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户型面积配比任务书范本DOC
十堰•东风阳光城Ⅱ期
房型面积配比
设
计
建
议
书
东风汽车房地产有限公司
二〇〇七年十一月八日
一、房型面积配比表
面积区间(㎡)
房型
套数
户数比
备注
85-90m2
2.2.1
180
23%
95-105m2
2.2.1+1
210
27%
+1为多功能房
110-120m2
110-120+40m2
3.2.1
204
26%
22套配套子母套中母套
120-130m2
3.2.2
156
20%
150-160m2
4.2.2
22
3%
复式面积100-120m2
小复式
12
1%
总计
784
100.0%
注:
1、以上房型面积配比比例以《十堰·东风阳光城Ⅱ期项目策划报告》为主要依据。
2、面积区间为建筑面积,均包含公摊。
3、以上户型数量不包含公寓及子母套中子套单元。
二、房型的继承与创新
通过对武汉阳光城ⅠⅡⅢ期及十堰阳光城Ⅰ期销售情况的总结,我公司认为在这两个项目中,有几种房型整体设计比较成功的,市场销售情况比较好,可以借鉴地运用到十堰阳光城Ⅱ项目的房型设计中。
同时,十堰阳光城Ⅰ期房型设计中也存在一些不足,提请设计公司在Ⅱ期设计中改进。
此外,我们按照“产品差异化”的开发路线,结合十堰市场的需求状况,提出关于Ⅱ期房型创新设计的几点建议。
具体情况如下:
关于对武汉阳光城和十堰阳光城反映较好的房型
1、武汉阳光城Ⅲ期比较好的畅销房型参见附件2。
2、十堰阳光城Ⅰ期比较好的畅销房型如下:
、1#楼101m2“2房2厅1卫+多功能房”房型;
、3#楼124m2“3房2厅2卫”房型;
、3#楼139m2“4房2厅2卫”房型;
、5#楼114m2“3房2厅2卫”房型;
、5#楼128m2“3房2厅2卫”房型;
、顶层带阁楼(局部带露台);
、层高较高的公寓;
关于对十堰阳光城房型中局部设计较好部位
从十堰阳光城Ⅰ期的销售情况和十堰客户的反馈来看,Ⅰ期房型中有以下部位设计是比较好的,得到了市场的认可,可在Ⅱ期房型设计中借鉴:
1、多层坡屋顶,顶层带阁楼及局部带露台;
2、“两房两厅+多功能房”的多功能房设计;
3、7#楼小高层“四房两厅+入户花园”中的入户花园的设计;
4、双阳台设计即:
南向观景阳台和北向生活阳台设计;
5、南向观景宽阳台设计(注意后期的封闭、空调的摆放);
6、书房、卧室低台飘窗设计;
7、套内储藏空间的利用设计合理;
关于十堰阳光城Ⅰ期房型设计存在的不足
1、大部分住宅公摊面积大,公摊率较高,得房率较低;
2、购房业主普遍反映Ⅰ期房型均存在厨房偏小;
3、二层公寓走廊过宽,公摊率较大,卫生间面积过大;
4、“八角型”异型房间作为客厅(视觉通透,采光通风好)接受程度较高,作为卧室(形状不规则,不方便使用)接受程度较低;
5、部分顶层房型阁楼未设置“老虎窗”或设置不足,影响采光。
关于十堰阳光城Ⅱ期房型创新设计的建议
十堰阳光城Ⅱ期房型创新设计按照“产品差异化”的创新原则,提出如下几点建议:
1、创建“子母套,三代居”单元
所谓“子母套,三代居”指在同一单元内有一大一小两个相互联系又相互独立户型,这种户型对应的是一种新的生活观念:
核心家庭与长辈既要亲情共处,又要有各自的私密空间。
此房型建筑面积可设置40m2左右。
2、创建“复式小户型”单元
小面积往往因为平面空间有限很难设计,而根据成熟市场的营销经验,将小面积单元设计成复式结构的小户型房,往往会受到市场的关注。
由于高度增加,可以达到5.6米,同时可将5.6米层高分割成起居室和卧室两个独立的生活空间,一层可设置客厅、厨房和公卫,二层设置卧室卫生间,使得空间加大,提高了空间利用率,实现“小面积、大空间”创新设计。
此房型建筑面积可设置为100-120m2。
3、多层坡屋顶,顶层户户带阁楼露台
根据十堰阳光城Ⅰ期的销售情况,我们建议Ⅱ期的多层物业的顶层仍采用坡屋顶带阁楼设计,根据情况设置露台,尽可能做到每户有一个露台,并考虑太阳能热水器的有序摆放。
4、多层的底层设置入户花园
多层在没有架空车库的底层可通过设置室外入户花园等方式,创造营销卖点,提升底层销售价格;有架空车库的底层,在规划允许前提下,可将底层架空车库伸出建筑物标准层外轮廓线,深出的尺寸需满足停放车辆的长度要求。
深出的部分可作为车库上方住宅一层的平台,同时也可实现半地下车库停车面积增加的目的。
三、房型布置的建议
房型分布部位的建议
1、为方便营销管理工作,同类型房型宜集中布置于同栋楼内,每栋楼房型原则上不超过2种(边单元除外);
2、鉴于项目存在分两阶段开发的可能,建议将“2.2.1”、“2.2.1+1”“3.2.1”及“3.2.2”分别按约一半的比例在一、二组团分开布置,以增加单个开发阶段房型的多样性,避免某种房型集中在一个组团内。
3、小高层的房型布置建议:
考虑小高层公摊面积大,得房率相对较低的特点,原则上以布置中、大面积的房型为主,端单元布置大面积房型,中间单元布置中等面积房型。
具体建议如下:
8#楼11#楼区位及景观资源较优,宜布置“四房”,中间单元布置“三房”。
12#13#楼位于项目用地北端,北面靠山,建成后北向面临高挡土墙,区位及景观资源相对较差,同时考虑小高层公摊率的影响,中间单元宜布置含多功能房的“两房”,端单元可设置“子母套”(子套在小高层布置主要考虑老人方便);
4、多层楼栋端单元宜布置中大面积的“三房”,中间宜布置“两房”;
5、“子母套,三代居”套型中的大套房型宜为“3.2.1”;
6、顶层单元的设置建议
Ⅱ期的顶层单元可设置“多层坡屋面带阁楼露台”,同时注意“老虎窗”的合理设置。
十堰阳光城Ⅱ期房型布置分布建议表(见附件1)
住宅公摊率的建议
Ⅱ期户型设计中,要尽可能降低公摊率,提高得房率。
除“子套单元”和“复式小户型”及公寓三种房型外,其他房型公摊率要较Ⅰ期普通多层住宅(公寓除外)平均公摊率(约11-13%)有所降低。
四、户型设计的基本要求
1、基本原则:
套内客厅、主卧、观景阳台南向布置,公卫、厨房及生活阳台北向布置。
套内空间尽可能做到动静分区、干湿分区,充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性;
2、户型设计应考虑结构的经济性和合理性。
本项目所有房屋均为框架结构,方案设计时,结构应尽可能规整对位,有地下车库的,应考虑柱网规整布置及竖向管线合理布置,达到车库的有效使用;
3、所有户型均需考虑景观的不同视点,尽可能做到每个端单元户型的创新设计,以便最大限度地提高销售单价;
4、可考虑通过设置客厅落地飘窗、多边形观景窗等形式增强各种面积的房型在档次、功能及品质上的差异和特点;
5、户型面积在85m2以上的住宅,公卫均需考虑洗浴分离,有独立的洗衣机位;
6、厨房的长边轴线尺寸影响到餐厅尺寸,因此长边尺寸至关重要,建议不低于3.0m;
7、餐厅要有自然采光、通风,与客厅分开,且避免餐厅与过道混合;
8、避免暗卫、暗厨(个别主卧卫除外);
9、注意管井的合理设置;
10、以上建议,在实际设计中宜灵活利用、合理把握。
五、具体户型的设计建议
1、“子母套”中子套单元的设计建议
1功能设置建议
在“子母套,三代居”房型中作为子套单元供老人使用,要考虑老人特殊使用要求,同时,设计要考虑兼容性,业主需要时可实现将两套打通变成“四房”。
子套小户型设计应确保“三个一”基本功能,即确保1卧+1卫+1厅。
此房型具体布置位置参见《户型面积布置分布表》,做法可参考附图。
子套中“1卫”设计要考虑老人的特殊使用要求,主要考虑设置面盆、座便、浴缸,不考虑设置洗衣机位。
面积设置建议
作为“子母套,三代居”中的子套单元,建筑面积控制在40m2左右。
尺寸设计建议
“1卧”开间尺寸3600-3900,“1卫”开间尺寸1800-2100。
2、“复式小户型”单元的设计建议
功能设置建议
“复式小户型”实现“两房两厅两卫”的使用功能。
一层和二层可分别设置成起居室和卧室两个独立的生活空间,其中一层可设置客厅、餐厅、厨房和公卫,二层设置卧室、卫生间和阳台,可考虑客厅一、二层贯通。
面积设置建议
“复式小户型”总面积100-120m2,单层面积50-60m2。
其中,一层客厅面积不小于20m2,餐厅面积不小于9m2,厨房面积不小于6m2,卫生间面积不小于5m2。
二层客厅部位与一层贯通,主卧面积不小于15m2,次卧(多功能房)不小于9m2。
尺寸设计建议
一层:
客厅开间尺寸不低于3900,餐厅长边轴线尺寸不低于3000,卫生间开间尺寸不低于1800;
二层:
主卧开间尺寸不低于3300,次卧(或多功能房)开间尺寸2700-3300,卫生间开间尺寸不低于1800。
3、两室两厅一卫
1此户型以紧凑、适用为原则,客厅、主卧南向布置;
2为增加两房的实用性,可采用双阳台设计,南向与客厅连接设置观景阳台,北向与餐厅及厨房连接设置生活阳台;
3客厅开间3900-4200,主卧开间3600-3900,次卧3000-3600;
4厨房宜为2400*2700,北向设置,可侧面连接生活阳台;
5餐厅长边轴线尺寸不宜小于2700;
6公卫设计以实用为原则,公卫开间1800-2100。
4、两房两厅一卫+多功能房
可借鉴十堰阳光城Ⅰ期“2.2.1+1”户型设计,但需注意厨房尺寸作相应放大。
5、三房两厅两卫及三房两厅一卫
1此户型以舒适为设计原则,布置以3*2*1为主要户型,可部分考虑3*2*2户型;
2客厅开间4200左右,主卧开间3600-4200;
3厨房宜为2400*3000;
4餐厅长边轴线尺寸不小于3000;
5公卫、主卫不小于1800*3300,3*2*1的公卫可以适当做大一些,但尺寸不宜大于2100*3600;
6部分主卧可作衣帽间以增强主卧实用功能;
7主卧可设置飘窗作为观景空间。
6、四室两厅两卫
1此房型以舒适为设计原则;
2客厅开间4200-4800,主卧开间不小于3900-4200;
3厨房宜为2400*3000,可连接工人房;
4餐厅长边轴线尺寸不小于3000;
5设置小面积的入户花园以增强四房功能;
6公卫、主卫不小于1800*3300,公卫可以适当做大一些,但尺寸不大于2100*3300;
7主卧可设置飘窗作为观景空间。
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