第二章物业管理招投标.docx

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第二章物业管理招投标

第二章物业管理招标投标

第一节物业管理招标投标的内容与形式

1、简述物业管理招标的概念。

答：

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞标，从中选择最符合条件的竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易方式。

2、简述物业管理招标的主体。

答：

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（或单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。

3、简述物业管理投标的概念？

答：

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指具有符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制招标文件，参与投标竞争的行为。

4、简述物业管理投标的主体。

答：

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业服务企业或专业管理公司。

5、简述物业管理招标的类型。

答：

（1）按物业类型划分：

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目和非住宅项目招标两大类。

（2）按项目服务内容的实施划分：

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

（3）按招标主体的类型划分：

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

（4）按项目服务的方式划分：

根据物业管理服务的方式不同，物业管理可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标类型。

6、简述物业管理招投标的特点。

答：

（1）综合性：

物业管理招投标具有明显的综合性特点。

由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。

（2）差异性：

投标人在分析和策划投标活动是应该根据招标方具体情况采取有差异的方式和策略。

（3）特殊性：

物业管理招投标具有一定的行业特殊性。

主要体现在以下两个方面：

一是招标主体的特殊性。

首先，物业管理招标主体可以是业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。

其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和业主大会成立之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。

再次，对于公司设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。

二是物业管理服务内容的特殊性。

物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。

7、简述物业管理招标的方式。

答：

（1）公开招标。

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。

（2）邀请招标。

邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

8、简述物业管理招标的内容。

（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容。

早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业服务企业承担日常管理前的阶段。

在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要内容有：

（1）对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；

（2）对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；

（3）对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；

（4）提出投标物业的其他管理建议；

（5）参与物业的竣工验收，并提出相应的整改意见；

（6）设计物业管理模式，制定员工培训计划；

（7）对经营性物业进行经营策划，制定租赁（lin）策略方案和宣传推广方案；

（8）建立服务系统和服务网络制定物业管理方案；

（9）办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

（二）常规物业管理招标内容。

常规物业管理要求提供的相关的主要内容有：

（1）项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；（建立机构）

（2）房屋及共用设施设备的管理；（保修）

（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；（保洁，保绿，保安）

（4）客服管理、客户服务和便民措施；（客服）

（5）精神文明建设；（社区文化）

（6）物业的租赁经营；（租赁经营）

（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

（财务）

（三）物业管理招标中管理方式的确定。

物业管理项目的承接有全方位服务管理，顾问服务型管理和合资合作等三种方式。

第二节物业管理招标投标的策划与实施

1、简述物业管理招投标的基本要求。

答：

招标投标的基本要求是：

（1）合法：

参与招投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，并接受有关部门的监督与管理。

（2）市场：

在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。

（3）针对：

招标方和投标方都根据具体的实际情况，采取有针对性的策略。

（4）程序：

按照国际惯例和相关法规的要求，应明确招投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。

2、简述物业管理招投标的基本原则。

答：

物业管理招投标的原则是：

（1）公平：

物业管理招投标应依法组织实施。

（要公平对待每一个投标人）

（2）公正：

依法选择评标委员会委员及公正地开展各项评标程序。

（3）公开：

招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开。

（4）诚实信用。

3、简述物业管理招标的条件。

答:

物业管理招标的条件包括主体条件和项目条件。

（1）主体条件。

①业主委员会的招标条件：

招标人为业主委员的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；

②建设单位的招标条件：

招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；

③重点基础实施或公用事业物业的招标人的条件：

招标项目为重点基础实施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

（2）项目条件。

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘既有相应资质的物业服务企业。

因此，必须通过招标投标方式选聘物业服务企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业企业的情况下，既可采取招标投标方式，也可采取其他方式。

4、简述物业管理招标的程序。

答：

物业管理招标的程序包括：

（1）成立招标领导小组；

（2）编制招标文件；

（3）公布招标公告或发出投标邀请书；

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，将有关的文件资料向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

（4）发放招标文件；

（5）投标申请人资格预审；

（6）接受投标文件;

（7）成立评标委员会；

招标人或代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机的方式确定。

评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面专家人数不得少于成员总数的2/3.

（8）开标、评标和中标及签订合同等阶段。

①开标：

开标应当在确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；

②评标：

评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应该在严格保密的情况下进行。

③中标及签订合同：

招标人应当在有效期截止（jiezhi）时限30前确定中标人。

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

5、简述参加物业管理投标的条件。

答：

投标的条件：

必须符合法律法规规定和招标方规定的要求。

（1）符合法律法规规定的要求（主体合法）

根据相关法律、法规的要求，参加物业管理投标应当是具有相应物业服务企业资质和承担招标项目能力的法人企业。

物业服务企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业服务企业资质证书》。

（2）招标方规定的要求。

（符合招标方要求）

在物业管理招标投标中，招标方在招标中除要求投标人具备相应的物业服务企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。

6、简述物业管理投标程序。

答：

物业管理投标的程序包括：

（1）获取招标信息。

根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道，一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是了来自招标方的邀请。

（2）项目评估与风险防范。

在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。

（3）登记并取得招标文件。

物业服务企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

（4）准备投标文件。

投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料几部分组成。

常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

（5）送交投标文件。

全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求封装，并按时送达招标单位。

（6）接受招标方的资格审查。

投标人应按招标文件规定的要求准备相应的资料，接受招标方的资格审查。

（7）参加开标、现场答辩和评标。

投标人在接到开标通知书后，在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

（8）签约并执行合同。

投标人在收到中标通知书，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。

同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关问题。

投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

第三节物业管理方案的制定

1、简述制订物业管理方案的一般程序。

物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。

制定物业管理方案的一般程序为：

（1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；

（2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；

（3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

（4）确定组织架构和人员配置。

（5）根据物业资料及实施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息管理经验等情况详细测算物业管理成本。

（6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）；

（8）对拟定的物业管理方案进行审核、校队、调整。

（9）排版、印制、装帧（zhen）。

2、简述制定物业管理方案的要求。

答：

（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

（响应招标文件）

（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制订；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

（根据招标物业制定并且合法）

（3）方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

（实质性的响应的响应能够履行）

（4）制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方（或业主）需求的基础上制订设计科学、运行经济的方案。

如对于实行酬金的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制订加大成本投入的方案；实行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制订影响服务质量的方案。

（价格合理）

3、简述物业管理方案的基本内容。

答：

（1）关键性内容

1）项目的整体设想与构想；

2）组织架构与人员的配置；

3）费用测算与成本控制；

4）管理方式、运作程序及管理措施。

以上是体现物业企业管理理念、管理优势和企业综合竞争实力的关键内容，因此，在物业管理方案的制定过程中，需要认真研究招标文件、深入调查分析招标项目的基本情况和业主的服务需求，运用科学、合理的方法编制切实可习惯的实施方案。

（2）实质性内容

1）管理制度的制订；

2）档案的建立与管理；

3）人员培训及管理；

4）早期介入及前期物业管理服务内容；

5）常规物业管理服务综述；

6）管理指标；

7）物质装备;

8）工作计划。

4、简述制定物业管理方案的要点及方法。

（就是物业管理方案的内容）

答：

（1）招标物业的整体设想与构想；

（2）管理方式与运作程序；

（3）人员的配备、培训与管理；

（4）管理指标与措施，管理制度的制订；

（5）档案资料的建立与管理；

（6）早期介入及前期物业管理内容；

（7）常规物业管理服务综述；

（8）工作计划，物资装备；

（9）费用测算，成本控制等内容。

第二章物业管理招标投标

第一节物业管理招标投标的内容与形式

1、简述物业管理招标的概念。

2、简述物业管理招标的主体。

3、简述物业管理投标的概念？

4、简述物业管理投标的主体。

5、简述物业管理招标的类型。

6、简述物业管理招投标的特点。

7、简述物业管理招标的方式。

8、简述物业管理招标的内容。

第二节物业管理招标投标的策划与实施

1、简述物业管理招投标的基本要求。

2、简述物业管理招投标的基本原则。

3、简述物业管理招标的条件。

4、简述物业管理招标的程序。

5、简述参加物业管理投标的条件。

6、简述物业管理投标程序。

第三节物业管理方案的制定

1、简述制订物业管理方案的一般程序。

2、简述制定物业管理方案的要求。

3、简述物业管理方案的基本内容。

4、简述制定物业管理方案的要点及方法。

案例题

案例一

物业服务企业H接到了某商用写字楼的物业服务投标邀请函。

该写字楼是一座大型智能化综合楼，建筑面积为11万m2,配套设施设备完善。

被邀请的几家物业服务企业实力都很雄厚，竞争性都很强。

该物业服务企业H的总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔、独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。

结果H企业并未中标，原因之一是评委们认为该企业拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。

问题：

1、简述制订物业管理方案的一般程序。

2、作为该企业的总经理，参加这次投标活动的程序是什么？

3、该物业服务企业参加投标时，标书的主要内容有哪些？

案例二

金盛国际拟采用招标方式选择物业服务企业，华威拟参加投标。

王强是华威的管理人员，在公司上级的指示下，拟对金盛国际进行投标。

问题：

1、金盛国际可以采取哪些物业管理招标的方式？

其分别有什么特点？

2、王强在投标文件编写中应注意哪些问题？

3、王强在投标文件中可以采用哪些报价的策略和技巧？

案例三

某大厦建筑面积约25万平方米，附属设备包括10部电梯、3部自动扶梯、消防中控系统、中英制冷系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲区、餐饮部等。

目前，该大厦已经竣工，并通过招标方式选聘了M物业服务企业提供物业管理服务。

问题：

请你替M物业服务企业编写一份切实可行的物业管理方案（说明：

写出方案内容的框架体系即可）

案例题

案例一

物业服务企业H接到了某商用写字楼的物业服务投标邀请函。

该写字楼是一座大型智能化综合楼，建筑面积为11万m2,配套设施设备完善。

被邀请的几家物业服务企业实力都很雄厚，竞争性都很强。

该物业服务企业H的总经理对这次投标工作非常重视，亲自动笔、独立完成了物业服务投标书的编写工作，并带队参加了现场答辩。

结果H企业并未中标，原因之一是评委们认为该企业拟定的物业服务方案存在一些专业方面的缺陷。

问题：

1、简述制订物业管理方案的一般程序。

物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。

制定物业管理方案的一般程序为：

（1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订；而不是由企业总经理一个人独立动笔完成方案的编写。

（2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料；

（3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

（4）确定组织架构和人员配置。

（5）根据物业资料及实施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息管理经验等情况详细测算物业管理成本。

（6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。

（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）；

（8）对拟定的物业管理方案进行审核、校队、调整。

（9）排版、印制、装帧（zhen）。

2、作为该企业的总经理，参加这次投标活动的程序是什么？

答：

作为该服务企业的总经理，参加这次投标活动的程序为：

（1）获取招标信息

（2）项目评估与风险防范。

项目凭评估主要包括：

投标物业的基本情况；招标物业的定位；业主的需求；建设单位、物业产权人（含业主）、物业使用人的基本情况；招标条件和招标过程；竞争对手；企业自身条件的分析。

主要风险包括来自招标人和招标物业、投标人、竞争对手三个方面的风险。

（3）登记并取得招标文件。

（4）准备投标文件。

（5）送交投标文件。

（6）接受招标方的资格审查。

（7）参加开标、现场答辩和评标。

（8）签约并执行合同。

3、该物业服务企业参加投标时，标书的主要内容有哪些？

答：

该物业服务企业参加投标时，应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。

常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

（1）商务文件（或称物业基本情况）

商务文件又称商务标，主要包括：

①公司简介。

包括该物业服务公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。

②公司法人地位及法定代表人证明。

包括资格证明文件、资信证明文件。

③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。

（2）技术文件

技术文件又称技术标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术资料。

有的招标文件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等，载准备材料时应按招标要求准备相关资料。

案例二

金盛国际拟采用招标方式选择物业服务企业，华威拟参加投标。

王强是华威的管理人员，在公司上级的指示下，拟对金盛国际进行投标。

问题：

1、金盛国际可以采取哪些物业管理招标的方式？

其分别有什么特点？

答：

金盛国际可以采取公开招标和邀请招标两种物业管理招标的方式，其含义及特点分别表现为：

（1）公开招标

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。

公开招标的主要特点是招标人已公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

（2）邀请招标

邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

2、王强在投标文件编写中应注意哪些问题？

答：

王强在投标文件编写中应注意以下问题：

（1）确保填写无遗漏，无空缺。

投标文件中的每一空白都须填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。

（2）不可任意修改填写内容。

投标人所递交的全部文件均由投标方法人代表或委托代理人签字；若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

（3）填写方式规范。

除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

（4）不得改变标书格式。

若投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意图，可以另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规定的格式。

（5）计算数字必须准确无误。

投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。

（6）报价合理。

投标人应对招标项目提出合理的报价。

（7）包装整洁美观。

投标文件应保证字迹清楚，文本整洁、纸张统一，装帧美观大方。

（8）做好投标文件的保密措施。

3、王强在投标文件中可以采用哪些报价的策略和技巧？

答：

投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底，王强在投标过程中，可以采取的投标报价的策略和技巧分别有：

（1）投标报价的策略

①对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。

②密切关注、正确分析竞争对手的报价。

③补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。

（2）在投标过程中，可以采取的报价技巧

①多方案报价。

再邀请招标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身有多方案存在，投标人对项目原方案提出在经济上、技术上更合理可行的方案，及准备两个或两个以上的报价，最后与招标方进行协商处理。

②保本报价。

即按成本报价，适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业组委员会组织的招标项目。

案例三

某大厦建筑面积约25万平方米，附属设备包括10部电梯、3部自动扶梯、消防中控系统、中英制冷系统、配电系统、综合布线系统等，综合配套设施包括地下停车场、休闲区、餐饮部等。

目前，该大厦已经竣工，并通过招标方式选聘了M物业服务企业提供物业管理服务。

问题：

请你替M物业服务企业编写一份切实可行的物业管理方案（说明：

写出方案内容的框架体系即可）

答：

M物业服务企业的物业管理方案主要应包括以下内容：

（1）项目管理的整体设想与策划

包括物业项目概况和特点、客户服务需求分析、服务指导思想、物业管理档次、管理服务的总体范围、服务质量标准、管理服务措施等内容。

（2）物业管理服务模式

包括管理服务运作模式、工作流程、机构组织架构、信息反馈处理机制等。

（3）管理服务人力资源的管理

结合项目情况配备各岗位人员，制定人员培训和管理计划与措施。

（4）管理制度的建设

主要包括各项物业服务企业内部的管理制度，如各