城市高端住宅项目销售百问.docx
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城市高端住宅项目销售百问
龙记·观澜山销售百问
一、项目投资建设
1、发展商名称及背景?
答:
陕西威肯纳米新材料加工有限公司,陕西威肯纳米新材料加工有限公司。
2、承建商名称、承建过那些知名楼盘?
答:
陕西鸿昌建筑工程有限公司,该公司多年来从事建筑工程施工总承包管理,具备丰富的施工经验,已独立完成并通过备案验收的工程项目近20项,建筑面积逾30万平方米。
3、设计公司的名称、有哪些作品?
答:
北京中外建建筑设计有限公司西安公司、设计过的项目有:
曲江芙蓉坊、美院教学主楼、华城国际、华城万象、亿龙金河湾、伊顿公馆、西部文化广场。
4、监理公司的名称?
答:
陕西天一建设项目管理有限公司,房屋建筑工程建设监理甲级资质,其代表作品有西安美术学院、御景华府、锦绣天下、雁塔文化广场一期等项目。
5、龙记集团都开发过哪些项目?
答:
龙记地产集团创建于2005年,旗下拥有十四家全资及控股子公司,是国内最具成长力的新兴地产集团。
目前房地产开发项目遍布陕西省,在铜川已建成和正在开发建设的项目有百盛国贸大厦、龙城国际、溪水洋房,龙记•心河湾,龙记•翡翠城、龙城•国际街区、龙记•新都会等项目;在西安市开发建设的项目有龙记•帝景湾、龙记•国际观澜山、龙记•天下城等项目,现有开发总面积达200余万平方米。
在未来,龙记地产集团将立足陕西,面向全国,立志成为一家颇具知名度、美誉度的大型房地产企业集团。
6、目前的证件情况,证件的号码是什么?
答:
国有土地使用权证,证件号为
7、小区建设分几期开发、入伙时间?
答:
8、龙记最早是以什么起家的?
有过什么成绩?
答:
龙记最早是在铜川以房地产起家的,在铜川已开发近十个精品项目。
比如:
位于铜川市红旗街的百盛国贸,是铜川地标建筑之一。
位于新区的龙记.翡翠城获得“全国十大低碳楼盘”称号,龙记集团公司也获得许多荣誉称号,尤其在2010年,取得“中国房地产综合实力排名100强”。
9、房屋产权的年限是多少?
公寓和住宅分别是多少?
答:
分为住宅和公寓两种产权性质,其中住宅为70年,公寓为50年。
二、规划设计及周边环境
10、用地面积?
答:
32.1亩
11、总建筑面积?
答:
134368平米
12、建筑密度?
容积率?
答:
22.88%4.67%
13、绿地率是多少?
答:
40.5%
15、总户数?
答:
1099套,
16、各楼位基本层数与套数?
楼栋
1号楼
2号楼
3号楼
4号楼
层数(层)
11
32
26
27
单元数
3
2
2
1
梯数
1梯3户
2梯4户
3梯9户
5梯15户
商铺层数
无
无
1-3层
1-5层
套数(户)
99
256
414
330
公摊率
10.25%
14.28%
22.6%
23.28%
公摊系数
0.1142
0.1666
0.2921
0.3034
总户数(户)
1099
答:
17、单元入户门在哪里?
入户有无门禁系统?
是否可视对讲?
答:
1、2号楼单元门在楼体北边;3号楼单元门在楼体南边;4号楼单元门在楼体西边;
入户有门禁系统,有可视对讲系统。
18、工程进度:
答:
目前正在做地基处理。
19、各栋楼的封顶时间?
答:
20、小区建筑设计及环境设计主要构想?
答:
21、小区建筑主题是什么?
答:
22、小区园林主题是什么?
由哪几部分组成?
答:
23、小区居住对象主要是哪些人?
答:
26、小区由多少栋建筑组成?
答:
4栋组成
27、各单位景观有什么区别?
答:
28、是否采用人车分流?
停车位有多少?
是否能从车位入户?
答:
采用人车分流;停车位共999辆,其中地下899辆、地上100辆。
可以
29、本项目设有几个车库入口?
分别在哪里?
答:
地下车位两个出入口,分别在2号楼、3号楼的南边。
30、车位出租吗?
月租多少?
答:
未确定,后期根据物业要求进行收费。
32、车位可改建成封闭车库吗?
答:
不可以
34、楼宇有无管道层?
答:
无
35、设备房在何位置?
面积是多少?
答:
36、规划中有多少商业面积?
答:
8400平米商业面积
37、小区采用地辐热还是散热器采暖?
是否市政供暖?
答:
采用市政供暖、地辐热采暖,
38、小区有无提供热水?
是否24小时?
答:
无提供24小时热水。
39、项目周边最近的商超、市场在什么位置?
有哪些生活配套?
答:
40、周边都有哪些成熟社区?
答:
41、小区属哪个公安分局?
答:
42、属哪个派出所的辖区?
答:
43、派出所的警力如何?
答:
44、门口交通如何?
答:
三、建筑设计
45、户型共有多少种?
有多大面积?
各户型所占比例?
答:
共17种户型
1号楼A户型133.92㎡
(2)B户型125.40㎡
(1)
2号楼D户型83.11㎡
(2)E户型127.21㎡
(1)E1户型128.47㎡
(1)
3号楼A户型61.92㎡
(2)B户型66.79㎡
(2)C户型74.75㎡
(2)D户型72.42㎡
(2)
E户型73.2㎡
(2)F户型73.49㎡
(2)G户型71.48㎡
(2)H户型38.53㎡(4)
4号楼A户型97.45㎡
(2)B户型65.66㎡(10)C户型69.04㎡
(2)D户型40.86㎡
(1)
户型
1号楼
2号楼
3号楼
4号楼
户型总套数(套)
所占比例
(%)
一居室
/
/
38.53㎡(H)
/
92
8.4%
1-2-1
/
/
40.86㎡(D)
22
2%
2-2-1
/
83.11㎡(D)
61.92㎡(A)
66.79㎡(B)
74.75㎡(C)
72.42㎡(D)
73.2㎡(E)
73.49㎡(F)
71.48㎡(G)
65.66㎡(A)
69.04㎡(B)
714
64.97%
3-2-1
/
127.21㎡(E)
128.47㎡(E1)
/
97.45㎡(A)
172
15.65%
3-2-2
133.92㎡(A)
125.40㎡(B)
/
/
/
99
9%
46、是否采用外墙外保温?
保温板厚度多少?
答:
47、标准层高是多少?
净高多少?
墙厚多少?
门宽多少?
答:
48、车辆出入口大门是否使用IC卡?
小区是否设有摩托车和单车棚。
答:
49、每个房间的空调位在哪里?
分体空调主机放哪里是否设置专用冷凝管?
答:
50、电梯是什么品牌?
电梯间的装修标准?
答:
51、飘窗距离地面有多高?
平窗距离地面有多高?
有无防护装置?
答:
52、客厅宽多少?
答:
53、主卧是否设衣帽间?
答:
54、每户有几个阳台?
设计了洗衣机位没有?
答:
55、门窗的标准尺寸?
答:
56、预留电视插座有几个,在什么位置?
答:
57、预留几条电话线?
在什么位置?
可否申请更多电话线?
答:
58、是否有宽带网?
是否为电信的宽带?
答:
59、小区有几路供电系统?
每户的用电容量的多少?
答:
60、几路供水系统?
是变频供水还是加压供水?
答:
61、建筑物是什么结构?
(框架剪力墙还是钢混)
答:
62、哪些墙是承重墙不可以改动?
哪些墙是可以改动?
答:
63、装修如影响建筑物的外立面是否可行?
答:
64、飘窗、阳台的尺寸、深度分别是多少?
是否为赠送面积?
答:
65、如购买两套单位,可以在入口处装大型防盗门吗?
(要占过道)
答:
不可以。
根据《物权法》第七十六条规定“客户对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。
房屋入户门外的楼道属于共有部分,所以不能安装。
66、各栋楼之间的楼间距是多少?
答:
1号楼-2号楼60米、2号楼-3号楼60米
67、设计上是否采用了隔音效果?
答:
项目采取了多种技术以降低噪音,如加气混凝土砌体可防止墙体传递的噪音,卫生间下水管道使用内螺旋超静音排水管可有效降低水流噪音。
针对外部环境,通过外墙外保温和铝合金中空玻璃窗实现隔音降噪功能。
四、物业管理
68、物业公司是哪一家?
管理过哪些小区?
答:
69、物业管理提供哪些服务?
答:
24小时保安、环境清洁卫生、停车管理、绿化、消毒、房屋维修、消防报警、设备维护、社区文化活动;
70、小区是否全封闭管理?
答:
全封闭管理。
71、小区的保安系统如何?
答:
主要通道设红外监控、流动保安巡逻。
72、小区的消防系统设置在哪里?
有无临时发电系统?
答:
每栋单元入口、每层电梯间均有消防设置;有临时发电系统。
73、物业管理如何收费?
收费标准?
答:
按照物业公司标准收取。
74、水、电、煤气按什么标准收费?
公寓与住宅的费用有何区别?
答:
市政标准+公摊。
75、小区每栋配几部电梯使用电梯的名称、产地、特点?
使用时间?
维修周期?
答:
76、安装空调有何要求?
可否安装防盗网?
阳台是否封闭?
答:
同一位置安装,未经物业同意,不能安装防盗网;阳台为全封闭,
77、业主拖欠物管费该如何处理?
答:
催缴并加收滞纳金。
78、入伙费用构成及金额?
答:
契税、维修基金,及预交三个月物业管理费等费用。
79、入伙时应带齐哪些资料,办理哪些手续?
答:
商品房买卖合同,身份证,个人私章,房款收据;需办理验房、收房交接手续。
80、对物业管理不满怎样投诉?
答:
可以向物业管理公司投诉或向业主委员会投诉。
五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证
81.有哪些银行可以办理按揭手续?
答:
我们会综合考虑各大银行的实力和口碑,选择几家服务比较好的银行为您提供按揭贷款服务。
关于按揭手续办理的具体事宜,届时银行将和我们一起为您详细介绍。
82.按揭首付是多少?
答:
本地客户首套房首付30%,执行基准利率;二套房首付60%,执行基准利率的1.1倍。
具体按照按揭银行的规定进行确定。
83.办理按揭时需要提供哪些资料?
答:
届时银行将和我们一起为您详细介绍,一般情况下办理按揭手续,需要提供身份证、户口本、婚姻证明、单身证明(单位或街道办开据)、收入证明及私章等。
84.能否提前还款?
提前还款是否有罚息?
答:
可以随时提前还款,需提前知会银行,目前没有银行收取罚息,但各家银行对于提前还款的方式可能会略有差异。
85.在按揭还款期间能否转让房屋?
答:
具体以客户和银行签署的《借款合同》约定为准,据我们了解,有客户因特殊原因须转让的,需先还清银行贷款,之后按照西安市房管局相关规定办理转让过户手续。
86.办理银行按揭的基本要求有那些?
答:
一般情况需具备如下几个条件,具体情况您可以咨询银行。
年满十八岁,具有完全民事行为能力的自然人。
拥有合法有效的身份证件和户口证明。
有稳定的工作和合法收入来源,具有能按期偿还贷款本息的能力。
借款人及配偶无不良信用记录。
87.客户能否自行办理银行按揭手续?
答:
为了使您的按揭方便快捷,我们会请银行派专人在销售现场集中办公,之后客户可以选择在银行或至销售现场办理。
而且我们优选的这几家银行均为本地客户满意度较高的银行,届时我们会给您提供各家银行基本信息,您可以根据自己的需求来选择。
88.如果我忘记给银行还款了怎么办?
答:
据银行反馈,如果您出现逾期现象,这可能会影响到您个人信用,以及与个人信用相关的事情如再次申请贷款等。
为了避免不必要的麻烦,建议您可以在还款帐户上多存些钱或者与一些收入账户相关联,银行每月到帐会自动划账,这样就可以尽量减少逾期。
89.现在办理银行按揭手续需要公证吗?
答:
现阶段银行办理个人住房贷款免除公证手续。
但如果购房客户为外地购房者,本人不能直接与银行进行当面签约,则要求购房者本人出具委托书,经公证处公证后,可委托他人代办有关住房按揭贷款事宜。
90.购房付款方式有哪些?
能分期付款吗?
答:
一次性付款和银行按揭付款两种方式,不能分期付款。
91.能不能以公积金付款方式购买?
答:
可以办理公积金贷款,但考虑到商业贷款利率和公积金贷款利率差的不大,且商业贷款更为灵活多变且手续办理简易,建议您采用商业贷款。
92.签订认购书时要注意哪些问题?
答:
首先核实个人资料,如姓名、身份证号、电话、地址等;其次核实房屋信息,如房号、面积、付款方式、价格等;另外请留意认购书上的提示,交款时间、办理按揭所需资料等,从而确保您的利益。
93.《商品房买卖合同》内容条款客户在什么时候可以了解?
答:
《商品房买卖合同》的样本会在项目正式销售前进行公示,客户随时都可以深入了解。
94.《商品房买卖合同》何时签订?
答:
签订认购书后7天内签订商品房买卖合同。
95.签订《商品房买卖合同》何时到市房产管理局备案?
答:
等您签好正式的《商品房买卖合同》,购房信息确认后我们会在网上提交备案,到时在合同的右上角会有一个备案号,您可以在西安市房管局网页上输入合同备案号、买受人身份证号码,就能查询到自己的购买信息。
96.房屋为什么前后有两种面积?
最终以什么为准?
答:
一种是预测面积,预测面积是在项目取得《建筑施工许可证》之后房管局测量所以施工图图纸测量计算的建筑面积;另一种是实测面积,即产权面积,是在项目竣工后房管局测量所到房屋内实地测量的建筑面积。
最终以项目交付的实测面积为准。
96、办理房产证时客户应提供哪些资料?
答:
契税,个人方章,身份证复印件,购房款发票,商品房合同等。
97、合同应在什么时间到市房产管理局备案?
答:
签订合同时同时在网上备案
98、定金可不可以退还?
答:
不可以退还。
99、合同上最多可以有多少人,个人产权的比例在哪里体现?
答:
两人,必须是有直系亲属关系的人。
客户自行协商。
100、客户拖欠按揭应以何种形式催缴?
答:
以法律程序追缴。
六、销售文件及其它
101、付款方式?
答:
一次性、按揭、公积金。
102、起价、均价、价差分别是什么?
答:
每阶段不同,目前都是一房一价。
103、各户型的朝向差是多少?
答:
南北、东西各有不同的差价。
104、各户型的均价相等吗?
答:
根据户型不同,均价不相等。
105、底层的营业场所可以买吗?
价格多少?
有什么限制?
答:
待定。
106、客户提出的问题你无法回答时该怎么做?
答:
首先向客户表示歉意,及时征询结果(向上级主管或专业人士)后给客户作出答复。
107、楼盘有什么优势,选择它能给客户带来什么利益?
答:
地段良好,品质优异,可保值增值,适宜于投资、办公、居住。
108、业主可以在指定的位置发布广告条幅吗?
答:
根据物业公司要求定。
装饰、设备标准
外墙
外墙面砖
内墙墙面
水泥砂浆抹平(砌体拉毛+砼原面)
顶棚
水泥砂浆抹平,电预留到位,灯泡
地面
水泥砂浆找平
门:
入户门
钢制入户子母门
室内门
预留门洞口
窗
塑钢双层中空玻璃
厨房:
地面
地面水泥砂浆找平
墙面
墙面水泥沙浆拉毛
天花
电预留到位,灯泡,混凝土顶板原基层
卫生间:
地面
地面水泥砂浆找平,防水层到位
墙面
墙面水泥砂浆拉毛
天花
电预留到位,灯泡,混凝土顶板原基层
阳台:
地面
水泥砂浆找平
墙面
水泥砂浆拉毛
电梯
品牌电梯
其它
1.电气设备:
配备电压为220V电源,在公共楼道设有疏散指示照明。
每户设独立开关箱,独立计量。
提供照明、空调、普通插座、厨卫插座、全屋暗线。
提供4-7KW配电量(根据户型大小而定)。
2.供水设施:
市政管网供水,二次加压
设独立水表,独立计量。
3.排水系统。
4.集中供暖,室内地辐热采暖。
5.安全及防盗系统:
楼宇可视对讲门禁系统。
视频监控系统。
③小区周边红外对射安防系统。
6.消防系统:
公共区域设消火栓系统、紧急广播系统
7.多媒体系统:
设置电话、有线电视接口、宽带入户。
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