房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题.docx

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房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题

房屋租赁合同解除条件及解除后的处理问题

——中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆医疗器械公司房屋租赁合同纠纷上诉案　　裁判主旨：

　　自1999年10月1日起施行的《合同法》第214条规定了租赁合同期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。

在该法施行前签订的租赁合同超过20年的部分效力认定，应当适用当时的法律。

房屋租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　关键词：

租赁合同期限；合同解除；返还和补偿

　　上诉人（原审原告、反诉被告）：

中国人民解放军84916部队，住所地：

陕西省西安市长乐中路36号。

　　负责人：

张增群，该部队队长。

　　委托代理人：

朱振武，中国人民解放军总装备部法律顾问处律师。

　　委托代理人：

何俊，北京市华海律师事务所律师。

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：

西安方圆大酒店有限公司，住所地：

陕西省西安长乐中路36号。

　　法定代表人：

张静明，该酒店董事长。

　　委托代理人：

康凯，该酒店副总经理。

　　委托代理人：

王宝华，北京炜衡律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：

西安华隆医疗器械公司，住所地：

陕西省西安市金花饭店355号房。

　　法定代表人：

李周俭，该公司总经理。

　　一、案件基本事实

　　1994年7月3日，84916部队与华隆公司签订《84916部队科训大楼租赁合同》约定，将陕西省西安市长乐中路36号院内场地2000平方米，科训大楼一栋12?

000平方米（不含人防设施）租赁给华隆公司使用，具体位置、数量、质量及主要设备见附件一、二；租赁房地产用途，场地用作出入交通，科训大楼用作宾馆；出租房地产总价值核定为5000万元；华隆公司付给84916部队建设费2500万元，租金500万元，共计3000万元，付款方式为：

签订之日华隆公司通过银行付给84916部队1000万元（含100万元定金）、大楼交付试用之日华隆公司通过银行付给84916部队1000万元，交付使用（不含两个月试用期）满一周年之日，华隆公司通过银行付给84916部队1000万元；84916部队不按合同规定时间、数量提供房地产，应每天付给华隆公司1万元违约金，因华隆公司原因或不可抗力之因素造成的违约除外，因84916部队原因提前终止合同应付给华隆公司违约金。

违约金按总金额的2倍加提前终止年限的银行利率赔偿。

合同从1995年3月1日开始生效，使用期30年，分3次签约，届时终止。

同日，双方又签订1份补充协议，一致认为第14条的正确表述应为，“合同从1995年3月1日开始生效至2025年4月30日终止，共计30年零两个月（含两个月试用期）”，双方确认租赁费和第3次付款时间为，华隆公司支付租赁费3000万元给84916部队，前两次付款按合同第6条执行，第3次付款延至1996年6月30日付清。

在合同之后附有科训大楼总平面图复印件1份。

　　上述合同签订后，华隆公司于1994年7月7日向84916部队支付租金100万元，1994年7月8日，方圆酒店（股份制）成立，法定代表人为华隆公司总经理李周俭，华隆公司入股300万元。

1995年1月24日，方圆酒店在工商登记机关办理了变更登记手续，华隆公司退出方圆酒店，法定代表人变更为张静明，并告知了84916部队。

截至1995年10月16日，84916部队陆续收到租金1100万元（除第1笔100万元由华隆公司支付外，其余的款项均由方圆酒店或以其他股东的名义支付）。

在工程建设期间，方圆酒店为工程垫资，按照合同约定改造三星级酒店的要求进行了装修装潢，84916部队与方圆酒店发生借款行为。

1996年2月28日，84916部队、方圆酒店和施工单位对科训大楼工程（除地下室）进行了交工，84916部队将正负零以上房门钥匙交予方圆酒店，科训大楼未进行竣工验收。

1996年3月29日，方圆酒店正式开业经营。

84916部队与方圆酒店一直未办理地下室交付手续。

一审期间，经一审法院进行现场察看，方圆酒店已经启用地下室作为职工食堂、洗衣房等。

　　1996年9月3日，84916部队向华隆公司发出通知，要求其交纳第二期租金及违约金。

1996年12月16日，84916部队向华隆公司发出关于催付科训大楼租金的最后通知，同日，方圆酒店复函84916部队，愿意将酒店全部租金于1996年10月18日前一次付清，至此，双方不再追究彼此租金方面的任何责任，方圆酒店为科训大楼的唯一承租方。

1996年12月16日，84916部队又向华隆公司发出“关于催付科训大楼租金的最后通知”，要求华隆公司于同年12月25日前付清第二、三期全部租金，如不付清，将无偿收回科训大楼。

方圆酒店于同年12月24日复函84916部队称：

“

（1）武汉某房地产开发公司与其联营3000万元资金，预计12月底前到位，若实施所欠租金一次付清；

（2）新加坡吉宝财团与我方10月15日已达成协议，1997年1月10日来签合作合同，若按期实施，最迟1997年1月底归还所欠租金；（3）西安财源信用社准备元月初与我们洽谈合作，若成功，也不存在归还欠款一事；（4）若以上均不能实施，我方已与省建行谈妥元月初贷一部分资金还偿租金；（5）所欠部队二期房租从交房之日起按银行利息计算，我方愿承担，直到归还之日止。

以上5条如不能按期执行，希望部队返还我方投资方圆酒店的资金，我们无任何怨言自动退出。

”后方圆酒店未能落实以上复函内容。

1997年11月28日，84916部队与华隆公司法定代表人李周俭、方圆酒店法定代表人张静明签订会议纪要：

（1）同意终止科训大楼租赁合同；

（2）双方尽快清算账目；（3）双方共同选定审计部门审计；（4）双方认可审计结果；（5）审计费用共同承担；（6）与此同时，双方继续寻找合作伙伴，并为新的承租方提供方便条件。

1998年2月19日双方再次签订会议纪要商定，在同年3月5日前，方圆酒店筹资付清拖欠租金或寻找合作伙伴接手，若上述两种方法无果，双方同意执行解除原租赁合同，由84916部队收回科训大楼的租赁权。

1998年3月16日，方圆酒店就支付租金计划致函84916部队称，于1998年3月18日支付100万元，同年3月30日支付500万元，剩余款项力争在3个月内全部支付清结，如有违约愿承担同期银行贷款利息。

后方圆酒店未能支付所欠租金。

1998年12月4日，84916部队提请西安仲裁委员会仲裁，仲裁期间，该仲裁委员会委托陕西省价格事务所对方圆酒店的固定资产投资进行了估价评估，评估结论为方圆酒店对酒店实际投入的、现存的、有形的实物（固定资产、固定资产改良支出）评估值为11?

888?

665?

69元（未减去方圆酒店垫资部分）；开办费为5?

363?

569?

42元（经一审法院审查该开办费中有部分支出属固定资产，投资价值为1?

527?

938?

62元），估价报告确认方圆酒店总贷款开业前欠息，银行的为2?

670?

720?

71元，私人的为270?

030元，并认为根据有关规定，用借款进行的工程发生的借款利息，在固定资产未交付使用之前发生的，应计入固定资产成本。

陕西省价格事务所在此估价的基础上对固定资产进行了折旧，基准日为1999年7月31日，折旧值为8?

786?

553?

30元，但未对开办费中属于固定资产投资部分进行折旧。

一审期间，经一审法院征询双方对陕西省价格事务所的估价报告的意见，双方对该报告数据均表示无异议。

西安仲裁委员会仲裁后，方圆酒店不服，以仲裁程序违法为由，向陕西省西安市中级人民法院申请撤销仲裁，该院以84916部队选定的仲裁员与其聘任的代理人系同一律师事务所律师应当回避而未回避导致仲裁程序违法为由，于1999年11月16日作出（1999）西经仲字第37号民事裁定，撤销了西安仲裁委员会西仲裁字（1998）第130号仲裁裁决。

2000年3月30日，84916部队以请求解除《科训大楼租赁合同》、方圆酒店退回科训大楼使用权、华隆公司和方圆酒店承担违约责任赔偿3000万元为由，诉至陕西省高级人民法院。

2000年5月8日，方圆酒店以要求84916部队承担支付不适当交付租赁标的物的违约金1885万元、终止履行合同清偿投资并按合同约定赔偿损失以及负担全部诉讼费用等为由提出反诉。

　　1994年9月15日，中国人民解放军总参谋部房地产管理处核发《利用房地产开展经营活动许可证》载明，84916部队申请将西安市长乐中路36号的房地产（基地面积2000平方米、建筑面积12，218平方米）出租给华隆公司作为办公使用。

　　二、陕西省高级人民法院一审认定与判决

　　一审法院经审理认为，84916部队与华隆公司签订的《科训大楼租赁合同》及补充合同，意思表示真实，内容合法，应为有效合同。

因合同在履行中承租方实际已变更为方圆酒店，且84916部队是认可的，故方圆酒店是租赁合同的主体，应享有合同约定的权利、履行合同约定的义务。

根据合同第14条约定从1995年3月1日开始生效，此约定时间应为84916部队交付租赁标的物时间。

因合同签订时，科训大楼尚在建设中，合同约定租赁期限30年，使用起算日期是从1995年3月1日开始的。

当事人之间的往来信函以及会议纪要等也能证明租赁标的物交付时间为1995年3月1日。

故应认定84916部队未能按合同约定的时间交付标的物属违约。

另外84916部队未能与方圆酒店履行交付地下停车场手续，对地下停车场交付时间上与方圆酒店发生争议负有一定过错。

方圆酒店在接收租赁物并正式使用、正常经营后，不能按约定时间交付租金亦属违约，并且在84916部队催付租金时，表示尽快筹措资金交付租金，并未提出不交或缓交租金的抗辩事由，因此方圆酒店辩称没有拖欠租金的理由不能成立。

鉴于双方都有过错，双方在审理中表示同意解除租赁合同，故双方违约行为可互不追究，租赁合同予以解除。

方圆酒店应将租赁标的物完好返还84916部队，84916部队应将方圆酒店的固定资产投资以及多收取的租金返还方圆酒店。

鉴于双方对陕西省价格事务所的估价报告无异议，该报告数据可作为处理本案的依据。

该估价报告对固定资产折旧的基准日虽已过期，且开办费中属于固定资产投资的部分没有进行折旧，但该报告没有减去方圆酒店为84916部队垫资部分，故不再考虑对折旧基准日至一审审理期间重新折旧；对84916部队已收的租赁费，应按每年100万元租金计收，返还多收部分。

综上，84916部队要求解除租赁合同的请求，予以支持，要求方圆酒店赔偿损失的请求不予支持。

华隆公司关于其已不是租赁合同主体，不应承担责任的答辩理由成立。

方圆酒店关于84916部队未向其交付2000平方米场地，应赔偿损失的反诉请求，不符合客观事实，经实地察看，合同约定的2000平方米场地，是泛指的84916部队基地面积，故不存在交付2000平方米场地的违约事实，方圆酒店的反诉请求，无事实根据，不予支持。

据此判决：

（1）84916部队与华隆公司签订的租赁合同及补充协议合法有效，合同予以解除。

（2）方圆酒店在本判决生效后15日内将租赁标的物返还84916部队；84916部队在判决生效后15日内返还方圆酒店多收取的租金650万元（租金计算至2000年9月29日）、返还方圆酒店的投资13，255，242?

63元，返还方圆酒店借款8500元。

（3）驳回84916部队的其他诉讼请求。

（4）驳回方圆酒店的反诉请求，案件受理费160，000元，由84916部队承担80，000元，方圆酒店负担80，000元；反诉费104，260元，由方圆酒店负担。

　　三、当事人上诉请求与答辩理由

　　84916部队和方圆酒店均不服陕西省高级人民法院（2000）陕经一初字第7号民事判决，分别向最高人民法院提起上诉。

　　84916部队上诉请求撤销一审判决第2、3项，依法改判方圆酒店赔偿损失，承担违约责任，承担本案全部诉讼费用。

主要理由是：

（1）合同生效日与合同履行日并非同一概念，一审判决将1995年3月1日这个合同生效日认定为合同履行日没有依据。

既然合同未明确履行日，则应以实际履行情况为准。

其次，本案中交付租赁标的物是以分阶段方式履行的，1994年11月28日84916部队营建办公室和方圆酒店、施工单位三方签订的科训大楼工程进度会议纪要，改变了合同约定的一次性交付科训大楼方式为边建设、边交付、边装修的履行方式，方圆酒店也接受了此种履行，84916部队并未违约。

（2）无论是1994年7月3日签订的《科训大楼租赁合同》，还是同日签订的《租赁合同补充协议》，合同一方主体均为华隆公司，而非方圆酒店。

虽然部分合同是由方圆酒店履行，但这只是合同履行的承担，而不能构成合同权利义务的转让，后者是合同主体的变更，必须得到合同另一方同意。

因此，由于84916部队始终没有同意合同主体变更，华隆公司仍应为合同义务的承担者。

（3）一审判决适用法律错误、划分责任不公。

因本案中合同双方并非协商解除，实际是方圆酒店在合同约定期限内没有履行合同义务，84916部队单方行使了解除权。

所以，应根据《经济合同法》第26条第2款规定，解除后还应由方圆酒店负责赔偿损失。

本案租赁合同不能履行显然是由方圆酒店拒不支付租金这一根本性违约行为造成，即使如一审判决认定的84916部队有违约行为（因方圆酒店未按期支付第一期租金），也仅构成“履行迟延”，在方圆酒店承租房屋5年后，根本无法造成原租赁合同不能履行。

本案的过错方应为方圆酒店，并应承担3000万元的违约损失。

（4）按照合同约定方圆酒店应在1996年6月30日前分3次将3000万元租金交齐，如方圆酒店如约履行，此租金至2000年8月利息收入就达1941万元，一审法院在方圆酒店违约合同仅履行5年的情况下以每年租金100万元计算房租，明显不合理，背离了订立合同的目的，违反了公平原则。

（5）一审判决判定的返还方圆酒店投资13，255，242?

63元中，有8，786，553?

30元属于固定资产以及固定资产改良支出的评估值，已过折旧基准日，应参照原鉴定结论中采用的0?

51%月平均折旧率对7?

375?

461?

69元固定资产进行折旧，按0?

879%月平均折旧率对4，513，204元固定资产改良支出进行折旧，将基准日至判决解除合同时止进行折旧，上述两项经折旧后共计为692?

46万元。

属于固定资产投资的1，527，938?

62元属于未列明细且未经鉴定，不应认定；估价报告确认方圆酒店总贷款开业前欠银行和私人的贷款总额为2830万元，利息共计2，940，750?

71元，而方圆酒店用于固定资产和固定资产改良支出为11，888，665?

69元，84916部队只应承担上述款项的利息123?

53万元，未投入酒店部分的数额应计入承租方经营成本，与租赁行为无关，不应由出租方84916部队返还。

　　方圆酒店上诉称，一审判决认定事实错误，显失公平，请求撤销一审判决第2项、第4项，判令84916部队返还扣除应支付的租金外的全部投资及占用资金的利息以及赔偿违约损失1885万元。

主要理由是：

（1）84916部队将部队房产出租30年，与中国人民解放军总参谋部、总后勤部和总政治部制定的《军队房地产经营管理规定》中“房地产出租，租期最长不得超过十年”的规定不符，应认定租赁合同为无效合同。

（2）本案是基于《科训大楼租赁合同》而产生的租赁关系，经评估方圆酒店向酒店固定资产投资11，888，665?

69元，开办费用6，840，870元，还有银行及私人欠息、锅炉租金等，一审判决对固定资产投资11，888，665?

69元折旧为8，786，553?

30元，便损失了3，702，112?

39元，方圆酒店在租赁合同中只有支付租金的义务，不应承担租赁物折旧。

一审判决未能区分租赁法律关系与投资法律关系，没有考虑双方之间实际存在的租赁、投资和买卖三种关系，依据公平原则给予补偿。

84916部队除每年收取方圆酒店100万元租金外，应承担返还租金以及占用其他投资款项的利息，一审判决未予认定，显属不公。

（3）84916部队从方圆酒店处借款是21万元，不是一审认定的8500元。

（4）84916部队未按合同约定将院内2000平方米场地和地下800平方米停车场交付使用，一审判决以院内2000平方米场地是指科训大楼的基地用地，800平方米地下停车场已实际启用为由，驳回方圆酒店的反诉请求，与事实不符。

　　华隆公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼活动，也未提交书面答辩意见。

　　四、最高人民法院认定与判决

　　最高人民法院认为，84916部队与华隆公司签订的《科训大楼租赁合同》及《补充合同》是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，虽然本案讼争标的物属于军队房地产，双方在《补充合同》中约定的30年租赁期限与《军队房地产经营管理规定》中“房地产出租，租期最长不得超过十年”的规定不符，但该规定是由中国人民解放军总参谋部、总后勤部和总政治部制定的部门规章性质文件，不属于法律和行政法规的范畴，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第3条和第4条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据，因此，应认定本案所涉及合同为有效。

本案所涉租赁合同及补充协议的签约人为84916部队和华隆公司，84916部队和华隆公司虽然没有就合同权利义务转移给方圆酒店事宜签订书面协议，但在合同履行过程中，方圆酒店以独立的民事主体身份开展经营活动并直接向84916部队支付租金，84916部队接收自签订合同至1996年4月10日间方圆酒店陆续支付的1000万元租金，也与方圆酒店就大楼工程进度形成过会议纪要，表明承租方已实际由华隆公司变更为方圆酒店，84916部队对租赁合同主体变更的事实未持异议，是认可的。

现84916部队提出华隆公司仍为双方租赁合同主体的上诉理由不成立，本院不予支持。

考虑到双方都有解除租赁合同的意愿，且在诉前的仲裁和诉讼中均表示同意解除租赁合同，一审判决解除租赁合同及补充协议，符合合同法规定的解除合同的条件，并无不当，应予维持。

解除合同后，方圆酒店应将租赁标的物返还给84916部队，84916部队应将方圆酒店对酒店的固定资产投资及多收取的租金返还给方圆酒店。

关于解除租赁合同前的租金如何计算问题，租赁合同及补充协议中约定3000万元租金应在1996年6月30日前付清，在合同正常履行的情况下，考虑到84916部队取得先期租金可得的利息和其他收益的因素，其年租金及其收益应高于总租期的年租金平均值，但同时也负有在后续的20余年间将租赁标的物提供给方圆酒店使用的义务，现双方一致要求解除租赁合同，解除后的租赁物将仍由84916部队占有、使用、收益和处分，一审判决从本案的实际情况出发，以平均法计算年度租金即年租金为100万元比较公平合理，并无不妥，但租期应自方圆酒店开业之日即1996年3月29日开始计算至合同解除之日（以年为计租期，不足一年的以月为计租期，计算至2001年7月29日，每月租金为83，333元，84916部队应收租金为5?

333?

333元，应返还多收租金为5?

666?

667元给方圆酒店）。

依据合同约定先行收取方圆酒店支付的1100万元租金，在合同履行5年多的情况下，被判决解除合同之前，其既没有返还租金的合同义务，也没有返还租金的法定义务，因此不存在返还作为法定孳息的利息问题，方圆酒店提出84916部队返还占用租金期间的利息，理由不成立，本院不予支持。

关于解除合同后的补偿问题，根据1998年1月27日财政部发布的《股份有限公司会计制度》规定，公司一般应当按月提取折旧。

鉴于方圆酒店对科训大楼进行了一定的固定资产投入，故84916部队在收回增加添附的科训大楼时应给予方圆酒店合理的补偿，同时亦应按照规定和行业标准对添附物给予一定的折旧。

一审法院认定双方对在仲裁期间经由西安仲裁委员会委托陕西省价格事务所评估作出的陕价鉴字（1999）022号估价鉴定结论无异议，故该鉴定结论中的数据可作为返还有关财产和给予补偿的依据，但该鉴定结论对固定资产折旧的基准日为1999年7月31日，此后方圆酒店在继续经营期间又将有关固定资产运行了近两年时间，84916部队提出参照原鉴定结论中采用的0?

514%月平均折旧率对7，375，461?

69元固定资产进行折旧，按0?

879%月平均折旧率对4，513，204元固定资产改良支出进行折旧，截止期为解除合同之日（计算至2001年7月31日），理由正当，应予支持，上述两项经折旧后共计为692?

46万元。

关于方圆酒店在开业前固定资产投入贷款利息问题，根据1998年1月27日财政部发布的《股份有限公司会计制度》规定，用借款购建固定资产，其发生的借款费用，在固定资产交付使用前，计入所购建固定资产的成本；固定资产交付使用后发生的，计入当期损益。

鉴定结论中认定的方圆酒店向银行贷款总额为2030万元、私人借款为800万元，合计为2830万元，利息合计为294?

075071万元，而方圆酒店用于固定资产和改良支出为11，888，665?

69元，84916部队提出只应承担上述款项的利息123?

53万元的请求，符合上述规定，应予参照采纳。

根据双方所签合同及补充协议约定，方圆酒店应分3次支付3000万元租金给84916部队，其中应在签约之日付清的第1笔1000万元租金，迟至签约后1年零3个月才付清，在接收租赁物正式使用、经营后至今未按合同约定的时间交付第二、三期租金，在84916部队催要租金时表示筹措资金交付租金，方圆酒店没有否认其未按合同及补充协议约定交付租金的事实，已构成违约。

合同约定生效时间为1995年3月1日，而84916部队直至1996年2月28日才将科训大楼工程正负零以上房门钥匙交予方圆酒店，方圆酒店直至1996年3月29日才正式开业经营，84916部队有迟延交付科训大楼的违约行为，但考虑到1994年11月28日84916部队营建办公室和方圆酒店、施工单位三方签订的科训大楼工程进度会议纪要，将合同约定的一次性交付科训大楼方式变更为边建设、边交付、边装修的履行方式，实际上是将原约定的一次性交付变成分阶段方式履行交付，方圆酒店也接受了此种履行，导致双方后来在交付方式和时间上产生歧义，对此84916部队和方圆酒店都有一定责任。

关于84916部队提出一审判决中认定返还的款项中有152万余元酒店开办费中属于固定资产投资的部分持有异议，但在质证中没有提出充分的证据，也没有向最高人民法院提出重新鉴定的申请，不予支持。

综合考虑本案双方当事人在履行合同中的过错程度和违约情况，虽然方圆酒店违约程度高于84916部队，但鉴于双方在合同中没有具体约定违约程度与违约责任的关系，因此84916部队提出的租金损失和方圆酒店提出的经营成本及利润等损失由各自承担，对双方提出要求对方承担违约责任的上诉请求，均不予支持。

关于方圆酒店提出要求84916部队返还借款问题，方圆酒店上诉提出84916部队借款21万元，虽然借款关系与租赁关系不属于必要的共同诉讼，但鉴于一审法院已将二者合并审理，也不违反民事诉讼法有关禁止性规定，且借款行为是在租赁期间发生的，可予审理。

在二审庭审质证中，方圆酒店就8500元借款提供了充分证据，84916部队不持异议，一审判决认定的该笔数额，予以确认；其余款项，因方圆酒店提供的证据不能证明这些款项系基于本案双方当事人之间的借款行为而产生，故不予认定。

关于方圆酒店提出的投资关系、租赁关系以及买卖关系的认定处理问题，其在正式营业前开办酒店支付的相关费用以及未用于酒店固定资产投资的贷款利息等，因其中一部分作为租金支付、一部分按多收取的租金予以返还；其他部分支出属于经营成本和经营风险范围，与租赁行为及返还租金无关，在解除租赁合同时不应由84916部队返还。

方圆酒店提出有关锅炉租金问题，因其不能证明该笔费用与讼争法律关系的关联性，不予支持。

关于2000平方米场地面积计算和800平方米地下停车场的使用问题，根据《科训大楼租赁合同》约定，租赁标的物为科训大楼一栋12，000平方米、院内场地2000平方米，具体位置作为附件一的平面图，经分析合同所附科训大楼平面图所标示的位置及84916部队申领的《开展房地产经营活动许可证》所确定的租赁范围，结合