物业管理规定办法范本.docx
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物业管理规定办法范本.docx
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物业管理规定办法范本
工作行为规范系列
物业管理规定办法
(标准、完整、实用、可修改)
编号:
FS-QG-74875
物业管理规定办法
RegulationsforPropertyManagement
说明:
为规范化、制度化和统一化作业行为,使人员管理工作有章可循,提高工作效率和责任感、归属感,特此编写。
物业管理规定【1】
国务院关于修改部分行政法规的决定
为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革,国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。
经过清理,国务院决定:
对66部行政法规的部分条款予以修改。
三十五、删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。
此外,对相关行政法规的条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
原文:
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。
第六十一条违反本条例的规定,物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为,处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
国务院物业管理条例全文(2016修改)
(20xx年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据20xx年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
第二条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(四)参加业主大会会议,行使投票权;
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。
具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。
但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业;
(五)筹集和使用专项维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
第三章前期物业管理
第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
物业管理规定【2】
第一章总则
第一条为了规范本市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。
本办法所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
业主通过选聘其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,参照本办法执行。
第三条对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区,区、县级市人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作,完善配套城乡基础设施和公共服务设施,逐步改善旧住宅小区综合环境。
旧住宅小区的范围由区、县级市人民政府确定。
未实施物业管理的旧住宅小区需要实施物业管理的,由物业所在地的街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。
第四条市、区(县级市)人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。
第五条市房地产行政主管部门组织实施本办法,负责全市物业管理活动的监督管理工作。
市房地产行政主管部门各区分局(以下简称区分局)、县级市房地产行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、镇人民政府会同区分局、县级市房地产行政主管部门指导、协助本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动,调解处理物业管理纠纷。
居民委员会、村民委员会建立业主、业主委员会和物业服务企业协调机制,协助街道办事处、镇人民政府指导和监督社区内物业管理活动。
第六条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当组织开展物业管理法律、法规、规章的宣传、教育工作,增强业主实施自我管理的能力和意识。
区分局、县级市房地产行政主管部门应当定期组织街道办事处、镇人民政府、居民委员会、村民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员、业主监事会监事进行物业管理法律知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。
第七条房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查,对物业服务企业资质等级、房地产行政主管部门对物业服务企业实施行政处罚等情况,应当及时向社会公布。
房地产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当对物业管理备案、物业服务企业的信用、处罚等物业管理信息进行共享。
第八条房地产、价格、公安、城市管理、交通、工商、环保、质量监督等行政管理部门和城市管理综合执法机关应当按照法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业收费、治安消防、公共秩序、环境卫生、房屋和设施设备使用等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,依法处理物业管理区域内的违法行为。
供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应当按照相关规定和合同约定,做好物业管理区域内的专项服务。
第九条物业管理行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训,协助政府有关部门调解处理物业管理纠纷,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,对违反法律、法规和行业规范的行为给予公开批评,加强行业自律管理,促进行业健康发展。
第十条建设单位、物业服务企业、业主大会及其筹备组、业主委员会、业主监事会或者街道办事处、镇人民政府按照有关规定应当向全体业主公告、公布、通告或者公示的事项,可以通过书面通知、在物业管理区域内显著位置公告、业主决策电子投票系统发布或者管理规约、议事规则约定的其他方式告知全体业主;发布人应当选择一种或者几种便于业主查阅的告知方式。
第二章物业管理区域
第十一条建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并按照本办法第十二条至第十五条的规定向物业所在地的区分局、县级市房地产行政主管部门申请办理物业管理区域备案手续。
报送资料齐全、符合法定要求的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当当场出具加盖印章的书面回执。
建设单位、物业服务企业以及街道办事处、镇人民政府划定或者确定物业管理区域不合理的,区分局、县级市房地产行政主管部门应当自收到备案资料之日起5个工作日内提出意见。
第十二条建设单位在开始前期物业管理招标工作之前,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)建设单位营业执照;
(三)《建设用地规划许可证》及附图;
(四)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房预测绘或者实测绘报告;
(六)地名批复文件。
第十三条已经实施物业管理但未办理物业管理区域备案手续的建成居住区,物业服务企业应当提交下列资料办理:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业服务合同;
(三)物业服务企业资质证书;
(四)《建设用地规划许可证》及附图;
(五)建设项目修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(六)物业管理用房坐落位置、建筑面积;
(七)地名批复文件。
物业服务企业因客观原因无法提供前款第(四)项至第(七)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。
第十四条没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,街道办事处、镇人民政府在确定物业管理区域后,应当提交下列资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)确定物业管理区域的理由和依据。
前款第(三)项规定的确定物业管理区域的理由和依据应当包括物业管理区域内物业的共用设施设备、社区建设情况等。
第十五条已备案且已实施物业管理的一个物业管理区域需要划分为若干物业管理区域的,应当对原物业管理区域内的共有道路、绿地和物业服务用房等共用部位和共用设施设备的使用、维护等形成分割方案,且分割方案应当经拟分割的各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
依照前款规定分割后的若干物业管理区域,由物业服务企业提交以下资料办理物业管理区域备案手续:
(一)物业管理区域备案申报表;
(二)分割后各物业管理区域四至范围说明及附图;
(三)分割方案;
(四)已分割各物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意分割方案的证明材料。
第十六条新建物业出售时,建设单位应当将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
物业服务企业或者街道办事处、镇人民政府应当将经备案的物业管理区域公告全体业主。
前两款所规定明示或者公告的内容包括:
(一)物业管理区域的四至范围说明及附图;
(二)公共场所、公共绿地的面积和位置;
(三)公共车位数量和位置;
(四)地下室、底层架空层、天台的面积及其权属;
(五)物业服务用房和业主委员会用房的面积和位置;
(六)共用设施设备名称及权属;
(七)其他需要明示的场所和设施设备。
第三章业主大会与业主委员会
第一节一般规定
第十七条业主可以成立业主大会,选举业主委员会。
业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十八条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利,依法履行职责。
业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。
业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。
业主大会、业主委员会、业主监事会的工作经费以及业主委员会委员、业主监事会监事的工作补贴经业主大会决定后由全体业主承担。
第十九条本市建立业主决策电子投票系统,法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项,提倡业主通过电子投票系统进行决策。
市房地产行政主管部门负责业主决策电子投票系统的统筹建设和维护,制定电子投票具体操作细则,为业主参与物业管理区域内的公共事务提供方便、快捷的决策方式。
业主决策电子投票系统建设、维护经费由相关部门分年度列入部门预算。
第二节业主大会筹备组
第二十条物业管理区域内,符合下列情形之一的,业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求:
(一)占已交付使用物业业主总人数20%以上业主联名的;
(二)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域或者先期开发部分建筑面积50%以上的。
符合前款规定的,街道办事处、镇人民政府应当在收到书面申请后7日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)的事项公告全体业主,公告时间不少于15日,公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。
第二十一条筹备组由业主代表5人至13人的单数、物业所在地街道办事处或者镇人民政府代表1人以及建设单位代表1人组成。
筹备组业主代表由业主联名推荐产生,根据联名推荐人数多少的顺序确定;联名推荐人数相同的,可以抽签确定排名顺序。
街道办事处、镇人民政府应当书面通知建设单位委派1名代表参加筹备组工作,建设单位不参加筹备组工作的,视为弃权。
第二十二条筹备组成员应当符合下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职;
(三)不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;
(四)不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为。
除前款规定条件外,筹备组成员中的业主代表还应当是物业管理区域内的业主,街道办事处、镇人民政府代表还应当经过房地产行政主管部门组织的物业管理法律知识培训。
筹备组业主代表不符合本条第一、二款规定的,经1/2以上筹备组成员签字确认,由筹备组取消其业主代表资格并公告全体业主。
街道办事处、镇人民政府代表不符合本条第一、二款规定条件,以及因工作变动等原因不能履行职责的,街道办事处、镇人民政府应当更换。
第二十三条街道办事处、镇人民政府应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况、联名推荐人数等情况向全体业主公示,公示时间不少于15日。
拟定的筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处、镇人民政府应当向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。
第二十四条拟定的筹备组成员名单公示期间,业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处、镇人民政府提出。
街道办事处、镇人民政府应当自收到书面意见之日起7日内进行核查,被核查人员应当回避核查工作。
经核实,拟定的街道办事处、镇人民政府代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当予以更换;拟定的业主代表不符合本办法第二十二条第一款、第二款规定的,街道办事处、镇人民政府应当取消其业主代表资格并公告全体业主。
更换筹备组成员的,应当按照本办法第二十三条第一款的规定重新公示。
第二十五条筹备组成立后,街道办事处、镇人民政府应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持,并在规定期限内向街道办事处、镇人民政府提交下列资料:
(一)物业管理区域备案回执;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主清册;
(四)修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图;
(五)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;
(六)已筹集的物业专项维修资金清册。
建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主清册等相关文件资料,经房地产行政主管部门责令限期提供,逾期仍拒不提供的,街道办事处、镇人民政府应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积,房屋登记机构应当提供并不得收取费用。
第二十六条筹备组应当自成立之日起3日内由成员中的街道办事处、镇人民政府代表召集、主持首次会议推选筹备组组长,集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则。
筹备组组长由街道办事处、镇人民政府在筹备组成员中提名,经过半数筹备组成员同意后产生。
筹备组组长不履行或者不适当履行职责的,按前款规定程序重新确定。
第二十七条筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持。
筹备组组长不召集筹备组会议的,经1/3以上筹备组成员同意,可以由会议发起人组织召开筹备组会议。
筹备组成员不能委托代理人参加会议,但法人或者其他组织除外。
筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。
筹备组会议应当制作书面记录并存档。
筹备组会议作出的决定,参会成员应当签字确认,并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。
第二十八条筹备组可以持街道办事处、镇人民政府出具的证明向公安机关申请刻制筹备组印章,印章由筹备组组长或者筹备组组长指定的筹备组成员保管。
筹备组印章应当根据筹备组会议的决定,用于筹备组公示、公告等筹备文书的发布。
筹备组解散后,其印章由保管人交回街道办事处、镇人民政府废止。
第二十九条筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案;
(四)确定首次业主大会会议表决规则;
(五)确定业主委员会委员候选人(以下简称候选人)人数、名额分配及产生办法,确定候选人名单;
(六)制定首届业主委员会选举规则;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开20日前公示,公示时间不少于10日。
首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。
第三十条业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的,应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。
筹备组应当自收到书面意见之日起7日内
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