全面分析万科万科经营种类结构.docx
- 文档编号:2329253
- 上传时间:2022-10-28
- 格式:DOCX
- 页数:19
- 大小:27.50KB
全面分析万科万科经营种类结构.docx
《全面分析万科万科经营种类结构.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《全面分析万科万科经营种类结构.docx(19页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
全面分析万科万科经营种类结构
全面解析万科
(1)万科经营种类结构
说明:
解析方法:
1、A、B、C分类解析方法
2、时间序列解析方法
3、空间序列解析方法
4、归纳推理方法
5、演绎推理方法
6、波士顿矩阵解析方法
一、万科经营种类结构
1、万科的经营业务很简单,收益更简单,全部收益都来自业务经营,没有任何的投融资收入。
主营业务为
两个方面,一是房地产,二是物业管理。
2、与其他房地产企业不相同的是,万科在物业管理上面的巨大收益。
一般中小型开发企业,也许处于创品牌
阶段的企业,在对待物业管理方面,要么外包,要么损失保持其运营。
而不能够做到真实盈利。
3、物业管理企业盈利,为万科快速扩大解决了后顾之忧,即经过房地产产生的收益为纯收益,而不再为物
业管理背包袱。
4、房地产收入增添与物业企业收入增添呈正向关系。
异点解析:
2007年上半年的物业企业收入与下半年物业企业收入表现出巨大的差异,这有待深入解析。
时间
行业
主营业务收入(万元)
2007-12-31
房地产
3517517.7
2007-6-30
房地产
1093949.94
2006-12-31
房地产
1766965.96
2006-6-30
房地产
653978.77
时间
行业
主营业务收入(万元)
2007-12-31
物业管理
21003.47
2007-6-30
物业管理
15702.15
2006-12-31
物业管理
17855.07
2006-6-30
物业管理
7789.55
说明:
从上表能够看出,上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右;而物业企业07年数据
严重失真。
整个下半年不过上半年收入的30%左右。
此数据为何与真实有这样大的差距?
5、房地产收益率与物业管理收益率
1
时间
行业
毛利率(%)
2007-12-31
房地产
41.87
2007-6-30
房地产
45.77
2006-12-31
房地产
37.29
2006-6-30
房地产
40.49
时间
行业
毛利率(%)
2007-12-31
物业管理
54.69
2007-6-30
物业管理
27.37
2006-12-31
物业管理
32.06
2006-6-30
物业管理
7.86
解析:
1、万科的物业管理收益率稳步上升,
说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式,
这类盈利模式
的建立,将为万科今后的发展确定牢固的基础。
2、万科房地产的毛利牢固在40%左右。
3、这个表上尚不能够真实反响万科物业管理企业的问题,结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的
收入支出来看,这个数据存在巨大的问题。
全面解析万科
(2)万科的市场所区结构
(一)、解析说明:
1、说明:
本结算周期,我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市,市场份额在3%以上的视为B
类城市,其他为C类城市。
2、在次类解析过程中,我们会采用波士顿矩阵解析方法透析万科的城市拓展路线。
(二)ABC类市场透视
(2007-12-31)
地区
主营业务收入(万元)比率(%)
地区
主营业务收入
(万元)
比率(%)
1、深圳
823833.83
23.42
2、上海
597367.18
16.98
3、广州
271807.68
7.73
4、杭州
207377.43
5.9
5、成都
199430.27
5.67
6、北京
170667.08
4.85
7、苏州
148190.76
4.21
8、东莞
146222.19
4.16
9、佛山
137706.1
3.91
10、大连
134890.39
3.83
11、武汉
112448.09
3.2
12、无锡
102627.18
2.92
13、厦门
78901.94
2.24
14、天津
69683.85
1.98
2
15、珠海
60742.05
1.73
16、青岛
47027.81
1.34
17、沈阳
46125.36
1.31
18、南昌
37269.86
1.06
19、中山
31298.41
0.89
20、长春
31191.61
0.89
21、长沙
30236.31
0.86
22、镇江
12549.69
0.36
23、鞍山
11231.03
0.32
24、南京
8691.6
0.25
解析:
1、在本次结算周期内,三类城市的比率分别为:
40.4;43.46;16.14。
三类城市的个数分别为:
2;9;13。
2、依照企业的庄重性原则,万科的市场结构存在必然的隐患,就是对大城市的过分依赖性,若是一旦上海
深圳市场滑坡,将对整个企业产生较大的影响。
(2007-06-30)
地区
主营业务收入
比率
地区
主营业务收入
比率
(万元)
(%)
(万元)
(%)
1、深圳
335822.6
30.7
2、上海
153877.98
14.07
3、广州
153116.94
14
4、东莞
96667.79
8.84
5、杭州
88007.02
8.04
6、北京
59103.59
5.4
7、苏州
45800.14
4.19
8、天津
38264.34
3.5
9、武汉
26694.34
2.44
10、沈阳
21829.28
2
11、成都
18887.1
1.73
12、南昌
18225.99
1.67
13、佛山
14294.13
1.31
14、无锡
10887.12
1
15、长春
5498.21
0.5
16、南京
5049.76
0.46
17、鞍山
1251.26
0.11
18、大连
672.35
0.06
解析:
1、在本次结算周期内,三类城市的比率分别为:
58.77;30.07;11.16,这三类城市的数量分别为:
3;5:
10。
2、在本次结算周期内万科的城市份额吻合典型的传统
1:
2:
7策略,市场相比较较均衡。
(2006-12-31)
地区
主营业务收入(万元)
比率(%)地区
主营业务收入
(万元)
比率(%)
1、上海
418660.15
23.69
2、深圳
248800.38
14.08
3、天津
170457.46
9.65
4、广州
126480.69
7.16
5、北京
117604.77
6.66
6、无锡
91075.58
5.15
7、成都
85350.9
4.83
8、杭州
78748.58
4.46
9、沈阳
65877.01
3.73
10、武汉
63324.77
3.58
11、东莞
59792.96
3.38
12、南京
51573.34
2.92
3
13、佛山
38125.81
2.16
14、中山
35574.51
2.01
15、南昌
35442.98
2.01
16、长春
31847.97
1.8
17、大连
22282.99
1.26
18、鞍山
14558.74
0.82
19、苏州
11386.37
0.64
解析:
1、在本次结算周期内,三类城市的比率分别为:
37.77;48.3;13.93,这三类城市的数量分别为:
2;9:
10。
2、本次结算周期内,万科的市场分布表现出
AB类市场的相对均衡性。
(2006-06-30)
地区
主营业务收入
(万元)
比率(%)
上海地区
220716.97
33.35
深圳地区
207237.1
31.32
北京地区
53241.08
8.05
天津地区
50672.53
7.66
广州、佛山地区
42536.5
6.43
成都地区
29581.4
4.47
东北地区
25925.75
3.92
南昌地区
16919.04
2.56
南京地区
9787.26
1.48
武汉地区
5150.68
0.78
解析:
1、在本次结算周期内,三类地区的比率分别为:
64.67;30.53;4.8,这三类地区的数量分别为:
2;5:
3。
2、从这个市场结构来看,万科的市场结构是不合理的一个结构,主要表现在拓展类地区太少。
主营业务过
于集中。
总述:
1、万科A类市场份额的表现出以下特色:
整体份额分别为:
40.4;58.77;37.77;64.67。
其中半年报期
间,A类市场份额占有了整个总市场的60%左右,下半年相对而言,此类市场份额大幅度减小。
这说明万
科在A类城市的整体策略是利用上年进行市场冲击,下半年进行项目整理与储备,自然也不消除这类因素,
万科企业有意识的在结算周期上做了调整,将保留余额放到第二年进行结算。
而A类城市主若是集中在上海与深圳两个城市,只有07年上半年广州加入到此类市场,但是下半年结算
时候随即消失,则证明万科的A类市场拥有相当的庄重性。
市场主要集中在深圳与上海。
A类市场的年度份额均衡在40%左右,在房地产这个特别行业内,万科A类市场份额略微显得有些大。
因
此结构有必然的隐忧。
4
2、万科B类市场份额表现以下特色:
整体市场份额为:
43.46;30.07;48.3;30.53;而城市个数分别为:
9;5;9;5的结构。
B类市场的份额特色与A类表现出反向关系,即在年中结算周期内的份额小于年关结
算周期。
也即上半年市场销售情况差于下半年。
这点可否与城市特色有着亲近的关系,即A类城市在房地
产市场上表现出资本动力型,而B类城市则表现出使用动力型,也即A类城市的住所表现出投资拉动型而
B类城市表现出居住拉动型。
而在城市数量上,也表现出相对牢固性,表现出9595特色,也即二类城市中有一半左右的城市都在上半
年处于积累期也许建设期,下半年则处于销售的巅峰期,这点与上面解析表现出同向证明关系。
1、C类市场份额表现出以下特色:
整体市场份额为:
16.14;11.16;13.93;4.8。
城市数
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 全面 分析 万科万科 经营 种类 结构
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)