综合商贸物流园项目可行性分析报告.docx

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综合商贸物流园项目可行性分析报告

目录

第一部分总论1

1.1项目名称1

1.2项目编制依据1

1.3项目承办单位1

1.4项目建设必要性2

第二部分百色市发展概况6

2.1百色市城市区位6

2.2城市资源状况7

2.3宏观经济发展概况8

2.4产业经济概况11

2.5百色市交通条件12

2.6城市发展定位与规划13

第三部分项目选址与片区概况14

3.1项目选址14

3.2项目片区概况15

第四部分项目定位与初步规划方案16

4.1项目定位16

4.2项目功能规划16

4.3项目进度安排19

第5部分项目投资估算19

5.1土地购买费用19

5.2道路建设费用20

5.3土地三通一平费用20

5.4交易区建设费用20

5.5仓储配送区建设费用20

5.6配套服务区建设费用21

5.7园区内广场建设及绿化21

5.8停车场建设费用21

5.9其他费用21

5.10设施设备购买费用22

5.11总投资成本22

第六部分财务分析22

6.1财务分析假设条件22

6.2收益分析23

6.3税收分析23

6.4项目投资效益24

第七部分社会效益分析24

7.1项目建设可带动当地经济发展，促进城市就业24

7.2项目可有效服务于“三农”经济24

7.3项目可有效服务城市建设规划24

第八部分结论25

第一部分总论

1.1项目名称

百色市综合商贸物流园项目

1.2项目编制依据

《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》

《广西区政府关于印发广西物流业调整和振兴规划的通知》（桂政发﹝2009﹞83号）

《广西现代物流“十一五”规划》

《百色市政府2006年“十一五”规划纲要报告》

《百色市城市总体规划（2004-2020）》

1.3项目承办单位

1.4项目建设必要性

1.4.1百色市构建区域商贸物流中心的需要

百色市西部与云南相接，北部与贵州毗邻，东与首府南宁紧连，南与越南接壤，边境线长达365公里，是滇、黔、桂三省交界处的中心城市，是我国大西南通往太平洋地区出海通道的“黄金走廊”。

中越“两廊一圈”的建设，泛珠三角经济区域合作，将百色推向区域性国际合作的前沿，区域性商贸物流集散中心优势显现。

长期以来，百色市的物流业发展相对滞后，严重影响了发展百色独特区位优势的发展，桂西资源富集区和西南出海大通道的重要物流节点地位作用尚没有得到充分的发挥，物流行业发展专业化程度与集中程度不足，滞后于百色的工业化发展。

本项目建成后，将作为广西西部地区规模最大，集中化程度最强、专业化程度最高，交通物流网络健全的专业化物流园区。

将充分发挥百色市优越的区位优势，打造成滇黔桂区域商贸物流中心，构筑辐射广西、西南和珠三角地区乃至沟通东盟的商贸物流通道。

1.4.2服务国家多个区域性经济合作战略的需要

百色市位于广西西部，毗邻北部湾经济区，背靠大西南，作为广西边境城市与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于泛北部湾经济区、泛珠三角经济区、西部大开发地区等多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和广西与“东盟”互通的重要陆路通道和跳板，是区域性商贸物流集散中心。

百色市拥有便利的交通运输条件。

南昆铁路和新建设的南昆铁路穿市区而过。

五条高速于百色交汇，包括南昆高速公路，正在建设和规划中的百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到罗村高速公路、百色到龙邦高速公路。

右江为珠江水域的主要源头之一，航运发达，市内现有4个港口，随着百色水利枢纽、那吉航运枢纽等建成后，右江河道的通航能力将提升到1000吨级，从百色可直航南宁、广州、香港、澳门等地。

四通八达的交通网络以及国家多个区域性发展战略交合，要求百色市建设有利于物流聚散的服务体系。

百色

南宁

北部湾经济区

中国与东盟贸易通道

越南

西南出海大通道

滇黔桂三省区交界区

泛珠三角经济合作区

图1—1百色战略区位图

1.4.3服务百色的产业体系，促进百色工农业的发展

根据《百色市城市总体规划（2004-2020）》，百色市将建设成为以铝工业为主的广西新工业基地，争取成为中国乃至亚洲重要的铝工业基地之一；同时，建设成全国重要的农副产品生产和加工基地。

城市发展目标明确，工业特征明显，以铝工业为龙头，同时开发锰矿开采、造纸、制糖、建材等行业建设。

百色市拥有如田东香米、芒果、香蕉、红宝石蕃茄、西葫芦、“双低”油菜、八渡笋等优质农产品，发展农副产品加工优势明显。

百色市现有工业企业19720家，其中规模以上工业企业189家。

其中铝工业是百色市工业的支柱产业，铝生产主要企业有中铝广西分公司、百色银海铝业公司、隆林铝厂、桂西氧化铝厂、平果铝型材厂、广西大华铝型材厂、平果亚洲铝业有限公司等企业，并有多家大型化工、建材、造纸工业企业。

大型现代化专业市场，具有强有力的商品集散作用，不断加强百色各大产业的商品流通，提升百色产业体系的市场辐射面，增强百色工业与专业市场的联动，为百色中小企业打造永不落幕的博览会。

本项目建设大型铝制品市场、农产品批发市场等专业市场，利用百色发达的交通运输网络，将各地市的工作产品与农产品集中销售，市场可为工业产品及农产品提供具有特色的大型交易平台，配以完善的信息流服务，及加工、仓储、配送、运输等服务，从而带动百色工农业发展。

1.4.4促进百色物流体系发展

《广西物流业“十一五”规划》指出百色市城市物流中心的建设，要结合铝工业基地、亚热带特色农业基地、西电东送基地的规划建设构建物流中心。

根据《广西物流业调整和振兴规划》，百色在广西的物流规划布局为7大专业物流中心之一，即充分发挥南昆铁路及沿边优势，加快建设黄桶至百色铁路、百色至龙邦高速公路，依托铝工业基地、亚热带特色农业基地、西电东送基地构建物流园区，发展与之配套的物流服务，促进百色建成沟通云贵的桂西重要物流中心。

《百色市十一五规划纲要报告》指出，全面推进商贸物流业加快发展，围绕打造滇黔桂区域商贸物流中心，构筑沟通东盟的物流通道目标，推进专业市场集群的建设，重点建设右江河谷物流商贸走廊和百色大型综合商贸城。

积极推进铝材交易中心、药材交易市场、旅游产品市场等一批特色专业市场的建设。

百色市目前物流体系尚不健全，成为百色工农业发展制约因素，迫切需要建设专业化物流园，目的建设完成，可成为百色地区最大的物流集散地，货物品种齐全，物流流量大，物流行业发展基础及优势明显。

项目还可利用百色市的区位及交通优势，发展成为桂西地区最大的物流集散中心，提升桂西地区物流服务水平，构建“大商贸，大物流，大信息”物流服务体系。

第二部分百色市发展概况

2.1百色市城市区位

百色市是国家确定的南（宁）贵（阳）昆（明）经济区中心地带，是滇、黔、桂三省（区）边缘交通枢纽、重要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉。

百色市地处珠江水系上游，位于桂西资源富集区，矿产、水能、旅游等资源富集，是我国重要铝业基地，东与西江经济带相连，南与北部湾经济区相邻，是中国与东盟双向开放的前沿。

百色与越南有360.5公里的边境线，靖西、那坡两县与越南接壤，现有边境口岸3个，其中龙邦口岸为国家一类口岸，岳圩口岸、平孟口岸为国家二类口岸，另有6个贸易点。

各边境口岸和边贸点交通便利，是泛珠三角经济区和中国西南地区与越南等东南亚国家开展直接贸易或转口贸易的重要区域。

西江经济带

越南

云南

贵州

北部湾经济区

百色市

桂西资源富集区

滇黔桂地区

图2—1百色区位图

2.2城市资源状况

百色市市区面积约33平方公里。

2006年末总人口378.8万人。

有壮、瑶、苗、回、彝、仡佬等七个少数民族，其中壮族人口约占总人口的80%，瑶族、苗族、回族、彝族、仡佬族人口约占总人口的6%。

百色市年均降水量1115毫米，年均温22.1℃，1月均温13.3℃，7月均温28.6℃。

百色可利用土地面积269万多公顷，山地占90.98%，台地和平原占5.8%，耕地占12.5%。

百色有着丰富的森林资源和林副产品，全市林业用地面积214.5万公顷，森林面积199.82万公顷，木材蓄积量4400多万立方米，是广西重要的用材林基地，森林覆盖率达58.6%。

植物资源有236科955属2775种，盛产桐油、茶油、八角、八渡笋、白毫茶、烤烟等，是全国八角、茴油的主产区，林副产品产量居广西前列。

右江河谷是全国著名的亚热带水果基地、南菜北运基地和“芒果之乡”。

百色是中国12个红色旅游重点景区之一，被誉为“天崩”“地裂”的乐业天坑群和靖西峡谷群堪称为世界奇绝。

这里山川秀丽、人文景观和民族风情多姿多彩，旅游业发展前景十分广阔

百色电力资源丰富，可开发的水利资源达600万千瓦，已开发450多万千瓦。

百色矿产种类繁多，铝土矿、铜矿、水晶、褐煤、黄金等储量居广西首位，石油天然气储量丰富；铝土矿储量达10多亿吨以上，占全国总量的50%以上，百色正在依托资源优势努力建设成为中国乃至亚洲重要的铝工业基地。

林以松、杉、栎、竹为主，野生动物有穿山甲、山瑞、果子狸等。

百色下辖一区十一县，即右江区，平果、田东、田阳、田林、德保、靖西、那坡、凌云、乐业、隆林、西林县等。

百色市政府驻右江区，沿公路、水路分别距自治区首府南宁市266公里和410公里，水陆交通便利，是滇、黔、桂三省区边缘区的交通枢纽。

百色市委、市政府所在地，为桂西北地区政治、经济、文化中心。

2.3宏观经济发展概况

百色市经济发展处于一个平稳较快的阶段。

从2005年到2009年，年均生产总值增长速度为14.6%，高于全区年均12%的增长速度，预计2009年百色市生产总值将达到450亿元。

基础设施和重大项目建设明显加强，根据官方2009年年末的统计预测数据，2009年百色市全社会固定资产投资达3710亿元，从2005年到2009年全社会固定资产投资年均增长37.7%。

百色工业发展快速，近几年工业增加值年均增长速度超过20%，到2009年，工业增加值将达到189亿元。

百色商品零售业发展良好，官方预计2009年商品零售总额将达到96.16亿元，增长率为18.5%。

图2—2百色市2005—2009年国民生产总值

注：

2009年数据为官方预测数据

图2—3百色市2005—2009年城镇固定资产投资

注：

2009年数据为官方预测数据

图2—4百色市2005—2008年工业增加值

图2—5百色市2005—2009年社会消费品零售总额

注：

2009年数据为官方预测数据

2.4产业经济概况

百色市作为广西铝业工业基地，在铝业工业的带动下，工业的国民经济的平均贡献率高于60%。

百色市已逐步构筑以铝工业为核心，包括锰矿开采、造纸、制糖、建材、农副产品加工业在内的地方工业体系。

以工业立市，工业强市为依托，以工业发展返哺农业为立足点。

在各项惠农政策的带动下，全市农业生产形势取得较好进展。

百色市拥有如田东香米、芒果、香蕉、红宝石蕃茄、西葫芦、“双低”油菜、八渡笋等优质农产品，发展农副产品加工优势明显。

百色市现有工业企业19,720家，其中规模以上工业企业189家。

其中铝工业是百色市工业的支柱产业，铝生产主要企业有中铝广西分公司、百色银海铝业公司、隆林铝厂、华银铝业公司、平果铝型材厂、广西大华铝型材厂、平果亚洲铝业有限公司等企业，并有多家大型化工、建材、造纸工业企业。

2.5百色市交通条件

百色是滇、黔、桂三省（区）边缘交通枢纽、重要的物流集散地和大西南出海通道的咽喉，是中国与东盟双向开放的前沿，是泛珠三角经济圈和中国西南地区与东南亚国家开展直接贸易或转口贸易的重要物流节点城市，随着百色机场的建成通航，百色航空、铁路、公路、水路四位一体的现代化立体交通网络正在形成。

公路：

百色公路四通八达，国道324线横贯境内，全市各县区有二级公路相连，百色至南宁高速公路已建成通车，百色至隆林高速公路正在建设。

百色—罗村、百色—龙邦、百色—河池等高速公路也将相继开工建设，百色是广西除南宁以外同时拥有五条高速通路全面辐射的城市。

铁路：

南昆铁路穿越百色5个县（区）270公里，有27个站点，年运输能力达1000多万吨。

第二条南昆铁路和田东至德保铁路已相继开工建设。

水路：

百色现有4个港口，随着百色水利枢纽、那吉航运枢纽等建成后，右江河道的通航能力将提升到1000吨级，从百色可直航南宁、广州、香港、澳门等地。

航空：

百色机场于2006年12月11日已正式开通百色至广州航线，近期将开通百色至桂林、昆明等地的航线。

图2—6百色交通网络图

2.6城市发展定位与规划

2.6.1城市定位

把百色建设成现代工业经济带；现代城镇群；现代农业经济带；现代交通大枢纽——西南“中国——东盟”大通道；西南出海大通道；现代旅游休闲带；精神文明、政治文明发达城镇群；现代物流通道。

2.6.2发展布局

市域人口将达405万，其中右江河谷城镇人口200万。

交通物流方面，构建速度快、运输量大的出省、出境交通体系；完善各类客货运站场，统一规划、合理布局。

在城市风貌方面，将构建珍珠项链式现代城市群（以右江区为中心，以铁路、高速路、国省道为骨架、以中心镇为节点）；构建沿国道、省道中心民族风情走廊，突出地方特色，延续历史文脉，打造旅游品牌；建设“山、水、森林”现代生态城镇群。

在经济建设的同时，大力保护生态环境。

其中，建设重点为右江区，将其建设成百色市金融、物流、行政中心，争取利用十年时间再造一个百色城。

河谷地区城镇群，建设成现代工农业产业带，百色经济腾飞的动力引擎。

大产业片区，平果铝工业区——到2010年，年产氧化铝180万吨、电解铝38万吨。

德保铝工业区——新兴铝基地，年产氧化铝320万吨；靖西边贸区——边境贸易、旅游城市；乐业旅游区——依托天坑、天生桥、布柳河，形成年接待游客100万人的生态旅游城市。

经济强市。

建设以铝工业为主的广西新工业基地，争取成为中国乃至亚洲重要的铝工业基地之一；建设成全国重要的农副产品生产和加工基地。

预测到2010年GDP达到488亿元，年均增长速度为14％左右，人均GDP13000元左右；2020年，GDP达到985亿元，年均递增10％左右，人均GDP25000元左右。

第三部分项目选址与片区概况

3.1项目选址

项目位于百色市迎龙区龙旺工业园内，右江东畔，近邻百色港码头，南邻南昆高速公路、北临南昆铁路，与南百二级公路相邻，百色港预留有南昆铁路进入码头铁路，项目所在处铁公水三体交通网络发达。

龙旺工业园

商务配套区

南百二级公路

糖厂

包友高速公路

南昆铁路

四塘工业园

五塘工业园

（

五塘工业园

（

万亩芒果园

南昆高速公路

码头

银海铝业

六塘工业园

大华厂

万亩芒果园

迎龙区

龙景区

鹅城区

图3—1百色综合商贸市场选址

3.2项目片区概况

项目所在片区主要规划为工业区，周边规划有万亩芒果园，由西向东延伸分别为龙旺工业园、六塘工业园、五塘工业园和四塘工业园，为铝制品加工产业、制糖业、生物制药、轻工业主要建设区，银海铝业等重大产业项目进驻其中。

项目西面城市中心，处于工业区与中西城区的交汇区，是未来百色重要物流服务区域。

项目地块目前尚未完成“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地），多为基本农田，旱地较少，地块内及周边有部分村庄，项目周边的道路设施尚未建设。

项目处于百色市规划中的环城公路内，目前处于城市建设发展的边缘区。

项目片区内规划环城大道、龙旺大道等主要城市干道，连接片区于龙景区的龙旺大桥已在筹建当中。

图3—2项目地块现状

第四部分项目定位与初步规划方案

4.1项目定位

依托南昆铁路、南昆高速公路、右江的交通合围优势，以南昆铁路、右江、南昆高速公路、百色到隆林高速公路、百色到河池高速公路、百色到罗村高速公路和百色到龙邦高速公路发达交通网络，辐射桂西、滇黔桂三省区、泛珠三角经济合作区、西南与东盟，以铝制品市场和农产品市场建设为龙头，整合百色市内中小型专业市场、物流企业，构建“大市场、大物流、大信息”的大型区域性、国际化、综合型的商贸物流市场，作为广西西部重要商品集散地。

4.2项目功能规划

项目以政府扶持、企业主导、市场营运的模式运作，借助交通区位优势，以专业市场建设为龙头，共享专业市场商贸客源，通过专业市场商流、物流、人流、资金流的集散作用，在百色市形成新的重要的商贸物流集散地，集交易、展示、配送、包装、仓储、信息、金融、邮电、商务服务于一体大型商贸物流市场。

主要功能建设如下：

4.2.1项目市场主体

项目以铝制品专业市场、农产品专业市场为龙头，带动其他专业市场发展。

整合市场资源，将城区分散的中小型批发市场和物流企业迁至本项目，实现集中化管理、规模化经营，促进百色市现代化商贸物流体系形成。

主要专业市场包括，铝制品市场、农产品批发市场、汽车及零部件市场、建材市场、小商品市场、粮油市场、中药材市场、五金制品市场、服装批发市场等。

同时也引导市内中小型物流企业集中在本项目经营。

4.2.2项目功能规划

（1）专业市场主体功能

专业市场设有展销中心、商务办公中心、经营发展中心、会议展览中心、餐饮中心、娱乐中心、信息网络中心、电子商务中心、科研设计中心、物流中心等一系列的功能配套。

（2）项目功能布局

在空间形态上分为：

主体市场交易区、仓储物流区、商务生活配套区、中心道路和绿化区。

停车区

停车区

农产品批发市场

建材市场

汽车及零

配件市场

综合交易市场

交易区

铝制品市场

商务生活配套区

商务公共配套区

商务生活配套区

仓储物流区

图5—1百色综合商贸市场功能分区图

交易区：

拟划分为多个专业市场，主要包括铝制品专业市场、农产品专批发市场、汽车及零部件市场、小商品市场、粮油市场、中药材市场、五金制品市场、服装批发市场等。

其中铝制品市场占地300亩、农场品批发市场200亩，汽车及零配件市场150亩，建材市场占地面值150亩，其余专业市场总用地面积200亩。

仓储物流区：

作为专业市场的重要配套设施，同时也是区域性商品集散的物流中心。

提供运输（配送）、仓储、装卸搬运、货物分拣、包装加工、物流信息处理服务。

占地面积420亩。

商务及生活配套区：

商务区是为专业市场提供各种配套服务的功能区，内拟设有市场管理办公室、园区信息管理系统、园区电力管理总部、园区消防管理总部、银行、保险、电信、货代公司、运输公司、餐饮、宾馆中心等配套设施；生活配套区：

专业市场的居住生活区，并提供有餐饮、超市、娱乐、电信、邮政等各种生活配套设施。

占地面值560亩

修建与百色环城道路连接的50米大道（含红线70米宽）和18米宽的园区内道路，共占地280亩。

停车站占地300亩，广场、绿化区占地280亩。

表4—1项目功能分区面积

功能分区

占地面积（亩）

占地面积（㎡）

面积占比（%）

交易区

1000

666670

35.7%

仓储物流区

420

280001.4

15%

商务生活区

560

373335.2

20%

停车场

300

20000.1

10.7%

绿化、广场

240

160000.8

8.6%

道路

280

186667.6

10%

合计

2800

1866676

100%

4.3项目进度安排

2010年——2011年，完成项目的报批工作，完成园区内主要道路设施的基本建设；

2011年——2012年，完成园区内“三通一平”的建设，开始部分市场建设。

2012年——2014年，完成园区全部建设，正式投入市场运营。

第5部分项目投资估算

5.1土地购买费用

本项目预计占地面积2800亩，每亩土地购买费用约15万元，购买土地总成本为42,000万元。

5.2道路建设费用

道路内将修建长度为2公里，宽度为50米的主干道，该主干道成本为2500万/公里，修建总成本为5000万元。

另项目内还需修建长度约2.54公里，宽度为18米的园区道路，修建成本为1000万/公里，修建成本为2540万元

5.3土地三通一平费用

参照区内类似项目工程费用进行估算，土地三通一平，即道路工程建设、给排水工程、供电工程、等工程的费用为4.29万元/亩，土地开发总费用共12,012万元。

5.4交易区建设费用

本项目交易区占地面积为1000亩，按容积率1.0计算，建筑面积共66.66万平方米，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,100元/㎡，可计算得出交易区建筑安装成本为73，333.7万元。

5.5仓储配送区建设费用

本项目仓储配送区占地面积为420亩，按容积率0.8计算，建筑面积共22.4万平方米，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,000元/㎡，可计算得出仓储配送区建筑安装成本为22,400万元。

5.6配套服务区建设费用

本项目配套服务区占地面积为560亩，按容积率2.0计算，建筑面积共74.67万平方米，参照区内类似项目的建设投资标准，计算得出本项目的建筑材料费用约为1,200元/㎡，可计算得出配套服务区建筑安装成本为89,600.45万元。

5.7园区内广场建设及绿化

本项目内生活广场及绿化共占地240亩，按造价100元/平方米估算，广场建设及项目内绿化总成本约1600.01万元。

5.8停车场建设费用

本项目停车区占地面积为300亩，参照区内类似综合市场项目的建设投资标准，计算得出本项目的停车场建筑材料费用约为80元/㎡，可计算得出停车场建筑成本为1,600.01万元。

5.9其他费用

综上道路建设，土地三通一平，交易区、仓储配送区、配套服务区、停车场等区域的建设，广场及绿化等的建设成本为194，474.27万元，建设过程中，其他相关费用为：

（1）前期费用：

按建设成本的3%计算，约为5834.23万元。

（2）报建费用：

按每平方米100元计算，该费用约为19，973.34万元。

（3）工程管理费：

按建设成本的3%计算，约5834.23万元。

（4）营销费用：

按建设成本的3%进行计算，约5834.23万元。

（5）不可预见费：

在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按建设费用和其他费用之和的5%估算，共约11，597.52万元。

5.10设施设备购买费用

本项目建设过程中，需要购置叉车、各种加工设备、电器设施、电子地磅、运输车辆等设施设备，上述设施设备的购置成本估算约为200万元。

5.11总投资成本

根据上述估算可知，本项目总投资为297，759.9万元。

第六部分财务分析

6.1财务分析假设条件

（1）国内物价保持基本稳定，不发生较高通货膨胀；

（2）项目能够按照计划进度按时完成项目建设；

（3）市场需求与预测的情况不发生大的变动和项目的管理能够跟上计划发展的需要；

（4）国内的税收政策不发生较大变化；

（5）假设项目运营期15年，相关收益的估算按国内类似商贸物流园区收益进行估算；

（6）项目运作过程中，园区的日常管理费用分摊至园区内经营者的日常经营中，在本分析中不进行计算。

6.2收益分析

（1）交易区收益

交易区以收取租金的形式获取收益，该项收益为380元/平方米/年，经营期内平均每年获取的收益为23，644.56万元/年。

（2）配套服务区收益

配套服务区以出售物业来获取收益，根据百色市物业的销售价格估算，每平方米售价为2200元，该区内的物业在5年内出售完毕，每年获取的收益为32853.5万元/年。

（3）仓储配送区收益

向铝产品相