武汉铁路局咸宁市城市棚户区改造项目可行性研究报告.docx

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武汉铁路局咸宁市城市棚户区改造项目可行性研究报告

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目

可行性研究报告

1.项目概况

1.1项目名称

项目名称：

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目

1.2申报单位

名称：

####铁路局职工住宅建设指挥部

企业法人：

####

机构类型：

其他机构

地址：

####省####市武昌区八一路2号

1.3项目产生背景

2007年8月，国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，同时，进一步明确住房保障范围、保障标准。

2011年初，“十二五”规划纲要出台，把保障和改善民生作为出发点和落脚点，纲要指出，各级政府要加大政策支持力度，加快发展公共租赁住房，解决城市中等偏下收入包括符合条件的新就业职工、进城务工人员的住房问题。

2011年，“咸宁市保障性住房开工率100%，竣工率达52.16%，其中廉租房竣工1102套，公共租赁住房竣工2378套，并发放廉租住房补贴4848户。

为贯彻落实党中央、国务院关于加快保障性安居工程工作的决策部署，全面完成保障性安居工程工作任务，2012年，咸宁市人民政府与####铁路局签订住房保障工作责任书，要求完成城市棚户区改造700套、安置住房竣工420套（户）。

1.4项目概况

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目位于咸宁市咸安区京广铁路西北侧，东临北京南一路，南临东门砖厂，西临兴隆西路，北临官埠桥镇湖场村、渡船村，项目规划占地面积：

34907㎡，总建筑面积66240㎡（含公共建筑）。

1.5建设工期

根据工程实际工期需要，项目建设周期确定为24个月。

开工日期为2013年1月，2015年1月完工投入使用。

1.6主要经济技术指标

项目名称

设计值

总用地面积

34907㎡

建筑占地面积

7704㎡

总建筑面积

66240㎡

其中

住宅建筑面积

53165㎡

商业用房建筑面积

5855㎡

社区服务房建筑面积

200㎡

配电房建筑面积

120㎡

地下室建筑面积

6900㎡

建筑密度

22.1%

容积率

1.7

绿地率

35.1%

总户数

554户

停车位

246个

其中

地面停车位

119个

地下停车位

127个

1.7项目总投资及资金筹措

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目规划总投资1亿元，全部资金自筹。

1.8项目结论

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目位于咸宁市咸安区京广铁路西北侧，东临北京南一路，南临东门砖厂，西临兴隆西路，北临官埠桥镇湖场村、渡船村，项目规划占地面积：

34907㎡，总建筑面积66240㎡（含公共建筑），项目总投资1亿元，项目建设周期24个月，属于保本微利的保障性住房建设项目。

本项目是咸宁市2012年度城市保障性住房工程，已取得用地手续及规划批准手续，目前正进入招标施工阶段，项目已进行环保、节能评估及可行性论证，具有良好的环境、社会与经济效益，改善了咸宁市区的城市面貌，完善了咸宁地区的住房供应结构，是咸宁市住房保障规划的具体实施，具有可行性。

项目的实施需获得当地政府全面支持，规划审批的优先安排、各项税收优惠政策和棚户区改造建设资金的优先安排，同时，项目的实施要加强费用、进度与质量管理，以保障项目的顺利进行。

2.可行性研究报告的编制依据

2.1编制范围

接到####铁路局职工住宅建设指挥部的委托，我公司立即组织专业人员，依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策，对项目单位实际情况进行了查证，并组织现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，对“####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目”的可行性进行研究论证，并最终形成可行性研究报告。

本报告编制范围包括以下内容：

1.项目概况

2.可行性研究报告的编制依据

3.项目建设的必要性

4．项目建设方案

5．项目管理与实施方案

6．环境影响评价

7．节能影响评价

8.劳动安全卫生消防

9．招投标

10．投资估算与资金筹措

11．社会评价

12.风险分析

13.结论与建议

2.2编制依据

⒈《十二五规划纲要》；

2.《节能中长期专项规划》；

3.《####省城镇体系规划》（2001-2020）；

4.《咸宁市城市总体规划》（2010-2030）；

5.《中华人民共和国土地管理法》（主席令第28号）；

6.《中华人民共和国规划法》（主席令第74号）；

7.《中华人民共和国招投标法》（主席令第57号）；

8.《中华人民共和国节约能源法》（主席令第77号）；

9.《中华人民共和国环境保护法》（主席令第22号）；

11.《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

12.国务院办公厅转发建设部等部门关于《调整住房供应结构稳定住房价格意见》的通知国办发[2006]37号；

13.《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号 ；

14.《国土资源部关于切实落实保障性安居工程用地的通知》国土资发[2009]58号；

15.《####省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见》鄂政发（2010）30号；

16.《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》国办2011〕45号；

17.《咸宁市保障性住房建设专项资金管理暂行办法》；

18.《市人民政府办公室关于印发咸宁市保障性住房建设项目融资建设及资金偿还实施方案的通知》；

19.《市直单位对县市区保障性安居工程包保督办办法》；

20.《咸宁市城市规划管理技术规定》；

21.《咸宁市2012年住房保障工作目标责任书》；

22.项目控制性规划；

23.项目总平面布局图。

3.项目建设的必要性

3.1项目所在地社会经济发展概况

1、地理位置与历史文化状况

咸安区位于####省东南部。

东临阳新，南极崇阳，西界赤壁，北交江夏，东南与通山接壤，西北与嘉鱼毗邻。

地理坐标为东经114°06′-114°43′，北29°39′-30°02′。

东西宽58千米，南北长41千米。

面积1502平方千米。

本项目

咸宁是一座历史悠久的文化城市。

春秋战国时期，楚国问鼎中原，咸宁居楚；秦代，咸宁治于南郡；东汉末年，群雄争霸，咸宁是奠定三国鼎立之战地；新民主主义革命时期，又是湘、鄂、赣革命根据地的重要组成部分。

咸宁市从西汉开始设县建制，距今有2200多年的历史。

1998年12月，咸宁撤地建市，现辖一区四县一市和一个省级开发区，即咸安区、嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市和咸宁经济开发区，国土面积9861平方公里，人口286万。

2、咸宁社会经济状况

2011年，咸宁市地区生产总值（GDP）652.10亿元，比上年增长15.8%。

其中，第一产业118.80亿元，增长4.0%；第二产业309.25亿元，增长22.7%；第三产业224.05亿元，增长13.4%。

三次产业结构由2010年的19.4:

45.7:

34.9发展到18.2：

47.4：

34.4，工业化进程进一步加快。

咸宁市人均国民生产总值26452元，比上年增加5323元，增长25.2%。

全年居民消费价格总指数（CPI）上涨5.7%。

总体趋势前高后低，物价水平得到有效调控。

2011年，咸宁市地方财政总收入完成51.51亿元，增长30.5%。

地方一般预算收入完成35.56亿元，增长32.5%。

其中，税收收入24.26亿元，增长38.2%。

2011年，咸宁市一般预算支出122.86亿元，增长29.5%。

其中，一般公共服务支出增长28.7%，科学技术支出增长39.3%，医疗卫生支出增长22.8%，城乡社区事务支出增长169.2%，农林水事务支出增长38.7%，社会保障和就业支出增长24.5%，住房保障支出增长149.5%。

税收收入占地方一般预算的68.2%。

地方一般预算收入达到5.5%。

3.2项目现状

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目位于咸宁市咸安区京广铁路西北侧，东临北京南一路，南临东门砖厂，西临兴隆西路，北临官埠桥镇湖场村、渡船村。

项目地块为####铁路局所有，不存在拆迁安置。

项目区供电、供水、排水、通讯等基础设施到位，交通便利。

3.3项目必要性分析

3.1.1项目建设是贯彻落实“十二五”规划纲要关于完善住房保障体系建设的要求，建立健全了咸宁市住房保障体系。

十二五规划要求，加快住房信息系统建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。

加强各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。

近几年来，咸宁市的房地产开发以老城改造、新城建设以及中心城镇建设为重点，建立以普通商品房为主体，拆迁安置房为补充，经济适用房、廉租房和公租房为保障的住房供应体系，铁路系统职工保障房的建设，是咸宁市完善健全住房保障体系的重点项目。

3.3.2项目建设是解决铁路系统职工住房问题，为铁路系统稳定队伍提供福利保障；

目前咸宁铁路系统的职工住房仅有一栋老式五层共三单元的多层住宅。

部分职工、特别是一些外地单身职工长期在外租房居住。

由于历史原因，目前铁路职工特别是一线职工在物质文化生活方面还存在一些实际困难和问题，如职工对增加工资收入有新期盼，部分沿线职工（负责铁路沿线轨道日常养护等工作的工作人员）生产生活条件比较艰苦，异地工作职工生活困难较多，职工住房条件亟待改善等。

受改造资金等条件限制,铁路职工居住环境和居住条件尚未得到根本改善。

解决这些问题，真正把维护职工群众利益落到实处，对于进一步稳定职工队伍、充分调动广大职工投身安全生产的积极性，具有十分重要的意义。

本项目是咸宁市2012年保障性住房建设项目，是贯彻落实科学发展观，解决好广大职工最关心、最直接、最现实的利益问题的实际行动；本项目的建设，使得铁路系统职工的居住问题得到了一定的改善，增加了系统职工的安定性，促进了建设者与城市和谐发展。

铁路系统职工保障房是铁路的改革发展的成果惠及广大职工、增强企业凝聚力和向心力、推进和谐铁路建设的重要内容。

3.3.3项目建设是和谐铁路系统与地方关系,完善地区与行业保障房建设的必要

铁路系统搞好保障性住房建设，是落实党中央、国务院重大决策部署，保增长、扩内需、惠民生的重要举措。

当前中央对保障性住房建设高度重视，地方政府对铁路职工住房建设大力支持。

铁路系统职工现有的居住区多数已经成为驻地城市的棚户区或危旧房片区。

铁路系统职工的住房问题也属于咸宁市的民生问题之一。

本项目的建设属于棚户区改造项目，加快了咸宁市的旧城改造进度，和咸宁的城市发展。

同时也解决了咸宁市的部分民生问题。

增加了地方政府与铁路系统的沟通和联系。

因此本项目的建设是和谐铁路系统与地方关系,完善地区与行业保障房建设的必要。

3.3.4项目建设是咸宁市国民经济可持续发展的需要

在“十二五”计划中，国家特别强调：

促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。

因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。

通过本项目的建设，可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。

另一解决了铁路系统职工的住房问题，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。

4.项目建设方案

4.1建设依据

1.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

2.《建筑抗震设计规范》GB50010-2001

3.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001

4.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

5.《砌体结构设计规范》GB50003-2001

6.《建筑地基基础技术规程》DB42/242-203

7.《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）

8.《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

9.《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

10.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

11.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001年版

12.《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版

4.2建设内容

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目位于咸宁市咸安区京广铁路西北侧，东临北京南一路，南临东门砖厂，西临兴隆西路，北临官埠桥镇湖场村、渡船村。

规划占地面积：

34907㎡，建筑占地面积7704㎡，总建筑面积66240㎡，其中住宅建筑面积53165㎡，商业用房建筑面积5855㎡，社区服务房面积200㎡，配电房建筑面积120㎡，地下建筑面积6900㎡，包括10栋6层的多层，5栋18层的高层，涉及户数554户,容积率：

1.7；建筑密度22.1%；绿化率：

35.1%。

4.3总平面设计

4.3.1用地现状

####铁路局咸宁市城市棚户区改造项目位于咸宁市咸安区京广铁路西北侧，东临北京南一路，南临东门砖厂，西临兴隆西路，北临官埠桥镇湖场村、渡船村，交通十分便利。

4.3.2平面布局

（1）多层和高层住宅相结合，多层底层为商铺。

楼层高度为6层，沿临街范围外侧分布。

高层楼层高度为18层。

（2）建筑色彩应与周边建筑环境，自然环境相协调，主色调为桂花黄。

（3）该地块合理设置出入口，且不少于两个。

4.4建筑设计

本项目总体平面布局本着“以人为本、尊重环境”的设计理念，根据所在项目区的地形条件，因地制宜，将建（构）筑物、场地空间、环境绿化和道路系统四者完美结合在一起。

小区内住宅布置在满足日照、通风要求的同时，尽量做到节地、节能。

小区采空间层次清楚，有利于邻里交往和居民的安静与安全。

同时，小区因地制宜设置中心绿化健身休闲地带，配合楼于楼之间的宅间绿化及组团绿化，让户户门前有绿化，家家窗前有景。

建筑结构形式为框架结构，建筑造型以点式为主，南北朝向，以争取最佳视线和采光通风。

根据《无障碍设计规范》的要求，在住宅楼、公建建筑入口及小区入口旁，均设计了无障碍坡道供人使用。

住宅为高层，每层层高为3m。

公建及商业为底层，公建配套层高3.2m。

商业服务设施层高4.2m。

社区服务设施用房层高3.2m。

尽量作到满足功能用房的需要并减少压抑感。

高层住宅楼层结构基本为“一梯四户”，低层楼不配备电梯。

项目可提供554套住房，总建筑面积66240㎡，其中住宅建筑面积53165㎡。

4.5结构设计

1.结构体系选型

采用框架结构体系。

2.设计荷载

（1）竖向荷载：

依《荷载规范》取值

（2）风荷载：

0.35KN∕㎡

（3）雪荷载：

0.35KN∕㎡

3.结构设计的基本概况

（1）建筑结构安全等级：

二级

（2）主体结构设计使用年限：

50年

（3）建筑抗震设防烈度：

6度

（4）建筑抗震设防类别：

丙类

（5）设计基本地震加速度：

0.05g

（6）设计地震分组：

第一组

（7）场地类别：

Ⅱ类：

（8）地基基础设计等级：

丙级

（9）砌体施工质量控制等级：

B级

（10）场地土类型：

中软场地土

4.基础形式

（1）根据地质报告，本案建筑一般采用桩墩基础。

（2）基础持力层一般为粉质粘土或强风化粉砂岩。

4.6道路交通及停车场设计

1.道路

小区道路车行道采用水泥砼路面，人行道采用彩色混凝土连锁砖。

道路总面积8600平方米。

（1）合理设置道路面宽，在满足消防要求的同时注重用地内的交通组织便捷性，适当进行人车分流；

（2）车行出入口距规划路交叉口不小于70米；

（3）人行道路和建筑物出入口必须设无障碍通道。

2.停车场及回车场

停车场地面地下均有设置，其中地面停车位119个，地下停车位127个，回车场采用植草砖铺设，

3.道路绿化

沿道路按5米间距种植行道树，尽量选择适应当地自然条件的乡土树种。

4.住宅按以下要求配停车位：

建筑面积＞150平方米时，按1.0个车位/户；建筑面积90-150平方米时，按0.8个车位/户布置；建筑面积＜90平方米时，按0.5个车位/户布置。

4.7给水工程设计

1.给水水源

从市政给水管网不同管段上引入一根DN300给水管，在地块内形成环网，供应小区的生活及消防用水。

2.水量预测

用水名称

用水量标准

规模

需水量

住宅

210L/人d

1773

372.33立方米

公建

10L/㎡d

320

3.20立方米

绿化、浇洒道路用水

2L/㎡次

27203

54.41立方米

未预计水量及管网渗漏按用水量15%计，约需64.49m3,则本小区需水量为494.43m3。

3.给水系统

（1）小区给水干管就近从城市干管引入，管径采用DN300～200。

小区干管与相邻城市干管连通，以保证每一组用户用水安全。

入户管管径采用DN100。

（2）生活给水系统按多层和高层分为二个区，地下一层至六层为低区；七层以上每五～六层分一区。

一～六层的生活用水和冷却塔补水由市政管网供给，高层部分设变频给水泵组供水。

变频给水泵组设于高层建筑旁生活水泵房内。

（3）高层部分生活水池储存日用水量的50%。

（4）各用水点设水表计量。

4.8排水工程设计

1.排水体制

设计采用雨水、污水分流制。

2.污水系统

（1）生活污水量按生活给水量的90%计。

（2）粪便污水由管道及检查并收集后经化粪池处理，重力自流排至市政污水管。

（3）污水管网就近接入城市污水干管，污水管采用HDPE排水管。

（4）住宅阳台，必须设置独立的洗涤污水立管排至室外污水管道系统。

3.雨水系统

（1）设计重现期为1年。

（2）屋面雨水由建筑物及露天部分的雨水天沟或雨水斗收集后，经雨水立管排至小区雨水管网，路面雨水经设于道路上的雨水口收集后，排至小区雨水管网，再经重力自流，排至市政雨水管。

4.消防系统

本项目消防系统包括室内消火栓系统、室外消火栓系统及自动喷水灭火系统。

5.消防用水量：

室外消火栓用水量：

30L/s

室内消火栓用水量：

40L/s

自动喷水灭火系统：

30L/s

6.室外消火栓系统：

室外消火栓系统由小区市政压力给水管直供。

沿建筑周边均匀布置室外消火栓，间距不大于120m，保护半径为150m。

7.室内消火栓系统：

（1）多层建筑不超过七层故不设室内消火栓，高层建筑住宅部分、商场、办公室及车库均设置室内消火栓，消火栓的布置保证同层相邻的两支水枪充实水柱同时到达室内任何部位。

（2）室内消火栓系统，采用临时高压系统，在水泵房内设消火栓泵。

消火栓栓口的出水压力大于0.5Mpa时，消火栓处应设减压装置。

（3）自动喷水灭火系统：

商场、地下车库等设湿式自动喷水灭火系统，湿式自动喷火系统采用临时高压系统，在水泵房内设自动喷水泵，并由屋顶消防水箱稳压。

（4）气体灭火系统

地下柴油发电机房设七氟丙烷气体灭火系统。

（5）灭火器设置

按《建筑灭火器设计规范》（GBJ140-90）布置灭火器。

4.9电力电信设计

1、电力工程

（1）用电负荷

根据规划区内的建筑物用电性质，预测还建点用电负荷将达到2254.4KW。

用电名称

用电量标准

规模

用电量（kw）

住宅

4KW/户

554户

2216

公建

120（w/㎡）

320㎡

38.4

（2）设施布点

根据规划区地块分布情况，分为4个供电小区域，每个区域内设1个10/0.4KV配电所，单个配电所变压器容量均为2×630KVA。

使用YJV-15KV电缆将10KV电源引入各配电所，再使用VV-1KV电缆将0.4KV电源送至各建筑物内。

（3）线路敷设

10KV电力线路及0.4KV线路均采用穿管直埋方式埋于地下，埋深大于0.7米，并列回路大于6回时应采用电缆沟方式敷设。

2、电信工程

（1）设施布点

规划区东北侧人行道上设置一处光缆交接箱，规划区内沿人行道处设4处电信光缆分支器，在各建筑内部设置次级光缆分支器。

（2）线路敷设

主进线电缆置于电信PVC排管中，分支电缆可采用地埋电缆直埋于地下。

4.10燃气工程设计

1.燃气用量预测

用气名称

用气量标准

规模

用气量（m³）

住宅

0.16m³/人.d

1773

283.68

2.管线敷设

燃气采用中压A一级管网系统，区内用气直接由城市干管供给。

区内燃气支管采用燃气专用PE管，管径de63mm,由调压设施调节后向用户供气。

4.11绿化工程

本项目绿化沿道路、水体布置条状绿带，重点布置集中绿化，宅前布置点状绿化。

绿化总面积12252方米。

保护现状植被，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统，小区内的绿地应开阔、通透、整齐，以净化空气，美化环境为目的，配置吸尘、降噪的树种，形成规整的小区绿地，同时集中休闲绿地，以改善整个小区的居住环境。

5.项目管理与实施方案

5.1实施原则及步骤

1．项目的实施应符合国内基本建设项目的建设和审批程序。

2．建立专门的机构作为项目的执行单位，负责项目实施的组织、协调和管理工作。

3．项目的设计、供货、施工、安装等履行单位与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的有关法律执行。

4．项目执行单位应为项目履行单位开展工作积极创造有利条件，项目履行单位也应服从项目执行单位的指挥和调度。

5．项目执行单位应与项目履行单位协商制定项目实施计划表。

5.2项目管理机构

本项目为咸宁市的重点建设项目，该项目的建设管理和运行管理的好坏将直接影响城市经济建设的发展和人民生活水平的提高，影响咸宁市城市总体规划，故需组织强有力的班子对本项目的建设和运行进行管理，建议项目工程建设管理机构如下：

5.3项目实施计划

1.完成可行性研究报告，组织专家评审，为初步设计做好准备。

2.以可行性研究报告为依据，编制初步设计。

3.在批复的初步设计的基础上，进行施工图设计，同时进行现场拆迁工作。

4.在施工图设计的基础上，完成施工招投标工作。

5.进行本项目各项工程的同步建设，同时由业主对相关项目的建设进行协调。

基于上述工作顺序，初步拟定以下时间表，供建设单位参考。

项目具体实施计划，由建设单位根据实际情况制定。

5.4项目总体进度计划表

项目实施进度表

序号

时间

项目

2013年

2014年

一季度

二季度

三季度

四季度

一季度

二季度

三季度

四季度

1

可行性报告编编制及审批

2

勘查设计

3

初步设计及施工图设计

4

工程招投标

5

土建工程

6

装饰及安装施工

7

竣工验收

8

投入使用

6.环境影响评价

为了保护人类赖以生存的环境，保护自然资源，维护生态平衡，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。

本工程根据国家颁布的有关环保法规及####省、咸宁市环保部门发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。

6.1编制依据