第三节 收益法在房地产评估中的应用掌握.docx

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第三节收益法在房地产评估中的应用掌握

　2011评估师《资产评估》讲义：

房地产评估（3）

第三节　收益法在房地产评估中的应用（掌握）

　一、适用范围

　　收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等

　　不适用于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估。

　　二、基本思路

　　㈠收益为无限年期的房地产价值

　　计算公式为：

　　房地产价值=纯净益/资本化率（5-1）

　　这种理论的抽象，包含着三个假设前提：

（1）净收益每年不变;

（2）资本化率固定;

　　（3）收益为无限年期。

　　提示：

参见教材56页的公式2-14，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。

　　㈡收益为有限年期的房地产价值

　　计算公式为：

　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，r为资本化率，成立条件为：

（1）净收益每年不变;

（2）资本化率固定且大于零;

　　（3）收益年期有限为n。

　　提示：

参见教材56页的公式2-15，二者是一样的原理，大家要理解，不要死记公式。

　　㈢以上思路的具体运用

　　运用收益法评估房地产价值，首先通过总收益减总费用求得净收益;然后确定资本化率;最后选用适当的计算公式求得待估房地产的价值。

　三、净收益

（一）净收益的含义

　　1.定义（接近于财务管理中现金净流量的概念）

　　净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。

　　2.在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观收益的区别。

　　⑴实际净收益

　　①指在现状下被估房地产实际取得的净收益

　　例如：

　　ⅰ.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让;

　　ⅱ.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低;

　　ⅲ.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值;

　　ⅳ.土地处于待开发状态，无当前收益，还必须支付有关税费，净收益为负值。

　　②由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估

　　⑵客观净收益

　　①含义

　　房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。

这个收益称为客观纯收益。

　　由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素。

　　②只有客观净收益才能作为评估的依据。

　　3.净收益的计算公式

　　净收益=客观总收益-客观总费用

（二）客观总收益（接近于会计中收入的概念）

　　1.含义

　　总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。

也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。

　　2.确定客观总收益时候要注意以下问题

　　⑴求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。

　　⑵在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。

最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。

在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。

　　⑶有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金，并在评估报告中恰当披露租约情况

　　【例题1.综合题】（08年度考试题）被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。

2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产A的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。

评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。

　　要求：

　　评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，给出得出评估结论的理由或根据）。

　　[答案]

（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年

（2）现有合同是否应该违约

　　目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。

　　如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为

　　2009年：

【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元

　　2010年：

【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元

　　2011年：

【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元

　　这些违约多获得的收益现值之和为

　　21500*（1+10%）-1+13015*（1+10%）-2+4545.15*（1+10%）-3=33716.49元

　　违约的收益小于违约赔偿金5万，所以不能够违约。

　　（3）现有合同的收益现值

　　基准日后前三年按照合同租金计算，因为违约产生的收益不足以支付违约金，需要继续执行合同规定。

　　收益现值=（110+10+10）*1000/（1+10%）+140*1000/（1+10%）^2

　　150*1000/（1+10%）^3=346581.52（元）

　　（4）合同结束之后的收益为客观收益，其收益现值为

　　客观收益年限=40-2-5=33年

　　基准日三年后未来年租金收益=150*（1+1%）^3*1000=154545.15（元）

　　收益现值=154545.15*【[1-1/（1+10%）^33]/10%】/（1+10%）^3=1111126.49（元）

　　（5）最佳转让价值=346581.52+1111126.49=1457708.01（元）

　　3.在确定收益值时，可以按照以下思路进行

（1）需以类似房地产的收益作比较;

（2）需对市场走势作准确的预测;

　　（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。

　　（三）客观总费用（接近于财务管理中付现费用的概念）

　　1.定义

　　总费用是指取得该收益所必需的各项（付现）支出，如维修费、管理费等。

也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。

　　2.总费用也应该是客观费用，需要剔除不正常的费用。

　　3.房地产的总费用不包括折旧费，通常包含：

管理费、维修费、保险费、税金等。

　　四、资本化率

　　资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。

（一）资本化率的实质

　　1.资本化率在一定程度上反应了投资收益率;

　　提示：

这里实质上和教材第二章54页的内容一致，请大家对比学习

　　2.资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系;

　　3.投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

（二）求取资本化率的方法

　　1.净收益与售价比率法（这个方法本质上和150的例题方法接近）

　　⑴收集市场上近期交易的与被评估地产相同或相近似的房地产的净收益和价格等资料;

　　⑵计算各个交易实例的净收益与售价比率法（这实质上就是投资收益率），视作资本化率;

　　⑶对所有实例的资本化率进行简单算术平均或者加权算术平均值，视作是被评估房地产的资本化率。

　　[例5-1]在房地产市场中收集到五个与待估房地产类似的交易实例，见表5-1（假设交易价格为无限年期）。

　　表5-1　净收益与售价交易实例

　　可以实例净收益（元/年•平方米）交易价格（元/平方米）资本化率（%）净收益与售价比率法

　　1418.959007.1

　　2450.060007.5

　　3393.357006.9

　　4459.963007.3

　　5507.065007.8

　　对以上五个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：

　　r=（7.1%+7.5%+6.9%+7.3%+7.8%）/5

　　=7.32%

　　注意：

⑴在这里，净收益/交易价格=投资收益率=折现率，事实上隐含着一个假设，即该收益是无限年限的，同时交易价格也是房地产无限使用年限的交易价格。

这样就有P=A/r，从而有r=A/P。

　　⑵但是在教材150页的例题是基于机器设备的使用年限最大为n，所以P=A×（P/A,i,n）=A/rA，从而有rA=A/P，再使用内插法才能够计算获得折现率r

　　2.安全利率加风险调整值法

　　资本化率=安全利率（银行中长期利率）+风险调整值

　　3.各种投资收益率排序插入法

　　（三）资本化率的种类

　　1.综合资本化率

　　⑴定义

　　将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。

　　⑵适用对象及净收益的范围内涵

　　评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。

　　2.建筑物资本化率

　　⑴适用对象

　　建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。

　　⑵净收益的范围内涵

　　采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。

　　3.土地资本化率

　　⑴适用对象

　　土地资本化率用于求取土地自身的价值。

　　⑵净收益的范围内涵

　　采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。

　　4.综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系

　　房地合一的净收益=土地净收益+建筑物净收益

　　房地合一的净收益

　　=房地合一的价值（L+B）×房地合一的年收益率（即综合资本化率r）

　　土地净收益=土地价值（L）×土地的年收益率（r1）

　　建筑物净收益=建筑物价值（B）×建筑物的年收益率（r2）

　　（L+B）×r=L×r1+B×r2

　　很容易得到：

　　式中：

　　r--综合资本化率;

　　r1--土地资本化率;

　　r2--建筑物资本化率;

　　L--土地价值;

　　B--建筑物价值

　　明白了以上公式的原理之后，很容易理解，所谓资本化率（还原率）就是资产的收益率，期望投资收益率，和我们在第二章讲收益法的基本原理时讲授的折现率实质上是一样的。

　五、计算公式

（一）评估房地合在一起的房地产价值

　　房地产价值=房地产净（纯）收益/综合资本化率　（5-5）

　　房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

　　房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金

（二）单独评估土地的价值

　　1.由土地收益评估土地价值—--适用于空地出租

　　土地价值=土地净收益/土地资本化率　　　　　　（5-6）

　　土地净收益=土地总收益-土地总费用

　　土地总费用=管理费+维护费+税金

　　2.由房地产收益评估土地价值

（1）方法一（建筑物价值扣除法）

　　土地价值=房地产价值-建筑物现值（5-7）

　　建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数

　　当耐用年限小于土地使用权尚余年限则取短，则年贬值额

　　=（建筑物重置成本-残值）/耐用年限

　　当耐用年限大于土地使用权尚余年限则取短，则年贬值额

　　=建筑物重置成本/土地使用权尚余年限

　　注意：

　　①上述关于年贬值额的公式的基本原理是71页2-36;

　　②这里计算年贬值额的时候要在建筑物的耐用年限和土地使用权尚余年限（这两个年限都是从房屋建设结束开始投入使用的时候开始计算）中取短：

　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是土地使用权年限小于房屋耐用年限时，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。

这样，房屋的重置价必须在可使用期限（土地使用权尚余年限）内全部收回。

所以年贬值额的计算应该使用土地可使用期限（土地使用权尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不计算残值。

　　当土地可使用期限（土地使用权尚余年限）大于建筑物的耐用年限时，采用耐用年限计算年贬值额，而且需要考虑残值。

　　补充：

物权法规定，对于住宅用地到期后自动续期，此处所说的‘自动续期’是有前提的，那就是‘住宅建设用地使用权’，也就是说你所购买的房子的土地使用性质是居住用地，只有这样的住宅用地使用权届满后，可以自动续期。

而其它非住宅性质用地上的房产，不论是商业，还是住宅，其届满后的自动续期，则将要依照法律规定办理。

（2）方法二（建筑物收益扣除法）

　　土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率　　　（5-8）

　　建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率

　　（三）单独评估建筑物的价值

　　1.建筑物价值=房地产价值-土地价值（5-9）

　　2.建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率　（5-10）

　　特别注意：

　　⑴这里公式（5-5）（5-6）（5-7）（5-8）（5-9），计算的都是无限年限的土地价值，而实际评估中基本上都是有限年限的土地使用权价值，应该使用公式（5-2），而且土地的年限应该是购买的土地使用权中尚可使用的剩余年限。

　　⑵房地产的总费用不包括折旧费。

　六、应用举例

　　[例5-2]有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10%，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价值。

　　[答案]

　　=216.1万元

　　[例5-3]有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5%，若：

（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元;

（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1%。

试分别评估两种情况下2006年初的房地产价值。

　　[答案]净收益按等差级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

　　式中，a为第1年净收益，以后各年净收益按等差级数递增，净收益每年递增额为b，r为资本化率。

（此公式的原理和来源，参见57页公式2-19）

　　净收益按等比级数递增，收益年期无限的价值计算公式为：

　　式中，a为第1年净收益，以后净收益按等比级数递增，净收益逐年递增比率为s，r为资本化率。

（此公式的原理和来源，参见58页公式2-23）

　　因此：

　　[例5-4]某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2%。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积为500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。

假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。

试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。

　　[答案]

　　1.选定评估方法

　　该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

　　2.计算总收益。

总收益应该为客观收益而不是实际收益。

　　年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）

　　3.计算总费用。

（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）

（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）

　　（3）年税金=20×900=18000（元）

　　（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）

　　年总费用=

（1）+

（2）+（3）+（4）

　　=17010+33750+18000+4500=73260（元）

　　4.计算房地产净收益。

　　年房地产净收益=年总收益-年总费用

　　=486000-73260=412740（元）

　　5.计算房屋净收益。

（1）计算年贬值额

　　年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。

这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。

因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。

本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。

　　年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）

（2）计算房屋现值。

　　房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）

　　=2500×900-46875×4=2062500（元）

　　（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。

　　房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率

　　=2062500×8%=165000（元）

　　6.计算土地净收益。

　　土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

　　=412740-165000=247740（元）

　　7.计算土地使用权价值。

土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。

　　=247740×（P/A,7%,44）

　　=3358836.15（元）

　　单价=3358836.15/500=6717.67（元）

　　8.评估结果

　　本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。