乐山市商业调研.docx
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乐山市商业调研
乐山市全面商业调研分析报告
乐山市2012年8月
前言
为验证前期对商业项目B区商业的初步定位的准确性及乐山商业市场的变化,组织本次市场调查、确定商业项目B区定位以及项目价值分析方案。
通过此次对乐山市商业市场的全面调查研究,以期在今后的工作中为商业项目工作做一个有关本地商业市场全面的调研。
研究整体市场变化动态、现状、发展趋势等方面进行了深入调查和研究,本报告旨在汇总提出商业市场分类数据研究汇总,为后期营销推广提供了详实的市场依据,。
以往的策划惯例和基本原则告诉我们:
任何项目的终极目标的实现,与他所处的市场区间故有的承载量是息息相关的,我们可以制造足以震撼市场的项目营销氛围,却不可能创造一个本来就不存在的市场!
本次市场调研分5个板块:
1、乐山市沿街商业街调研——调查23段道路临路商业,调查商家3262家,完成调研采样表168份,汇种表26份;2、乐山市集中式商业调查——完成6个集中商业调查,采样表6份;3、在售商业楼盘调查——完成5个楼盘的调查,完成采样表5份;4、问卷抽样调查法——完成调查问卷300份。
5、乐山统计局地方官方经济数据收集分析。
一、城市宏观数据调研4
1.1、乐山简介4
1.2、城市发展5
1.3、人口情况5
1.4、经济增长6
1.4.1总体经济情况调查6
1.4.2固定资产及房地产投资调研8
1.5、社会消费性调研9
1.6、房地产投资调查9
1.7、人民生活情况调查10
1.8、城镇居民收支情况11
1.9、旅游情况调研12
二、乐山市商圈调研14
2.1、老公园海棠路商圈14
2.2、土桥街肖公咀商圈15
2.3、张公桥泌水院商圈16
2.4、嘉定北路王浩儿商圈17
2.5、新广场柏杨中路商圈18
2.6、莱佛仕万人小区商圈20
三、乐山集中商业调研21
3.1、北京华联商厦21
3.2、嘉瑞财富广场——重庆百货大楼22
3.3、世纪城23
3.4、集中商业调研汇总24
3.5、金杯银座V.S.嘉瑞财富广场25
四、乐山市酒店调查28
五、专业商业市场调研29
5.1、专业商业市场调研汇总29
5.2、小商品市场调查30
5.2.1、牛咡桥市场30
5.2.2、长江市场30
5.3、家居市场31
5.3.1、东方家园装饰城31
5.3.2、意凡家居32
5.4、五金机电市场33
六、在售楼盘商业调查34
七、商家投资需求问卷分析37
八、沿街商业调研分析45
8.1、商业街汇总调查表45
8.2主要地段商铺租金价格对比表61
九、市场研究部分总结62
一、城市宏观数据调研
1.1、乐山简介
乐山,古称嘉州,又称海棠香国,历史上属古蜀国。
乐山市是国家历史文化名城、国家首批对外开放城市、全国绿化模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、世界双遗产城市、2008奥运火炬传递城市之一。
2000年6月,乐山正式成为联合国城市管理中心在中国唯一的合作城市。
中文名称:
乐山
人口:
3542880人(“六普”)
外文名称:
Leshan
方言:
西南官话灌赤方言岷江小片
别名:
嘉州
气候条件:
亚热带季风气候
行政区类别:
地级市
著名景点:
乐山大佛、峨眉山、麻浩崖墓、嘉定坊、川西竹海、黑竹沟
所属地区:
中华人民共和国四川省
机场:
乐山冠英机场
下辖地区:
市中区等4区、井研县等6县、1市
火车站:
乐山站,峨眉山站,天下名山站
政府驻地:
市中区泊水街街道滨江路97号
车牌代码:
川L
电话区号:
0833
行政代码:
511100
邮政区码:
614000
市花:
海棠花
地理位置:
四川省西南部
市树:
小叶榕
面积:
12827k㎡
人口:
3542880人(“六普”)
1.2、城市发展
乐山是国家园林城市、全国卫生城市、全国绿化模范城市、全国双拥模范城市、四川省环保模范城市,也是四川省首批规划建设的大城市,城镇化率39.4%。
中心城区座落在三江交汇处,与乐山大佛隔江相望,融佛、山、水、城于一体。
9.4平方公里绿心居于城市之中,被联合国教科文组织誉为“森林在城市里,城市在山水中”。
正紧紧围绕建设成都经济区南部中心城市目标,以嘉州绿心公园为中心,向西对接、向南拓展、向东调控、向北延伸,拥江发展、显山露水,构建百万人口大城市骨架。
1.3、人口情况
辖4个区(市中区、五通桥、沙湾、金口河)、1个县级市(峨眉山市)、4个县(犍为、井研、夹江、沐川)和2个彝族自治县(峨边、马边)截至2011年6月2日,乐山市常住人口3235756人,其中男性人口1631206人;女性人口1604550人。
同第五次全国人口普查的3324139人相比,十年共减少88383人,减少2.66%,年平均减少0.27%。
全市户籍人口为3542880人(包括户口待定的21774人)。
从百万人口城市基本框架看,乐山已经具备了54.9万城镇常住人口的基础(中心城区+沙湾城区+五通桥城区+连接线镇人口)。
乐山市共有41个民族成份,汉、彝、回、苗是世居民族,有以彝族为主的少数民族共12.8万人。
该市民族地区有峨边、马边两个彝族自治县和享受民族县待遇的市辖金口河区,共38万人,其中有以彝族为主的少数民族11.84万人。
1.4、经济增长
乐山GDP连续12年保持两位数增长,2011年实现GDP918.06亿元,增速全省第二。
2011年,全市完成全社会投资539.3亿元,同比增长25%,全市完成社会消费品零售总额293.3亿元,同比增长17.9%,全市累计接待国内外游客2114万人次,实现旅游综合收入198亿元,分别增长26%和35%,旅游人数和收入全省第二。
到位市外内资425亿元、增长38.9%,实际利用外资1.2亿元,增长31.1%,全年共实现组织收入59.41亿元,同比增收9.01亿元,增长17.87%。
1.4.1总体经济情况调查
年度
GDP
第一产业
第二产业
第三产业
产值
增长比例
产值
比重
增长比例
产值
比重
增长比例
产值
比重
增长比例
2007年
4499923
15.2%
801020
17.8%
4.3%
2392158
53.2%
20.4%
1306745
29%
11.8%
2008年
5576982
14.1%
905700
16.2%
3.1%
3137729
56.3%
17.8%
1533553
27.5%
12.8%
2009年
6190171
15.3%
913781
14.8%
3.6%
3538482
57.1%
18.7%
1737908
28.1%
11.6%
2010年
7439150
16.2%
1000784
13.4%
4.1%
4424483
59.5%
20.7%
2013883
27.1%
12.2%
2011年
9180582
16.0%
1145768
12.5%
4.0%
5673685
61.8%
20.3%
2361088
25.7%
12.6%
各年三大产业与GDP,发展情况图。
GDP及三大产业各年增长情况。
各产业对GDP的贡献比。
调研小节:
●乐山市GDP稳步增长,经济实力逐年增强。
●第三产业在乐山市经济中处于非主导地位。
通过产业比例图,可以看到,第二产业在GDP中的比重逐渐增加,已经超过50%,且第二产业是拉动GDP提升的主要动力。
同时根据产业增长趋势分析,由于GDP增速曲线与第二产业增速曲线趋同,因此可判断第二产业的发展直接影响了乐山市经济的发展。
●第三产业存在向上发展的动力。
由于本地第三产业发展受到第二产业的带动,因此在第二产业向上发展的基础上,第三产业配套也有随之发展的动力。
(年各产业所占GDP比例图)。
●人口增长带动GDP增长。
由于乐山市非农村人口的增加数量明显,促进了以劳动密集型产业集群为主的第二、三产业,拉动乐山市整体经济的发展。
1.4.2固定资产及房地产投资调研
年度
固定资产投资额度
固定资产投资增长比例
商品房投资额度
商品房投资额度比例
商品房投资增长比例
2007年
1709447
286274
2008年
2013019
17.8%
344409
17.1%
20.31%
2009年
3981041
97.8%
409193
10.3%
18.81%
2010年
5100511
28.1%
587863
11.5%
43.7%
2011年
5393168
25.0%
675486
11.5%
14.9%
固定资产及商品房投资额度情况固定资产及商品房投资比例情况
调研小节
●房地产不是本地发展支柱行业。
09年以前商品房投资额度占乐山市固定资产投资额度总体比重偏低,并且比重还处于不断缩小的趋势中。
因此本地房地产发展不作为本地经济发展支柱产业。
固定资产投资并未将房地产放在重点,而倾向于其他行业。
●2009年后市场迎来高速增长期。
从整体市场发展趋势看到,房地产市场2009年到2010年投资增长比例显著增加,短期来看迎来了发展的契机。
1.5、社会消费性调研
社会消费品零售总额单位:
万元
2009
2010
2010年比2009年增减%
社会消费品零售总额
2093354
2488056
18.9
批发业
216884
234346
8.1
零售业
1462532
1772192
21.2
住宿业
1088607
1209892
11.1
餐饮业
392960
456668
16.2
2010年社会消费品零售各行业占比情况:
同其它城市一样零售业占比最高,作为旅游城市住宿占33%,餐饮业占12%,批发业占6%的比例,可以看出乐山虽然作为交通枢纽城市,但因为距离成都不太远,周边区县较大型的批发采购就直接去成都了,所以批发业不算发达。
1.6、房地产投资调查
开发主要指标单位:
万元、平方米
指标
2009年
2010年
增减%
住宅投资
321875
455310
41.5
其中90平方米及以下
75327
106550
41.4
其中140平方米以上
49117
24361
-50.4
其中经济适用房
1400
其中别墅、高档公寓
7970
7941
-0.4
其中办公楼
1002
1297
29.4
商业营业用房
67765
75181
10.9
其他
18551
56075
202.3
新增固定资产
217705
219592
0.9
乐山市住宅投资增幅达41.5%,而商业营业用房增涨10.9%,别墅类高档物业下降0.4%,经适房2010年才开始建设。
1.7、人民生活情况调查
有国家级全民健身中心1个、体育传统项目示范学校1所,群众文化馆12个、文物博物馆5个、公共图书馆10个。
有广播电台1座,电视台1座,有线广播电视用户48.2万户,广播、电视人口综合覆盖率分别为97.9%、98.2%。
人民生活
单位
2009
2010
2010年比2009年增减%
城镇居民人均可支配收入
元
13502
15237
12.85
工资性收入
元
9679
11217
15.89
经营净收入
元
1049
1102
5.05
财产性收入
元
171
134
-21.64
转移性收入
元
3874
4348
12.24
城镇居民人均消费性支出
元
9925
11053
11.37
其中:
食品
元
4241
4664
9.97
衣着
元
1083
1242
14.68
家庭设备用品及服务
元
634
664
4.73
医疗保健
元
600
589
-1.83
交通与通讯
元
1149
1539
33.94
教育文化娱乐服务
元
900
1010
12.22
居住
元
1026
970
-5.46
支出收入比:
支出收入对比小节:
城镇人均消费支出占城镇人均可支配收入的72%,用于其它支出的占到28%,说明人民生活水平提高。
2010年乐山人民消费性支出算数平均比较占比情况
消费性支出小节:
城镇居民人均可支配收入增涨12.85%;城镇居民人均消费性支出11.37%,消费性支出中交通与通讯增涨最快达33.94%,其次是衣着增涨达14.68%,在次是文化娱乐增涨达12.22%;
1.8、城镇居民收支情况
年份
人均可支配收入
比上年增减%
人均消费性支出
比上年增减%
人均食品支出
比上年增减%
恩格尔系数(%)
2009
13502
12.6
9925
14.9
4241
1.3
42.73
2010
15237
12.9
11053
11.4
4664
10.0
42.20
恩格尔系数有所下降
乐山地区2010年恩格系数为42.2%,即食品支出占总体收入的42.2%。
2010年,新华社两位研究员更判断我国的基尼系数实际上已超过了0.5。
据世界银行的测算,欧洲与日本的基尼系数也不过在0.24-0.36之间。
贫富差距进一步扩大,作为四川重要的地级城市,其财富分配可视为与全国步调一致。
1.9、旅游情况调研
乐山是中国优秀旅游城市、中国历史文化名城,名山、名佛、名人、名城四位一体,亿年峨眉、千年大佛、百年沫若交相辉映,旅游资源品位一流。
峨眉山—乐山大佛蜚声海内外,是全国四处世界自然与文化双遗产之一。
峨眉山一山分四季、十里不同天,是秀甲天下的生态王国,是全国四大佛教圣地之一、普贤菩萨道场,以雄、秀、神、奇、灵著称。
乐山大佛始建于唐开元初年(713年),脚踏三江,远眺峨眉,近瞰乐山,是世界最大的古代石刻弥勒坐佛。
乌尤、凌云、东岩三山联襟而成的巨型睡佛仰卧三江之上,形成“心中有佛、佛中有佛”的奇观。
境内还分布有峨边黑竹沟、金口大峡谷、嘉阳小火车、沫若故居等景区景点,以及寺庙古刹、战国离堆、汉代崖墓等众多文物古迹;现有全国重点文物保护单位10处、国家级非物质文化遗产4个、中国民间艺术之乡2个。
目前,全市共有旅游星级饭店39家,其中五星级1家,四星级4家,三星级17家,二星级17家;旅行社39家,其中国际旅行社2家,国内旅行社37家;具有一定规模的旅游购物、餐饮及娱乐等旅游企业130多家。
单位
2009
2010
2010年比2009年增减%
接待总人数
人次
14052100
16777200
19.39
其中:
大佛景区
人次
2114000
2414400
14.21
峨眉山景区
人次
2343400
2589200
10.49
国内旅游者
人次
13991400
16696200
19.33
海外旅游者
人次
60745
81029
33.39
其中;台湾同胞
人次
11663
20595
76.58
澳门同胞
人次
3736
2750
-26.39
香港同胞
人次
4522
6177
36.60
外国人
人次
40824
51507
26.17
旅游综合收入
万元
1111818
1468251
32.06
其中:
大佛景区门票收入
万元
11581
15338
34.17
峨眉山景区门票收入
万元
23551
26446
12.30
国内旅游收入
万元
1104300
1457500
31.98
旅游创汇
万美元
1104
1580
43.10
旅游调查小节:
1、乐山市景区接待人数为1670万人。
2、乐山大佛旅游人流量每年240万人。
3、10年同比09年增涨19%,特区旅游人数奥门游客量下降26%。
综合论述
综合上述研究结果,乐山经济呈现以下特点:
Ø乐山经济呈现良性发展状态,GDP稳步增长,经济实力逐年增强;
Ø乐山人均消费性支出占可支配收入的72%,其中42.2%用于食品等生活保障的支出整体支出比例较大;非消费性支出占比28%。
Ø从全国基尼系数上判断,乐山也应呈现贫富差距较大的状况,乐山拥有投资能力的人群具有较大发掘的潜力。
Ø从乐山经济的整体情况来看,结合本项目特点,我方认为,乐山地区目前仍具有较大的市场潜力可供挖掘,其消费意识还需尽力引导与培养。
注:
以上乐山经济指标数据来自《乐山统计年鉴》
二、乐山市商圈调研
1、老公园海棠路商圈
2、土桥街肖公咀商圈
3、张公桥宓水院商圈
4、嘉定北路王浩儿商圈
5、新广场柏杨中路商圈
6、莱弗仕万人小区商圈
2.1、老公园海棠路商圈
市场地位
城区级零售商圈
商圈定位
功能定位:
以特色餐饮、小商品零售、休闲娱乐为主的零售商圈。
档次定位:
中档、中低档为主。
商业构成
底商、小商品与餐饮业态为主。
商业辐射范围
核心商圈:
乐山师院和老肖顶公园附近。
次级商圈:
乐山市老城区、肖坝片区。
边缘商圈:
乐山市区。
目标消费群体
乐山市及周边郊区市县的中档消费者为主
商圈通达性
环山东路开通,使得该区域交通更加便捷。
商圈优势
乐山市最老商圈,紧邻政府办公区,老肖顶公园和乐山师院,形成了独特的小商品零售市场和“校园商业区”,商业成熟度很高。
商圈劣势
缺乏大型商业综合体,整体商业形象较差,商业档次较低。
物业老旧,市政配套落后(如没有地下停车场),发展陷入瓶颈。
2.2、土桥街肖公咀商圈
市场地位
城市级零售商圈
商圈定位
功能定位:
集餐饮、购物、休闲娱乐为一体的综合零售商圈。
档次定位:
中档、中高档为主。
商业构成
大型百货、超市、商业街、服装与餐饮业态为主。
商业辐射范围
核心商圈:
乐山老城区
次级商圈:
乐山市区
边缘商圈:
乐山市周边郊区市县
目标消费群体
乐山师院及周边住宅的中档和大众消费者为主
商圈通达性
位于乐山商业核心区域,交通便捷。
乐山市传统的商业中心,其辐射半径超过50公里,覆盖乐山市11个区县。
商圈优势
乐山市最核心商圈,紧邻政府办公区,商业成熟度很高。
2010年随着“嘉瑞财富广场”这一体量达12余万平方米的大型商业项目的开业,该商圈表现出更加强劲的吸引力。
目前商圈内有沃尔玛、重庆百货、太平洋影城、肯德基和乡村基等国际国内知名品牌,是乐山当之无愧的第一商业核心。
商圈劣势
乐山市购买力有限,商圈内同质化竞争严重,导致局部地区生意冷清。
严重影响了该区域整体商业氛围
2.3、张公桥泌水院商圈
市场地位
城区级零售商圈
商圈定位
功能定位:
以特色餐饮、购物为主的零售商圈。
档次定位:
中档、中低档为主。
商业构成
购物、餐饮业态为主。
商业辐射范围
核心商圈:
乐山老城区
次级商圈:
乐山市区。
边缘商圈:
乐山周边郊区市县和旅客
目标消费群体
乐山市及周边郊区市县的中档和大众消费者为主
商圈通达性
位于城市主干道嘉定路旁,交通方便。
商圈优势
乐山市餐饮最集中商圈,位于新、老城区中间,紧邻土桥街肖公咀商圈和嘉定北路王浩儿商圈。
以乐山特色餐饮文化为基础形著名的特色餐饮一条街。
区位优越,并产生规模优势。
商圈劣势
物业老旧,整体商业形象较差,商业档次较低。
商铺多为住房改造,难以适应餐饮业态发展要求,发展陷入瓶颈。
主营服装业态的泌水院步行街生意冷清。
2.4、嘉定北路王浩儿商圈
市场地位
城区级零售商圈
商圈定位
功能定位:
以社区配套、购物和休闲娱乐为主的零售商圈。
档次定位:
中高档、中档和中低档为主。
商业构成
社区配套(包括小型餐饮)、大型餐饮、休闲娱乐、服装零售和电脑城业态为主。
商业辐射范围
核心商圈:
王浩儿街附近区域
次级商圈:
乐山市老城区、新城区。
边缘商圈:
乐山市区。
目标消费群体
乐山市“全客层”消费者为主
商圈通达性
位于新、老城区之间,城市主干道嘉定路上,交通便捷。
商圈优势
乐山市较为成熟的商圈,业态丰富且高、中、低档次全面覆盖。
其中乐山市电脑业态集中在这里。
商圈劣势
业态丰富但组合不适宜,缺乏大型目的性消费强的商业。
难以聚集人气,难以产生规模优势。
2.5、新广场柏杨中路商圈
市场地位
城市级零售商圈
商圈定位
功能定位:
以餐饮、购物和休闲娱乐为一体的综合零售商圈。
档次定位:
中高档、中档为主。
商业构成
百货、超市、餐饮、休闲娱乐和零售(包括建材、家居和服饰等)
商业辐射范围
核心商圈:
乐山新城区
次级商圈:
乐山市老城区、新城区。
边缘商圈:
乐山市区及郊区及县市。
目标消费群体
乐山市中档和中高档消费者为主
商圈通达性
位于数条主干道交汇处,是交通重要枢纽,交通极为便捷。
是乐山成熟的居民聚集地。
商圈优势
乐山市新兴商圈,业态除集餐饮、购物和休闲娱乐为一体的“一站式”购物外,还集中家居建材业态。
北京华联商厦、上岛咖啡、滚石俱乐部等在全国知名度较高的几大新兴商家的加入,以及周围的“芭拉拉”迪吧,新欧乡等已在广场入驻有一段时间的“老”商家的一同带动下,在乐山广场周围形成了一个高档时尚的新商业圈。
这与新城区不断发展的住宅地产相契合且市政配套完善、物业条件好,发展潜力巨大。
商圈劣势
新兴商圈,商业和配套还不够成熟和完善,租售价格还比较低,商业价值有待提高。
市场认可度不高,难以取代土桥街一带老的商业中心。
2.6、莱佛仕万人小区商圈
市场地位
社区级零售商圈
商圈定位
功能定位:
社区配套
档次定位:
中低档
商业构成
超市、餐饮、社区配套和零售等
商业辐射范围
核心商圈:
莱弗仕万人小区及周边500米内
次级商圈:
乐山新城区
边缘商圈:
乐山市区
目标消费群体
在该片区生活和工作的消费者为主
商圈通达性
位于两条主干道交汇处,交通便捷
商圈优势
周边兴建了大量住宅,充沛的人口支撑片区内商业繁荣发展。
商圈劣势
受到周边业态影响,导致该区域业态繁多,组合不恰当。
给人杂乱不舒适的感觉,降低了当地商业档次和形象。
本商圈毗邻新广场柏杨中路商圈,受到该商圈的分流较为严重,且难以与其竞争。
三、乐山集中商业调研
3.1、北京华联商厦
项目名称
北京华联商厦
项目地址
乐山市柏杨中路附近
所处商圈
乐山新城区商圈
投资开发
北京华联集团投资控股有限公司
开盘日期
2002年
入住时间
2007年
经营方式
统一管理、收银
经营范围
超市、百货
经营档次
中高档
层数
地下一层,底商五层
租售状态
出售
物业现状
现房
商业经营面积
6000平超市和24000平米百货超市
楼层分布
地下负一层:
综合超市;一楼,时尚名品馆;二楼,青春时尚馆;三楼绅士运动馆;四楼,家居儿童馆;五楼,峨眉院线
内部配套
百货、综合超市、精品专卖、餐饮、商务等
周边配套
与办公楼、
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- 关 键 词:
- 乐山市 商业 调研