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一、房地产经济学的研究对象和学科特点
⏹房地产经济学是解释房地产经济运行现象及其资源配置活动的学问,根据房地产的特点,既要从个体和企业角度探讨房地产经济决策问题,要要从行业和市场层面解释房地产经济运行的规模,还要从宏观经济角度,研究房地产波动等现象。
可见,这是一门具有很强综合性和交叉性的应用经济学学科。
房地产经济学的特点
1.房地产经济学遵循经济学的基本假设和运用现代经济学的分析方法,以解释房地产经济运行现象为目的。
2.房地产经济学探讨房地产资源配置问题,以解决现实问题为导向。
3.房地产经济学集中研究房地产业的政策与房地产经济活动,注重从产业经济学和部门经济学的视角分析问题。
二、房地产经济学与其它学科的关系
1.微观经济学和宏观经济学、新制度经济学、行为经济学和空间经济学为房地产经济学提供了基本理论和方法的指导。
2.产业经济学和企业经济学为房地产经济学提供了可借鉴的分析范式。
3.土地经济学和城市经济学为房地产经济学准备了坚实的学科基础
4.金融学、投资学及财税学等都为房地产经济学堂具体领域的研究提供了专业知识。
三、房地产经济学的主要研究方法
1.马克思主义经济学分析方法
2.新古典经济学分析方法
3.投入-产出分析方法
4.产业经济学研究范式
5.现代计量经济检验方法
6.新制度经济学分析方法
7.行为经济学分析方法
8.比较分析方法
四、相关概念
1.土地
⏹对土地的定义说法不一,但有一点是一致的,即土地是由陆地表面各种自然环境因素,包括地形地貌、气候、土壤、地下水和植被等相互作用所形成的历史自然综合体。
⏹土地具有四维特征,地表平面的变化、垂直方向的变化(空间三维)和随时间的演替。
2.房地产
(1)概念
对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:
房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。
①从物质形态上:
②从法律上
(2)房地产的分类
教材P12
3.房地产业
(1)概念
房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种只能的独立产业部门。
它体现了房地产经营过程中各种参与者之间的经济关系。
如何理解
(2)房地产业的构成
教材P19
(3)房地产业的行业特征
①先导性和基础性
②综合性和关联性
③资金密集性和高风险性
④级差收益性和区域性
⑤权利主导性和制约性
教材P25
4.房地产业在国民经济中的地位和作用
(1)房地产业的适度发展可以带动国民经济的发展
(2)房地产业的滞后阻碍国民经济的发展
(3)房地产业的不良发展破坏国民经济的发展
第二章房地产业
本章要求掌握的内容
1.房地产业及其构成
2.影响房地产业发展的经济因素
3.是否可以将房地产业视为国民经济的支柱产业
4.房地产业与国民经济的相互关系
5.中国房地产业发展的现状和特征
第一节房地产业的形成
一、房地产业的概念与构成
1.产业
2.房地产业
3.房地产业的概念与构成
几点说明:
(1)关于房地产业与建筑业的联系与区别(重点掌握)
(2)房地产业的地位
(3)关于房地产开发经营行业与其它行业的关系
P33nj
二、工业化、城市化与房地产业兴起
⏹工业化是一种过程……
⏹一个城市的GDP总量与生产要素的房地产需求之间存在很强的正相关关系;
⏹房地产业不仅是城市化的产物,也是推动城市化发展和提高城市现代化水平的重要力量。
三、产业结构演变与房地产业成长(重点掌握)
1.产业结构
2.配第-克拉克定理
3.库兹涅茨定理
4.二战后第三产业的发展
5.随着第三产业的发展,第三产业内部的结构也会发生变化
6.房地产业部门的持续细化和分化是推动该产业持续成长的内在原因(三点)
四、消费结构升级与房地产业扩张
(一般了解)
⏹消费需求结构与周期的变动是推动房地产业形成和地位上升的重要动力;
⏹消费品可分为基本性消费品、享受性消费品和发展性消费品;
⏹恩格尔系数及变化;
⏹人均GDP和住房消费占居民总消费的比重的实例
⏹消费结构变动受到收入水平和产业结构的影响
第二节房地产业的性质定位与功能定位
房地产业的产业定位有两种含义:
☆一是房地产业的产业性质定位,即在一、二、三次产业中,房地产业属于哪类产业;
☆二是房地产业的产业功能定位,即在基础产业、先导产业、主导产业中,房地产业属于哪类产业。
1.国外和中国香港地区对房地产业的产业分类;
2.中国大陆的房地产业分类;
3.国民经济行业分类与代码(GB/T4754-2002)(部分)
4.房地产业主要包括……(njP42)
第三节国民经济主要经济变量对房地产产业的影响
一、国民收入对房地产产业的影响
⏹人均GDP与SHTO呈“倒U型曲线”
⏹SHTO(theshareofhousinginvestmentasapercentageoftotaloutput),是指住房投资占总产出的百分比,它是一个用来研究住房投资与国民经济关系的经济指标。
二、投资水平对房地产业的影响
三、消费水平对房地产业的影响
四、信贷水平对房地产业的影响
五、利率水平对房地产业的影响
六、汇率和国际资本流动对房地产业的影响
课外阅读与思考:
关于房地产业的功能定位
房地产业到底是不是支柱产业?
⏹观点一:
房地产业是支柱产业
⏹观点二:
把房地产业看作支柱产业后患无穷
⏹请你查阅相关文献后说出自己的想法
本章思考:
1.何谓房地产业,它是怎样构成的?
2.影响房地产业发展的经济因素有哪些?
3.城市化进程对于房地产业的兴起和发展具有怎样的影响?
4.你认为是否可以将房地产业视为国民经济的支柱产业,为什么?
5.房地产业与国民经济具有怎样的相互关系?
6.中国房地产业发展的现状和特征如何?
第三章房地产的供求和市场均衡
本章主要内容
1.房地产需求的含义和特征
2.房地产需求的影响因素
3.房地产供给的含义和特征
4.房地产供给的影响因素
5.房地产市场的供求平衡
6.房地产市场均衡的四象限模型
第一节房地产的需求
一、房地产需求的含义和特征
1.需求
2.房地产需求
3.需求和需求量
4.需求法则
5.虚拟经济与需求法则
二、影响房地产需求的因素
1.社会经济发展与城市化水平
2.城市人口数量与结构状况
3.收入水平
4.城市产业结构
5.人们对未来的经济预期
6.经济制度和政策因素
三、消费性房地产(住宅)需求
消费性需求的含义:
亦即居民的住宅需求,是一定条件(时间,空间,价格)下人们有支付能力的住宅购买力。
⏹满足消费性房地产需求的方式:
①承租住宅;
②购买住宅所有权或较长时期的使用权;
③自建住宅;
④在典当方式下承典人行使典当权等。
⏹说明
⏹住宅需求量分析
1.消费者均衡
2.住宅需求曲线
3.住宅租金变化对住宅需求的影响
4.收入变化对住宅需求的影响
四、生产要素房地产需求
1.含义
2.影响因素
3.生产性房地产需求曲线
4.生产要素的最优组合
5.生产要素的替代效应和产出效应
6.土地招标租金曲线
7.市场土地租金曲线
8.厂商最佳位置选择
五、房地产投资及理财需求
1.含义
2.房地产投机需求曲线
六、房地产的需求弹性
1.房地产的需求价格弹性
Ed=(△Q/Q)/(△P/P)
2.影响因素:
①替代品数量和接近程度
②房地产的用途
③房地产在消费者预算中所占比例的大小
④选择房地产时期的长短
3.总而言之,房地产的需求价格弹性较小,即房地产需求量对价格和租金变化反映比较迟钝。
4.国内外研究结论
2.房地产的需求收入弹性
Em=(△Q/Q)/(△M/M)
①房地产的需求收入弹性一般为相对较高的正值
②研究结果:
0.26-1.1
③见下表
3.房地产的需求交叉弹性
①含义
②公式Exy=(△Qy/Qy)/(△Px/Px)
③举例
④研究结果
房地产需求价格弹性和收入弹性估计
第二节房地产供给分析
一、房地产的供给法则和影响因素
1.供给量
2.供给
3.房地产供给
4.供给法则
思考:
房地产供给的影响因素有哪些?
⏹引例:
⏹2012年要继续推进保障性安居工程建设,在确保质量的前提下,基本建成500万套,新开工700万套以上。
抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
采取有效措施,增加普通商品住房供给。
⏹2011年全国城镇保障性住房基本建成432万套,新开工建设1043万套。
中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元,是2010年的2.2倍。
中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。
⏹引例二
⏹在新西兰最大的城市奥克兰,占地2英亩的精装房屋只要人民币400多万,而这样的资金只够在北京繁华地段买个三居室。
房地产供给的影响因素
⏹价格
1.自然条件
2.经济发展水平和经济条件
3.技术条件
4.经济制度与政策因素
二、土地供给的一般条件
⏹土地供给的含义
⏹土地供给曲线
⏹公式
⏹受到规划限制的土地供给曲线
土地供给分析
⏹一般来说,土地占有者是否向市场提供土地,取决于持有土地的成本和潜在收益的比较:
UL=r+Te+s-Po
⏹UL为一个货币单位的土地服务的使用成本;r为利息率或抵押利率;T为每年现行的财产税率;s为每年一个货币单位的土地的保险和其它服务成本;p为土地价格上涨速率(潜在的收益率)
⏹UL>0
⏹UL,<0
⏹还要考虑机会成本、交易费用和经济预期等,以及规划限制
三、房产供给:
生产函数
1.房产供给
表现为土地和服务设施的一个函数。
房产和其它设施的供给产生了对土地的派生需求。
服务设施包括原材料及其供给、劳动力以及建设中的设备服务,由这些不同种类的物资和服务进行合理地组合。
2.替代弹性
即服务设施和土地之间可相互替代的伸缩性的量度。
3.房产供给中的土地和服务设施
4.房产供给的生产函数:
H=H(L,S)
5.房产供给的生产函数曲线
⏹MRSSL=ΔL/ΔS=MPS/MPL
⏹均衡条件:
MPL/PL=MPs/Ps
⏹厂商的供给曲线
⏹新建房产供给与原有房产供给的区别
⏹短期房产供给弹性和长期房产供给弹性
⏹整个房产市场的供给曲线是一条自左向右倾斜的正斜率曲线。
四、房地产的供给弹性
•房地产供给的价格弹性
Es=(△Q/Q)/(△P/P)
2.短期与长期
3.房地产供给交叉价格弹性
Exy=(△QY/QY)/(△Px/Px)
第三节房地产的供求均衡及其调节
一、房地产供求均衡分析
⏹房地产供求均衡曲线
⏹均衡的三种情况(P130,南京)
①房地产需求价格弹性大于供给价格弹性
②房地产供给价格弹性大于需求价格弹性
③房地产供给价格弹性等于需求价格弹性
二、房地产空置率分析
1.空置量
2.房地产空置率的定义
3.公式
房地产空置率=房地产空置量/全部房地产存量
部分国家(地区)房地产空置率情况
四象限模型分析
1.第I象限:
短期租金形成机理
2.第II象限:
利用资本化率来确定房地产资产价格
3.第III象限:
房地产新开发建设量的确定
4.第IV象限:
房地产存量的确定
本章思考题:
1.什么是房地产需求法则?
什么是房地产供给法则?
2.住宅租金变化是如何影响住宅需求的?
3.影响房地产供给的因素主要有哪些?
4.如何理解四象限模型中资产市场和物业市场均衡实现的过程?
第四章房地产价格
第一节地租地价理论
一、地租、地价理论的发展脉络
二、古典政治经济学及古典经济学的地租理论
1.威廉●配第,魁奈,杜尔阁
2.亚当●斯密,
3.安德森,
4.李嘉图
5.萨伊
三、马克思主义地租理论(掌握)
1、地租的性质和来源
(1)性质
从性质上看,地租是因使用土地而支付的使用费,它是土地所有权在经济上的实现形式。
(2)来源
地租是一种超额利润,是由劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按照社会平均利润率分配之后所剩余的部分。
2、绝对地租(掌握)
土地所有者凭借对土地所有权的垄断,占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利润。
由于它不论土地本身条件优劣如何,只有土地所有权与使用权分离了、即向土地所有者租用了土地,就必须支付这部分差额,故称绝对地租。
绝对地租的形成示例
3、级差地租(掌握)
因为土地等级不同而形成数量不等的地租,是级差地租。
级差地租包含两种形式:
(掌握)
(1)级差地租I
是指在不同的地块上进行等量投资,但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的极差地租。
(2)级差地租II
是指在同一块土地上由于连续追加投资而形成的极差地租。
级差地租包含两种形式:
(掌握)
(1)级差地租I
是指在不同的地块上进行等量投资,但由于土地肥力的大小和土地位置的优劣所形成的极差地租。
(2)级差地租II
是指在同一块土地上由于连续追加投资而形成的极差地租。
4.城市垄断地租
城市垄断地租是因为城市中某些稀有地块具有独一无二的地位,能够令在其上面经营的企业获得垄断性的超额利润,这部分超额利润转化为垄断地租。
5.土地价格与土地成本
马克思认为,土地价格是地租的资本化,“资本化的地贼是即土地价格”,而地租是“价值增殖的形式。
”地租与低价在本质上具有一致性。
马克思认为,地租是以低价形式投入土地的资本的利息,土地价格不外是资本化的因而是提前支付的地租,是一次提前付清的未来的地租。
因此,是现有地租后有地价。
更多……
四、新古典经济学及现代经济学的地租地价理论(一般了解)
•特点
•马歇尔
•胡佛
•萨缪尔森
•哥德伯戈和钦洛依
商业租金(commercialrent),包括:
(1)转移收入(transferearnings)
(2)经济地租(economicrent)
第二节房地产价格的本质、特征及其构成
一、房地产价格的形式与本质
•房地产价格的具体形式较多,可以由产权的内容和形式来确定,如:
房地产所有权价格、房地产使用权价格、房地产抵押权价格、房地产典当权价格、土地发展权价格;也可以因为某种目的而确定,如:
基准地价、土地批租价格、房地产课税价格等。
•解释
•从本质上说,房地产价格是一种产权价格,是房地产权利的未来收益价格。
•解释
1.房地产所有权价格
P=R/r
2.房地产使用权价格
P=R/r[1-1/(1+r)n]
3.房地产抵押权价格
•要求了解基本概念
三、房地产价格的构成
•请联系其它相关课程的内容
1.土地开发费用
(1)征地补偿费
(2)拆迁安置费
(3)七通一平费
(4)勘察设计费
(5)拆迁征地管理费
(6)土地出让金
2.房屋开发费用
(1)房屋建筑安装费
(2)附属工程费
(3)室外工程费
(4)公共建筑配套工程、开发区内配套建设的各种公共福利设施
(5)环卫绿化工程费
3.各类交易费用
•房地产税收
•交易费用
•解释,njP148
影响房地产价格变化的主要因素
1.政府的土地利用规划、土地供应计划
第三节厂商行为与房价的决定
一、基于供给的房地产价格
1.地价与房价的关系
•十分复杂
•一方面,地价是房价的基础,土地价格的高低决定着房价的高低
•另一方面,房价是地价的表现,房价对地价具有决定作用
•短期
•长期
•1998年以来,我国的土地交易价格上涨幅度大于商品房销售价格上涨的幅度
2.建筑成本与房价的关系
•事实上,二者的走势并不一致
•短期
•长期
3.容积率与房价的关系
以上一般了解
二、基于静态供求均衡的房地产价格
•假设房地产需求函数和供给函数为线性函数,可建立以下模型:
D=a+bP
S=c+dP
D=S
三、基于开发商定价策略的房地产价格
(一)房地产开发商的一般性定价策略
1.垄断定价
2.在领导厂商主导价格的条件下,其它开发商选择跟随策略。
3.合谋
4.价格歧视
5.拍卖价格
6.掠夺性定价
7.联手竞拍土地
第四节影响房价变化的外生变量
一、利率与房地产价格
•理论上,二者负相关
•利率如何影响房价涨跌
二、汇率与房地产价格
1.流动性效应
2.预期效应
3.财富效应
4.溢出效应
5.信贷扩张或收缩效应
三、股价与房地产价格
•从统计来看,一国的股价与房价走势之间几乎很难有规律可循。
•原因:
股票市场性不足
1.财富效应
•含义
•直接财富效应
•间接财富效应
2.挤出效应
3.替代效应
•综合考虑,多数情况下,财富效应大于替代效应和挤出效应之和。
然而在特定条件下,则可能出现相反的情况:
替代效应和挤出效应之和超过财富效应,此时股价与房价将表现出负相关关系。
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