东升区域内的高档电梯社区项目可行性研究报告.docx

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东升区域内的高档电梯社区项目可行性研究报告

东升区域内的高档电梯社区项目

可行性研究报告

一．总论

1.1项目背景

1.1.1项目暂定名称

1.1.2项目公司简介

某建设集团有限公司组建于一九八五年，于2000年11月经省工商行政管理局批准升格为“某建设集团有限公司”。

2000年8月其质量体系通过ISO9002：

1994国际质量认证，2003年4月率先通过ISO9001：

2000国际质量认证，2005年6月通过三峡认证中心ISO9001：

2000、ISO1400和OHSAS18001三体系整合认证。

公司为房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业，可承担40层及以下各类跨度的房屋建筑工程、高度240米及以下的构建物、建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。

同时具有公路工程施工总承包贰级资质、市政公用工程施工总承包贰级资质、建筑装修装饰专业承包贰级资质、建筑幕墙工程专业承包贰级资质和金属门窗工程专业承包贰级资质与房地产开发贰级资质。

行业涉及房屋建筑、公路工程、房地产开发、园林绿化、建工建材、机具租赁、生物制药、建设投资，形成了一条龙服务的总承包体系和有序发展的多元化结构。

1.1.3可行性研究报告编制依据

某县人民政府与某建设集团有限公司签订的用地协议

某县规划管理局规划设计条件通知书

国家制定颁布的有关法规条例

④本项目地块的基本建设条件

1.2项目概况

1.2.1总体定位

“东升区域内的高档电梯社区”

1.2.2拟建地点

“某涧槽村”项目建设地址位于东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处。

地块北面正对白河路四段，东面面向涧槽北街，西面紧邻某.御苑枫景二期，南面与棠湖.柏林镇毗邻。

1.2.3主要技术经济指标

序号

项目

数值

单位

1

总用地面积

29.75

亩

2

总建筑面积

80111.20

㎡

2.1

地上建筑面积

65450.33

㎡

2.1.1

住宅

62450.33

㎡

2.1.2

商业

3000.00

㎡

2.2

地下建筑面积

14660.87

㎡

3

车位

458

个

4

容积率

3.30

注：

车位个数按照统一标准1：

0.7计算，与规划通知书中的具体规定有一定偏差。

这种情况下，投资成本将略高于现实情况。

1.2.4项目建设条件

项目处于某县新老城区的过渡地带，东升镇白河路四段与涧槽北街交汇处，这样的地理位置为项目未来提供了良好的客源基础。

同时，项目地与体育中心、湿地公园距离较近。

项目地至成都市中心仅18公里，双楠大道的开通使东升镇到红牌楼、双楠的时间缩短至15分钟。

项目地紧邻的两条干道均为双向六车道，交通方便。

项目地块目前为待拆迁地块，地块沿涧槽北街一侧散落的老林盘较多，地块内目前有大量苗圃。

整个地块大致呈长方形，较规整。

项目地受航空限高制约，建筑物制高点不大于45米；地块沿白河路和涧槽北街两侧有高压线通过，对其有一定影响。

1.2.5项目投入总资金及效益情况

项目总投资26313.39万元，其中自有资金12694万元，贷款12694万元，建设期利息925.39万元。

投资评价指标如下：

成本利润率（税前）：

38.30％

成本利润率（税后）：

23.24％

项目具有较理想的投资经济效果，风险较小，项目可行性较强。

二．宏观投资环境分析

成都被誉为“天府之国”，人口1103万，全市人口密度为每平方公里890人，市区达每平方公里2175人，面积12390平方公里，是中国西部经济实力最强的特大型城市，被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”，占据西部经济发展的制高点，具有明显的区位竞争优势。

2.1成都市宏观环境

Ø经济总量－GDP

（数据来源：

成都市统计年鉴）

从总量指标来看，成都近十年经济呈现较大规模增长，2006年全市实现地区生产总值2750亿元。

Ø人均财富－人均GDP

从人均指标来看，人均GDP也获得大幅增长，2006年达到人均24920元，居民财富增长迅速。

人均可支配收入不断增加，生活水平不断提高；恩格尔系数从2005年的35.3％进一步下降到2006年的33.9％；2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元。

（数据来源：

成都市统计年鉴）

Ø相关城市对比分析

类比城市

成都

重庆

中国

北京

上海

东京、纽约

城市化水平

51.8％

46.7％

43％

84％

90％

90％以上

人均GPD（美元）

3230

1600

2042

6200

10000

>30000

第三产业占比

48.9％

44.7％

39.9％

70％

50.6％

接近80％

恩格尔系数

33.9％

36.3％

41％

30.8％

/

小于30％

城市化进入高速发展阶段

根据按城市化发展的“纳瑟姆”曲线来判断，城市化水平达到30％以后，将进入30－70％的国际公认的加速发展期。

从日本和韩国的经验来看，其城市化高潮时期的发展速度曾经达到每年分别增长1.6和2.9个百分点。

从这个角度来说，成都现阶段正是处在了这么一个高速发展的时期当中，且未来还有很大的发展潜力。

居民生活水平稳步提高

根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59％以上为贫困，50-59％为温饱，40-50％为小康，30-40％为富裕，低于30％为最富裕。

以此观之，成都市居民生活水平已经进入富裕阶段，正稳步迈向最富裕的水平。

从上面的图表中可以看出，成都市的经济总量在西部城市中仅次于重庆，位居第二，但是人均GDP则名列第一。

成都市的经济发展水平在西部主要省会城市中居于领先地位。

Ø城市个性分析

除了经济优势外，成都因其深厚的历史与文化底蕴而呈现出强大的综合实力和独特的城市性格。

城市荣誉

年份

荣誉

2004年

中国最具经济活力的城市；中国大陆最佳商务城市十佳

2005年

中国50个代表性城市进行的竞争力与综合实力排名前10；

2006年

“中国大陆最佳商业城市榜”第15位；“宜居城市”第一名；“城市包容性”第二名；“宜资城市”第六名；中国最佳旅游城市

2007年

“中国十大最具投资价值的城市”；“中国十大幸福城市”

通过以上荣誉不难看出，成都市的城市地位正逐年提升，在商务投资、文化包容、旅游观光、人居置业等方面受到全国范围的认同。

城市性格

由于特定的历史、文化以及地理环境，成都又显示出其独特的城市性格。

成都，有着4500年文明史的中国名城

4500年文明史，无天害、少兵灾，“水旱从人，不知饥馑，时无荒年，天下谓之天府也”2300多年前,始有“成都”，作为城市之名延至今天始终未变，在中国仅有此城，成都素为中国名城、战略重镇，汉代的五大都会之一，五朝建都，有着“锦官城”、“芙蓉城”的美称。

而“扬一益二”的说法，更说明成都一直就是商贾名流聚集的地方。

成都，一个消费能力突出的城市

成都的消费能力在全国的排名却远远超过其GDP的排名，尤其是奢侈品的消费在成都格外突出，这或许是成都人乐天的心态和超前享受的生活方式所决定的。

成都是国际零售企业进入最多的城市，地处西部的成都市连续4年跻身中国城市私家车拥有量“三甲”之列。

2006年，成都全市范围内社会消费品零售总额为1155.3亿元，比上年增长14.9％，在全国15个副省级中心城市中排名第1。

2006年成都市城市居民人均可支配收入为12789元，增长12.6％。

Ø西部成都走向中国成都

根据零点研究咨询集团最新发布的《零点宜居指数——中国公众城市宜居指数2006年度报告》，宁波、厦门、成都三个城市位列宜居城市前三名。

同时，在上述报告中，三亚、成都、深圳三个城市位列城市包容性前三名。

成都优越的人居环境、高度的包容性、良好的商业发展条件必将吸引越来越多的人才和资本流入，更加提高成都的城市魅力，形成良性循环，推动成都不断向前发展。

小结

由于中国经济发展结构的不平衡，与国内外发达城市相比，位处西部的成都市整体城市发展水平还处于一个相对落后的水平，但是与同处西部的各主要城市相比较，成都市又体现出明显的领先优势。

从城市化进程的房地产发展的一般规律来讲，成都市整体正处一个城市化进程高速发展的中期，房地产行业本身正处于一个快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投资居住环境与巨大的人口规模，未来还有巨大的发展潜力。

西部成都将走向中国成都。

经济上的迅猛发展，城市文化的不断演变，逐渐使成都的辐射范围不再限于西部地区，开始向全中国扩展。

近年来年均10％以上的GDP增速，超过120家的世界500强进驻都证明了成都雄厚的经济发展潜力。

2.2成都城市发展方向及格局

成都目前基本形成三个圈层的经济发展格局，第一圈层包括五城区，第二圈层包括某县、郫县、新都区、温江区、青白江区、龙泉驿区，第三圈层包括金堂县、新津县、浦江县、大邑县、都江堰市、邛崃市、崇州市、彭州市。

成都市主城区人均GDP平均突破3000美元；第二圈层近郊区人均GDP平均突破2500美元；第三圈层远郊区平均突破1000美元。

根据成都最新规划，成都将形成“一主七卫”的新城市格局，即1个主城区和某、龙泉、新都、郫县、温江等7个卫星城。

由原先的单中心发展模式逐渐演变为扇形的多中心格局。

为配合目前成都市新规划和城市一体化进程，解决人口膨胀、环境和城市交通瓶颈问题，地铁的修建也就理所当然。

预计未来30年内，成都轨道交通建设的规划总里程达493.3公里，其中新建地铁128公里，轻轨181.8公里。

成都市地铁发展规划图

区域

人均GDP（$）

主城区

3000以上

第二圈层

2500以上

第三圈层

1000以上

某县处于第二圈层，其人均GDP与主城区人均GDP之间存在一定差距。

但在成都市城市化水平不断提高，国际化进程加快的过程中，某县的经济发展将取得前所未有的机遇。

2.3成都市房地产发展现状分析

Ø房地产投资额

（数据来源：

成都市统计局）

从历史数据来看，经历了2002-2004一个相对平稳的增长时期之后，2005年开始房地产投资开始加速，平均而言增长率达到了40％以上的水平。

结合市场层面分析，近年来包括凯德置地、铁狮门、华人置业、新世界、新鸿基、雅居乐、恒大地产、珠江投资等等国内外房产巨擘纷纷进入成都，而早前的九龙仓、中海、华润、万科等巨头也加大了投资力度，将成都作为一个重要的战略基地。

众多实力企业的进驻与开发带动了成都房地产市场投资水平的快速上升。

城市

固定资产

投资额（亿元）

房地产投

资额（亿元）

房地产投资占

固定资产投资比重

上海

3925.09

1215.59

30.97％

北京

3371.5

1719.9

51.01％

重庆

2451.84

629.63

25.68％

成都

1899.6

619.17

32.59％

天津

1849.8

402.32

21.75％

广州

1696.38

556.79

32.82％

深圳

1273.67

462.09

36.28％

（数据来源：

国家统计局）

从城市对比来看，2006年成都市房地产投资额超越了广州和深圳，在全国在副省级城市中稳居第1位，超越直辖市天津，在全国城市整体排名第4位。

根据今年的房地产投资走势，其领先优势有望获得巩固。

Ø商品房价格水平

（数据来源：

成都市统计局、成都市房管局）

从近10年来成都市整体范围内来讲，商品房价格呈现出稳步上升的趋势，从价格增幅走势来看，自2000-2002年的平稳调整之后，2004年达到了一个高峰，随后在2005-2006年有一个温和的回调，但进入2007年之后又开始有加速上涨的趋势。

（数据来源：

成都市房管局）

虽然说进入2007年之后成都市房价有加速上涨的趋势，但是单就2007年的走势来看又可以细分为两个阶段。

如上图所示，在2007年上半年无论是商品房还是商品住宅其价格增幅都在2006年基础上有小幅回落的趋势，但是自6月之后，房价开始迅速上扬，经过7-9三个月的带动使得1-9月的整体增幅反而呈现出加速上涨的趋势。

（注：

因统计局公布均为年度数据，因此无法就大成都范围的商品房或者住宅进行2007年的分段分析，而房管局公布的郊区数据难以形成长时间的序列，故在此仅就五城区的数据进行对比分析。

）

Ø土地出让价格水平

五城区住宅土地成交价格走势

年份

2003

2004

2005

2006

平均成交价

（万元/亩）

82.36

142.92

265.04

原始：

273.7

修正：

446.2

增长率

/

73.53％

85.45％

原始：

3.26％

修正：

68.35％

（数据来源：

成都市国土资源局）

注：

列入表中的土地类型包括公开出让（拍卖、挂牌、招标）的土地；

成都市国土资源局对于郊区的土地成交情况公布相对零散而不全面，因此这里只列出五城区土地成交情况。

2006年由于沙西线超大地块的交易（规模3055.5亩，成交价格60万元/亩）对五城区整体土地市场成交价额影响过大，因此表中列出了剔除其影响之后的修正成交价格与上涨幅度。

从上表中可以看出，与商品房价格每年10％左右的上涨速度相比，近年来五城区的土地价格上涨形势可以用“飙升”来形容，平均增长幅度达到49.23％，如果2006年采用修正数据的话，更是高达75.63％。

为准确计，下面我们从楼面地价的角度来分析近年来的土地市场，如下表所示：

近年来楼面地价走势（元/平方米）

2003

888

2004

909

2005

1042

2006

1520

2007年1-6月

2243

2007年6-9月

4505

（数据来源：

成都市国土局资料整理）

成都市五城区住宅均价涨幅情况

年份

住宅均价涨幅

住宅用地楼面地价涨幅

2004

10.91％

2.36％

2005

16.29％

14.63％

2006

12.89％

45.87％

2007年1-6月

11.50％

47.56％*

2007年7-9月

/

296.38％*

（数据来源：

成都市国土局资料整理）

注：

2007年1-6月、2007年7-9月住宅用楼面地价涨幅均是与2006年全年楼面地价进行比较得出。

从上表中可以明显看出，自2005年住宅均价涨幅高达16.3％之后，相应楼面地价在2006年迅速攀升，2007年上半年楼面地价增幅大致沿续了2006年的趋势，但是自“试验区”这一重大利好于今年6月公布之后，在其后的几个月中迅速发酵，单就7-9月的楼面地价来说，高达2006年整年的三倍、2007年上半年的两倍。

6月这个分水岭在很大程度上体现出了“试验区”对房地产市场立竿见影的作用。

小结

成都市近年来房地产行业保持了超前于整体经济发展水平的高速增长，吸引了国内外诸多品牌开发商，房地产投资额、销售额等主要指标已达到一线城市水平。

截止到2007年上半年，成都房地产市场大体保持了健康的发展状态，随着大批外地入蓉精英和本地人口住房需求的释放，商品房供销面积迅速扩大，价格稳健上升，土地市场逐年升温。

试验区成立之后，房价、地价开始出现了加速上涨的趋势。

2.4近期重要政策解读

时间

政策

核心内容及目的

影响

2006年5月

“国六条”

九部委“意见”

自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

调整住房供应结构，促进房地产健康发展。

从成都市现有市场需求情况来看，将会引起成都市房地产市场供求失衡，短期内可能会使得销售滞后，长远来看，“国六条”的出台可能导致大户型的住宅产品供不应求，引起该类产品价格上涨。

对未来住宅产品的发展方向，产品研发和消费习惯引导意义重大。

2007年1月

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

对1993年即开征但未严格执行的土地增值税进行清算，遏制房地产开发商的暴利空间。

清算土地增值税，房地产行业高额的利润会有所下降，商务、商业型自持物业可能会增加，商务商业物业市场竞争会加剧。

更为严峻的是，未来土地供应可能面临进一步紧张的情况。

2007年6月

《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》

成、渝被设为统筹城乡综合配套改革试验区

提升了城市的整体地位和形象；得到了宽松的发展环境，对于房地产市场的长远和健康发展有着积极的意义；成都市房地产需求将放量；房价本身会受政策变化影响，短期内不会暴涨，但长期内会看涨；成都房地产市场的前景看好，国内外房产开发企业纷纷加大在成都的投资力度，土地市场竞争日趋激烈，土地拍卖价格将得到强力拉升；新城镇体系脱颖而出；成都中心城区及城南中心区势必崛起中央商务区；随着中心城区向中央商务区转变，地价和房价的上涨，近郊住宅看好；成德绵乐经济发展提速。

2007年7月

二手房贷款收紧

建设银行##分行从7月20日起直接停办二手房贷款业务。

工商银行、交通银行等同时提高了贷款门槛。

在一定程度上抑制投机，增加房地产投机的成本，降低二手房的换手率，在一定程度上有利于楼市泡沫的挤出，维护正常的市场交易秩序，缓解房价上涨压力；另一方面，二手房贷款收紧极有可能将部分客户群体推向新房市场，变相推高新房房价。

2007年8月

成都市房管局为稳定成都市房地产市场采取措施

房地产开发商销售方案中的价格明显高于同区域同品质楼盘价格、或销售价格上调过快、幅度过大的，由房管、物价、税务、工商等部门以涉嫌“暴利”、“哄抬房价”等对其进行调查。

长期效应：

降低市场预期，保持房地产市场的长远发展；

短期效应：

政策的出台对房价不可能起到立竿见影的效果，不能指望房价应声而跌。

2007年9月

上调金融机构人民币存贷款基准利率

加强货币信贷调控，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期

目的：

收缩固定资产投资

央行决定加息不仅仅是为了抑制投资过热、房地产过热，主要目的是反通货膨胀。

2007年9月

《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

房地产开发贷款、购房按揭贷款以及预防房地产贷款风险几个方面，旨在遏制投机，防范风险。

打击了投机炒房行为，抑制了过热的房地产市场；提高了银行抵御房产市场风险的能力。

2007年10月

《物业税》试点

将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

目的：

化解中国金融风险

开征物业税并不是针对房地产，是为了强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

同时对房地产市场的影响很大，而更大的影响则是控制需求和税收的二次分配上。

2007年11月

上调存款类金融机构人民币存款准备金率

年内第九次上调存款准备金率，至此，存款准备金率达到13.5％，创下历史最高纪录。

加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

目的：

收缩固定资产投资

银根紧缩将冻结大量的银行贷款，开发商从银行贷款将会比以前更困难，项目开发资金难度就会增大。

同样，消费者住房贷款难度增加后，项目的销售就会受到影响。

提高存款准备金率可能促使企业调整房地产开发资金来源结构，也可能遏制房地产需求的过度膨胀。

“9.27”新政解析

人民银行、银监会于9月27日发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。

《通知》对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。

而最引人注目的则是对购买“二套房”者，贷款首付比例将不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。

市区、郊县商品住宅交易面积

市区成交（万m2）

郊区成交（万m2）

全市成交（万m2）

９月

153.21

142.19

295.4

１０月

100.05

95.01

195.06

变动幅度

-34.71％

-33.18％

-33.97％

据成都市房管局统计数据分析，新政的颁布使得全市商品住宅市场进入调整期，成交明显回落，成交量缩水达33.97％。

各主要郊县商品住宅交易总面积（万m2）

龙泉

新都

某

郫县

温江

都江堰

９月

18.79

14.34

29.82

15.35

24.72

5.68

１０月

12.63

11.64

20.07

9.11

16.61

5.11

变动幅度

-32.78％

-18.83％

-32.70％

-40.65％

-32.81％

-9.73％

从各主要郊县成交总量上看，郊县目前交易量锐减幅度达30.85％，可见新政对郊县成交量的影响同样比较显著。

市区商品住宅户型区间交易情况

60m2以下

60-90m2

90-120m2

120-144m2

144m2以上

交易总面积（万m2）

交易总面积

（万m2）

交易总面积

（万m2）

交易总面积

（万m2）

交易总面积

（万m2）

９月

2.38

29.18

27.37

24.34

17.66

１０月

3.63

31.11

19.61

17.07

11.19

变动幅度

52.52％

6.61％

-28.35％

-29.87％

-36.64％

市区住宅需求降温，对政策反应迅速。

以90平米为分水岭，60-90平米增幅为6.61％，60平米以下增幅为52.52％，即“面积越小增幅越大”，中小户型成主流；大于90平米的部分则“面积越大减幅越大”，大户型销售受到一定冲击。

主要原因可能有如下几点：

对投资者而言，有一次付清小户型的能力，但户型越大总价越高，相应对于新政的敏感度就越高，因此大户型的产品下降最为明显。

对自住性群体而言，首次购房者不受新政影响，而大多数首次购房的群体消费能力相对有限，能承担的户型面积较小，因此中小户型体现出了较大的抗跌能力。

由于“90/70”政策实施效果的显现，90平方米以下的市场供应逐月提高，相应成交面积占总成交面积比例自然有所提高，这样就冲淡了90平米以下的户型所受的实际影响。

三．项目所在区域概况

3.1区域发展背景

2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》，标示着成都市正式成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的中国“试验区”。

2007年7月27日，成都市国土资源局出台了《成都市集体建设用地使用权流转管理办法（试行）》的通知，按《办法》要求：

土地使用者可以通过与储备机构协商或按市场配置资源的方式有偿取得集体建设用地指标。

从此成都12390平方公里土地“解禁”。

2007年10月，成都提出运用“全域成都”理念建设“试验区”，逐步形成“一城两带六走廊”的发展格局：

“一城”指中心城区；“两带”指的是位于成都平原东部的龙泉山脉和位于平原西部的龙门山脉；“六走廊”指的是中心城市向外辐射的六条主要交通干道带动的经济走廊。

近日，连接成都二、三圈层的重大交通系统——“九路三轨”（九条城市快速通道和三条轨道交通线）项目也将正式启动，作为“试验区”先期启动的重大项目，“九路三轨”将带动“全域成都”发展理念下的新一轮城乡一体交通网建设。