场包装差，销售人员素质低，营销推广手段单一等。

这方面将是本案未来销售的优势，我公司拥有一批高素质的营销队伍，已形成了成熟的销售模式，可从营销上形成本案的良好品牌形象。

内部配套不成熟，据调查，大部分小区缺乏基本的生活配套设施、休闲娱乐设施和医疗、教育设●

施。

居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上，本项目亦可在这方面做足文章，如在规划设

计时统一考虑小区会所、篮球场、羽毛球场等室内室外休闲运动场所，将引领市场，增加卖点，提高产品。

附加值

、齐齐哈尔房地产市场产品需求取向3

）市场需求特点（1

注重因素分析1）

营销部22．

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齐齐哈尔人在住宅选择中，朝向是第一要素，正南朝向的住宅是首选，其次才是户型、区位、配套、物业管理、景观等。

房型选择2）

齐市人首选的房型仍然是多层住宅，高层电梯公寓在人们的接受心理上存在障碍，主要担心的是后期使用