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论文
题目:
中国土地政策与宏观调控的可能性与
必要性
学院:
地理与环境科学学院
专业:
资源环境与城乡规划管理
姓名:
22222
学号:
111111
指导老师:
李1111
摘要:
我国近几年来GDP一直保持比较快而且比较稳定的增长速度,这让世间感到震惊,当西方国家被金融危机的风波所困扰时,中国市场几乎没受影响,我们经济仍能够较稳定的发展。
这是为什么呢?
最根本的原因是我国政府对市场进行了一系列的调控,就避免了一些有市场的盲目性带来的损害。
现阶段我国的房地产行业是在整个宏观经济中显得比较突出,其周期能够相应反应宏观经济的周期,但房地产的发展有收到土地供应量的影响,随着我国经济的发展和城市化水平的的提高,对土地的需求量也日益增多,但如果仅仅凭市场来调节土地的供应量,难免会造成土地资源的浪费,为了能在经济飞速发展的今天,必须严格控制好土地的利用,并基于我国的基本国情,政府必须实施相应的宏观调控,才能保证我国经济持续并稳定的发展。
关键词:
土地供应量宏观经济增长宏观调控
正文:
土地作为一种生产要素参与生产活动,它可以转化为一种资本进入市场,对经济增长起着至关重要的作用,在飞速发展的今天,我们对土地的需求是日益增长,并且对中国市场有着极大的影响。
他与我国的宏观经济有着密切的联系,如果对土地的利用不加以控制和调节,任凭市场自身的供需调节作用,那肯定会造成市场经济秩序的混乱以及社会的不稳定。
不过中国的现实是一个人口大国,人多地少时我们的基本国情。
我们必须保有一定的耕地量,这是我们必须做到的。
我们还是发展中国家,我们没有完善和成熟的市场机制,所以我们不能任由市场自由调节土地的供应量,那样会引发很多问题。
所以政府对土地利用的控制和管理是势在必行的。
从这几年我国GDP的增长值可以看出,我国的宏观经济调控对保持我国宏观经济快速稳步的增长是又很多贡献的,下面就从土地与宏观经济增长、固定资产投资、房地产市场之间的关系来说明一下在中国实施宏观调控和带头政策的必要性和可能性。
一、房地产开发与土地利用
近今年来房地产在我国发展很迅速,而且成为带动我国区域经济发展的一个行业,在区域经济的增长中起到举足轻重的作用,下面是我国土地的开发情况和GDP增长情况增长情况。
以2009年为例,其一、二、三、四季度的GDP增长率分别为6%、7%、8%、9%,这个增长率基本保持在上升的水平。
图1-12009年四个季度的GDP增长率
2009我国的房地产开发情况也都呈现出增长的趋。
下面是我国2009年房地产的开发利用情况:
(一)开发完成情况
2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。
其中,商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年,全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米,比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米,增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米,增长5.5%。
其中,住宅竣工面积5.77亿平方米,增长6.2%。
2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米,下降19.9%。
(二)销售情况
2009年,全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%。
其中,商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年,商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。
其中,商品住宅销售额增长80.0%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
(三)房地产企业的资金来源
2009年,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%。
其中,国内贷款11293亿元,增长48.5%;利用外资470亿元,下降35.5%;企业自筹资金17906亿元,增长16.9%;其他资金27459亿元,增长71.9%。
在其他资金中,定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。
(四)全国房地产开发指数
12月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为103.66,比11月份提高0.88点。
图1-2全国房地产开发指数
从分类指数看:
房地产开发投资分类指数为100.42,比11月份下降0.18点;本年资金来源分类指数为110.77,比11月份提高1.25点;土地开发面积分类指数为95.69,比11月份提高0.33点;商品房空置面积分类指数为96.87,比11月份提高3.03点;房屋施工面积分类指数为102.51,比11月份下降0.50点。
从以上分析可得出,我国的GDP增长和房地产开发呈现出正相关的关系。
二、土地与固定资产投资
土地与投资也是有着同向变化的关系。
下面是2010年前三个季度规模以上工业增加值比率的土地利用面积的增加率,从两幅图中可看出土地的供应量对企业的投资也产生很大的影响。
图1-32010年前三季度土地利用面积增加值比率
图1-42010年前三季度规模以上工业增加值比率
由于在国家对土地利用的限制,加大了开发利用商业用得难度和提高了租用土地的租金,是的土地的开发面积有所减少,因此相应的投资增加值比率也有所减少,减低了商业用地的比重。
三、经济增长与土地利用
土地的供应面积与GDP增长率呈现出明显的同向变化的趋势。
说明地供应对宏观经济产出的影响是显著的,例如2007、2008、2009年紧缩土地供应与GDP值的波动有同步的影响。
图1-52007-2009年GDP增长值比率
图1-62007-2009年土地面积增长值比率
2009年我国实施的土地紧缩政策,虽然我国的土地供应面积减少,但是我国的GDP值是保持增长的而且增长的比率都比较高。
综合以上的情况,我国取得辉煌的经济发展成就,,这正是由于中国政府的有效的宏观调控使得我国经济能够比较有条理的发展,而不至于出现太严重的问题。
虽然我国经济在有力的宏观调控下获得了快速的发展但仍有很多问题。
主要表现在:
①乡镇企业遍地开花,土地利用率低。
②城镇建设盲目超前,攀比成风。
③ 开发区、工业园区大量圈占土地。
④城市土地市场价格“一高一低”,严重偏离土地价值。
四、完善我国土地管理的对策建议
从前面的分析可以看出,地方政府在土地市场中扮演了十分重要的角色,因此,转变政府职能,规范政府行为对我国土地市场化建设十分重要。
要实现这个目标,必须从减少政府诱因和对政府行为进行约束两个方面着手,具体来说,就是要对当前的制度安排从以下几方面加以创新:
改善地方政府官员的考评制度。
我国目前对地方政府官员的考评指标主要基于国民生产总值、引资额等数字指标,而且在当前的税收体制下,地方税收收入多来自于生产领域。
在这种考评制度的激励下,“短视”的地方政府不惜以浪费土地等资源为代价追求地方经济增长。
为了减少以牺牲土地等资源促进地方经济增长的诱因,需要改善对地方政府官员的考评制度。
为了尽快遏制土地市场中的问题,在短期内,要将土地管理绩效这一指标纳入政府官员的考评指标之内,对土地管理不力的官员给予一定的惩处,而对土地管理过程中的违法行为依法给予严厉处罚。
治本之策是,在长期内建立另外一套对政府官员考评的指标体系。
这套指标体系要充分体现科学发展观的要求。
除此之外,还需要对财税制度进行改革,如减少生产领域的税收,代之以消费税和财产税等,这一方面能够降低政府低地价吸引企业定位的激励,维护土地价格的公正性,另一方面也能够加快政府职能的转变。
对政府官员考评制度的改革,能够减少以牺牲土地换取地方经济增长的诱因。
改革土地管理制度。
虽然我国城市土地为国家所有,但是地方政府对土地拥有实际上的控制权,在外界监督不力的情况下,地方政府官员就有动机和可能损害土地所有者的利益。
因此,需要对土地管理制度进行改革。
我国城市土地管理制度的设计应考虑组织结构之间的制衡关系。
城市土地管理制度的重新设计应该明确,政府的角色是市场的监管者,而不是市场直接的参与主体。
这就要求政府退出对土地的直接经营,而将此责任交由具有企业性质的机构负责。
在这种制度安排下,地方政府官员追求自身利益最大化的目标将受到追求利润最大化的企业的约束。
同时,机构的行为也会受政府管理的限制。
完善城乡土地制度。
如果说土地管理机构的设置强化了对政府官员内部约束的话,那么我国现行的城乡制度却弱化了对政府行为的外在约束。
这就需要对城乡土地制度进行一系列的创新,以便从外部进一步规范政府行为。
城市土地制度创新主要是规范政府在处置存量土地时的行为,农村土地制度创新主要着眼于规范政府在获取增量土地时的行为。
具体而言,城市土地制度创新主要包括以下几方面:
深化城市土地使用制度改革,加快划拨土地使用权进入市场的步伐;规范增量土地使用权市场,提高增量土地市场化的程度;推行土地证券化,促进产权流动。
而农村土地制度创新主要包括:
约束征用权,这不仅需要明确界定公益事业的范围,而且需要进一步完善征地的程序;强化规划权,这不仅需要土地规划制定的科学性,而且还要保证土地规划与其他规划之间的衔接性以及规划实施的强制性。
在今后的发展进程中,我国政府还需要对土地管理政策加以完善和改进,深入开展土地市场治理整顿,解决土地管理中存在的问题,既是保护耕地、保障国家粮食安全的需要,也是抑制过度投资、盲目投资,保证国家宏观调控措施到位、实现科学发展的要求。
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