临沂同益国际珠宝批发城策划报告.docx
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临沂同益国际珠宝批发城策划报告
临沂同益国际珠宝批发城策划建议
策略提供:
北京尚好家不动产机构
临房网房产研究中心(临沂尺度广告)
提供时间:
2007年6月4日
临沂同益国际珠宝城策划建议目录
市场篇
一、临沂批发市场及商贸零售业状况描述……………………………………………‥……………………………‥……
项目篇
一、项目状况……………………………………………………………………………………………………………………
二、项目优劣势…………………………………………………………………………………………………………………
项目概念篇----概念设计
一、对项目的基本认识…………………………………………………………………………………………………………
二、总体策略和总概念设计……………………………………………………………………………………………………
三、产品梳理……………………………………………………………………………………………………………………
四、概念设计及构想……………………………………………………………………………………………………………
项目定位篇
一、市场定位…………………………………………………………………………………………………………………
1、市场定位………………………………………………………………………………………………………………
2、经营产品主题…………………………………………………………………………………………………………
3、配套主题………………………………………………………………………………………………………………
二、价格定位……………………………………………………………………………………………………………………
三、客户定位……………………………………………………………………………………………………………………
1、目标客层状况…………………………………………………………………………………………………………
2、目标客层的区域分布…………………………………………………………………………………………………
3、影响到目标客层的渠道………………………………………………………………………………………………
四、市场的区划分割与功能分区……………………………………………………………………………………………
策略篇
一、入市策略与时机……………………………………………………………………………………………………………
二、项目的形象策略……………………………………………………………………………………………………………
三、价格及付款方式策略………………………………………………………………………………………………………
四、项目包装策略………………………………………………………………………………………………………………
五、公关促销策略………………………………………………………………………………………………………………
六、媒体宣传广告策略…………………………………………………………………………………………………………
销售推广篇
一、阶段销售工作安排…………………………………………………………………………………………………………
二、控盘策略及销售控制………………………………………………………………………………………………………
附件
1、项目装修标准建议……………………………………………………………………………………………………
2、销售培训纲要和人员招聘安排………………………………………………………………………………………
临沂同益国际珠宝城策划建议书
市场篇
临沂商贸流通业概述
1、临沂商贸流通业发展简述
临沂商贸流通业的发展被誉为是一个奇迹,从“四塞之崮,舟车不通,土货不出,外货不入”的封闭地区发展到交通方便,通信发达,第三产业体系较为健全的鲁南商贸中心城市。
临沂商贸流通业发展到今天有其必然性,是“天时、地利、人和”诸要素共同作用的结果。
临沂作为山东省境内辖区面积最大的市,幅员广阔,人口众多,尤其是广大农村地区和农村人口迫切需要一个高度规模化和集中化的物流交易体系,以实现物流、信息流、资金流对庞大农村市场的覆盖。
加上临沂接壤江苏省的地理优势,省内又与潍坊、泰安、日照、枣庄、济宁、淄博6个地区为邻,依托便利的公路、铁路、航运条件,临沂构建“鲁东南物流交易门户”,实现外引内联的区域商贸城市功能呼之欲出!
临沂商贸流通业的发展可以简单概括为以下2个阶段:
“大批发”时代:
1982年,以临沂批发城的出现为标志,800个摊位起家的临沂批发城,带动了临沂批发市场建设风起云涌,相继建起了涵盖服装、文具、小商品、纺织品、五金建材、木材胶合板等多个生产、生活资料领域的专业市场群。
如今,临沂批发市场已经成为全国第三大商品批发市场,是鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地,辐射20余个省、市、自治区,年交易额达400亿元人民币,批发城平均每天流动人口35万人。
“大物流”时代:
近年来,随着时代科技因素的注入,临沂市传统的“批发商城”开始加速向“国际物流城”转变,形成新兴物流业。
自03年以来,鲁信、澳龙等四个大型物流项目相继入驻临沂,形成以大市场、大仓储、大流通、大配送为主要特征的现代物流业,并成为临沂经济飞速发展的强力助推。
中国发展研究院院长艾丰来临沂市调研后,欣然题词:
“天下物流,中国临沂”。
一个横连全国、纵跨全球的国际物
流基地正在沂蒙大地悄然崛起。
2、临沂商贸流通业的现状
一、 批零业快速发展,区域性商贸城中心地位进一步巩固。
2005年全市批发零售业商品销售总额在千亿元以上,达到1163.5亿元,同比增长17.3%,其中批发额756.6亿元,同比增长19.4%,零售额406.9亿元,同比增长13.5%。
2006年,全市商品市场交易额725.4亿元,其中临沂批发城交易额450亿元,分别增长4.98%和5.9%,市、县、县以下零售之比45:
29.1:
25.9,市辖三区区域性商贸城中心地位突出,占了45%。
二、城乡居民和社会集团消费需求趋强,消费品市场供求两旺。
经济快速发展,人民生活水平提高,城乡居民和社会集团消费能力增强已成必然。
当前,全市消费品市场呈现供销两旺的局面。
2005年,全市社会消费品零售额达476.6亿元,增长16%,在全省17市中总量列第五位,增幅列第三位。
2006年全年实现社会消费品零售总额554.7亿元,增长16.4%。
,与全省社会消费品零售总额平均增幅同步。
三、城乡市场较快发展。
市三区和县城零售额411亿元,增长16.8%,县城以下农村市场零售额143.7亿元,增长15.1%。
从消费市场看,受城乡居民购物趋向于大中型商店的影响,市辖三区驻地,批发零售业销售总量远远大于县城驻地的销售总量,县城驻地的商贸业无论是发展速度还是销售总量皆好于乡镇驻地及农村总量。
市三区、县城驻地、县以下农村市场的零售额三者之比是45∶29.1∶25.9,区域性商贸城中心地位突出。
四、大中型商贸企业快速发展,拉动全市商贸业发展作用增强。
据全市246家限额以上批零业统计看:
2005年,全市限额以上批零业实现销售243.0亿元,增长10.2%,占全市商贸业销售总额的21.2%。
2006年1-6月,限额以上批零业实现销售120.3亿元,增长13.7%,占全市商贸业总销售额的19.1%,其中,限额以上批零业实现零售53.9亿元,增长26.5%,比限额以下企业及个体户同期零售增幅高12个百分点,拉动全市社会消费品零售总额增长5个百分点。
全市限额以上批发零售企业实现销售收入100.4亿元,利润总额2.8亿元,增长1.3倍,其中批发业利润2.5亿元,零售业利润0.3亿元。
限额以上批发零售业的快速发展和效益提升,标志着临沂大中型商贸业竞争力进一步增强。
五、私营经济、个体经济增势强,对商贸发展贡献大。
今年1-6月全市私营、个体经济类型企业和个体户实现零售额14.3亿元和192.8亿元,同比分别增长17%和16.8%,二者发展速度均高于其他经济类型企业,分别拉动全市社会消费品零售总额增长0.93和12.4个百分点,对全市社会消费品零售总额的贡献率达83.1%。
六、商品交易市场总体趋稳,大型市场提升较快。
目前,临沂市商品市场数量、摊位数、成交额等主要指标均位居全省前列。
2005年,全市共有商品交易市场1004个,年成交额达691亿元,比去年同期增长12%,其中年成交额一亿元及以上的商品交易市场达36个,商品成交额达400.2亿元,比2004年同期增长10.5%;年成交额10亿元及以上的市场15个,较2004年增加1个,实现成交额311.9亿元,占全部亿元市场成交额的77.9%,同比比重上升。
今年1-6月,临沂批发城交易额达222.7亿元,增长4.9%。
七、商贸业对全市经济增长的贡献率提高。
由于商城改造提升,特别是近年来城市升级速度加快,住房、餐饮、汽车等新的消费热点升温,与之相关的产业物资消耗明显增多,带动了相关产品贸易市场的繁荣和发展。
商贸业的快速发展,必然带动服务业快速发展,对服务业快速发展的拉动作用进一步增强。
作为劳动密集型的产业,容纳较多的就业人员,吸纳了农村剩余劳动力和城市富余劳动力,各方面的贡献率都有所提高。
2005年全市批发零售贸易、住宿餐饮业实现增加值134.96亿元,增长13.5%,占全市生产总值的11.1%,占第三产业增加值的32.8%,占三产比重较高,对服务业实现跨越发展贡献大。
经济普查显示,全市商贸业共吸纳从业人员32万人,占第三产业从业人员的35.2%。
今年1-6月全市批发零售业、住宿餐饮业实现增加值67.4亿元,增长12.6%,共交纳税金6.2亿元,同比增长40.9%,占全市各项税金总收入的13.7%。
八、新兴商贸业异军突起,现代销售方式得以发展。
随着银座商城、大润发超市、上海华联等零售商来临投资设店,新业态市场格局发生了快速的变化,各县区相继出现了超级市场、便民连锁店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型零售业态;现代营销在全市推广应用,零售业呈现出多样化的发展态势。
2006年1-6月份,全市总计有限额以上超级市场、专业(专卖)店等新兴业态企业67个,占限额以上零售贸易法人企业总数的27.6%,实现销售额占限额以上商品销售额7.8%。
连锁型的限额以上零售总店7家,占限额以上零售法人企业的4.8%,销售总额18亿元,门店数315个,分别比上年增长32%和47.2%,到2005年底,全市连锁企业零售额达到33.2亿元,比上年增长17.2%,快于全社会消费品零售额以及百货商店、专业市场销售额的增长速度,连锁经营销售额占社会消费品零售总额的比重达6.7%以上。
3、当前商贸业发展存在的主要问题
虽然全市流通业发展较快,但必须清醒地看到,临沂市当前流通企业“散、小、弱”的问题仍较突出,流通产业总体竞争力还不强,商贸流通产业化的水平还有待进一步提高。
从行业发展看,2006年上半年全市第三产业增加值占生产总值的35.2%,其中批发零售流通业增加值仅占生产总值的8.8%。
而欧、美、日等发达国家第三产业的比重高达70%左右,批发零售流通业占整个生产总值的16%左右,我市存在着明显的差距。
从近几年变化情况看,全市流通产业占服务业的比重一直在低水平上徘徊,与1995年相比,2004年还下降11.6个百分点,今年上半年比去年同期也下降了3个百分点,这种趋势与经济社会总体发展趋势不协调。
从经营规模看,2005年,全市限额以下流通企业和个体户销售额920.5亿元,占销售总额的七成以上。
我市最大的零售企业销售额只占全社会消费品零售总额的1.2%;而同期美国沃尔玛公司销售额占美国当年社会消费品零售总额的7.8%。
从业态结构看,2006年1-6月,全市连锁企业实现的零售额在社会消费品零售总额中所占的比重仅为7%,而这一比例在美国达到60%,日本为40%,我国台湾地区则达到61%。
全市规模最大的连锁商贸企业临沂九州经贸有限公司2005年销售总额为4亿元,也仅为我省最大的连锁企业三联商社销售总额的3%。
临沂现代商贸物流配送体系还未形成,缩短流通周期,降低流通成本的效果不明显,挤占了商贸流通业的利润空间,第三方、第四方现代商贸物流发展仅处于发展初期,发展现代商贸物流业应是全市今后工作的着力点。
从网点布局看,农村流通网点依然散、弱、小,售后服务体系不全、设施简陋、综合运行成本偏高等状况仍然存在,也导致农村的部分消费流向城市,延缓了农村市场的发展。
4、临沂商贸流通业总体特点与趋势简析
由自发走向自觉,商贸流通市场的健康发展还有赖于职能部门的宏观控制。
从早期蓬勃的数量型发展到如今的效益型发展,临沂商贸流通业在许多方面还是有待改善和规范,大到商业网点的统一规划,小到市场经营秩序、竞争行为的管理,临沂商贸流通业亟需从宏观上进行盘点和重整。
零售商业功能不完善,配套建设急须统一规划协调。
零售商业中配套建设跟不上,商业功能不完善的情况就严重得多。
由于众多零售商业网点过度集中于兰山区,现在已经遇到了城市配套不足的难题,交通拥堵、停车位不足、银行网点不足、电子交易系统不完善等问题已经开始困扰零售企业。
商贸流通企业资源整合力度需要加强,呼唤商贸企业集团出现。
散小弱是临沂大部分商业企业的现状,特别是批发类企业,马路市场、低档次市场仍然普遍存在,管理手段和经营能力总体水平低。
年销售额没有过50亿元的企业,且年销售额在亿元以下的企业占了99.3%。
零售商业中现代商业业态所占比重偏低,连锁经营销售份额仅占9%,总体效率低下。
社区连锁的便利店尚未出现。
商品配送体系落后,组织化程度低下。
在激烈的市场竞争下,势必迫使商贸流通企业间进行资源整合,大型的现代化的商贸企业集团即将出现。
2005年12月8日“老自号”金鹰家电商场有限公司以1800万元的价格成功竞得沂蒙百货大楼国有划拨土地使用权及地上建筑物。
也许临沂商业的并购时代由此拉开帷幕?
批发与零售协调发展,平行互补是大方向。
过去的数年中,由于经济欠发达,居民普遍收入水平不高,加上新旧体制转换中出现的商业不诚信行为,批发业与零售业这两条原本应该平行发展的“直线”一度在无限接近,主要体现在批发业对零售消费市场的侵夺上。
然而财富达到一定积累之后,实现小康后的临沂人已经不再以“吃饱穿暖”为最高的消费目标,在品牌消费观念和优质生活观念的引导下,零售消费市场得以重新回归,震荡过后的零售商业企业也在以更灵活和更新颖的营销方式吸引消费者的目光。
消费需求走向复杂化,催生新生商业形态出现,制度创新是主旋律。
城镇居民与农村居民之间、富裕居民与中低收入居民之间的差距依然明显,在消费习惯和消费观念上也正在表现出日益显著的分岐。
这一分岐是全国性的,临沂也不例外。
中高收入的消费者始终是临沂市场消费潮流的引导者,他们催生本地商业不断升级和创新,例如:
银座临沂店落户广场世纪城、近期临沂首家高档电影城的诞生。
另外,外来商贸企业落户临沂也是本地市场趋向成熟和多元化的体现。
批发业、零售业各自走向专业化、专一化
从全国的经验来看,批发业向流通业的转换是大势所趋,过去那种批零兼营、集贸市场型的综合性交易方式正在逐渐为职责专业化、分工明确化、市场专一化、营销网络化、配套规模化的新物流业所替代。
零售与批发的概念正在日益明确,不仅表现在销售方式上,更加体现在商业形态的内容上,由此可以预见,远期来讲,临沂的批发与零售市场都将回到各自的本位上,以不同的理念和市场目标平行发展,实现“错位”——各自为政,各司其责。
在城乡一体化的进程中,集贸市场型的批发业仍具备市场生存空间,这在一定程度上会对普通零售业者产生压制。
“冰冻三尺非一日之寒”,要想让批发业在短时间内完全退出零售消费市场谈何容易?
货源充足,价格便宜是其最大优势,对广大农村普通居民和城市低收入者而言,这是具有相当诱惑力的。
因此,城乡一体化进程中,只会打“价格牌”的普通零售企业将面临巨大挑战,甚至消亡,而营销方式灵活、走品牌化、专业化、创新型、主题型路线的零售企业将具有顽强的生命力。
临沂商业市场市场状况描述
商业地产分析
部分在售商业项目简介:
项目名称:
美多现代城
位置:
临西七路与前十街交汇处西北;开发商:
临沂利群房地产公司;总建筑面积:
32万m²;商铺形式:
产权式专业商铺。
摊位;
出售形式:
未定;均价:
未定
项目名称:
临沂小商品城
位置:
临西七路与前十街交汇处东北;开发商;临沂兰田集团;
均价:
3200元/m²(一,二,三、四层联体)
商铺形式:
产权式专业商铺。
摊位;
区间面积:
99,130m²;物业管理费:
未定
促销手段:
无;
项目名称:
凯歌国际文化城
位置:
临西九路与双岭路交汇处;发展商;临沂凯歌房产开发公司
均价:
3600元/m²
商铺形式:
产权式专业商铺。
摊位;
区间面积:
30万m²;促销手段:
开盘当日前优惠300元/m²;
、
临沂同益国际珠宝城策划建议
项目篇
项目优劣势
(一)本项目优势
1、具有政策优势----产业政策和商业市场的政策优惠;
2、产业发展具良好前景;
3、政府对此区域的发展给予了相当的力度;
4、绝佳地段,新旧商圈叠加地带;
5、区域未来发展状况良好,商业重心西移、人口、政府机能西移对本项目是重大利好;
6、本区域专业市场林立,易产生产业互动,人潮互动;
7、区域投资渠道少,但仍有相当部分闲散资民间游弋,本项目可拓宽新投资渠道;
8、区域客户购买心理仍不成熟,如跟风心理、从众心理,操作得当易形成热潮;
9、未来高素质管理人才的引进,使整体商城发展起步高。
(二)本项目劣势
1、目标客户群分散,缺少有力的客户前期铺垫,比如小商品市场有文体市场搬迁,凯歌有图书批发客户加盟。
2、竞争对手分散一定的客户群体,比如凯歌国际文化城分散古玩,小商品城和美多现代城分散礼品客户
3、目前珠宝市场呈现的单体店发散形式的市场发展趋势影响较大
临沂同益国际珠宝城策划建议
项目概念篇------概念设计
一、对项目的基本认识
(一)可以肯定项目具可操作性
1、珠宝专业市场是成熟的市场类型;
2、临沂需要一个能适应时代要求的经营品种齐全的上档次的珠宝市场;
3、投资型商业模式在本地区具有一定的接受环境;
(二)项目成功的要素组合
项目成功=硬件(规模/设施/区位……)+软件(崭新理念/专业操盘手段/价格、价值体系设计)
项目硬件、软件要素有竞争力,具备了成功的必要资源配置。
二、总体策略和概念设计
项目具备了市场可接受性和可操作性,但项目成功必须硬件、软件整合作用。
因此,在项目的推广中,不仅要表现项目的硬件具有的优势:
如规模优势/政策优势/区位优势/设施优势等,还要张扬项目软资源优势,即:
1、表现:
项目理念(产品理念/经营服务理念/投资理念/创业理念)
2、表现:
以人为本,以用户为本,以经营为本的专业服务形象
3、表现:
价值>价格的投资和经营模式
三、产品梳理
(一)包装推广的核心要求是营造差异化产品。
对于本项目,差异化不是指与现有的专业市场有何不同,而是实现超越。
因此,包装推广的差异策略就是“如何体现超越?
”“如何营造无竞争的环境?
”
(二)由此,产品包装推广要跳出通常印象中的传统珠宝产品市场。
本项目不仅是一间以珠宝产品为主的产品总汇市场;
也是临沂品位的窗口;
也是品质生活的展示场;
也是最新款式珠宝与饰品的集中场;
也是时尚潮流的领引地;
是具有超强投资价值的投资工具;
为鲁南地区消费者提供“以人为本”的专业服务形象的现代珠宝饰品广场;
(三)由此,产品功能应是复合体,价值呈多元化
专业化珠宝旺场+置业投资热点+创业经营热土
(四)由此,产品诉求应是
行业的领先者+市场领引者+品质生活领跑者+全新的投资工具
——分析
本项目的包装推广,只有在以“超越”为核心任务的基调上,跳出传统行业框架,营造全新的产品形象;诉求更丰富的产品功能和产品价值;扮演领导者、领引者、领跑者的角色,才能让公众感受到项目前景;加强投资和经营的信心;促使更多的人介入参与,或投资或经营或创业。
四、概念设计
(一)投资工具概念
1、投资金额小,投资门槛低,市场基础广大;
2、收益稳定性原则及比照因素;
(1)银行利息因素
(2)股市风险因素
(3)其它投资类型
3、投资高成长性原则(长期增值和升值原因);
(1)社会整体和区域经济发展趋势;
(2)市场需求的增长;
(3)区域商圈转移及人口迁移----人群的变化;
(4)政策支持-----本市场政策支持和行业政策;
(5)政府支持----政府背景的充分利用;
(6)品牌和经营方式(模式);
(7)同比市场价值增长和税、费优势;
(8)史无前例小投资、大回报的全新投资概念;
(二)营造国际化珠宝专业市场核心优势概念
1、营造经营成本与产品价格优势
(1)经营成本优势:
租金成本+各类税、费+运营成本
(2)产品价格优势:
将本市场升级为一级或二级市场
2、品牌市场文化与现代化商业购物环境优势
(1)硬件设施(见装修标准)
(2)软件管理(品牌支持与管理导入)
3、品种齐全与规模优势
4、“一对一贴身理财管家”计划----售后服务计划
(三)高附加值概念
1、实体商铺+虚拟电子铺位的双铺位概念;
2、保租概念;(付款方式中有详细地阐述)
3、企业孵化器概念;
(四)差异化竞争策略
1、经营产品品种差异
2、导入品牌差异
3、售后服务差异
(五)概念的设计构想
1、导入强有力的品牌,提升本市场价值和经营管理水平,为导入品牌目前接洽的有:
诸暨珍珠批发市场、广东四会揭阳等地的翡翠批发市场、和田市大把扎和田玉批发市场等;同时,建议申请成为中国珠宝行业协会、山东省珠宝行业协会、临沂会员单位珠宝行业协会。
2、针对消费者建立“同益”珠宝产品检测中心:
为本市场购物的消费者提供更完全的保障服务。
3、针对场内经营者:
设立临沂同益珠宝联合会作为本市场的商业会员机构,并成立专业的信息经营部门管理机构。
(1)企业孵化器---贴身理财大管家计划:
与品牌导入单位建立经营业主产品一对一服务体系,由品牌导入方直接输入产品经营者经营产品品牌或人员,同时,直接输入产品价格信息,并形成价格共享计划。
其目的是将经营者获得产品的价格由二级、三级市场价格转化为一级、二级市场价格;
(2)媒体服务计划:
由市场将一年管理经营费用的10%作为市场宣传基金,与报纸、电视等主要媒体单位开设栏目,对市场及内部商家进行宣传。
并配合各商家代办促销、庆典等活动,树立本市场进场企业的形象;
(3)网上虚拟柜台和网上互动平台:
市场建立自己的网上交易平台,并与各大型专业电脑、通讯网站建立业务合作关系;
4、单位定点采购地:
由商业经营公司主动与各企事业单位、金融证券服务机构、各大中专院校等建立业务渠道,将本市场作为各单位选择同类产品时的定点首选市场。
5、申请成为临沂旅游定点单位;
6、其它服务内容与设计:
(1)管理方式为:
统一管理,规范管理;
(2)统一代开发票,代办工商税务手续;
(3)金融服务体系支撑:
与有关银行达成协议,保证本市场、厂商和客户存款、取款、转帐等业务的方便、快捷;并为每位商户免费办理一卡通;场内设立独立取款机;
(4)统一代办市场人员办公、食宿等相关事宜;
(5)市场设立服务投诉电话;
(6)保安服务:
电梯、车场、各出入口及市场内部设立保安监控系统,提供24小时全天候保安服务;
(7)
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 临沂 国际 珠宝 批发 策划 报告