房地产估价相关知识真题及解析.docx
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房地产估价相关知识真题及解析
2017年房地产估价相关知识真题
一、单选题
25.根据城市基础设施的支持能力和自然资源的供给能力确定城市人口规模的方法称为( )。
A.综合平衡法
B.环境容量法
C.区域分配法
D.系统工程法
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是城市性质与城市规模。
参见教材P12。
【考点小结】
预测方法
基本依据
特点
综合平衡法
人口自然增长、机械增长为基本
再加上当前期末人口总数
区域分配法
区域人口自然增长和机械增长为基本
根据生产力布局再分配
线性回归分析法
基于历史资料做数理分析
揭示城市人口发展与年份之间的关系
26.对人体危害程度最强的电磁辐射是( )。
A.微波
B.短波
C.中波
D.长波
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是辐射污染。
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。
根据电磁波的波长,电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。
因此,它们对人体的危害程度分别是:
微波>超短波>短波>中波>长波。
参见教材P62。
27.从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开的变形缝是( )。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是变形缝。
沉降缝则从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开。
参见教材P99。
【考点小结】
变形缝
作用
特点
形式
伸缩缝
应对温度影响
热胀冷缩-地表主体结构
主体结构设缝,基础不设缝
沉降缝
应对沉降影响
竖向作用-通高设置
基础至屋顶均设缝
防震缝
应对地震影响
最敏感荷载-水平荷载
主体结构设缝,基础不设缝
(通常情况下)
28.关于工程量清单计价方法的说法,错误的是( )。
A.采用综合单价计价
B.工程量清单由招标人编制
C.工程计价依据是各种定额
D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。
选项C错误,工程量清单计价的主要计价依据是“清单计价规范”,其性质是含有强制性条文的国家标准,清单的项目划分一般是按“综合实体”进行分项的,每个分项工程一般包含多项工作内容。
参见教材P151。
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29.宗地(宗海)代码的第一层次为( )。
A.市级行政区
B.县级行政区
C.地籍区
D.地籍子区
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是不动产权籍图。
第一层次为县级行政区划,代码为6位,采用GB/T2260规定的行政区划代码。
参见教材P169。
【考点小结】
30.以价格为纵坐标,供给量为横坐标,当供给曲线是一条垂直于横坐标的直线时,其供给价格弹性系数是( )。
A.0
B.0.5
C.1
D.无穷大
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是弹性理论。
如以价格为纵坐标,供给量为横坐标,则供给曲线是一条垂直于横轴的直线。
此时称供给完全无弹性,或称供给价格弹性为零。
参见教材P186。
31.某房地产开发项目的会计成本为7000万元,隐成本为3000万元,则该项目的经济成本是( )万元。
A.3000
B.4000
C.7000
D.10000
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是成本理论。
经济成本=会计成本(显成本)+隐成本=7000+3000=10000(万元)。
参见教材P200。
【考点小结】
32.下列金融工具中,属于直接金融工具的是( )。
A.商业票据
B.保险单
C.银行票据
D.存款单
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是金融工具。
按发行者的性质划分,金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。
直接金融工具是指由非金融机构,如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。
间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
参见教材P233。
33.我国金融体系中居主体地位,最基本、最典型的银行是( )。
A.中央银行
B.商业银行
C.投资银行
D.政策性银行
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是商业银行。
商业银行在一国的金融体系中居主体地位,是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。
参见教材P238。
【考点小结】
银行分类
性质
中央银行
发行货币、不面向企业、个人
商业银行
最基本、最典型,业务面向大众
投资银行
理财、风控、证券的发行、承销,面向商人
政策性银行
实现政府政策目标,向重点扶持项目放贷
34.对于封闭型基金,开放型基金具有的特征是( )。
A.投资风险较小
B.投资变现能力较差
C.资产稳定且便于经营
D.不允许持有人向发行人请求赎回
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是投资基金类别。
允许赎回→资产不稳定且不便于经营→需要较强的变现性→变现性强则风险相对较小。
参见教材P297。
35.投保房屋财产保险,因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏,则保险价值按( )确定。
A.账面原值
B.房屋现值
C.重置价值
D.账面原值加成
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是财产保险。
房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定,即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。
而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。
参见教材P330。
【考点小结】
36.某市房地产估价行业2013年至2016年从业人数(年末数)如下:
年份(年)
2013
2014
2015
2016
从业人数(人)
1800
1800
1900
2200
则该市房地产估价行业2013年至2016年年从业人数的中位数为( )人。
A.1800
B.1850
C.1900
D.1925
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是平均指标。
中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列,处在中间位置的标志值,中位数为(1800+1900)/2=1850。
参见教材P346。
【考点小结】
(1)从小到大排列数据;
(2)若数列内数据个数为奇数,则最中间的变量值就是中位数;
(3)若数列内数据个数为偶数,则最中间的两个变量值的算术平均数即为中位数。
37.登记账簿的直接依据是( )。
A.自制凭证
B.原始凭证
C.记账凭证
D.会计报表
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是会计基本核算方法。
填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
参见教材P374。
【考点小结】
会计核算的基本程序与方法
1.设置会计科目;
2.复式记账;
3.填制和审核会计凭证;
4.登记账薄;
5.成本计算;
6.财产清查;
7.编制会计报表。
38.某企业年平均资产总额为2000万元,销售收入净额为700万元,净利润为112万元,年平均资产负债率为60%,则该企业本年度的净资产收益率是( )。
A.5.60%
B.9.33%
C.14.00%
D.16.00%
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是财务分析。
资产总额为2000万元,负债总额=资产总额×资产负债率=2000×60%=1200(万元),所有者权益=资产总额-负债总额=2000-1200=800(万元),净资产收益率=净利润/所有者权益总额=112/800=14%。
参见教材P395。
【考点小结】
资产VS净资产
资产=负债+所有者权益
资产-负债=所有者权益=净资产=一段时期内的股东权益总额。
39.国有建设用地使用权属于( )。
A.债权
B.所有权
C.担保物权
D.用益物权
『正确答案』D
『答案解析』本题考查的是用益物权。
用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。
用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权(国有土地使用权)、宅基地使用权(居住用途的集体土地使用权)、地役权等。
参见教材P421。
【考点小结】
40.下列拍卖规则中,用来防止利益过分倾斜的规则是( )。
A.保留价规则
B.价高者得规则
C.瑕疵请求权规则
D.禁止参与竞买规则
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是保留价规则。
保留价并非表面上所体现的价格,而是一种权利义务的制衡点,用来防止利益的过分倾斜。
保留价规则实质上是权利制衡机制。
参见教材P431。
【考点小结】
1.价高者得规则-保护竞买人,控制拍卖人;
2.保留价规则-保护委托人,控制拍卖人;
3.瑕疵请求权-保护竞买人,控制委托人和拍卖人;
4.禁止参与竞买规则-保护竞买人,控制委托人和拍卖人。
二、多选题
10.下列建筑材料中,有可能产生甲醛污染的有( )。
A.胶合板
B.塑料壁纸
C.铝合金门窗
D.天然大理石
E.氯化橡胶涂料
『正确答案』ABE
『答案解析』本题考查的是建筑材料的室内环境污染。
在建筑材料中,合成隔热板材、吸声及隔声材料、壁纸、涂料和人造板材及人造板家具会产生甲醛污染。
参见教材P65。
污染成分
考频性
材料类型
对应材料
甲醛
★★★★……
合成类、有机类
隔热板、吸声隔声板、壁纸、涂料
镭→氡
★★
无机类
石材、砖、水泥、砼
苯、甲苯
★
合成类、有机类
隔热板、壁纸、涂料
11.开放经济中社会总需求由( )构成。
A.居民消费
B.投资
C.政府支出
D.净出口
E.居民储蓄
『正确答案』ABCD
『答案解析』本题考查的是总需求与总供给。
在开放经济中,总需求等于封闭经济的总需求(居民消费、投资、政府支出)加上净出口。
参见教材P221。
总需求
构成
开放型
AD=C+I+G+(X-M)
封闭型
AD=C+I+G
12.抑制通货膨胀的货币政策有( )。
A.降低再贴现利率
B.降低证券保证金比率
C.提高法定存款准备金率
D.在公开市场买入有价证券
E.提高消费信用首期付款比例
『正确答案』CE
『答案解析』本题考查的是货币政策及货币政策工具。
如中央银行认为市场上货币供应量过多、利率过低,有碍于物价稳定等目标实现时,就可以提高法定存款准备金率,使商业银行交存中央银行的准备金增加,用于发放贷款的资金相应减少。
在需求过度及通货膨胀时期,中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施,紧缩对消费信用提供的信贷规模。
参见教材P247。
13.优先股股东享有的权利有( )。
A.要求赎回权
B.分配股息优先权
C.有限表决权
D.重大决策表决权
E.分配剩余资产优先权
『正确答案』ABCE
『答案解析』本题考查的是股票的基本分类。
参见教材P284。
股东类型
优先股
普通股
权利
分配股息的优先权
股息红利分配的要求权
分配剩余资产的优先权
公司剩余财产的分配权
有限的表决权
参加表决的权利
参加股东大会的权利
对公司事务的质询权
要求赎回权
股票转让权
14.反映企业短期偿债能力的财务分析指标有( )。
A.流动比率
B.速动比率
C.资产负债率
D.资产报酬率
E.应收账款周转率
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是财务分析。
短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率,长期偿债能力指标主要是资产负债率。
参见教材P391。
指标
盈利能力分析
营运能力分析
偿债能力分析
资产报酬率
股东权益报酬率
销售毛利率
销售净利率
成本费用净利率
存货周转指标
应收账款周转指标
流动比率
速动比率
资产负债率
15.通常情况下不得拍卖的房地产有( )。
A.权属有争议尚在诉讼的房屋
B.仍在租赁期限内的住房
C.未取得不动产权证书的房屋
D.未经其他共有人书面同意转让的共有房地产
E.已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是房地产拍卖的条件。
不得拍卖的情况:
有权属瑕疵。
参见教材P446。
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三、判断题
25.居住区内车行道宽度为单车道时,每隔150米左右应设置车辆会让处。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是居住区道路的规划布置。
(5)车行道一般应通至住宅每单元的入口处。
建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m,与车行道边缘的距离不小于3m;(6)尽端式道路长度不宜超过120m,在端头处应能便于回车,回车场地不小于12m×12m;(7)如车道宽度为单车道时,则每隔150m左右应设置车辆会让处。
参见教材P42。
26.《城市建设用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)中,居住小区及小区级以下的商业用地归类到商业服务设施用地中。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是城市用地。
商业服务业设施用地:
商业、商务、娱乐康体等设施用地,不包括居住用地中的服务设施用地。
参见教材P18。
27.建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是环境噪声污染源。
建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。
这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点,容易引起人们的烦躁。
参见教材P57。
(1)突发性:
某道工序的开始;
(2)冲击性:
施工工具、施工对象;
(3)不连续性:
施工段、流水作业。
28.建筑工程施工图中,主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是建筑识图基础。
凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号,凡需要确定位置的建筑局部或构件都应注明与附近轴线的尺寸关系。
参见教材P72。
29.建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是建筑材料的性质。
材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量,即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。
材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积,即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
参见教材P110。
指标
实质
特点
密度
质量:
体积
绝对密实
表观密度
自然状态
密实度
体积:
体积
绝对密实:
自然状态
孔隙率
自然状态
30.在建设工程项目的划分上,排水、水泥土桩等分项工程是分部工程的组成部分。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是工程项目的划分。
分项工程是分部工程的组成部分。
如有支护土方工程可分为排桩、降水、排水、地下连续墙、锚杆、土钉墙、水泥土桩、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑等分项工程。
参见教材P135。
划分
特点
例子
单项工程
三独立
一栋楼
单位工程
两独立
土建、安装、装饰工程
分部工程
按不同部位、材料、设备划分
土石方、地基与基础工程、楼地面工程……
分项工程
按不同工法、材料划分
降水、排水、排桩、地下连续墙、土钉墙、水泥土桩、锚杆、沉井与沉箱、钢及混凝土支撑
31.房产测量以中误差作为评定精度的标准,以三倍中误差作为限差。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是房地产测绘的精度要求。
房产测量中以中误差作为评定精度的标准,以两倍中误差作为限差。
参见教材P166。
房产面积的精度等级
限差
中误差
一
2a
a
二
2b
b
三
2c
c
(1)中误差决定精度等级;
(2)取中误差的两倍作为限差。
32.某种商品需求的收入弹性系数为1.2,表明该商品为低档品。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是弹性理论。
若收入弹性系数大于0,表示商品为正常品;收入弹性系数小于0,表明商品为低档品;收入弹性系数大于1,则表明商品为奢侈品。
参见教材P185。
收入弹性
→需求量的变动与收入量的变动之比;
→需求量对收入量的变动作出的反应程度;
反应程度为负(EI<0);
低档品-收入增加,需求减少;
反应程度常态(0<EI<1);
正常品-收入大变,需求小变;
反应程度大(EI>1);
高档品-收入微变,需求巨变;
33.在一个完全竞争的市场上,行业达到长期均衡状态的条件是边际收益、边际成本、平均收益、平均成本都是相等的。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。
长期均衡时有:
MR=MC=AR=AC。
参见教材P205。
34.通常情况下,国库券距离到期日越近,转让价格越低。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是短期资金市场。
在通常情况下,贴现率越高,买卖价格越低;国库券距到期日越近,转让价格越高。
参见教材P261。
35.大额可转让定期存单通常为记名式,面额固定,可在市场上自由转让。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是短期资金市场。
存单与其他存款相比,存单的主要特点有:
(1)期限短;
(2)面额固定,起点高;(3)利率高;(4)不记名,可自由转让;(5)不能提前提取现金。
参见教材P261。
36.若市场利率低于债券利率,则债券溢价发行。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是债券的概念和特征。
若市场利率低于债券利率,则溢价发行;若市场利率等于债券利率,则平价发行;若市场利率高于债券利率,则折价发行。
参见教材P291。
票面价值VS发行价格
例如:
票面价值:
1000元,发行价格:
1500元→溢价;
票面价值:
1000元,发行价格:
1000元→平价;
票面价值:
1000元,发行价格:
800元→折价。
债券利率高于市场利率,溢价发行;
债券利率等于市场利率,平价发行;
债券利率低于市场利率,折价发行。
37.企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是保险合同。
参见教材P324。
38.平均差、标准差和调和平均数均是反映总体单位标志值差异程度的统计指标。
( )
『正确答案』×
『答案解析』本题考查的是变异指标。
变异指标又称变动度,是反映总体单位标志值差异程度的综合指标,表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。
包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
参见教材P348。
39.发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误,致使账簿登记错误,应采用红字更正法进行更正。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是看懂账簿。
会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。
当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误,致使账簿登记错误,可用红字更正法。
参见教材P377。
40.合同履行中,履行费用的负担约定不明确的,由履行义务一方负担。
( )
『正确答案』√
『答案解析』本题考查的是合同的履行。
履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。
参见教材P415。
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四、综合分析题
(三)
甲房地产开发公司(以下称甲公司)为境内上市企业,注册资本为3亿元。
2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区,其中规划的绿地面积为18万平方米,道路用地面积为10万平方米,住宅基底总面积为24万平方米,住宅平均层数为5层,每层面积相等。
当年末,该住宅区一期项目达到预售条件,甲公司向当地主管部门申请预售许可,获得批准后开始对外预售。
此外,2016年甲公司的开发量比上年增长了10%,但开发费用仅增长8%;2016年末甲公司的财务报表显示,其所有者权益为80649万元,其中法定公积金16000万元;负债为75412万元,其中借款45000万元;税前利润3800万元,企业所得税率25%。
10.甲公司开发住宅区的住宅建筑容积率为( )。
A.0.40
B.0.57
C.2.00
D.2.17
『正确答案』C
『答案解析』本题考查的是控制性详细规划。
住宅总建筑面积=住宅平均层数×住宅基底总面积=5×24=120(万平方米),容积率=总建筑面积/土地面积=120/60=2。
参见教材P34。
11.2016年甲公司产品单位成本比上年降低了( )。
A.1.82%
B.2%
C.18%
D.20%
『正确答案』A
『答案解析』单位成本比上年降低的比例为:
1-[(1+8%)/(1+10%)]=1.82%。
12.甲公司在股息红利分配时,符合《公司法》规定的财务处理为( )。
A.提取法定公积金0万元
B.按股东持股比例分配2850万元
C.提取法定公积金380万元
D.按股东持股比例分配3800万元
『正确答案』AB
『答案解析』本题考查的是股票的基本分类。
税后利润=3800×(1-25%)=2850万元,法定公积金16000万元,超过注册资本的百分之五十,可以不再提取法定公积金。
参见教材P283。
项目
运营期第1年
运营期第2年
10
净利润
11
期初未分配利润
12
可分配利润
13
法定盈余公积
14
可供投资者分配利润
15
应付投资者各方股利
13.甲公司的资产负债率为( )。
A.28.83%
B.48.32%
C.55.80%
D.93.50%
『正确答案』B
『答案解析』本题考查的是财务分析。
资产=负债+所有者权益=75412
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