可行性报告模块设计.docx

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可行性报告模块设计

项目可行性投资分析

一、项目概况：

项目占地

容积率

计容积率建筑面积

可销售面积

公共及基础配套

环境配套

绿化率

建筑覆盖率

小区居住户数

人均绿化

人均居住面积

项目总投资

项目总建筑面积

商业面积

地下停车场

二、小区楼盘初步规划：

小区分4个组团：

A、B、C、D

建筑面积分布

类别

建筑面积

比例

数量

说明

多层

小高层

高层

别墅

公共配套

会所

值班室

物业办公室

地下停车场

环境配套

中心广场

小品、花园

商业

沿主要街道设置一层

基础配套

热水站、配电室、天然气站等

三、工程单方造价列表：

以下数字单位为元/㎡（商业为万）

类别

名称

基础

主体结构

水

电

气

暖

电视、电话、宽带、对讲、烟感、消防

电梯

外墙处理

塑钢窗

合计

多层

小高层

高层

商业

别墅

备注：

四、开发成本估算/土地成本

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注

1

土地拍卖价

2

出让金

土地拍卖价的30%以上

3

契税

土地拍卖价的3%

4

拆迁费

按照西安市拆迁实施细则

5

安置费

根据西安市安置办法

TOTAL

合计

五、开发成本估算/建安工程费

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注

1

项目地块A

1.1

1、基础工程

1.2

2、主体工程

1.3

3、内装修

1.4

4、基本安装（上下水、电、暖、气管道）

1.5

5、消防工程

1.6

6、电话入网

1.7

7、电梯

1.8

8、外装修

1.9

9、智能化系统

六、开发成本估算/基础设施费

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注

1

小区供电

2

小区供水

3

绿化工程

4

道路工程

5

煤气接入

6

三通一平

7

桥梁

TOTAL

合计

七、开发成本估算/公共与环境设施配套费

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注

1

项目地块

1.1

文化活动室

1.2

幼儿园

1.3

居委会

1.4

球场

1.5

游泳池

1.6

变电所

1.7

会所

1.8

停车场

1.9

广场

2.0

小品、景观

2.1

水系

TOTAL

合计

八、开发成本估算/前期工程

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注（参考标准）

1

规划及设计费

取建安工程费×3%

2

水文、地质、勘探费

取建安工程费×0.15%

3

筹建开办、市场调研费

取建安工程费×2.5%

4

可行性研究费

取建安工程费×0.15%

TOTAL

合计

九、开发成本估算/开发期间税费

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注

1

配套设施建设费

取建安工程费×5.5%

2

质量安全监督费

取建安工程费×0.4%

3

供电用电负荷费

商业：

8千伏/100㎡，400元/千伏

4

招标活动费

取建安工程费×0.2%

5

监理费

取建安工程费×1.3%

6

物业管理基金

投资收入的0.2%

8

其他

取建安工程费×1%

TOTAL

合计

十、开发成本估算/不可预见费

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注（参考标准）

1

不可预见费

开发成本×3%~5%

2

TOTAL

合计

十一、经营收入估算/销售收入

编号（年、月）

名称

百分比进度

收入

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期8（第四年下半年）

十二、经营收入估算/租赁收入

编号（年、月）

名称

百分比进度

收入

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期8（第四年下半年）

十三、开发费用估算/管理费用

编号（年、月）

名称

备注

收入

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期8（第四年下半年）

十四、开发费用估算/经营费用

编号

名称

计算

单位

工程量

小计

取费标准

备注（参考标准）

1

广告宣传及市场推广

销售收入的1.5~3%

2

销售代理费

销售收入的1~3%

3

其他摊销费用

销售收入的1.5%%

4

TOTAL

合计

注明：

推广计划

十五、详细投资计划表

编号

名称

小计

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期7（第四年上半年）

1

开发成本估算

1.1

土地成本

1.2

建安工程费

1.3

基础设施费

1.4

公共设施配套费

1.5

前期工程费

1.6

开发期间费

1.7

不可预见费

2

开发费用估算

2.1

管理费用

2.2

销售费用

十六、投资计划与资金筹措表

编号

名称

小计

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期7（第四年上半年）

1

投资总额

1.1

建设投资

2

资金筹措

2.1

自由资金

2.2

借款资金

2.3

经营收入再投入

十七、项目财务分析/借款还本付息表

序号

项目名称

合计

建设经营期

2006

2007

2008

1

借款还本付息

1.1

年初借款累计

第一笔

本年借款

本年应计利息

年底还本付息

年末借款累计

1.2

年初借款累计

第二笔

本年借款

本年应计利息

年底还本付息

年末借款累计

1.3

年初借款累计

借款汇总

本年借款

本年应计利息

年底还本付息

年末借款累计

2

借款还本付息资金来源

2.1

投资回收

说明：

年利率为5.8%，当年借款利息=（年初本息累计+当年借款/2）×年利率

十八、项目财务分析/经营税金及附加

编号

名称

小计

计算期1（第一年上半年）

计算期2（第一年下半年）

计算期3（第二年上半年）

计算期4（第二年下半年）

计算期5（第三年上半年）

计算期6（第三年下半年）

计算期7（第四年上半年）

计算期7（第四年上半年）

1

销售收入

2

销售税金及附加

2.1

营业税

2.2

城市维护建设税

2.3

教育附加费

2.4

防洪工程维护费

2.5

交易印花税

2.6

交易管理费

3

租赁收入

4

租赁税金及附加

4.1

营业税

4.2

城市维护建设税

4.3

教育费附加

4.4

防洪工程维护费

4.5

交易印花税

4.6

房产税

5

土地增值税

6

所得税

TOTAL

可运用资金

营业税：

5%（经营收入）、城市维护建设费7%（营业税）、教育费附加3%（营业税）、防洪工程维护税0.09%（经营收入）、交易印花税率0.05%（经营收入）、交易服务管理费税率0.5%（销售收入）、房产税率12%（租赁收入）、增值税（按国家规定，结合当地政府）、企业所得税33%（税前利润）、公积金百分比10%（税后利润）。

十九、项目财务分析/全部投资现金流量表

编号

名称

合计

计算期1

（第一年上半年）

计算期2

（第一年下半年）

计算期3

（第二年上半年）

计算期4

（第二年下半年）

计算期5

（第三年上半年）

计算期6

（第三年下半年）

计算期7

（第四年上半年）

计算期8

（第四年下半年）

计算期9

（第五年上半年）

1

现金流入

1.1

销售收入

1.2

租赁收入

2

现金流出

2.1

建设投资

2.2

销售税金及附加

2.3

租赁税金及附加

2.4

土地增值税

2.5

所得税

3

净现金流量（税前）

4

累计净现金流量（税前）

5

折现净现金流量（税前）

6

累计折现现金流量（税前）

7

净现金流量（税后）

8

累计净现金流量（税后）

9

折现净现金流量（税后）

10

累计折现现金流量（税后）

税前：

财务净现值fnpv（年ic=7）合计：

财务内部收益率firr（%,年）

静态投资回收期（年）

动态投资回收期（年）

税后：

财务净现值fnpv（年ic=7）合计：

财务内部收益率firr（%,年）

静态投资回收期（年）

动态投资回收期（年）