中国房地产行业研究报告.docx

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中国房地产行业研究报告

2003年中国股份制商业银行行长联席会议材料

行业研究系列报告

中国房地产行业研究报告

课题负责人：

沈思（董事会秘书兼总行发展研究部总经理）

陈耀琪（总行发展研究部总经理助理）

课题执笔人：

李松涛（总行发展研究部博士）

上海浦东发展银行

二00三年八月

摘要

第一章中国房地产行业发展概况

第一节我国房地产行业的发展回顾

第二节我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力

第三节对于本轮房地产复苏和92-93年的比较

第二章中国房地产市场发展情况的特征分析

第一节我国房地产市场供给方面的主要特征

第二节我国房地产业需求方面的主要特征

第三节房地产过热现象出现，房地产泡沫应警惕

第三章我国主要城市房地产市场的分析

第一节北京房地产业现状

第二节上海房地产业现状

第三节广州房地产业现状

第四节深圳房地产业现状

第四章当前行业焦点问题及政策热点分析

第一节行业焦点问题及对策

第二节行业政策热点

第五章中国房地产企业的分析

第一节我国房地产企业的行业特征和经营模式

第二节我国房地产企业10强的相关特点分析

第三节我国房地产10强企业2003年的相关发展

第六章对房地产企业相关信贷政策的建议

内容摘要

本研究报告对我国房地产行业的发展、相关市场特点和相关企业特征进行了研究，并在此基础上，对我国股份制商业银行的房地产业信贷投向给出相关建议。

首先，报告对我国房地产行业发展概况进行了总结和回顾，对本轮房地产复苏和92-93年进行了对比，并对我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力进行了分析。

其次，报告对我国房地产市场的发展情况做出分析。

具体从房地产市场供给和需求两方面分析了近年来我国房地产市场的发展特征。

分析表明，在供给方面，我国房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善，房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加，房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象。

而在需求方面，我国商品房持续热销，平均价格稳步上升，个人购房比重急剧增加，人均住房面积逐步增加，住宅需求占比较大，而办公楼、商业用房需求增速趋缓。

与此同时，我国部分地区出现房地产过热现象：

房地产市场的投入过快，空置面积上升较快；投资比例增大，投机现象显现；房地产企业负债高，银行贷款投入较大；房价收入比例较高，有效需求增长有限；房地产投资速度明显高于GDP增长速度。

因此需要警惕房地产泡沫的发生。

报告还对我国北京、上海、广州和深圳等四个主要城市的房地产市场发展的现状进行了分析，并做出了相关预测。

由于发展路径不同，各地的房地产市场表现出不同的特点：

北京市场目前二手房交易持续低迷，写字楼市场需求乏力，公寓市场竞争加剧和别墅市场空置率上升，与此同时郊区住宅得到快速发展；而上海房地产市场第一季度房产市场供需两旺，个人住房商业贷款增势温和回落，低价房趋于火爆，而高档二手房遭冷遇，办公楼市场步入上升通道，上海楼市步入大盘时代。

而在广州尽管第一季度楼市发展态势良好，但“空置房”压力渐显露。

深圳房地产市场当前的发展态势良好，但也存在潜在的泡沫隐患。

报告还对当前房地产行业焦点问题及政策热点进行了分析，尤其对2002年以来的主要房地产政策进行了深入分析。

报告对我国房地产企业的行业特征和经营模式进行了分析，并以我国房地产上市企业10强为重点，对我国房地产企业的相关特点进行了分析。

报告最后提出了对于股份制银行房地产行业相关信贷政策的建议。

股份制商业银行行业研究报告

——房地产业

上海浦东发展银行

2001年我国正式加入世贸组织后，我国经济发展进入新一轮战略机遇期，许多行业都焕发出勃勃生机，呈现出良好的运行态势。

为了进一步把握我国行业发展脉络，挖掘银行信贷商机，在2002年全国十家股份制商业银行年会上，十家行一直同意将行业专题研究确定为2003年股份制银行行长年会交流材料，以共同促进股份制商业银行行业信贷政策的改进与完善。

为此，我行选择了房地产行业和信息产业软件行业作为研究对象，本篇是关于我国地产行业的研究报告，力图对该行业的发展状况和相关企业进行系统分析，从而总结提出相应的银行信贷建议。

第一章中国房地产行业发展概况

第一节、我国房地产行业的发展回顾

国际和国内的实践经验表明，房地产行业是一个与经济周期同步发展的行业，其投资周期与经济增长周期同步伴生性的特征非常明显，对于中国而言，改革开放20多年来，由于存在计划经济向市场经济转轨，体制改革不断深入、对外开放不断扩大的背景，房地产业的发展与宏观经济改革（尤其是我国住房制度改革，具体进程见表1-1）的推进也存在必然的紧密联系。

表1-1、我国住房制度改革的进程

时间

住房制度改革的推进

1980年6月

提出实行住房商品化政策，城镇住房改革改革来开序幕

1980-1985年

优惠出售住房的试点期

1986-1990年

深化改革的试点期，试点城市：

烟台、唐山

改革低租金入手，提高房租、增加工资、变暗贴为明补，

1991-1995年

推进租金改革，目标是2000年租金原则上达到双职工平均工资的15%，

全面推行公积金制度，加快出售公有房

1998下半年

取消住房实物分配，全面推行住房分配货币化

总体上，随着我国宏观经济改革的推进，我国房地产市场的发展大体经历了四个阶段：

一、起步阶段。

这个阶段经历的时间是1978年至1991年。

相应的改革举措基本是试点性质，从行业发展角度来说，可以被看作是一个在中国新兴行业的导入期、启蒙期，比较明显的数据是1990年全国房地产开发投资总额仅为253亿，全国房地产企业个数仅为4400家，从业人数14万人。

二、过热阶段。

这个阶段经历的时间是1992年至1993年，这轮房地产投资热是在中国经济高增长率、高通货膨胀、利率高企的完全计划经济背景下产生的。

在这一阶段，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展。

同时外商对房地产业的投入增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。

其所出现的投资过热、土地恶炒，以至烂尾楼的大量出现、银行房地产贷款坏账浮现，充分说明在一个高速发展行业刚刚诞生的时候，其潜在风险是多么触目惊心。

由于第一轮所谓房地产泡沫是在完全计划经济体制下产生的，房地产行业市场机制没有建立起来，无论土地出让，房地产投资，还是房地产消费方式，用今天我们对房地产行业和市场经济的认识来看，都呈现出明显的计划经济的烙印。

三、调整阶段。

这个阶段经历的时间是1994至1999年。

1993年下半年，经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始进行适度从紧的宏观调控，房地产业自然成为本次调控的重点。

在完全计划经济条件下产生的1992年房地产泡沫，由于之后采取行政命令方式的宏观调控和整顿而结束显然具有合理性。

本轮房地产行业的调整是伴随整个中国宏观经济调控而产生的，少数在第一轮房地产泡沫破灭得以幸运地生存下来的房地产企业和房地产企业家，面对房地产投资和信贷环境发生深刻变化后，开始积极引进海外的房地产营销理念和房地产设计思想，中国第一批房地产业的职业经理人开始涌现，比较有名的包括深圳万科的王石、北京华远的任志强等。

四、成长阶段。

从1998年开始，国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，例如1998年年底放宽住房信贷政策，由此房地产业开始进入成长和发展时期。

第二节、我国房地产业的地位、作用和未来发展潜力

总体而言，房地产业已经成为我国经济增长的重要推动力量，2001年大约占GDP的%，并正在成为各地地方经济的支柱产业。

以上海为例，目前住宅产业已经占全市GDP的10%，仅次于金融业和商业。

房地产业对于经济增长的作用，不仅在于其直接贡献，由于其可以带动建材、冶金、化工等多个行业的发展，从而对我国经济增长有着巨大的间接贡献，统计表明，我国每年钢材产量的25%，水泥和玻璃产量的60%均用于房地产建设。

依据1990年以来的我国房地产市场整体发展情况、近年我国房地产产业政策的相关变化，可以基本把握我国目前房地产行业的发展状况，从而可以判断我国房地产市场未来发展的潜力仍然巨大。

具体分析如下：

一、经济发展趋势良好，市场需求旺盛

近些年，我国经济持续发展、城市化进程加快、居民收入水平提高（今年上半年城乡居民的收入分别增长了%、%），给房地产业的发展奠定了良好的经济基础。

从宏观面上看，我国房地产业经过这十几年的发展，已经基本步入一个相对稳定的发展时期。

房地产开发投资大幅波动的情况已为稳定增长所代替；商品房供求基本平衡。

98年以来的开发投资持续增长主要源于住宅需求的增长和销售的扩大，且个人已成为住房消费的主体（占93%）。

房地产市场的波动主要受市场因素的作用，按照市场规律运作和发展。

2002年前八个月房地产开发投资额的增幅（30%）比2002年同期回落个百分点，新开工面积增幅也开始回落，说明房地产市场有一定程度的自我调节作用。

二、国家有关经济政策的扶持

近几年，国家扩大内需的政策，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动等政策有效地刺激了居民的购房热情。

具体政策变化的概括如下：

表1-2我国住房产业政策概括

措施

目的

影响

住房分配货币化

消除实物分房的各种弊端，

提高个人购房能力

提高有效需求，带动个人存款和银行贷款进入房市，

减少取消开发税费

抑制房价过快上涨，提高购买力，减少监管环节

税费涉及多个部门，虽然减免的项目多，但对成本影响很小，

提高住房预售标准

保护消费者权益，加强对房产商的监控，提高市场壁垒

优胜劣汰，维护市场稳定，非常有效

发展二三级市场

形成梯度消费，

对促进新房市场长期稳定健康发展有积极意义

土地市场化

强化土地资源管理和宏观调控，保证公平交易

`有益于市场次序和市场长期健康发展，提高发展商总体素质

房地产业的发展在国民经济中占有很重要的地位。

房地产业的快速发展，对于改善居民的居住条件、提升城市功能、改善城市环境、带动相关产业发展、增加财政收入、解决城镇居民就业、拉动经济增长都十分重要，国家已连续4年把启动个人住房消费作为扩大内需的重要内容，扩大内需仍将是我国经济今后几年增长的主要推动力量，预计未来几年房地产业仍是扩大内需的重要组成部分。

三、市场发展潜力巨大

我国居民对住房的潜在需求巨大，2000年底，我国人均住房使用面积为14.7平方米，比改革之初提高了约2倍，但这与美国的60平方米，欧洲的45平方米，新加坡的26平方米等许多国家相比还有不小的差距。

从广义上来讲，中国的房地产才刚刚起步。

根据发达国家的历史，在人均GDP为300－1000美元的阶段，住宅对经济增长的带动作用十分明显。

住房投资占总投资的比重均高达40％以上。

而且，随着人均收入提高，恩格尔系数下降时，居民住房消费占总消费的比重呈现明显上升趋势。

人均1000美元时，各国居民住房消费的比重，大致应在10％左右。

我国现阶段的恩格尔系数，大约也是在之间，我国目前为人均不足1000美元，表明我们还处在初步阶段,而且城镇居民的住房租金支出占总支出的比重不足5％，这显然是大大低于国际平均水平。

随着住房体制改革的深化，居民住房消费比重增加到10％－15％左右是大势所趋。

房租价格的提高必然会促使更多的居民购买住房，由此引起的购房增加量也是一个不小的数字。

另外，为实现到2020年全面建设小康社会的目标，20年之内将会有50%以上的人口进入城市。

根据发展规律，当城市化达到30%时，房地产将进入高速发展期，而中国目前只有36%，所以发展潜力是很大的。

2020年前，我国的房地产业仍处于上升期，还属于朝阳产业。

表1-3人均1000美元时住房消费支出占总消费支出的比重（％）

国家

年份

人均GDP（美元）

住房消费支出（%）

美国

1942

1017

法国

1958

969

英国

1958

995

西德

1959

834

日本

1967

1041

第三节、对于本轮房地产复苏和1992-1993年的比较

1999年以后，我国房地产业出现复苏，下面对其进行简要的对比，可以深刻的理解当前市场特征。

可以认为，当前一轮的房地产复兴具有深刻、广泛和持久的社会经济基础。

房地产业作为银行业的重点投向行业之一，将越来越具有更重要的地位和作用。

表1-4两次房地产高峰的比较

1992-1993年高峰

目前的市场高峰

人均GDP

300美元，温饱

900美元，小康

主体购买力

以国外投资者，国内集团和最富裕阶层为主

以中搞收入的国内普通居民和换房人士为主，逐渐转向更为广大的群体，私人购房占90%以上，

市场动力

投资推动

需求推动

市场供应

以高档公寓和别墅为主

90%为普通住宅

产业政策

几乎没有

国家确定房地产业为国民经济支柱产业，房改在98年取得突破，住房补贴和发放货币化全面启动，实物分房全面停止，

住房金融

几乎没有

全面启动

二级市场

几乎没有

在部分城市（如上海）已经很发达，在其他城市也已经启动

需求持久性

几乎没有

换房需求和持续性的新需求增长

城市化

城市化进程加速

第二章中国房地产市场发展情况的特征分析

第一节、我国房地产市场供给方面的主要特征

一、房地产开发总量持续增加，开发结构明显改善

近10年来我国房地产开发投资以年均%的速度增长（见图2-1、表2-1），远高于同期GDP的增长速度。

1999和2000年开发投资的增长速度分别为%和%，2001年增长速度已达％。

表2-1：

房地产开发投资状况

年份

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

房地产开发投资（亿元）

253

336

731

1937

2553

3151

年份

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

房地产开发投资（亿元）

3247

3178

3614

4103

4984

6344

资料来源：

2002年《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》

1994年以后，房地产开发的投资结构得以优化和调整，住宅投资比重增加，商业营业用房和写字楼投资比重逐步下降（见图2-2）。

在商品住宅中，高档别墅、公寓的投资比重也有较大幅度的下降；地区结构也在变化，近几年中西部地区房地产开发投资增幅高于东部地区，这与中西部地区住房制度改革和房地产业发展滞后有关。

二、房地产建设规模不断扩大，在建施工面积逐年增加

经过对房地产业整顿后，1994年-1997年房地产投资有所回落，但1998－2000年间，各年施工面积、新开工面积和竣工面积重新稳步增长。

（见图3、表3）。

近几年房地产新开工面积和竣工面积的变化趋势基本保持同步，说明近几年房地产项目完工率较高。

图2-3：

1994-2001年房地产建设情况

表2-2：

全国当年施工面积、新开工面积与竣工面积单位：

万平方米

1994年

1995年

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

施工面积

37499

48543

46537

45255

48473

55105

63529

77213

新开工面积

15232

17061

13188

13915

18751

21633

28259

35946

竣工面积

13948

15110

15208

15965

15393

19784

23027

27303

三、房地产企业数量增长较快，呈现两极分化迹象

从数量上看，房地产开发企业数量由1990年的4400家增加到2001年的29552家，从业人数由14万人增加到近106万人。

从发展质量上看，目前已明显分化，既有万科、金地、天鸿、中海等一批实力强的开发企业，也存在一批整体实力弱、资质水平差的企业。

总体上，我国房地产企业规模偏小，2001年商品房销售量最大的万科在全国市场的占有率也不到1%，其净资产30亿元左右，与国外几十亿、上百亿美元的房地产开发商实力相去甚远。

从房地产开发企业结构上看，由于我国房地产行业的准入壁垒较低，造成房地产企业规模小数量多，1998年以后的特征之一是随着企业总数的上升，国有、集体、港澳台和外商投资企业的个数军有所下降，但私营企业的数量却大幅上扬。

表2-3全国房地产开发企业数量和性质（单位：

家）

年度

企业个数

国有

集体

私营

港澳台

外商投资

1998

24378

7958

4538

7464

3214

1204

1999

25762

7370

4127

9925

3167

1173

2000

27303

6641

3492

13144

2899

1127

2001

29552

5862

2991

16656

2959

1084

近几年房地产全行业营业收入大幅提高，行业利润在1994年随着经济调控的进行有所下滑，到1999年达到谷底。

近两年随着房地产业的复苏行业利润重新大幅上扬，平均利润率也呈同期先行下降，其后上扬的趋势。

（见表2-4）

表2-4：

房地产开发企业总体情况

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

房地产开发企业数量（家）

4400

5128

12000

*

24369

23190

总收入（亿元）

202

284

528

1135

1288

1731

经营利润（亿元）

18

27

64

155

167

143

利税率（％）

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

房地产开发企业数量（家）

21526

23108

24378

25762

27303

29552

总收入（亿元）

1947

2235

2951

3026

4516

5471

经营利润（亿元）

64

32

-11

-35

73

125

利税率（％）

资料来源：

2002年《中国统计年鉴》《中国经济年鉴》《中国固定资产投资年鉴》

四、房地产开发资金来源相对集中，定金及预售款占资金来源的比重最大

房地产开发企业进行房地产开发的资金主要来源于自筹资金、银行贷款、定金及预售款三方面，2001年这三方面资金占当年房地产开发资金的%。

其中，银行开发贷款呈现小幅下降趋势（占全部开发资金的%），自筹资金比例变化不大（占%），但自筹资金绝对规模增长迅速，说明开发企业自身实力有一定增强。

同时，房地产销售定金及预售款占开发资金来源的%，对市场和销售的依存度增大，其中大部分是以按揭贷款的方式实现的。

（见图2-4、表2-5）

表2-5：

房地产开发资金来源（单位：

亿元）

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

资金来源合计

3914

4166

4144

4509

5686

7378

1、自筹资金

1035

1022

1156

1323

1599

2001

2、国内贷款

936

1088

953

1032

1289

1640

3、定金及预售款

1016

1194

1298

1488

2154

2848

4、利用外资

516

472

363

241

165

130

第二节、我国房地产业需求方面的主要特征

一、商品房持续热销，平均价格稳步上升

2001年全国商品房销售面积20779万平方米，是1990年2871万平方米的倍，10年来平均增幅%；商品房销售额由1990年的202亿元增长到2001年的4626亿元，年均增幅%。

（见表2-6）

表2-6：

1990-2001年全国商品房销售情况

年份

1990

1991

1992

1993

1994

1995

销售建筑面积（万平方米）

2871

3025

4288

6687

7299

7613

其中：

商品住宅面积

2544

2745

3812

6035

6117

6615

商品房销售额（亿元）

202

237

450

863

1018

1257

其中：

商品住宅

*

208

379

729

731

1024

年份

1996

1997

1998

1999

2000

2001

销售建筑面积（万平方米）

7768

9171

10662

13381

16984

20779

其中：

商品住宅面积

6716

7779

9511

11879

15137

18499

商品房销售额（亿元）

1451

1850

2135

2655

3572

4626

其中：

商品住宅

1119

1417

1718

2144

2954

3825

资料来源：

2002年《中国统计年鉴》，《中国经济年鉴》

随着商品房销售的持续升温，商品房价格也不断上升，全国商品房每平方米平均价格由1990年的703元升到2001年的2226元，增长倍（见图2-5、表2-7），但全国各地区商品房价格存在较大的差异，大城市和经济发达地区商品房价格居高不下，如2000年北京商品房平均销售价格4919元/平方米，排名第一，上海3321元/平方米，广东3053元/平方米，远高于全国平均水平；平均售价最低的地区为：

江西（1032元/平方米），新疆（1103元/平方米）。

2002年中，全国主要城市房地产价格出现新的特点，传统的高房价地区出现了低于全国的增长水平的情况，甚至像北京还出现了负增长的局面。

而宁波、上海等地出现了超过全国平均水平的情况。

但是这正反映了此轮经济周期中，长江三角洲地区是中国经济最活跃、城市化发展最快、经济移民最多、跨国公司投资、海外企业生产迁移的重点地区。

在一个资金充分汇集、集中的长江三角洲重要城市出现商品房价格大幅上涨是可以理解的。

表2-7：

商品房销售价格（单位：

元/平方米）

年份

1990年

1991年

1992年

1993年

1994年

1995年

商品房销售价格

703

1034

1209

1409

1710

年份

1996年

1997年

1998年

1999年

2000年

2001年

商品房销售价格

1868

2017

2063

2053

2103

2226

图2-62002年中国部分城市商品房价格增长速度比较

二、个人购房比重急剧增加

在原有计划经济体制下，住房是社会福利化的一部分。

1990年个人购买商品住宅731万平方米，占商品住宅销售面积的28%；到1998年，个人购买住宅7013万平方米，占74%；到2001年10月，个人购买住宅8609万平方米，占93%。

这说明个人已成为商品住宅的消费主体，消费者对住宅的需求将呈现个性化和多样化的特点。

三、住宅需求占比较大，办公楼、商业用房需求增速趋缓

按商品房销售类别分析，商品房销售面积和销售额中，占比最大的是商品住宅，以2000年数据来看，分别占当年销售面积和销售额的%和%。

办公楼、写字楼和商业营业用房的需求总量有所增加，但增势明显趋缓。

（见图2-7）这也反映房地产业结构已基本趋向合理，近年房地产业的增长主要是住宅需求推动。

四、人均住房面积逐步增加

随着近几年住房制度的改革和我国房地产业的发展，我国城市