项目高级公寓客户分析表.docx

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项目高级公寓客户分析表

项目高级公寓客户分析表

公寓客户分析表

1、以纯居住为主体（个人决策）

客户分类

使用本物业可能的原因

可能不使用本物业的原因

本物业的契合度

基于不同客户群体的限制/激励因素

成为本物业最终使用者的可能性

可能购买本物业的原因

成为本物业最终购买者的可能性

本项目可采取的对应营销策略

欧美

单身

1.华侨城环境

2.轨道交通，

3.国际品质服务

1.蛇口情结（交际圈、人脉）

★★★

1.客户数量较少

2.租金接受范围为80-100元/月

3.需求面积在90-120平方米

★★

1.转化为度假需求

★

建立国际品质的可识别性（服务、商业、硬件）

居家

1.未来国际街区生活的预期

1.蛇口情结

2.居家的需求（别墅）.

★

1.客户数量少

——

——

——

——

日韩

1.华侨城地缘关系

2.时尚感

3.品质服务

1区内大量替代品

★★★

1.目前租金成交区间为50元/平方米，可保持较高的租金承受弹性

2.取决于同国籍朋友的选择

★★

1．升值潜力

★★

1.高密度区内社区推广（升值潜力、空间、品质感）

2.装修风格迎合喜好

3.SHOPPINGMALL配置符合特定生活习惯的餐饮、超市等

香港人

1.华侨城高提及率

2.轨道交通

3.认同高品质服务所带来的物业价值

1.不认同华侨城的非港式文化

★★★★

1.取决于物业的档次、品质感

2.取决于捷运系统的环境和效率

3.地铁4号线沿线物业的强力竞争

★★★

1.升值潜力

2.度假需求

★★

1.深港地铁/地铁站的广告宣传

2.置业投资计划（金融渠道的匹配性——轻松便利按揭、港币/美金定价）

台商

1.认可华侨城

2.崇尚品质

1.嘈杂

2.对物业价值可能的怀疑

★★

——

★★

1.升值潜力

2.稀缺产品

★

1.相关台商协会路径营销

外企/外籍华人

1.身份体现

2.认同高标准的服务品质

1.混杂的人群结构无法保证阶层感

★★

1.数量少

2.对价格不太敏感

★

1.稀缺物业

2.转化为度假需求

★★

1.品质身份诉求

2.特定推广途径（金卡营销——球会/信用卡路径）

普通华人

不会因个人决策的纯居住原因成为本物业的最终使用者和购买者。

2、以纯居住为主体（企业决策）：

客户分类

使用本物业可能的原因

可能不使用本物业的原因

本物业的契合度

基于不同客户群体的限制/激励因素

成为本物业最终使用者的可能性

可能购买本物业的原因

成为本物业最终购买者的可能性

本项目可采取的对应营销策略

员工寓所

1.物业档次、体现公司形象

2.增加企业凝聚力

3.提高工作/交通效率

只要保证品质优势，本物业是明星企业员工宿舍的首选

★★★★

1.高福利企业在深数量少

★★★

1.企业在深运作良好，长期发展

★★★

1.针对特定明星企业进行团购（世界500强/知名企业总部设于深圳）

2.高档写字楼推广

企业会所

（商务接待）

1.体现公司形象

2.物业昭示性

3.稀缺物业

1.明星企业对企业会所有更高要

★★★

1.竞争来自于海景/Golf等景观物业及别墅

★★

1.企业在深持续稳定发展

★★

3、以商务居住为主体：

客户分类

使用本物业可能的原因

可能不使用本物业的原因

本物业的契合度

成为本物业最终使用者的可能性

可能购买本物业的原因

成为本物业最终购买者的可能性

本项目可采取的对应营销策略

港深线商务人士

1.轨道交通

1.地铁4号线沿线物业的竞争

2.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本

★★★

★

1.取决于深港一体化进程

★

1.酒店巡展，

2.地铁/地铁站宣传、

广深线商务人士

1.深南大道昭示性

1.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本

★★★

★★

1.升值潜力

2.城市吸引力

★

1.广深高速公路广告牌宣传

空中飞人

1.深圳稀缺物业

1.酒店因素（方便）倾向于支付短期成本

2.品质未必能达到他们的需求

★★★

★★

1.中国一线城市置业成为趋势

★★

1.航空杂志宣传

2.机场广告牌宣传

4、以商务办公为主体：

客户分类

使用本物业可能的原因

可能不使用本物业的原因

本物业的契合度

基于不同客户群体的限制/激励因素

成为本物业最终使用者的可能性

可能购买本物业的原因

成为本物业最终购买者的可能性

本项目可采取的对应营销策略

传统行业

驻深办事处

1.体现公司形象

2.物业昭示性

3.轨道交通

1.居家氛围贬损物业价值

2.大堂能否提供企业水牌

★★★

1.中心西区公寓写字楼形成竞争

★★★

1.华侨城的城市窗口效应

★

公寓式写字楼/商住楼推广

创意阶层

文化艺术人士

1.物业能体现标签式生活（时尚/潮流/优越感）

2.华侨城地缘关系（欢乐谷、世界之窗演艺人士、经纪人）

1.未形成特定文化圈层

★★★

1.客户稀疏，较难聚集

★★

1.取决于圈层形成的势力

★

1.造场——（文化、专业）沙龙：

美学/文化审美/管理、金融讲座/培训

小型专业机构（法律、会计、审计）

1.体现公司形象

2.物业昭示性强

1.居家氛围对物业价值的贬损

★★★

1.高档次、小空间（办公室为稀缺产品）

★★★

1.永续经营

★★

个人工作室（平面网页设计）

1.满足个性需求

不胜枚举

★

1.车公庙等老工业区厂房/写字楼的低价竞争

——

1.稀缺物业带来的偶发需求

——