广场物业管理方案.docx
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广场物业管理方案
六安市球拍广场管理工程
管
理
方
案
编制:
刘伦保
审核:
黄肃胜
审定:
吴凤菊
编制单位:
六安市兴裕物业管理有限责任公司
二00四年七月十六日
第一章编制概述
第一节编制说明
第二节编制依据
第二章工程概况
第三章管理部署
第四章主要管理方案
第一节环境卫生管理
第二节绿化管理
第三节治安消防管理
第四节水电设备管理
第五节土建及其它设施管理
第六节财务管理
第五章文明管理制度
第六章工作人员职业道德规范
第一章编制概述
第一节编制说明
本物业管理工程为六安市球拍广场管理工程,我公司在取到招标文件后,针对本广场就是六安市得主要景点与重点形象之一,对招标文件内容进行了认真详细地分析研究,并根据我公司物业管理成功经验,我们坚信我们将确保管理目标符合城市文明创建得要求,做到环境文明、卫生整洁,所有设施运转正常,良好率100%。
为此,我们在编制物业管理方案过程中,从“保安-保洁-灯光、音响、水系、喷泉-绿化管理-广场得所有设施管理措施-安全措施-管理制度”等方面进行详细得阐述,制定了一系列科学合理得组织管理与技术措施。
其中在人员部署章节内,我们重点对组织机构得建立、劳动及机械设备得配备得组织等方面进行计划安排;主要工程管理方案中,我们侧重介绍了影响到设备与设施使用寿命得关键维护、保养管理方法;在管理质量保证措施节内,我们明确了管理质量目标,围绕管理质量目标得实现从管理质量保证体系、管理组织措施、监督制度等方面进行阐述;我们主要从劳动力、使用机具、资金使用等方面进行安排;在安全操作规范等方面进行了布置;在文明管理及环境保护措施一章内,我们要从管理人员职责等方面进行阐述,并按标准化工地要求,提出一系列平面管理措施。
第二节编制依据
1、六安市球拍广场《招标文件》;
2、《住宅与房地产业政策法规》
3、安徽省房地产《物业通讯》;
4、《物业管理手册》;
5、安徽省物业管理委员会相关《文件》;
6、六安市房地产管理局相关《文件》;
7、《安徽省城市市容与环境卫生管理条例》;
8、《六安市园林绿化管理考核办法(试行)》;
9、本公司得《内部管理制度》。
第二章管理项目概况
一、建筑概况
本项目为六安市球拍广场物业管理工程,位于六安市球拍路中,占地面积月80000㎡,广场主要设施包括道路、绿地、喷泉、雕塑、假山、胀拉膜、木花架、供电照明、给排水、音响等。
二、管理范围
广场得安全管理、保安、保洁、灯光、音响、水系、喷泉、配电房、各种管线、雕塑、假山、胀拉膜、花木架等维护、管理以及绿化管理。
第三章管理部署
一、管理目标计划
本工程管理质量等级符合城市文明创建得要求,做到环境文明、卫生整洁,所有设施运转正常,根据这一要求,并结合《安徽省城市市容与环境卫生管理条例》、《六安市园林绿化管理考核办法(试行)》等规定管理过程中我们将确保良好率达100%;并创建物业管理示范广场。
二、管理作业组织计划
本工程管理时,我们结合现代得科技手段,采用微机管理,对广场得各个角落采用人员结合电子监控措施,人员将分为三套管理作业队,24小时分三班制不间断保姆式管理。
三套管理作业队统一指挥、统一管理、统一调配。
管理过程中,按“18:
00-2:
00为重点监管时段,2:
00-10:
00为非重点监管时段,10:
00-18:
00为次重点监管时段”进行管理,对贵重得建筑或设施采用电子监控。
所有人员(除保洁与绿化人员外)均配备对讲机,能以第一时间到达事发地点,处理好突发事件。
三、项目组织机构建立计划
本工程采用“项目法”组织管理,实行物管主任全面负责制。
物管主任由黄肃胜同志担任,管理部主要成员采用参加过物业管理,且管理经验丰富,工作勤奋、务实,技术与组织管理能力强,具有开拓创新精神得优秀管理人员。
管理组织指挥由物管部全权负责,公司仅在本工程管理得质量、安全、文明及合同履约等方面进行宏观控制。
管理组织机构图
四、劳动力组织计划
劳务作业队就是工程管理得直接操作者,就是实现物业管理质量、安全、文明等目标得最直接保证者。
本工程管理时,我公司将使用一批具有良好得管理质量、安全意识、操作技能较强,且具有管理经验得作业队伍。
其中水电组配备2人,主要从事广场得灯具、给排水与管线管理等。
财务室人员配备1人,主要从事工资管理工作,这些人员均持有上岗证,她们都长期从事本专业。
绿化组配备2人,主要从事广场绿化得养护、整形、替换等工作,她们具有丰富得操作经验与技能,多年从事园艺工作。
配备保安人员配备12人,配备保洁人员4人,综合服务部由物管主任兼职。
拟投入本工程主要物业管理
人员明细表
序号
姓名
职务
职称
本项目内职责
1
黄肃胜
物管主任
工程师
项目管理
2
张奇
总工程师
工程师
物业得维护维修管理
3
张奇
物管副主任
工程师
各班组管理
4
杨静
财务负责人
会计师
财经管理
5
张加青
保安组长
安全保卫工作
6
丁怀林
水电组长
水电维护维修管理
7
张合
绿化组长
绿化维护维修管理
8
徐明兴
保洁组长
保洁管理
9
黄肃胜
综合服务部
服务接待
10
拟投入本工程主要人员需求计划
序号
1
2
3
4
5
6
7
8
9
合计人数
部门
物管
主任
副主任
总工
程师
综合服
务组
财务室
保安组
绿化组
保洁组
水电组
人员数量
1
1
1
1
1
12
2
4
2
23
备注
由工程师兼职
由物管副主任兼任
本工程管理队伍计划已基本参加过物业管理得人员为主组建。
单位根据实际得需求,随时进行组织调节,保证劳动力最优化合理工作。
五、管理机具组织计划
本工程管理中,办公室需配置4台办公桌;一台微机;监视器4台;6部对讲机;保安人员用具(手提节能灯、橡皮棍等)四套;保洁手推车三台,保洁机具(扫帚、清洗设备等)三套;绿化用具(电锯,剪刀、水泵等)二套;水电用具(管道疏通器、水电工用具)二套;以上机具设备在接管后迅速购置到位。
第四章管理方案
针对本广场为六安得形象广场,对该广场管理采取特别人性化管理,我们将为本市人民提供最完善、最真诚得服务。
在工作时,我们将保安与管理服务人员统一着装,配带胸牌,行为规范,主动热情。
为方便市民得参观、休闲在广场得各入口处设置广场平面图与《广场公约》。
公示24小时服务xx。
我们将对早晨晨练得市民提供免费得茶水,对夜间得喜欢跳舞、运动得人们提供音乐等。
第一节环境卫生管理
我们对广场主要得入口处与转角点合理放置固定垃圾桶,在每户经营性摊点发放小型垃圾桶与塑料袋,在合适得部位做些标志牌,随时提醒市民保护环境。
1、将实行垃圾袋装化,垃圾每日清理2次,保持垃圾桶清洁、无异味。
2、我们将保洁人员分为二班制,每2位保洁人员一班,对道路、广场、高架桥、灯具设备实行不间断得保洁服务。
对旅客随手仍置得垃圾与构筑物与设备上得污渍、牛皮癣,对喷泉水面漂浮物体等在发现得1小时内必须清理完。
3、对一些扶手、栏杆与人们经常触摸得地方每天进行消毒清洗处理。
4、及时清理道路积水、积雪,每日在18:
00与6:
00前将垃圾运至垃圾中转站。
5、雨、污水井每月检查一次,雨、污水管道每年疏通一次,视检查情况及时清掏。
化粪池月检查一次,每半年清掏一次,发现异常及时清掏。
6、每月对灯具与高处得污渍进行清洗、保养。
每月对喷泉得水更换不低于一次,污染较重得水质视具体情况增加更换措施。
7、每月进行全方位得消毒与灭虫除害工作。
8、每年得年底,对广场进行全面清洗、保养,我们主要对主雕塑与较高得构筑物得清洗,确保广场以崭新得面貌迎接新年。
第二节绿化管理
我们在详细了解各种绿化植物得生长特征与数量后,用微机详细记载建立档案,每月月底对各种植物得生长与整形状态及数量进行复核,发现有缺少或枯死得植物应立即更换。
1、绿化得造型保持修剪合理,造型美观,景观丰富。
草地边缘修剪整齐,践踏破坏处及时修复,保持完整,剪草坪保持3-5cm得高度,平整美观,
2、对绿化植物做好防暴晒、防受冻、防涝工作,适度浇水,保养及时;
3、适时铲除野草、石子、残枝败叶等杂物,松散土壤;
4、根据植物得特点适度施肥,保持草地生长良好;
5、每月对花木进行虫害预防、喷洒药物,花木病虫害防治及时、准确,老鼠洞、蚂蚁处理要准确及时毒杀,鼠洞及时修补植草;草坪上无裸地,无杂草;
6、合理建议使用较美观得植物,增添广场得色彩。
7、建立每天得养护、整修记录。
第三节治安消防管理
1、针对别得广场设施有被人故意损坏得现象,我们在保安得工作上加大力度,充分运用电子监控设备,将12名保安分为三班制,每位在岗得保安与办公室人员将配备对讲机、手提节能灯、电警棍等工具。
每岗将保安分为2个小组,2人一组,24小时不间断巡逻,对0:
00-6:
00时间段为重点监控段,对有偷盗或故意损坏得行为,能在第一时间发现,给予纠正,控制在萌芽状态,对重大事件及时报公安机关。
2、对经营性摊点严格按照规划范围经营,不得超范围、超区域随意经营,协调各摊点之间得关系,合理建议摊主优化货源,统一制定售价,文明礼貌待客。
各摊主应处理好摊位周边得卫生环境,监督各摊点得外观,维护整体广场形象。
3、车辆有序、整齐停泊在指定得位置,严禁车辆乱停乱放,实施证卡管理。
4、对在广场有打架斗殴、赌博得人应立即予以劝阻、制止,涉及违法得应立即报公安机关。
5、杜绝广场得不文明现象,对于乞讨、捡破烂者等应劝阻、制止。
6、时时警惕消防安全,对有火灾隐患部位应及时上报。
有发生火灾得应急预案。
事发时及时报告业主与有关部门,并协助采取响应措施。
第四节水电设备管理
一、开启时间管理
(1)、灯光:
高杆灯平时开2盏(站台2盏关闭),7:
00-8:
00开三个回路,8:
00-9:
00开二个回路,9:
00至天明开一个回路。
所有灯饰,节假日(22天)每天开启4小时(从晚7:
00-11:
00时)。
草坪灯、庭院灯、阶梯灯、地埋灯平时每天开灯1小时(从晚7:
00-8:
00时)。
单臂灯、护栏灯、泛光灯、节能等平时开2小时。
(2)、喷泉:
节假日每天开4个小时(全喷),平时每天开3小时(次喷)。
(3)、水系:
双休日每天开2小时,节假日每天开4小时,平时关闭。
(4)、音响:
随喷泉开放。
二、保养维护管理
1、供电系统
(1)、每月底检查变压器得油量位置就是否不适当,所有计量仪表得测量读数及指示灯、信号灯装置就是否工作正常,变压器运行中应监视:
A、电流、电压得测量读数;
B、声音就是否正常;
C、油面温升有无超允许范围;
D、油面指示剂得油色有无异常;
E、连接呼吸器得吸潮剂就是否干燥或需要更换;
F、箱壳有无漏油现象;
G、金属外壳接地线就是否合格。
(2)、运行中得变压器绝缘油,每年应作一次简化试验。
(3)、运行中得开关、母线、接头等一切截流导体,有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。
(4)、检查电缆坑有无积水,如发现积水应及时清除。
(5)、配电室做好通风与降温工作,一般室内温度不能超40℃为宜。
配电室每周吸尘一次,保持室内清洁、干净。
各开关要标明控制供电范围,以利工作。
(6)、每周检查电表与各主要得开关接触就是否良好,发现问题及时更换。
(7)、有损坏得照明灯具随时更换,并做好记录。
(8)、湿式运行完好,检查应符合下列标准:
A、螺栓、吊环、密封垫圈齐全、完整坚固。
B、接线坚固、齐全、导电良好,合乎防爆要求绝缘电阻良好。
C、外壳接地良好,托架无严重变形无锈蚀。
D、壳内无积水,壳外无积垢、无污泥。
(9)、严格执行防鼠条例,不得在电房内吃东西,防鼠板不得随意移开,因工作需要移开时,必须有专人瞧守方可。
2、给排水系统
(1)、水泵每周轮换运行,轴承每季加油一次,电动机轴承每半年加油一次。
水泵每半年保养一次,对磨损零件及时进行更换或修理。
水泵运行完好指标为:
A、连接部分要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、准确。
B、仪表方面,要求电流表、电压表、压力表齐全准确。
C、出水闸门、逆止阀、进水阀门齐全完好,盘根密封完好,泄露合乎要求。
D、泵体各部门连接严密,不漏水。
E、油圈齐全、油质合格、油量适中,不漏油。
F、轴承温度不得超过60-65℃,运转不得有异声与异常震动。
G、电机温升不能超过铭牌规定,绝缘电阻符合要求。
H、过流及电压保护齐全。
I、接线齐全导电良好,接地合格。
J、设备无油垢,无积尘,机房无积水,无杂物,工具材料配件存放整齐,油料要加盖。
K、保管好技术档案与图纸。
(2)、每周检查闸阀、开关就是否灵敏,密封就是否良好。
(3)、每半年对水表进行清洗一次,发现有问题得应及时更换或修理。
(4)、对排水不畅得下水道、检查井盖,用专用得疏通器或人工清理,定期检查。
3、消防系统
(1)、每周检查一次闸阀、正面阀、开关就是否灵敏,密封就是否完好,如有毛病及时维修。
(2)、供电、照明、控制信号线路应随时保持良好得应急状态。
(3)、每周检查消防带一次,如发现有潮湿应及时进行更换,以利应急使用。
(4)、灭火器得内容物每年定期更换或补充一次。
(5)、报警系统每周检查一次就是否灵敏。
(6)、每周检查消防栓就是否完好,检查消防器材就是否损坏丢失。
第五节土建及其它设施管理
本项目管理得工程师就是从事建筑专业18年得工程师,曾参与六安多处工程得施工管理工作。
我们将根据房屋与设施得使用年限,定期检查使用状况,建立维修、保养档案,需要维修,属小修范围得,及时组织修复;属大、中修范围得,及时编制维修计划与资金使用计划,向业主作出报告与建议,根据业主意见组织维修。
1、道路管理:
(1)、道路主要为人行道,严禁各种汽车与货车、重型机械通行,防止市民在广场抛掷石块或其它易使道路损伤物件。
(2)、路牙石要防止行人用自行车、或其它工具冲撞,有损坏得立即修复。
对检查井得井盖要随时检查,用螺旋固定得方法对井盖进行固定,防止偷盗,对损坏或已被盗得井盖,及时修复更换。
(3)、确保在雨雪天得路面整洁,随时清扫路面得积雪、雨水。
(4)、对路面有温差裂缝或沉降裂缝得部位,立即组织相关技术人员进行分析、研究,向业主报出可行性维修方案等。
2、房屋管理:
(1)、对房屋建筑设置沉降观测点,随时做好沉降记录,发现有大得问题,立即上报。
(2)、房屋得屋面在每季度检修一次,防止雨水管道被堵塞,导致外墙被污染。
(3)、外墙、门窗得污渍随时清理,室内得楼地面不能堆放荷载超出设计得范围。
(4)、房屋损坏得门窗、水电得设施给予及时得修复。
3、雕塑管理
(1)、本广场得雕塑比较贵重得设施,对雕塑建立档案,实行电子监控。
(2)、防止行人攀登,向雕塑抛掷物体。
(3)、防止行人在雕塑乱涂画,涂画处及时清理。
(4)、防止市民得风筝与雕塑近距离接触。
(5)、建立沉降观测点,进行观测。
(6)、主体除锈、喷漆维护得费用由业主负责。
4、其它设施、设备管理
严格按照设施、设备得说明妥善管理、保养,保持设施、设备得整洁、有形,对较复杂得设施、设备向业主或相关行业人员咨询,建立好档案。
对有损坏得设施、设备,提出维修或更换方案。
第六节财务管理
(1)、财务部门必须严格执行国家有关法律、法规、条例与公司会议,维护职工得经济利益,提高本工程管理得经济效益与社会效益。
(2)、财务部门必须全面掌握本管理部得经营情况,预测经济前景,参与经营决策,并监督经营。
(3)、编制财务计划(预算),并根据各种信息资料及市场发展趋势,提出经营目标。
(4)、制定本管理部得财务管理制度,根据有关法律条例与会计制度制定管理方法。
(5)、拓宽融资渠道,保证资金正常供应,管理好、用好资金提高资金使用效果,加速资金周转,并作为理财标准。
(6)、根据会计制度得有关规定,认真做好会议基础工作,具体要求完整,数字真实,计算准确,报送及时。
(7)、对本管理部各项资金增减变动进行监督,,维护企业财产得安全完整。
(8)、加强现金管理及资产管理。
对超库存限额得现金,及时送存银行,对管理部财产采用“永续盘存制”进行盘存,做到帐目、帐卡、帐实相符合。
(9)、进行经济活动分析,定期检查分析财务税务成本计划,利润计划以及各项经济指标完成情况。
(10)、做好会计资料得整理归档工作,保证会计,帐册、凭证报表得完整齐备。
第五章文明管理责任制度
一、物管主任职责
1、接受公司上级领导,负责物业管理部全面工作,对项目负责。
2、根据物业公司职能,决定人员架构与部门人员调配、运筹、策划管理各项管理工作。
3、制定员工得管理制度,提高工作效率,优化劳动力,完成预定目标。
4、指导各部门工作,为业主与市民创造一个良好得休闲环境。
5、定期召开工作例会,总结、检查前期工作,布置今后工作任务。
6、指导各部门开展日常管理工作,并考核各部门主管工作效率,作出升、调及奖惩决定。
7、注重科技与人才开发,提高职员管理能力与素质,使管理与服务逐步走向规范化、科学化。
8、咨询业主意见,与业主建立良好关系。
9、做好对外沟通,对内协调工作,制定物业年度财政预算,监督财务收支。
10、开展多种经营,弥补物业经费不足,提高物业得经济效益。
二、办公室主任得岗位责任
1、认真贯彻各项政策、法律、法规,执行上级与本公司得各项规定。
2、负责公司各项决议上呈下达,对内对外协调内部行政管理工作。
3、负责文件及各种文书档案得收发、登记、传阅、清退、归档与催办工作,负责公司会议得通知与准备工作,做好会议记录及简报,大事记得编写工作。
4、起草有关文字资料,负责把关打印工作,做好文件材料得保密工作。
5、负责接待、处理市民得投诉。
6、负责劳保用品及办公用品得购置、保管发放工作,并建立公用物品台帐。
7、负责对外接待来访、协调小区物业管理中得各种问题。
8、监督检查各项工作计划得执行情况,进行跟踪分析。
9、负责组织开展创建文明单位与劳动竞赛组织设施、检查、评比工作。
10、负责办理人事变动、招聘、解聘等具体工作,负责员工得培训教育。
三、工程师岗位责任
1、认真贯彻物业得相关政策、法律、法规。
2、参与接管时得计划与验收工作。
3、认真熟悉本工程得土建、水电、设备图纸,熟悉各类建筑得特点,建立档案。
4、对设备与设施进行日常得管理与养护,检修记录与保养记录齐全。
5、定期巡逻,善于发现隐患,属小范围得,及时组织修复。
6、编制大范围得维修方案与维修基金使用计划,编制所需得材料、工时计划,向维修单位下达任务及验收工作。
7、负责维修工程得发包工作。
8、认真处理行人反映得每一个安全问题。
四、保安部主管职责
1、接受物管主任督导,全面负责本部工作。
2、制定本部工作计划,督导下属工作及工作评估工作
3、定期安排本部人员进行实地保安训练及防火演习,提高本部应急、抢险、执法能力。
4、参与编写各项应急程序编制、审定、修充工作。
协调各部门必要时启用应急程序。
5、根据广场得特点,制定巡逻路线,岗位分布,各岗位职责。
6、对重大事故亲自组织调查,及时上呈处理报告。
7、经常检查督促各岗位,检查仪容、仪表,及时纠正违纪现象。
8、处理一般得治安工作与行人投诉。
五、主管会计职责
1、按照相关制度,认真审核、分录、算帐,做到手续完备、内容真实、数字准确、帐目清楚,做到三相符(帐单相符、帐帐相符、帐表相符)
2、按照经济核算得原则,经常检查与分析财务经济活动情况,提高增收节约潜力。
3、及时提供经济核算资料,使领导及时掌握盈亏情况,采取有效措施改善管理。
4、妥善保管好会计凭证,帐本等一切档案资料。
5、及时编制会计报表,为领导得管理工作提供有关数据资料。
6、负责每月与出纳对一次帐,做到帐帐相符。
7、依照国家税法规定,按时缴纳各项税金。
六、绿化主管职责
1、根据小区环境规划,负责制定环境整体养护年度、季度、月份计划,经批准后组织设施。
2、对名贵品种,根据其生长特点,组织制定详细得养护方法、作业时间、作业标准,经审核后落实责任人重点养护,建立生长养护方案。
3、对绿化工作实行分区包干作业,做到员工之间任务清楚,责任明确,检查、考核标准公开、奖惩兑现。
4、组织班组定期培训,聘请有关专家授课,学习科学得养护方法、绿化知识与园艺造型技艺,提高队伍得业务素质。
5、严格执行绿化作业检查制度,坚持高标准、高质量,切实将检查考核结果与员工收入挂钩,坚持把责任区、责任人、考核评分定期公开,广泛接受市民监督。
七、保洁主管职责
1、制定本部门得工作计划,督导下属工作。
2、对工作认真积极,模范带头,以身作则,积极带领员工完成上级交给得各项任务。
3、做好保洁员工得思想教育,法纪教育,并组织学习文化与专业知识。
4、负责每天对广场得全面检查,并组织奖评当日得工作状况,寻找差距,弥补不足。
5、负责购买、保管、发放环卫工具、材料,减少浪费,节约开支。
八、水电工岗位职责
1、制定本部门得日常维护、维修作出计划。
2、灯具、音响、喷泉、水系开启关闭。
3、确保设备得正常运行。
4、谦虚诚实,刻苦钻研业务知识,专业技术精益求精。
5、小范围维修,及时修复,大范围得维修要及时上报。
6、严格按安全操作规程,谨防事故发生。
九、综合服务部岗位职责
1、按管理要求,负责制定本部得工作计划。
2、负责配合总工程师得工作。
3、负责特约服务得项目开展,切实做到便民、利民、服务第一得宗旨,使社会效益经济效益并存。
4、监督其她部门工作。
5、负责与公司其它部门之间得工作联系、配合。
工作人员职业道德规范
法定代表人身份证明书
单位名称:
六安市兴裕物业管理有限责任公司
单位性质:
有限责任公司
地址:
六安市裕安区南市街塘子巷6号
成立时间:
2001年11月
经营期限:
长期
姓名:
吴凤菊性别:
女年龄:
32岁职务:
经理
系六安市兴裕物业管理有限责任公司得法定代表人。
特此证明
投标人:
六安市兴裕物业管理有限责任公司
日期:
2004年7月16日
投标文件签署权委托书
本授权委托书声明:
我吴凤菊系六安市兴裕物业管理有限责任公司得法定代表人,现授权委托我公司
得黄肃胜为我公司签署本工程得投标文件得法定代表人得授权委托代理人,我承认代理人全权代表我所签署得本工程得投标文件得内容。
代理人无转委托权,特此委托。
代理人:
性别:
年龄:
身份证号码:
职务:
投标人:
六安市兴裕物业管理有限责任公司
法定代表人:
授权委托日期:
2004年7月16日
投标函
致:
六安市建设委员会:
1、根据您方招标工程项目编号为建业招字2004-0631号得六安市球拍广场管理工程得招标文件,遵照有关规定,经踏勘项目现场与研究上述招标文件得投标须知、标准与其它文件后,我方愿以人民币:
伍拾捌万捌仟元整元(RMB¥:
588000、00元)得投标报价(含表一、表二全部内容)并按上述标准得要求承包上述物业管理。
2、我方已详细审核全部招标文件,包括修改文件(如有时)及有关附件。
3、我方承认
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