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第一篇市场分析
一、某省概况
某位于中国大陆最南部,是一个多民族的省份,总人口达7783.41万人,位居全国第三位。
某南临南海,土地面积18万平方公里,海岸线总长3368公里,岛屿众多。
全省山地、平原、丘陵交错。
河流主要有珠江、韩江、鉴江等。
最长的珠江由西江、北江、东江汇流而成,长2122公里,是中国第三大河流。
南海沿岸的珠江三角洲、韩江三角洲土地肥沃,是著名的鱼米之乡。
某交通发达,以某为中心的海、陆、空交通运输网,四通八达。
铁路有京广、广茂、广九、黎湛、广梅汕、京九梅坎诸线;公路有105、106、107、205等十多年国道,海运有某、湛江、深圳、汕头、珠海等港口,民用航空有某、深圳、汕头、湛江、梅州、珠海、佛山等机场。
某是中国第一经济大省。
1978-2002年,某国内生产总值(GDP)年均递增13.4%。
2002年,某GDP达11770亿元(约合1418亿美元),占全国GDP的十分之一强。
另外,固定资产投资总额、社会商品零售总额、居民储蓄存款余额、进出口总额、财政收入等主要经济指标均列全国首位。
支柱性产业为家电、塑料制品、食品、服装、纺织、电子、电力、冶金等。
工业产品有机床、仪表、船舶、发电量、水泥、硫酸、机制纸,蔗糖、化学纤维、塑料、家用电器、罐头食品、日用五金、自行车、摄影器材、丝麻棉织品等。
手工艺品有某牙雕、粤绣、佛山陶瓷、潮汕抽纱、肇庆端砚和草席、某烟花等。
某外向型经济较为发达。
某与世界上200多个国家和地区建立了贸易关系。
2002年外贸进出口总额2211亿美元,其中出口总额1185亿美元,占全国的36.4%.某是全国吸收外资最多的省份,截至2002年,累计实际利用外资约1576亿美元,其中,外商直接投资1249亿美元,占全国的28%.近几年,某每年实际利用外资均在150亿美元左右,2002年外商直接投资达131亿美元。
世界500强企业已有超过一半投资于某,并且取得了良好的业绩。
二、某市概况
(一)某市概述
某现辖32个镇区,546个村委会,132个居委会。
全市陆地面积2465平方公里,158.96万人,外来暂住人口为440.45万人。
此外,还有港澳台同胞70多万人,海外侨胞20多万人,是著名的侨乡。
二十年来,某的经济以平均每年22%的增长率蓬勃发展,是中国综合经济实力30强城市之一,成为中国经济发展最快的地区之一,形成了以制造业为主,以电子资讯产业为支柱的外向型经济结构,是国际性的加工制造业基地和中国重要的外贸出口基地。
2004年全市生产总值1155.3亿元,按可比价格计算,比上年增长19.6%,增长速度创近五年新高。
第二、第三产业共同推进经济增长。
固定资产投资427.8亿元,增长34%;社会消费品零售总额389亿元,增长15.1%。
某形成了以电子及通讯设备制造业、造纸及纸制品业、食品饮料加工制造业、电力蒸汽热水生产和供应业为支柱的现代化的制造业体系。
改革开放以来,某累计引进外资210.13亿美元。
全市电子信息产品制造企业近3300家,实现产值1150亿元,约占全市工业总产值的40%以上;出口89亿美元,占全市的31.8%。
某作为世界重要电脑资讯产品生产基地的地位进一步巩固。
2005年,是巩固和发展宏观调控成果、保持经济社会发展良好态势、实现“五年见新城”目标、加强基层基础建设的关键一年。
(二)2004年某房地产市场特征
1.商业地产开始降温
据建设局有关文件显示,2004年商业地产开发规模有所放缓,全年基本上没有新的大型商业地产上马,目前市场上活跃的仍然是前两年开发的商业项目。
2.写字楼项目明显增多
据统计,2004年全市写字楼完成投资6.32亿元,比上年的1.57亿元增长了3倍多,施工面积达45.47万平方米,也比上年的29.61万平方米增长了54%。
3.别墅开发转向经济型
受国家政策和市场的影响,别墅开发无论是在土地供应、金融信贷还是市场需求上都受到相对制约,具体体现在:
一方面新立项的大型别墅项目越来越少,另一方面别墅开发施工面积占商品住宅开发的比重也逐年下降,而且别墅户型也从豪华大户型向经济实用型转变。
4.南城东城上市量居前
在全市32个镇区中,南城和东城的上市量以92万平方米和80万平方米稳居前两名,位于第二梯队的是常平和长安,约在40—45万平方米之间,第三梯队是虎门和厚街,在33万平方米左右,第四梯队是塘厦、凤岗、万江、城区和沙田,均在20多万平方米以上。
2004的别墅上市量则被万江独占鳌头,达8万平方米,南城为6万平方米,东城则不足2万平方米。
镇上别墅上市量较大的镇包括有塘厦、凤岗、黄江和沙田,均达5—6万平方米。
(三)某房地产市场分析
某房地产市场的特点是:
多元化,各镇区都有自己的特色,这是由于整个某区域从西到东、北到南,无论地形地貌、历史文化、社会经济发展状况、内外地缘关系、交通格局,都各有特色,比如某西接珠江口,东邻惠州,南接深圳,北邻增城,地缘关系可谓差异巨大,且四条交通干线从西北到东南基本上把全市各镇区都有串联起来,形成四条经济走廊,还有各镇区产业特色各不相同,虎门、厚街、樟木头、塘厦等产业重点各有不同,更别说莞城区跟各镇区相比,政治经济形态差异更大……这些因素就造成了在此基础上发展起来的房地产形态丰富多样,使整个某各镇区的房地产产业呈现多元化并存格局,比如樟木头房地产市场的特色是港化色彩,其它莞城、厚街、虎门等都各有特色。
这里说明一个某房地产市场的规律或特征:
各镇区之间没有可比性,只有依据自己当地的产业特色,历史文化,人口结构等特点来开发房地产,就能获得自己所特有的市场,形成自己的特色,从而以差异化、特色化的形态跟其它镇区并存于整个某房地产大市场当中。
从这个特点出发,就要求各镇区的地产开发机构,必须对自身区城的产特点,历史文化,人口结构做专门的研究,然后开发项目才有当地生存的生命力,形成自己的特色。
三、某镇概况
(一)某经济发概况
某镇位于某省某市的东南部,毗邻港澳,与深圳、惠州两市接壤。
面积143平方公里,生态环境优美,城镇配套设施完善。
先后被定为"国家社会发展综合实验区"、"全国小城镇建设试点镇"、和"全国综合改革试点镇",并获得"全国造林绿化百佳镇"、"全国外资企业出口创汇十强乡镇"和"国家卫生镇"等荣誉称号。
进入20世纪90年代,某积极招商引资,大力发展外向型工业,迅速由一个以农业为主的偏僻山乡发展成为一个现代化的工业城镇。
目前,全镇已投产的外资企业700多家,总投资近20亿美元,外来员工达30万。
2003年,全镇国内生产总值25亿元;两税收入4亿元;出口创汇21亿美元。
以电脑制造业为龙头的高新技术产业蓬勃发展,NEC、三洋、实盈、群光等一批国际知名电脑企业在某投资设厂,主要生产电脑机箱、显示器、主板、键盘等零部件和组装整机,形成完善的配套能力和较大的生产规模,使某成为国内最大的电脑制造基地之一。
某镇已制定了高新技术产业发展战略,以优良的政策环境和配套环境吸引投资,力争把某建设成为世界性的电脑制造业基地、人与自然协调发展的"生态科技镇"。
某镇自1999年以来连续四年出口值名列某市第二位,是"全国出口创汇十强镇",2002年全镇直接出口19.6亿美元(海关)。
2003年出口总值达到24.4亿美元(不含转厂出口值),比2002年增长24.00%。
某镇现有外资企业行业分布广泛,门类齐全,其中以电子信息及电脑产业为主,截止2003年底,拥有电子信息及电脑产业246家,实际利用外资5.88亿美元,2003年全镇电子信息及电脑产品出口值达17.34亿美元,仅恩倍福公司就达到1.5亿美元,被誉为国际电子信息产品制造基地。
截止2003年底,某镇共引进外资企业811家,实际利用外资13.99亿美元,包括NEC、SANYO等国际知名企业。
(二)某房地产简介
某,全国最大的电脑生产基地之一,一座科技化的生态小城镇。
某四周港澳、深圳、惠州亲密簇拥,多条高速及国家一级公路穿梭而过,为某南部的经济重镇。
每年有上百家企业在这里落户,富裕的本地居民和数十万外来劳务人员构成了强大的购买力,促进本镇房地产业的发展。
近年来,某镇房地产开发公司联同某正裕物业有限公司、某市三阳实业发展有限公司、某市怡丰实业有限公司等共同开发了碧月湾花园、金阳商贸广场·步行街、大绿地·金豪花园等优质项目。
各个项目有着不同于别的独特风格和优点,供广大不同要求的消费者选购。
(三)某房地产发展环境分析
由于产业、人口、政策、资源、市场等方面的原因。
某的房地产起步较迟,发展进度不大,所以房地产的市场成熟度不是很高,从产品到开发模式,到营销手法,到销售服务,以及到市场规模,都处于相对滞后阶段,落后于深广不下三、五年。
但是,这正好形成了它的一个优势——后发优势,使得房地产产业在吸收他人经验教训的基础上获得良性的发展。
伴随着全国城市化浪潮这样一种机遇,也适逢着地方产业发展的新飞跃,某的房地产产业将很快迎来新的春天,它将一步踏上现代城市以及现代房地产业的发展平台。
某房地产新一轮发展的动因有:
1.产业发展将带动人口数量和消费者的收入水平的增长,也就是带来更大的市场。
2.城市化扩张的驱动。
城市化也是为着提升地方对内对外的凝聚力而来的;只有城市化,才能带来更大规模产业和人口的聚集。
所以,必须进行城市变革,提升城市的品位,所以,某中心区的诞生是大势所趋。
而房地产就是服务于此城市扩张的手段和内容之一。
3.某房地产市场上至今才那么三、五个项目,并且产品单一,这将适应不了未来市场发展之需,或者说产品的结构失衡和市场空白也是要求房地产开发扩张的因素之一。
4.房地产产业本身也需要完善、充实,使之成为地方产业结构中不可或缺的一部分,增加财政收入,完善市场经济体系。
在这样一种背景下,某房地产的发展是顺势而为,合乎形势与市场的要求。
(四)项目市场环境分析
某镇及其周边产业发展综合分析
某镇地理位置极为独特,在整个珠三角范围内,它属于中心地带,从珠三角乃至整个华南范围内看,它具有着极其优势的区位优势,但是缩小到整个某范围内,它又是一个较为“偏僻”的地方,它不在某区域内四条纵向交通干线的直接覆盖范围中,所以区位优势在整个某区域中属于中等程度,综合其它因素,某的产业发展水平在整个某区域中处于中档状态。
同时也正因为它对交通干线有一定的空间距离,就使得它较其它交通干线上的镇区获得了一种独特的自然环境,并避开了干线上传统产业带来的诸多工业和传统城市社会的人文污染,从而形成了它对未来产业及未来都市文化所特有的价值。
这样它就形成了某种有别于其它镇区的特定产业和特定都市文化的“洼地”效应,形成了跟其它镇区在产业和文化上的一种“分工”,那些不切合其它镇区的产业和文化元素将在这里获得生存的空间,并不断聚集而形成更大的规模。
据公开资料,某在今年前四个月外商投资扩资的比例高达42%,足以可见某在独特产业和文化发展上的光明前景。
(五)某房地产市场板块分析
某房地产的发展,分为两个时代。
1.第一个时代:
老城区时代,其发展区城所围绕的中心,就是我们所称之的“商业金三角”,也就是由香芒路、鹿鸣路接某路以及聚富路并由广场路所架构成的一个呈三角形状的某现存的核心商圈。
商业金三角内外各住宅楼宇内居住着大量的当地原住居民、政府公务员和企业老板、产业白领等,其所开发的楼盘,包括村民集资修建的集资房、私人楼宇、商品房……以及金阳商业广场等。
该区位的特点是人居历史深厚,某镇的居民大多居住于此,由此,片区内商业、休闲、文教、生活、卫生、行政、交通等配套发达,仅香芒路,就遍布七大百货商场(华润、大新、大欣、富绅、金凤、名尚、妇幼)、麦当劳、肯德基以及规模与业态多种多样的服饰店、精品店、休闲娱乐场所,人气旺盛,车水马龙。
该商圈辐射全镇,往北、西、东都有是某的产业园区、往南紧接正在开发的新中心区,可见其在全镇民众生活中的核
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