房地产工程类管理制度大全.docx

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房地产工程类管理制度大全

工程管理类制度汇编

（试行）

2011年4月

第一部分工程管理制度

第一篇项目前期开发管理制度-------------------------------------------3

第二篇工程管理制度--------------------------------------------------59

第二部分工程预决算管理制度

第一篇工程预决算管理制度-------------------------------------------100

第一部分工程管理制度

（共二篇）

第一篇项目前期开发管理制度

第一章总则

第一条为强化前期开发管理，缩短前期开发时间，促进公司前期开发工作的规范化，控制投资开发成本，特制定本制度。

第二条除非特别指出，本制度中“公司”指“万科房地产有限公司”。

第三条开发管理应本着“合法、高效”的原则，用足用活政策，树立“服务第一，效率第一”的理念，为公司创造最大的社会、经济效益。

第四条本制度适用于公司开发项目的前期开发管理工作。

第五条前期开发工作由公司负责，公司相关部门提供支持。

前期开发人员指从事具体前期开发工作岗位人员，包括报建员、公司总经理等人。

第六条前期开发工作应广泛开拓信息源，不断更新知识，随时掌握国家和地方的相关政策法规，懂得研究政策的变动趋势，提高开发工作质量。

第七条前期开发管理应该因地制宜，在本制度规范的基础上，公司应根据当地实际情况，制订相应操作细则。

第二章前期开发主要工作内容

第八条前期开发需要与项目投资工作紧密结合，需要参与拟定建设项目土地投标、出让、转让合同洽谈，协助起草、修改土地出让、转让合同等法律文件等项工作。

第九条前期开发工作需要在项目土地获得之后马上开始，主要工作内容有：

（一）前期开发要负责办理建委、发改委、国土、规划等各项前期立项、备案、核准等报批工作；

（二）办理各项证照及文件；

（三）报建跟踪；

（四）负责拆迁与土地整理的具体组织工作。

第一十条前期开发需要办理的各项证照及文件包括：

（一）建设用地规划许可证、建设用地通知书、征地通告或拆迁通告、用地批准书、签订国有土地出让合同；

（二）总体规划方案、控规、规划设计要点、修规等规划文件；

（三）单体方案、建设工程报建审核书；

（四）方案、初步设计报审、施工图审查、报审、建筑红线、建设工程规划许可证；

（五）办理人防、环保、消防、卫生防疫、交通、绿化、文物等专业部门的审批意见；

第一十一条前期开发人员工作的顺序为（具体流程见《前期开发总流程》）：

（一）获得土地后首先办理发改委项目备案及建设主管部门核准、资质报批手续；

（二）办理建筑红线图、建设用地规划许可证；

（三）规划局办理总规、控规、规划设计要点；

（四）第二款办理完成，与第三款同时办理拆迁土地整理手续，并开始实施；

（五）第四款办理完成，办理方案、初步设计送审，召开扩初审批会，施工图审查、各专业部门报批工作；

（六）第五款办理完成，办理建设工程规划许可证；

（七）建设、监理单位招投标完成后，交纳各项配套费，办理施工许可证；

（八）施工许可证办理完成，进行规划验线手续，项目正式开始施工。

第一十二条前期开发人员须协助公司其他部门解决后续工作当中与政府部门接洽所遇到的疑难点。

第一十三条公司前期开发人员需负责报建跟踪管理工作，各项报建工作均要求进行跟踪，力争在规定的最短时间内完成报建工作，对于政府部门提出的审查意见，要及时反馈至公司各相关部门，并协助其尽快处理解决。

第一十四条公司开发具体工作内容规定，由公司根据本制度予以细化。

第三章项目立项报批管理

第一十五条通过土地招拍挂或者项目收购获得土地后，由前期开发人员负责根据法定程序办理前期工程立项报批手续，立项报批主要指项目备案及计划报批、核准工作。

第一十六条通过土地招拍挂出让获得土地后，开发到位资金及其他条件达到国家及地方规定后，开始办理备案及计划报批、核准手续：

（一）由公司缴纳土地出让金，签订国有土地使用权出让合同；

（二）根据政府对项目的不同要求，公司有选择地负责办理环保局环境影响评价审查文件；

（三）公司财务部应及时办理资金余额证明，公司工程部及时提供项目开发计划，同时需要编制给政府部门的报批的可行性报告。

（四）由前期开发人员收集齐全各项资料后到发改委办理备案和计划报批手续，到建设主管部门办理核准手续和开发资质（附件一企业投资项目备案申请表，各地区形式不一，以各地区政府规定为准）。

第一十七条通过收购项目获得土地，需要重新办理备案及计划报批手续，前期开发人员需要与被收购单位人员作好配合，及时收集齐全各项报批所需资料，办理备案及计划报批手续。

第一十八条办理备案及计划报批、核准手续所需一般资料如下：

（一）国有土地使用权出让合同、土地交易成交确认书

（二）环境影响评价审批文件（根据各地不同情况会有不同要求，以各地规定为准）

（三）企业营业执照、房地产资质证照

（四）资金余额证明

（五）项目开发计划

（六）报批要求的其他文件等

第四章用地手续办理

第一十九条用地手续需要在立项报批手续完成之后办理，用地手续办理包括：

（一）规划局办理建设用地规划许可证；

（二）规划局办理规划设计要点；

（三）土地局办理建设用地批准书及国有土地使用证

第二十条建设用地规划许可证办理：

（一）通过土地招拍挂获得土地后，缴纳土地出让金，签订国有土地使用权出让合同后，前期开发人员需要委托规划局测量部门对土地现状地形图进行测绘（如已有地形图，则直接购买），形成现状地形图，然后准备办证所需各项资料，去规划部门递交申请书，邀请规划部门查看现场，办理设计红线，缴纳各项费用后，申请办理建设用地规划许可证。

（二）办理建设用地规划许可证一般所需文件及资料有：

土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同，土地出让金发票，现场地形图等。

（附件二为建设用地规划许可申请表，以各地区规定表格为准）

第二十一条建设用地批准书办理

（一）建设用地规划许可证办理后可办理建设用地批准书，需要先委托测绘部门对地籍图进行转绘后备齐各项申请资料可办理建设用地批准书。

（二）办理建设用地批准书一般需要资料有：

土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、地籍形图、建设用地许可证或更名复函等。

第二十二条国有土地使用证的办理

（一）办理完建设用地批准书，备齐各项资料后可办理国有土地使用证。

（二）办理国有土地使用证一般所需资料：

土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、国土证附图、建设用地规划许可证或更名复函等。

（三）分期缴纳出让金的项目，争取按开发计划先行办理相应地块的《国有土地使用证》，并争取前期较少缴纳出让金。

为争取时间，在办理建设用地许可证同时，可提前先行办理国土证附图的测量出图。

第二十三条申请规划设计要点：

（一）申请规划设计要点一般在办理完成建设用地规划许可证及国有土地使用权证或者权属证明后开始，但为节省时间，公司内部应在办理建设用地规划许可证同时就应作好相应设计要点资料准备工作。

（二）产品策划结束后，由研发小组根据产品策划需要，组织设计院先行设计项目总平面规划图，对原土地规划设计要点提出修改意见，并报工程副总审核后，由总经理进行审批。

（三）总经理审批通过后由规划设计部提供项目总平面规划图由公司前期开发人员负责到规划局办理控规及规划设计要点，如果规划局审核未通过设计要点，则设计院对设计方案进行修改后由公司前期开发人员再次申报，直至合格为止。

（四）前期开发人员需努力争取所批要点的容积率、建筑密度达到公司提出的最合适值。

（五）办理规划设计要点提供材料为：

申请报告、建设用地规划许可证及其附图附件、国有土地使用证、用地红线图（1：

500或1：

1000）、办理控规需要提供相关资料、规划要求的其他资料。

第五章拆迁管理

第二十四条公司参与旧城改造项目，拆迁工作由公司前期人员负责组织，在拆迁之前需要先行办理项目立项及建设用地规划许可证。

第二十五条拆迁方案的拟定。

（一）建筑红线办理完毕后，确定拆迁范围，进行入户详细调查测量工作，获得拆迁范围内住户详细资料及要求。

（见附件三）

（二）在此基础上由公司制定详细的拆迁补偿安置方案并报公司工程管理部、副总经理审核，由总经理最终审批，如果审核或者审批未通过，则公司在5日内重新修订上报。

（见附件四）

第二十六条拟定拆迁方案后办理拆迁许可证阶段：

（一）公司审核通过的拆迁方案到房管局或者其他主管部门进行报批，根据政府部门意见进行修订后准备相关资料申办拆迁许可证。

（二）办理拆迁许可证所需资料一般包括：

项目立项批准书、建设用地规划许可证、土地使用权批准文件、拆迁计划及拆迁方案、拆迁补偿安置资金证明等。

第二十七条动迁阶段：

（一）制定拆迁补偿方案，在有关媒体发布拆迁公告。

（二）召开房屋拆迁动员大会。

（三）送达拆迁通知书

（四）动员搬迁，包括要办理房屋权属审理、复核房屋面积、房屋结构、装修档次认定，并进行照相录像等。

（五）计算并复核补偿费，并与相关居民签订拆迁补偿协议。

第二十八条拆除施工阶段

（一）在办理拆迁许可证同时，进行拆除施工队伍招标工作，选定拆除施工队伍，签订拆迁合同，拆除施工队伍招标工作由项目公司负责提出立项，由集团采购合约部负责组织招标活动，详见招标管理制度有关规定。

（二）开展拆房作业，督促施工队伍按照合同进行拆房作业并进行监督检查直至完成。

（三）由公司工程部组织进行拆除验收工作，不合格进行整改，直至合格为止。

为进场施工创造条件。

（内部验收单见附件五）

第六章土地整理工作

第二十九条通过土地购买和项目收购签订相关合同后，或拆迁结束之后，若土地未达到三通一平要求，施工单位进场之前，公司前期开发人员需要组织进行土地整理工作。

第三十条土地整理工作分为土地平整工作及前期配套工作，两项工作同时进行。

第三十一条土地平整工作：

（一）公司工程部组织相关工程师现场查看地块情况，测算平整土地土方量等工程量。

（二）进行平整场地施工单位选择工作，选择过程见招标管理制度。

（三）选定好施工单位后，由公司工程部组织施工单位进行平整土地工作。

第三十二条与土地平整工作同时进行前期配套工作：

（一）由公司前期开发人员负责办理配套前期工作，包括进行现状调查、实地勘测、拟订路径、论证可行等工作；

（二）公司前期开发人员组织确定配套方案并测算成本，内容包括筛选配套最优方案并测算土地整理综合成本。

形成方案及预算后报公司工程管理部、预决算部、工程副总审核，总经理进行审批；

（三）审批通过后与各配套单位签订配套协议，交纳配套费用；

（四）前期开发人员负责配套设计委托工作，并督促配套单位尽快完成配套设计，完成配套设计后将设计成果交给施工图设计单位合并出图；

（五）由公司工程管理部负责组织配套施工。

第三十三条配套设计委托时，由前期开发人员起草设计委托书，设计委托书起草过程中，如有不清楚之处，可咨询工程管理部等部门，设计委托书审批程序如下：

（一）报工程管理部、预决算部进行审核；

（二）副总进行审批；

（三）审批通过后方可提交配套单位。

第三十四条配套施工及土地平整完成后由公司工程部、施工总承包单位等进行验收，验收通过后移交施工总承包单位。

（内部验收单见附件五）

第三十五条工程临时用水、用电应于配套施工同时办理，并尽量考虑与正式用水、用电的结合，办理程序参照前文前期配套工作程序制性。

办理完毕后移交施工总承包单位。

第七章规划报批管理

第三十六条规划报批，应在获得规划设计要点之后组织进行，总体要求：

（一）在规划报批之前一个月，应根据项目的开发进度计划,明确规划报批各阶段的时间安排，压缩总体报批周期。

（二）在各阶段报批之前，公司前期开发人员负责组织各相关部门对所报批的图纸资料进行会审，确保其符合政府部门的审批要求。

对图纸中出现的与规范不符之处，应要求设计部门对图纸调整到政府审批部门能够接受的程度。

（三）设计方案或施工图经政府审批部门审批后如施工时有修改或变更，出现功能性质调整，面积增加等涉及规划验收的情况，必须及时知会工程管理部及公司，对报批图纸重新申报调整。

（四）影响规划验收的重大修改须及时知会工程管理部，如工程管理部认为必要，可召集有关部门举行论证会形成公司统一意见报总经理批准后方可执行。

第三十七条总体规划方案报批阶段：

（一）对需进行总平面规划报批的项目，前期开发人员应核准地块坐标及各项指标，将草案预先征求规划部门意见，对不利于公司的又有弹性的意见先行做通有关人员的工作，尽量按公司送审的规划方案完成报批手续。

（二）修建性详规报批阶段：

须及时向报建人员提交项目修建性详细规划设计文件﹑图纸﹑磁盘等资料，由报建人员进行向规划部门提交，前期开发人员须配合工程进度和销售要求争取以最短时间通过审批。

第三十八条建设工程规划许可证阶段

（一）方案设计送审阶段：

根据方案图到规划部门办理报批手续。

主要控制好单体建筑的间距及红线后退，外飘阳台的红线后退、城市限高、日照等要求。

（二）初步设计审查阶段：

根据当地政府部门规定要求，对需要进行初步设计的项目办理报批手续。

主要控制建筑设计、结构设计，水、电、通风设计符合国家设计规范。

（三）建筑放线阶段：

协助放线测量单位进行施工现场的放线工作，主要是控制好建筑物的间距与退缩符合批准的建筑设计方案的要求。

在项目总体规划已获得规划局批准，单体建筑由设计公司等有关部门确认外轮廓基本不变时，可进行试放线，以争取先行施工。

（四）申领建设工程规划许可证阶段：

施工报建图由公司工程部门提供，扩初、放线完成、以及取得交通、人防、消防等专业政府部门意见后可办理申领《建设工程规划许可证》。

主要控制好建筑面积的准确性，审批的公建配套指标的准确性，间距及退缩的准确性。

（五）申领建设工程规划许可证一般所需的资料为：

土地交易成交确认书、国有土地使用权出让合同、土地出让金发票、建设用地规划许可证或更名复函、方案设计图及施工图、各专业部门意见、设计单位资质及各项必备的建设文件（如规划局建审批准的红线图、收费单、现场勘察证明、人防审查报告等）等。

（附件六中为建设工程规划许可申请表（建筑工程））

第三十九条需要召开扩初审批会的项目，由公司报建人员负责组织扩初送审具体工作，由公司工程部参与组织召开扩初审批会议。

（一）召开扩初会所需资料：

.扩初设计文本若干份；

（二）申办程序为：

备齐上述资料，送规划部门，并分送至发改委﹑环保﹑消防﹑住宅﹑园林以及交通﹑环卫﹑自来水公司﹑煤气公司﹑供电局﹑电话﹑有线电视等部门（具体送哪些部门按照当地政府有关规定）后，由规划部门组织政府各部门召开扩初审批会议，听取政府相关部门意见；

（三）会议结束后进行扩初意见征询及扩初批复，备齐上述资料，分送至发改委、规划、环保、消防、房管、园林等部门（具体送哪些部门按照当地政府有关规定）征询意见，取得审批通过意见文件，最后送规划部门报批；

（四）所需资料为扩初会议纪要、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）、各职能部门签署征询意见的总平面图。

第四十条施工单位现场放样后，前期开发人员必须按照国家及地方有关规定申请开工规划验线：

（一）填写开工规划验线申请表、准备现场控制桩布置图及保护措施、建设工程规划许可证复印件、拨地定桩书复印件、验线表等资料；

（二）规划部门申请规划验线；

第八章施工许可证办理

第四十一条取得建设工程规划许可证、完成施工单位及监理单位招标、交纳配套费施工图审查合格后可申请相关建审报审手续并申请办理施工许可证。

（建筑工程施工许可证申请表见附件七）

第四十二条办理施工许可证需要施工单位密切配合，应提前知会施工单位尽早办理各种手续，如工程建设合同担保证明、工资保证支付账户，如果是外地施工单位，根据不同各地区规定，可能需要办理外地施工单位备案等。

第四十三条办理施工许可证前，需要财务部门办理到位资金证明、工程建设合同担保证明并缴纳各种规费，规费按照当地政府规定项目缴纳，一般包括配套费、教育费缴费凭证及票据、防空地下室建设费核定单、发展新型墙体材料专项基金缴款表、白蚁预防缴费审核单、散装水泥专项资金缴款表等内容。

第四十四条应提前办理地名、消防、人防和小配套等证明文件，以便顺利办理《建设工程施工许可证》。

第四十五条办理施工许可证一般需要文件资料为：

（一）建设用地批准书、建设工程规划许可证及红线图、到位资金证明、施工、监理中标通知书或交易单、施工、监理合同、施工图审查合格证、建设工程质量安全监督书、工程建设合同担保证明等资料。

（二）城市配套费及各种缴费发票。

（三）地名、消防、人防和小配套等各项证明文件等。

第九章专业报建管理

第四十六条专业报建分文物、环保、消防、卫生、人防、交通和绿化、气象部门报建等部分。

第四十七条委托设计院或市政垄断部门进行专业报建图纸设计，专业报建图设计应考虑内容：

（一）应考虑到国家及地区的专业设计规范要求，设计符合专业规范的图纸；

（二）要考虑项目的整体规划以及对项目方案报建的确定，以避免报建工作的重复进行，造成公司资源的浪费；

（三）要全面考虑住宅的配套设施的功能用途（是否配有商场、餐饮等）。

第四十八条在专业报建过程中，报建人员需要与设计单位紧密配合，及时督促设计单位完成报建图设计，并审核通过后交报建人员进行报建。

报建人员要实时将各部门报建反馈意见通知研发小组，如果报建未通过，则由设计单位进行修改后再次报建。

第一十章报建人员守则

第四十九条报建人员应加强全方位服务精神，团队意识、创新精神，用足用活政策，不断提升自身业务素质。

第五十条报建人员应勇于探索，广泛开拓信息源，掌握政策动态及各项政策法规的操作情况，树立成本意识，努力争取各项税、费优惠，使公司成本最小化，效益最大化。

第五十一条报建人员应注重公司形象，在业务工作中应注意着装整洁、举止得体。

第五十二条报建人员应加强保密观念，不能泄露公司任何秘密，以公司利益为自己最高利益。

第五十三条报建人员的应积极积累开发、工程、设计等专业知识，不断提高自身专业素养。

第十一章附则

第五十四条本制度与《国土证办理流程》、《规划报审流程》、《建设工程规划许可证办理流程》、《建设用地规划许可证流程》、《土地整理流程》、《项目备案及计划报批流程》、《施工许可证办理流程》、《拆迁工作流程》等流程及相关描述文件配套使用。

第五十五条本制度未尽事宜或与新颁布的法律法规、地方性法规、规定、其他有关规范性文件的规定冲突的，以法律法规、地方性法规、规定、其他有关规范性文件的规定为准。

第五十六条本制度自发布之日起生效，原有相关制度如与本制度冲突，以本制度为准。

第五十七条本制度由公司综合办公室提出草案与修正案，副总经理审核，由总经理批准后发布执行。

第五十八条本制度的解释权属于公司综合办公室。

附件一：

企业投资项目备案申请表

单位名称

法人代表

单位地址

邮编

投资类型

1.国有2.集体3.股份制4.民营5.其他

项目名称

拟建地址

建设性质

建设内容

估算投资

（万元）

其中地价

（万元）

资金来源

项目用地

（m2）

其中存量用地

（m2）

土地证号

其中新征用地

（m2）

是否涉及农用地

1.是2.否3.未知

建筑面积

（m2）

建设周期

委托代理人

电话

申报日期

备注

以上由项目申报单位填写

备案经办人

备案负责人

表单编号：

GC01-BD01

注：

项目申报单位须对本项目内容真实性负责并承诺本项目符合备案条件。

附件二：

建设用地规划许可申请表（选址、定点）

项目编号：

申请日期

?

收件日期

?

（盖章）

申请人签字

?

收件人签字

?

法人签字

?

邮政编码

?

建设单位

?

E-mail地址

?

单位地址

?

项目名称

?

主管上级

?

联系电话

?

建设用地项目内容

建设用地位置

?

所属

街区

?

申请用地面积

?

地形图

图号

?

原用地规划许可证号

?

原土地证号

?

建设计划

批准

机关

?

批准文号

?

投资

性质

?

投资总额

?

设计单位

名称

?

地址

?

设计负责人

?

证书

编号

?

电话

?

一、申请办理《建设项目选址意见书》

□1-1新征地

□1-2改、扩建

□1-3

必备材料

□

（1）《建设项目选址意见书》立案申请表

□

（2）属房地产开发的，应提供房地产开发资质（原件及复印件），属特种行业的，应提供相应资质和营业执照原件复印件；

□（3）法人委托书（法人签名、单位盖章、原件）、身份证或军官证等有效证件（复印件）、联系电话（固定电话、手机）；

□（4）计划部门及主管部门批准的，有我局参与并提供初步意见的项目建议书批复或可行性研究报告；

□（5）有选址意向的提供用地位置示意图；

□（6）与选址有关的其他情况，说明及附助说明材料；

□（7）有上级单位的提供上级主管部门的意见（原件）；

□（8）职代会意见或董事会意见；

□（9）土地证（原件及复印件，核对后留交复印件）；

□（10）军产土地转为民用或开发的，提供中央军委土地管理部门意见（原件及复印件）；

□（11）其它与项目有关的附加说明材料。

法定时限20天完成

二、申请办理《建设用地规划许可证》

□1-1新征地

□1-2招、拍、挂

□1-3用地变性

□1-4

必备材料

已取得了《建设项目选址意见书》，且按《建设项目选址意见书》的要求备齐资料，并按控制性规划要求；通过市土地储备中心取得土地使用权的项目，可持相关资料办理；完成了规划设计，落实了项目的位置、规模及道路红线等前期准备工作，可申请建设用地规划定点许可；

□

（1）《建设用地规划许可证》立案申请表；

□

（2）法人委托书（法人签名、单位盖章、原件）、身份证或军官证等有效证件（复印件）、联系电话；

□（3）属房地产开发的，应提供房地产开发资质（原件及复印件）；属特种行业的，应提供相应资质和营业执照原件复印件；

□（4）基本建设前期准备计划（原件）；

□（5）开发项目必须有市开发办批文一份（原件）；

□（6）核发的《建设项目选址意见书》原件、复印件各一份（核对后留复印件）；

□（7）属国有土地权转让的建设用地，需报送双方协议、出让方上级部门意见，国有企业还应报送职代会决议、国有资产管理部门意见一份（原件）；

□（8）地形图（城墙以内1/500，城墙以外1/1000八套，已确定道路红线）；

□（9）土地出让合同（原件）；

□（10）成交确认书；

□（11）规划设计条件；

□（12）其他需要说明的文件、图纸。

法定时限20天完成

表单编号：

GC01-BD02

附件三：

拆迁户调查一览表

N0:

序号

门牌号

户主

姓名

工作

单位

享受

级别

间数

居住

人口

建筑面积