天津某大厦项目可行性研究报告.docx
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天津某大厦项目可行性研究报告
XX市XX区XX大厦项目
可行性研究报告
公司名称:
XXxxx建设发展有限公司
公司性质:
国内合资有限责任公司
地址:
邮政编码:
电话:
传真:
联系人:
项目总顾问:
项目总负责:
项目编制人员:
XXxxx建设发展有限公司
2012年5月
前言
2006年5月26日,国务院发布了《关于推进XX滨海新区开发开放有关问题的意见》,批准XX滨海新区为全国综合配套改革试验区,意见明确指出,推进XX滨海新区开发开放,是在新世纪新阶段,党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。
2006年7月27日,国务院对《XX市城市总体规划(2005年-2020年)》做出批复,进一步调整和提升了XX的城市定位,明确了XX今后的发展方向和战略重点。
这是XX历史上第3次编制和修订城市总体规划。
2009年2月份,XX市制定并出台了《关于中心城区功能及产业定位发展繁荣都市型经济的实施意见》。
该《意见》强调,未来几年内,XX区将建设成为市级教育科研和高新技术产业中心,科技服务及科贸机构的聚集地。
重点发展以科技与信息服务为主的高新技术产业,以五金、汽配和数码产品为主的商贸业,以健身娱乐为主的体育休闲业,以民俗文化为主的旅游业。
XX项目,作为XXXX区科贸街重点建设工程,目前该地块土地整理工作已经完成,并进入准备动工阶段,几个月以来,XXxxx建设发展有限公司针对该项目,调集国内外高级专家,精心策划、精心论证、精心组织,并编制了项目开发可行性研究报告。
届时,公司将积极响应市委、市政府的号召,以敏锐的投资眼光、奋力拼搏、开拓创新的精神及携多年房地产开发的丰富经验积极投入到XX跨越式发展建设中去,XX项目将凭借其在高新技术板块中的核心地理位置、国际化的楼体形象、先进的楼宇技术集成、国际水准的商务配套成为该区域的新标志,推动鞍山西道高新技术板块和整个科贸金街区域的大跨度发展,并以良好的社会效益和经济效益回报社会,为XX市的经济发展做出新的、更大的贡献。
我们相信,在XXxxx建设发展有限公司及有关方面的共同努力下,不久的将来,XX项目将成为XXXX区知名的复合型地产项目,并成为带动区域经济发展的项目范本。
第六章项目投资分析………………………………………………………...33
一、项目规模……………………………………………………………….33
二、工程设计和功能要求简述…………………………………………….33
三、项目总体投资估算…………………………………………………….34
四、项目总体收入估算…………………………………………………….36
五、项目总体利润估算…………………………………………………….38
第七章财务分析……………………………………………………………...39
一、资金规划……………………………………………………………….39
二、财务分析假设………………………………………………………….39
三、收入预测……………………………………………………………….40
四、经营费用预测………………………………………………………….41
五、财务指标分析………………………………………………………….41
第一章项目发展背景
一、XX市宏观经济发展概况
本部分将分析XX市城市建设现状,研究政府对城市规划建设的指导思路,明确项目是否有足够的基建设施支撑,是否符合XX城市发展的要求,是否符合政府的规划思路。
(一)城市概况
1、历史沿革
XX市—中央直辖市,环渤海地区经济中心,中国北方最大的沿海开放城市。
XX的形成始于隋朝大运河的开通。
明朝永乐二年(1404年)设“XX卫”。
同年12月又设XX左卫并筑城。
19世纪中叶被辟为通商口岸,逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心,在中国近代史上有着重要地位。
2、地理位置
XX介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ,东经116°43ˊ至118°04ˊ之间,属于国际时区的东八区。
北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠,南北长189公里;东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠,西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠,东西宽117公里。
总面积11919.7平方公里,疆域周长900公里,海岸线长153公里。
3、行政区划
XX市辖18个区、县,其中市辖区15个:
市区有和平区、河东区、河西区、XX区、河北区、红桥区;滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区;环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。
市辖县3个:
静海县、宁河县、蓟县。
4、人口情况
到2008年底,全市常住人口为1176万人,比上年增加61.00万人,增长5.47%,是进入新世纪以来增长最快的一年,比2000年增加了174.86万人,增幅达17.47%。
数据显示,2008年全市外来常住人口达224.00万人,比上年增加了53.00万人,占全年常住人口增量的比重高达86.89%。
2008年,滨海新区常住人口总量达到202.88万人,与上年相比增加了30.64万人,占全市人口增量的50.23%;新区外来常住人口总量为82.82万人,与上年相比增加30.82万人,占全市外来人口增量的58.15%。
5、自然条件
XX地处华北平原的东北部,海河流域下游,东临渤海,北依燕山,西靠首都北京,是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口,素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。
由于位于中纬度欧亚大陆的东部太平洋西岸,主要受季风环流支配,冬、夏季分别受蒙古高压和副热带高压与冷空气交替影响,属于暖温带半湿润大陆性季风气候。
四季明显,春季干旱多风,夏季炎热多雨,秋季晴朗气爽,冬季寒冷干燥。
6、区位优越
XX区位优势明显,地处中国北方黄金海岸的中部,不仅毗邻首都,还是华北、西北广大地区的出海口,是中国北方对内外开放两个扇面的轴心,是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。
XX港是我国北方第一大港,也是我国沿海港口码头功能最齐全的港口之一,并跻身于世界港口20强。
XX已基本形成以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络。
铁路和公路辐射华北、西北、东北广大地区。
对内拥有200万平方公里的辽阔腹地,对外与170多个国家和地区的300多个港口通航。
XX滨海国际机场是目前北方最大的货物空运中心。
(二)城市定位
2006年5月26日,国务院发布了《关于推进XX滨海新区开发开放有关问题的意见》,批准XX滨海新区为全国综合配套改革试验区,意见明确指出,推进XX滨海新区开发开放,是在新世纪新阶段,党中央、国务院从我国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。
2006年7月27日,国务院对《XX市城市总体规划(2005年-2020年)》做出批复,进一步调整和提升了XX的城市定位,明确了XX今后的发展方向和战略重点。
这是XX历史上第3次编制和修订城市总体规划。
XX新的城市性质和定位是:
XX市是环渤海地区的经济中心,要逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市。
“国际港口城市”的定位,更加注重对内、对外的开放辐射作用,把XX放在全球的大视野中,凸显出XX在东北亚、国家和区域发展中的地位。
尤其是作为北京、华北和西北各省市的主要出海口,XX将起到不可动摇的物流和贸易中心的作用。
“北方经济中心”的定位,使得XX在中国北方区域经济的核心地位更加突出。
随着XX滨海新区被纳入国家战略布局,不论在经济基础上,还是在发挥区位、港口、资源等优势上,XX都将逐渐承担起区域经济中心的职能。
“生态城市”的定位,对XX市城市发展提出了更高的要求。
XX要实现节约发展、清洁发展和安全发展,保持良好的生态环境和宜人的居住环境。
基于XX市城市定位,津南区八里台镇将总体规划确定为“以生态农业为基础,以高新技术产业、旅游服务业为主导产业,以天嘉湖生态旅游度假区建设为依托的新型生态镇”。
本项目依托八里台镇的总体规划,位于重点规划的天嘉湖生态旅游度假区内,其项目的自身定位也体现了市政规划发展目标和时代要求。
(三)城市规划
1、XX城市总体规划
XX城市总体规划将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向,提出了“一轴两带三区”的城市空间布局结构:
(1)“一轴”—由“武清新城—中心城区—滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。
(2)“两带”—由“宁河、汉沽新城—滨海新区核心区—大港新城”构成的东部滨海发展带,以及由“蓟县新城—宝坻新城—中心城区—静海新城”构成的西部城镇发展带。
(3)“三区”—北部蓟县山地生态环境建设和保护区、中部“七里海—大黄堡洼”湿地生态环境建设和保护区以及南部“团泊洼水库—北大港水库”湿地生态环境建设和保护区。
2、新规划的战略意义
XX市整体规划的确定是XX城市发展历史上的一个里程碑,对于XX今后的发展以及对于整个环渤海区域的整体提升具有重要意义:
第一,明确将京津塘高速公路走廊作为城市主要发展方向,与北京城市总体规划确定的东部发展带对接,有利促进产业分工与协作。
第二,将“两带”作为城市城镇集中发展建设的地区,加快建设东部滨海发展带和西部城镇发展带,充分利用中心城区和滨海新区核心区之间盐碱荒地,发挥交通优势,积极推进城乡统筹发展,优化城镇空间布局;在发展轴和发展带交会处重点建设滨海新区,加强环渤海地区内各类要素的对接和流动,有利于环渤海区域的经济协调。
第三,在城市北部、中部和南部,规划三个生态环境建设和保护区,首次将生态环境建设和保护区作为本市空间布局结构的一部分,协调城市建设与区域生态保护的关系,创造良好的生态环境,把宜居的生态城市作为未来城市发展重点,划定空间管制区域,妥善处理好城市建设与区域生态保护的关系,有益于实现和谐发展。
(四)城市建设
1、城市功能布局
按照新老市区的功能分工,XX市(中心城区)以发展服务业和高新技术产业及都市型工业为主,建设现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心;滨海新区以发展现代工业、旅游业和港口贸易、物流业为主,建设现代化的工业基地和国际港口大都市的标志性区域。
目前,中心城区已经建成以和平路、滨江道为主体的中心商业区,五大道风貌保护区,鼓楼商业街一期工程等;正在建设的有中心商务区、国际经贸展示区、意式风情区等;海河两岸的综合开发又将形成一批新的功能性区域。
滨海新区已有XX港、经济技术开发区、保税区、海洋高新技术开发区等功能性区域,开发区电子工业基地、大港石化工业基地、海河下游冶金工业基地也初具规模。
下一步,还将建设临港工业区、汉沽综合化工基地、散货物流中心、集装箱物流中心和海滨旅游带等。
在两区之间将加大开发力度,建设空港物流加工区、开发区西区,港口经济贸易区也在规划之中。
2、交通建设
2008年以两港两路为重点的现代综合交通体系建设全面加快推进,全市交通基础设施建设完成固定资产投资460亿元,同比增长30%。
(1)海港建设取得突破性进展。
XX港30万吨级原油码头、滚装码头竣工并投入使用。
我国北方最大的邮轮母港开工建设。
东疆港区成陆面积达到25平方公里,东疆保税港区10平方公里全部成陆。
XX港主航道拓宽等一大批重点项目建设取得积极进展。
港口货物吞吐量实现3.56亿吨,位列全国港口第三位,同比增长15%;集装箱吞吐量850.27万标准箱,同比增长19.7%。
(2)空港建设取得重大进展。
机场新航站楼安全有序高效运营,旅客吞吐能力达到1000万人次,货邮吞吐能力50万吨。
机场第二跑道工程开工建设。
机场扩建二期工程前期工作全面启动。
旅客吞吐量完成463.73万人次,同比增长20.1%;货邮吞吐量完成16.66万吨,同比增长33.2%,增速居全国机场首位。
(3)铁路枢纽建设全面推进。
XX站新客站投入使用,我国第一条标志性、示范性高速铁路京津城际铁路高效运营并延伸至滨海新区。
XX市与铁道部签署合作纪要,投
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