房地产开发项目可研报告.docx
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房地产开发项目可研报告
房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告
编制单位:
**¥¥房地产开发有限公司
编制时刻:
二O一O年二月十六日
“
一、项目概况……………………………………………………………………04
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04
3、市场分析和项目定位………………………………………………………05
4、计划进展建议………………………………………………………………22
五、资源供给……………………………………………………………………24
六、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24
7、开发建设计划………………………………………………………………25
八、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26
九、结论及建议…………………………………………………………………27
一、项目概况:
二、开发项目用地的现状调查及动迁安置:
一、土地调查:
本项目用地由两宗土地组成,其土地证面积总和为平方米(约亩),均属商业、居住用地,利用单位均为**¥¥房地产开发有限公司。
二、拆迁调查:
本项目土地利用权属**¥¥房地产开发有限公司,其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存在大的拆迁难的问题。
3、市政基础配套设施调查:
本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电问题可在此基础上解决,同时项目两面临市政道路,其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施都可就近接入。
4、地块交通条件调查:
本项目周边的市政路网正慢慢完善,随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动,将极大地增进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。
36路公交车从项目前跃进北路通过,6路、27路、39路公交线路从旁经停,平政远程汽车站相距咫尺,出行超级方便。
三、市场分析和项目定位:
一)、市场分析:
一、2009年**市房地产市场供给现状分析:
1)、由于国家宏观调控因素,房地产投资出现减少状态。
2009年**市房地产开发投资额为人民币229122万元,同比2008年减少人民币万元,负增加率为%。
2)、2009年商品房施工面积2026744平方米(其中:
今年新动工面积1219914平方米),施工面积比2003年减少565874平方米,负增加率22%。
从施工面积组成看,其中住宅仍占主导地位,为1686960平方米,12270套,但比2008年所占比重下降个百分点,为83%。
2009年普通商品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住宅施工面积总量65%,同比2008年减少560367平方米。
电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2008年减少143458平方米,846套。
经济适用房施工面积54934平方米,610套,同比2008年增加1270平方米,减少93套。
别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2008年减少106773平方米,402套(幢)。
从表四图例中看出,因国家宏观调控,我市房地产投资趋势减缓,但投资结构发生转变较大。
2008年**市住宅投资所占比重为89%,2009年住宅投资下降至83%,非住宅投资中商业用房比重上升较快,由2008年%上升至2009年15%对我市投资结构是不是协调进展产生了较大影响。
3)、商品房完工面积1509222平方米,比上年增加22%,其中商品住房完工1229704平方米,8921套,比上年负增加5%;商品用房完工面积245957平方米,比上年增加495%;写字间完工12938平方米,比上年增44%;其它用房完工面积20673平方米,比上年负增35%。
4)、商品房进入市场情形:
2009年,**市商品房市场进入共81宗,276幢,1192501平方米。
同比上年减少464296平方米,负增加为28%。
其中:
商品住宅进入市场
980813平方米,7746套,占商品房进入市场总量82%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场信息69893平方米,占商品房投入市场总量度4%左右,比上年投入总量减少93%;商业用房投入市场169893平方米,占商品房总量14%左右,其他用房市场信息投入38369平方米,占商品房投入市场总量4%左右。
从2009年商品房市场投入走势看,2008年商品房市场投入系顶峰期,该峰值一直延续到2009年一季度。
从2009年二季度开始,我市房地产受国家调控影响,市场投入量逐渐减少,至12月底为最低端。
二、2009年**市房地产市场需求现状分析:
2009年,**市房地产市场需求总量大于2008年,房地产市场仍然火爆,市场呈现一片繁荣现象,但受银行信贷规模收缩影响,2009年下半年商品房销售有所下降,2009年上半年商品房销售面积为974545平方米,占全年商品房销售总面积66%;下半年销售商品房为507094平方米。
占全年销售总面积34%。
1)、2009年,**市商品房销售1481639平方米,销售金额237173万元,别离比上年增加113464平方米,49133万元。
增加率别离为%、20%。
2009年,商品住宅销售1375390平方米,10150套,销售金额189865万元,比上年别离增加106280平方米、521套、39663万元。
增涨率为%、5%、21%。
2)、2009年住房二级市场日趋活跃,截止12月,累计完成二手房交易2539件,成交面积万平方米,成交金额亿元,别离比上年增加%、%、%;其增加速度远远高于一级市场,成为房地产市场新的增加点。
3)、消费者购成情形
随着**市城市化进程加速,**城市居住环境及商品房小区环境的美化,**市城市品牌知名度的不断升高,外地人愈来愈成为我市住房消费的主力军,外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小,2009年,外地人购买商品房474836平方米,比上年增加185516平方米,比上年增加64%。
4)、商品房销售价钱情形
2009年,**市商品房销售平均价钱为每平方米1794元,(按套内面积计算,下同)其中:
普通商品住房元/m2,电梯公寓元/m2,别墅元/m2,商业用房元/m2,其他用房元/m2。
从上列表中反映出,**市房地产商品房价钱稳中有升,整体呈列小幅波浪走势,2009年普通商品房平均价钱比上年增加元/平方米,电梯公寓比上年增加元/平方米。
5)、不同户型商品房销售情形分析:
从表二十二至二十四所列数据看出,2009年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象,每套90平方米以下从2008年的25%上升抵达%,比上的上涨个百分点,而每套130平方米以上面积下降%。
说明小户型购买者人群增加。
值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2008年的27%下降为2009年的%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2009年的%,呈现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2009年同上年相较却转变不大。
3、2009年**市商品房空置情形:
2009年**市商品房空置面积445491平方米,比上年减少67311平方米,负增加率为13%。
其中,一年之内商品房空置面积为355135平方米,住宅1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住宅288套。
2009年**市商品房空置面积总量占商品房完工面积的29%,比上年减少%,其中一年以上空置面积90356平方米,比上年减少%。
虽然商品房空置面积比上年减少,但2009年下半年增加68114平方米,增加比率为18%。
4、2009年**市房地产市场进展特点:
1)、房地产开发投资增幅减缓:
**市2009年房地产开发投资亿元,比上年减少亿元,施工面积2026744平方米,比上年减少565874平方米,增加。
别离比上年减少28%、22%。
尤其是下半年,房地产市场投入量进一步趋缓,据统计,2009年上半年商品房市场投入面积707228平方米,下半年商品房市场投入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重别离%、%。
2)、房价大体平稳:
几年来,**的商品房价钱一直没有大起大落,普通住宅多在1400元/m2左右上下浮动。
每一年上升比例不超过10%,一直维持平稳进展。
3)、商品房销售上涨速度较快,但下半年销售有所回落。
2008年下半年至2009年上半年,**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。
仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米,销售金额14亿多元,但2004年下半年商品房销售趋缓,只销售商品房507094平方米,销售金额9亿多元。
4)、商业用房投资势头强劲
2009年,**商业地产呈现出强劲的投资势头,万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场,天晨爱喜·嘉年华、东辰·新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。
据统计,2009年我市商业用房在建施工面积达308766平方米,同比上年增加106237平方米。
占全年在建商品房施工面积15%,比上年增加%。
5)、二手房市场增加较快,连动商品房市场销售快速增加。
衡量一个城市房地产是不是健康稳固进展,二手房市场是不是火爆是一个重要标志。
2009年,**二手房市场已开始步入高进展期,今年同比上年增加%,快速上涨极大地拉动了商品房市场。
6)、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。
外来人口购买我市商品房,近三年来增加速度不断加速,2006年外来人口购商品房123880平方米,2007年购商品房262745平方米,2008年购商品房267965平方米,2009年达到474836平方米,同本地人购房比例为32%、68%。
外来人口购买商品房极大地增进了我市商品房市场的进展。
为城市经济快速增加做出了奉献。
7)、小户型商品房开始受到市场青睐,受到开发商、消费者追捧。
五、2009年**市房地产市场存在问题:
1)、土地价钱的快速增涨与商品房价钱的稳步进展形成了明显的
矛盾。
近几年来,我市土地市场价钱上升幅度极大,尤其是实行土地供给体制改变后,竞拍价钱一路走高,对商品房本钱产生了极大的影响,带来了极大的销售风险。
而商品房价钱由于市场供求关系比较宽裕,商品房价钱一直处于平缓的上升趋势,为了消化土地价钱上升所占用本钱的比重,开发商只能采取住宅保本或微亏,用提高营业用房售价来赚钱,长持下去,将会对**商业房产带来极为不利的影响。
2)、原材料价钱波动的不肯定性加大了房地产市场的风险。
房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价钱上涨,对房地产市场影响甚大。
如2009年下半年页岩砖由元/匹涨至元/匹,致使商品房本钱每平方米上涨15元左右。
3)、受国家宏观调控影响,**市房地产开发投资、销售在2009年下半年受到明显影响,出现减缓趋势。
尤其是银行实行紧缩政策,提高存款预备金利率,将房地产开发项目资本金提高15个百分点,使房地产开发企业贷款受到限制。
4)、商品房开发结构性矛盾仍然存在,影响房地产市场进展。
2009年我市商品房开发中,存量房有必然比例减少的下半年空置房又有所增加,尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了必然的压力。
六、2010年**市房地产市场预测:
1)、**市经济的持续进展,为房产业的持续进展提供了保证。
可是,
由于最近几年**国民经济GPP增涨速度放慢,将会影响到房地产市场。
从目前市场调查情形看,2010年可能投入市场项目30多个,投入市场面积140多万平方米。
但我市商品房销售市场却在2009年下半年出现回落,有可能出现新的供给大于需求矛盾。
2)、政府对土地调控度增强,拍卖土地竞投现象将继续出现。
经营性
土地供给将取得进一下控制,政府调控与市场调节互补效应慢慢显现。
通过政府对闲置土地的清理,一些规模不断做大,运营效益不断提高的房地产开发企业,手中囤积的
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