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行业分析

行业分析：

水务行业投资价值显现

•《节能减排综合性工作方案》要求到2010年单位

工业增加值用水量降低30%，全国城市污水处理

率不低于70%，这一政策的实施更突显了水的重

要价值。

《水利工程供水价格管理办法》和《关

于推进水价改革促进节约用水保护水资源的通知》

的相继出台，说明水务行业的投资价值在提升。

•据预测，我国“十一五”期间全国城市供水将新增

4000万立方米/天，根据国家环保总局规定，同期

我国需建设污水处理厂677座，将有3000亿元资金

投入到污水设施设备领域，将为水务行业发展带

来巨大空间。

经营分析：

突出主业

•公司目前处于战略转型期，水电将逐步从公司业务中

消失，凸现“水务为主，地产和创投为两翼”的战略格

局。

•水务是公司盈利能力较强的业务，资产包括杭州赤山

埠水厂30年的特许经营权、嵊州市第二自来水厂70%

的股权等，全年为公司带来1亿元以上的收入。

•地产是公司的另一利润来源，公司下属的四个房地产

子公司总土地规模1017.60亩，总可销售面积22.98万

平方米，全年为公司带来1亿元以上的销售金额。

•公司持有浙江天堂谷公司37.9%的股权。

竞争优势：

央企背景

•中国水务持有公司25.55%的股权，是公司的第一

大股东。

•中国水务在股改中承诺，将全力支持公司的发

展，充分发挥公司的资源平台作用，通过整合、

注资等方式做大做强公司，这也为公司在央企整

体上市的大浪潮中，提供了快速发展的良好契机。

•公司未来在做大做强水务的同时，将更多的依靠

第一大股东中国水务的大力支持，进一步整合公

司的资源，争取大股东优质水务资产的注入，优

化公司资产质量，提高公司的整体竞争力。

项目可研报告

作者/转载者:

余平　发表时间:

2007-6-1221:

53:

29

巴南区粮食局片区旧城综合改造项目

可

行

性

研

究

报

告

2006年6月

一、报告摘要

1.1评估假设和限制条件

1．本报告中项目用地面积、建筑面积及规划指针根据相关文件；

2．项目用地规划指针与设计方案中技术指针有一定差异，但差距不大，项目最终应以重庆市国土资源和房屋管理局审核确定的指标为准。

3.已确定了项目用地功能划分，本报告中不对项目定位进行详细分析，仅对定位进行初步判断。

1.2说明事项

可行性研究依据

本次项目可研的主要依据如下：

（1）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：

建标[2000]205号）

（2）《建设项目经济评价方法与参数》

（国家计委、建设部；计投资[1993]530号）

（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件

（中国国际工程咨询公司：

咨经[1998]11号）

（4）《重庆市建设工程价格信息》（2006.1-4）

（5）企业提供的信息

1.3项目简介

项目位于重庆市巴南区鱼洞新农街，总用地面积60052平方米，总建筑面积为240000平方米，其中计容积率建筑面积225000平方米（住宅202000平方米），商业20000平方米，配套3000平方米，不计容积率建筑面积15000平方米。

主要由高层建筑组成。

1.4评估结论与建议

1.4.1、评估结论

1、项目及市场条件

巴南区粮食局片区属鱼洞城区中心型片区,综合居住环境指数较高。

片区具有优越的房地产市场发展势头，本项目发展具有良好的市场条件。

项目用地位巴南区鱼洞城区中心，距离政府和长江仅100米左右，态环境较隹；项目具规模优势，具有可塑性；目前项目是鱼洞城区中心尚存的一块未改造的大型片区，其他项目进入性较差，周边工作、生活居住配套，设施齐全，交通便捷，项目具备开发建设条件。

2.项目经济效益正常

表1:

主要经济指针表

序号名称单位资料

项目设计规模平方米

1．1房地产开发产品总建筑面积240000

商品房销售

住宅

商业237000

202000

20000

车库15000

项目经济资料

开发产品投资

其中：

财务费用万元49777.

2400.0

资金筹措

其中：

资本金

借款

预售房款

8000

经营收入66080

税金及附加5486.4

利润总额21788.8

税后利润16302.4

商品房税前利润率%43.8%

商品房税后利润率%32.8%

全部投资财务净现值万元4554

全部投资动态回收期（所得税后）年3.5

借款偿还期年3

注：

上表为考虑住宅销售率为90%、商业销售率为85%的情况下的经济效益指标。

根据分析测算，在保证实现项目销售计划的前提下，本项目经济效益较好。

1.4.2项目发展建议

由于项目具有较好的市场环境及自身发展条件，项目经济效益指标在正常范围内。

总之，项目具有较好的市场环一定的自身发展条件，经测算各项目经济指标好。

由于项目是旧城改造项目,规模较大,资金需求较大,而且对开发商的执行力、管理能力要求较高。

因此，建议公司对项目采取整体规划，分期不间断开发策略，准确把握市场需求和变化，并采取有效的营销手段，确保销售资金回笼，降低市场变化影响的可能风险，保证项目利润的按计划实现。

二、项目概况与背景

1项目概况

1、项目位置

本项目位于巴南区鱼洞，东邻鱼洞农贸市场，南邻巴县大道，西邻黄溪河，北邻新农街，东西长约400米，南北宽约150米，地块呈坡形地势，地形较开阔平坦，能满足建筑设计需求。

（项目位置图,略）

2、项目用地及现状

用地面积：

本项目总用地面积60025

地块形状：

项目地块呈坡形地势，北高南低，依山势呈带形。

用地现状：

其地上现状如下图所示：

（地块现状图,略）

3、项目周边配套

项目周边配套较好，有巴南区人民医院、济仁医院、巴县中学、鱼洞二校、鱼洞实验中学、鱼洞农贸市场、新世纪百货、超市以及大量金融、邮政、通信、餐饮、娱乐服务设施及网点。

2．2项目规划技术经济指针

根据巴南区人民政府第46次常务会和有关部门文件精神以及我司与重庆市巴南区建设委员会签定的有关合同，项目技术经济指针如下表：

项目技术经济指标表

项目用地规划指标技术经济指标

总用地面积（㎡）6002560025

容积率≤3。

.3.8

覆盖率≤40%38%

总建筑面积（㎡）----240000

计容积率建筑面积（㎡）2281982255000

其中：

住宅（㎡）203000202000

商业（㎡）2300020000

配套（㎡）21983000

含：

幼儿园10001100

会所及物业管理用房12001270

居委会150180

文化活动站200250

老人活动站200----

社区健康服务中心1502200

不计容积率建筑面积（㎡）----15000

地下车库及设备用房----15000

可售面积237000237000

其中：

住宅（㎡）202000

商业（㎡）20000

机动车停车位15000

建筑高度或层数高层高层、多层

注：

本报告中的测算均按项目设计方案理念中技术经济指标。

2.3项目建设合法性

1、项目建设合法性手续

重庆市巴南区粮食局片区旧城改造项目是巴南区委、区政府为解决该片区房屋破烂、陈旧、市政基础设施落花流水后、安全隐患严重，市民反映强烈的问题和推动鱼洞城区发展，改善城市面貌。

创建和谐巴南而确定的一项重点民心工程。

2005年区政府批准由项目责任部门重庆市巴南区建设委员会拟报的项目实施工作方案----即先行启动拆迁，然后进行土地公示和开发建设。

经过面向社会公开招标和上关部门审查，并报经重庆市巴南区人民政府二00五年十二月二十二日第46次常务会研究决定，重庆晶磊房地产开发有限公司为该项目实施的业主单位。

2006年3月29日，根据有关文件和会议精神，经过多次商谈，重庆晶磊房地产开发有限公司与项目责任部门重庆市巴南区建设委员会签订了《重庆市巴南区粮食局片区旧城综合改造拆迁合同》，现已完成项目土地公示前的一切准备工作。

按照区政府的统一安排，于2006年11月底向市土地交易中心申请招拍挂，已于2007年1月完善其建设用地的相关手续。

由于该项目的实施具有一定的特殊性和特定条件，进行这样的工作是为了解决程序上的合法性。

因此项目建设具有合法性。

2．4项目开发商简介

重庆晶磊房地产开发有限公司于2004年7月在重庆市注册成立，是由自然人刘平、肖永莉出资成立的房地产单项开发公司。

开发商情况介绍表

企业名称重庆晶磊房地产开发有限公司

住所重庆市巴南区新农街38号-1号码

企业类别有限责任公司

股东构成刘平出资额2400万元，比例80%

肖永莉出资额600万元，比例20%

经营范围房地产开发经营

注册资本人民币3000万元

营业期限自2004年7月18日至2009年7月17日

成立日期2004年7月18日

公司组织结构健全，设有行政部、销售部、业务部、工程部、财务部、总工办。

公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进，极富创新意识和开拓精神和管理团队，有一批业务技术精湛，作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。

公司现有员工18人，其中工程技术人员14人。

三、项目投资环境及市场分析

全国房地产市场状况

3.1房地产市场继续保持增长势头

在2005年,我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。

预计2006房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。

房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落

2006年房地产投资继续增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。

房价地域分化明显，价格走势温和回落

由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出，2005年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。

因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展有中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

2005年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

品牌化将成时尚，行业竞争走向深入

以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。

2005年，房地产将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。

调整房地产开发结构

为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，稳定房价，满足中低收入家庭购房需求，防止楼市动荡造成风险，2005年国办发（2005）8号文件和国发（2005）26号文件两个新旧六条以及今年国务院办公厅下发的新八条和建设部、国土资源部等九部委联合下发的十二条政策措施，其主要目的是限制和停止别墅，写作楼及高档住宅开发供地，优化土地供应布局和结构，供地向中低档住宅开发倾斜，并通过金融和税收措施抑制投机性抄房和满足中低收入家庭购房。

央行下发文件加强房地产信贷业务管理，其要点如下：

1、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向；

2、严格控制土地储备贷款的发放；

3、规划建筑施工企业流动资金贷款用途；

4、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，提高了首付款比例；

5、强化个人商业用房贷款管理；

6、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用；

7、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理；

8、切实加强房地产信贷业务员的管理。

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，鼓励地产市场大力发展

通知明确指出房地产市场仍然要有较大发展，同时必须是健康的发展。

对于发展过程中出现的问题，要通过宏观调控来解决，例如控制高档住房建设，增加普通商品住房的供应比例，加强经济适用房的建设和管理，力图解决目前存在的供求矛盾等问题。

3.2、重庆市社会经济发展现状

（1）GDP及增长

统计显示，重庆经济继续保持平稳增长态势，总体运行良好，2005年实现国内生产总值2984.39亿元，在全国大中城市中继续稳居前例，比上年同期增长11.2%，按可比价格计算比上年增长10.8%，比预期目标高出0.8个百分点。

人均GDP达10760元，折合1345美元。

部分城市人均GDP比较

城市重庆北京上海

人均GDP（元、人）107603219649638

（2）房地产发展阶段

由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均GDP数值有着密切的关系，而近几年重庆经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。

根据人均GDP来判断，重庆的房地产发展还处于起动期，但主城区的已进入发展期。

图1：

国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系图单位：

美元

发展时期启动期缓慢发展期快速增长期发展速度放缓直至停滞不前

人均GDP1,0003,0004,0008,000

图2:

重庆近期人均GDP变化表

年份

1997

2000

2001

2002

2003

2004

2005

人均GDP58974580587498611841345

（3）人均住房支出

据市统计局最新公布的调查显示，2005年重庆居民人均可支配收入为9687元，同比增长8.9%；人均消费性支出达8123元，实际增长9.2%.随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：

人均购房与建房支出为1568元，比上年上升12.4%，因此居住类装潢也随之增长，去年居民人均住房装潢支出达1216元。

3.2物业投资政策分析

3.2.1重大政策、相关产业扶持

重庆市产业结构发生调整，高新技术产业成为重庆市持续发展支柱产业，对房地产提出了新的需求。

城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。

政府加大投资力度，建成了一批重点政工程，如长江、嘉陵江河岸治理、轻轨工程等，美化城市形象，改善投资环境，使重庆成为国际城市。

多项市政工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。

3.2.2房地产相关政策趋势

国家《商品房销售管理办法》出台，重庆市进一步规范土地交易市场并公布了《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，这一系列的政策，将进一步规范重庆市的房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群体、置业次数，降低住宅成本，促进房地产开发及房地产市场的进出口发展。

重庆市于2002年10月1日起执行重庆市国土资源和房屋管理局、重庆市建设管理委员会、重庆市物价局制定的《重庆市房屋交易价格计算暂行规定》，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积‘计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。

交楼时实测面积与原计价面积如果出现差异，面积误差比正负3%以上的，买家有权退房。

2005年以来，重庆市将严格控制土地开发供应规模，加强土地资源管理，土地供应规划适度，结构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业及城市基础设施的用地需求。

同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。

3.2.3城市远景及发展定位

根据《重庆市总体规划（2000-2020）》，重庆市城市发展总目标是：

五大目标

目标一、推动区域合作，进一步提升重庆在西部城市群中的中心地位把重庆建设成长江上游经济文化中心；

目标二、强化城市集约发展和生态环境保护，促进以济、社会与环境的可持续发展；

目标三、实现城市发展空间的战略拓展与整合，未来主城为“一城五片，多中心组团式”、提升城市整体建设标准与质量；

目标四、培育高新技术产业，现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级；

目标五、建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。

重庆市建设八大行动

行动一、划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为实现可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约2600平方公里。

近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线内。

未来几年内，已出让没有建设开发的土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在内环高速以内。

行动二、推进十大重点发展地区和南北两个新城、大学城建设；

行动三、实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，《规划》确定重点建设市高新技术产业园区和大工业区等国家、市级高新技术产业园区，培养多个高新技术产业园区、先进工业和特色工业园区，加快旧工业区、旧工业区的功能调整与改造。

行动四、建设者大物流区、启动保税区建设；

行动五、推进两级商贸服务中心建设，完善城市服务体系；

行动六、配套建设多个大型居住区；

行动七、建立城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通；

行动八、适度超前建设市政公用设施。

四项措施

科学制定土地供应计划；多渠道筹措建设资金、制定实施细则、对近

期建设规划滚动调校和加强《规划》实施的监督管理。

随着重庆城区北移，南部新城，大学城、轻轨、主城商务中心、外环高速、主城半小时交通、创建山水园林城市等工程启动、政府将进一步加大投资力度，

改善投资环境，使重庆成为更具吸引力、快速发展的城市。

2010年重庆力争达到目前东部发达城市的水平，人均住宅25平方米，人均绿地15平方米，人口规模650万。

3.3重庆市房地产市场前瞻

3.3.1重庆市房地产市场现状

重庆市规划与国土资源局网上公布的2005年商品房销售统计数据表明,虽然受国家宏观政策调空的影响,但重庆市房地产市场供应量和有效需求依然保持增长态势,充分折射出重庆住宅市场的高度成熟。

住宅:

近七成成交户型为二、三房

2005年二级市场销售商品房1987.4平方米，成交金额378.3亿元，从各类型来看,办公楼销售面积810.4万平方米,均价每平方米3198元.商铺面积106.3万平方米,均价每平方米5569.1万元.住宅面积1870.7平方米,均价每平方米1688.4元。

从住宅成交户型来看,上半年成交仍以二房、三房为主、占64.8%以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较少。

四房以上、复式、别墅等大户型的房子则多为高收入阶层人购买，比例也相应较少。

这样分布格局体现了市场的需求层次，也同时与市场的供应结构相符合。

从住宅成交的平均单价来看，上半年全市住宅均价为每平方米1688.4元，比去年的每平方米1490.4元上涨了198元，涨幅为13.3%,表明重庆房地产经过一个阶段的发展,随着重庆房地产业的规范与控制，整体朝着持速、稳定、健康的方向发展。

写字楼:

空置面积上升

2005年重庆市商业办公写字楼市场整体表现为投资、开发量大,成交规模量小，总共成交约116.7万平方米,写字楼供应增幅远远大于销售增速,市场承接力有限,重庆写字楼市场前景不容乐观.

此外,根据〈重庆市产业导向目录（2004-2005年）〉，58种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼、大型商场。

3.4.22006年重庆市房地产市场前景预测

2006年重庆房地产二级市场的新增批售面积接近2000万平方米，加上2005年上市的市场存量约486.4万平方，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，未来的市场消化压力较大。

2005年，重庆土地实际供应1102.4万平方米。

其中，商业、办公、住宅及安居房用地实际供应315.3万平方米，仅占28.6%。

2005年，重庆市还将严格控制土地开发供应规模，保证土地供应规划模适度、结构合理。

2005年，重庆市房地产市场已呈现出郊区化与规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品、品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。

3．5宏观形势对项目的借鉴

根据以上分析可知，项目开发面临国家宏观调控的影响，从土地供应上，停止别墅用地出让，适当增加普通住宅的土地供应，以调整房地产开发结构；而重庆从2005年新建住宅交易量统计也可以看出，销售价格在3，000元平方米以下的普通住宅是市场的主流，因此本项目作为中档价位商品房，符合市场需求，受国家宏观调整影响较小，市场前景比较乐观。

四、项目区域房地产市场分析

4．1巴南区房地产市场

1、巴南区基本情况

巴南区位于重庆市南部，与南岸区、九龙坡区、大渡口区相连，是进出重庆主城中心的南大门，鱼洞是巴南区政府所在地，距市中心仅25公里，辖区总面积1800多平方公里，下辖21个镇，街道办事处。

到2005年底全区总人口为86.7万人，其中户籍人口34.5万人，是重庆南部新城，汽摩生产基地和物资集散中心，同时是重庆实施主城中心“退二进三”产业政策调整和高校搬迁，扩建的主要地方。

2、巴南区房地产市场分析

1．2005年巴南区房地产市场分析

巴南区是重庆主城近郊区，随着重庆城市建设重心的调整以及宏观形势的影响，同时重庆主城中心开发土地的限制，现以逐渐成为重庆房地产发展的一块热土，近几年来，在房地产行业的投资逐年增长，2005年全区实际完成房地产投资17.8亿元，新开工建设了半岛康城、明华.滨江花园、香林华府等大型楼盘,规划开发总量为196.1万来方米,竣工面积为53.34万来方米，销售面积50.68万平方米，其中到2006年上半年可向社会推出楼盘近40万平方米。

从新项目公布上看鱼洞城区中心新项目较少，只有天江丽景（2.8万平方米）项目，前两年开发的协信新天地、海天花园等项目均已销售完毕（销售已达95%以上）。

由于受鱼洞城区中心没有可供开发的土地，近期很难有新项目开工建设，因此，目前的新项目都处于城区外围，根据近年的销售情况看，主流价格在20000-2400元/M之间，成熟的生活环境，商业设施和教育，卫生配套以及临江环境是巴南区商房的卖点和亮点，并且户型由前几年的大户型的方向发展，户均面积在100平方米左右的楼盘倍受人们的追捧。

巴南区以前是巴县，未被规划为重庆主城区，房地产业的发展受到极大的影响，一是交通不便，二是经济发展落后，三是基础设施差，四是人们消费观念陈旧，导致与重庆发过区域有较大的差距。

但是随着重庆城市建设规划的调整，产业政策的支持，一批如鱼洞长江大桥、渝南大道扩宽、内外环高速公路、轻轨专线、机场至鱼洞快速公交专线等基础设施工程的建设、以及巴南区天然的自然环境，商品房价格优势，必将进一步推动巴南区房地产业的快速发展。

4、2鱼洞房地产市场

1、鱼洞城区概况

根据鱼洞城区发展规划，该片区包括鱼洞城区中心、大江工业园区、龙州新区三部分，由鱼洞街道办事处管、政治、文化中心所在地，巴南区经剂、政治、文化中心。

城区总人