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酬金制物业管理.docx
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酬金制物业管理
“酬金制物业管理”简介
什么是酬金制?
物业管理酬金制:
是指在预收的物业服务资金中,按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务收费酬金制的优点:
一、“酬金制”更加有利地保护了业主和物业公司双方的利益
“酬金制”模式克服了“包干制”模式的弊病,即是在同等收费标准下,提供的服务项目越多、服务质量越高,所支付的成本相应也越高。
在“包干制”模式下,物业管理企业干得越好,挣得就越少。
这样一来,许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润,损害了业主的利益。
长期如此,必然导致服务质量不到位,物业管理企业也就有可能会被广大业主炒掉。
而“酬金制”下的“酬金”是物业管理企业获得的收入。
“酬金制”不会混淆业主与物业管理企业的收入,从而避免业主的收入被侵占。
二、“酬金制”加大了物业服务运作过程中的财务透明度,大力推动了物业行业的市场化进程
采用酬金制的物业管理企业在接管某小区时,要向业主委员会和业主大会提交详细的服务期间物业服务费用的财务预算。
在预算中明确服务区域内的组织架构,人员编制、服务等级标准、维护保养的等级标准等指标和所需的资金,进而预算出每平方米的物业服务费用,经过业主大会同意后,形成书面合同加以实施。
这样的财务预算即要求科学严谨,又要有一定的灵活性,特别是为后期的服务监督提供了依据。
三、酬金制是实现阳光财务的有效途径
物业服务收费采用酬金制,是物业服务收费实现阳光财务的有效途径。
“酬金制”下物业管理的财务从理财的角度看,分两个部分,一个是物业管理企业的公司财务理财。
一个是以物业管理服务费用为核心的物业管理处财务理财。
前者是一种企业自主经营活动,物业管理企业的公司财务是为物业管理企业自己的经营行为理财;后者物业管理处财务理财则是在替业主理财。
在酬金制下,物业管理企业只能从中按照合同约定的比例提取物业管理费的酬金,剩下的钱全部是业主的,所有权也是业主的。
酬金制将物业公司的权益与业主的权益严格分离开,更具透明性。
物业管理酬金制的内容与特征酬金制方式下,物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业和交来的资金。
同时,为充分利用社会资源,代业主选择最适合的专业服务提供商,并负责对其进行有效的监督,这些管理活动、监督活动和物业管理资金的使用情况是否合理,都需要得到业主的认可。
业主也有权参与物业管理活动中重大事项的决策。
但是多业主状态下的个体业主是实现不了这种认可和决策的,这就要求必须通过一些形式和合理的程序来体现全体业主的权利。
使以物业管理费的使用为主要内容的物业管理活动,实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。
要达到上述目的,酬金制方式下必须建立以下制度和机制:
一、建立管理预算制度
管理预算也称为物业管理费年度预算,是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一,是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。
二、建立物业服务费收支情况报告制度
也称为接受监督,费用公开制度。
这是在管理预算制度的基础上,因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。
三、建立物业管理审计制度
酬金制方式下对物业服务费这样的代管资金的监督是业主的权利,正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现,但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要,或者物业管理企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时,就可聘请专业机构进行审计。
这种审计是业主和物业管理企业合同关系基础上双方的权利审计。
四、建立多退少补机制
本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损,在“酬金制”下节余其权益归全体业主,具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修基金或根据业主大会的决定进行处置,如果出现不足则应有全体业主进行分摊。
五、建立奖励机制
物业管理费的结余有一种情况,是由于管理服务工作者管理得当,精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素,在保证了管理服务标准的前提下,使管理费出现结余,其节余部分在上述多退少补原则基础上,应建立奖励机制,即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配,以鼓励管理服务者。
总之,实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主交纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上,保障业主的合法权益,充分体现“取之于民,用之于民”的精神,同时也保障了物业管理企业能“君子取财,取之有道”明明白白地获得应有的利润,实现企业运作的良性循环。
酬金制包干制优劣比较
比较
包干制:
服务内容+服务标准=约定价格(服务成本+税金+利润)
物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准;
酬金制:
酬金=(服务内容+服务标准+服务成本+税金)*1-15%
物业公司根据服务要求测算收费标准;
业主购买物业公司服务=质价相符约定:
服务内容和服务标准
业委会
物业公司
包干
酬金
包干
酬金
理财方式
省心
审核合理性
自负盈亏
物业为主理财
收费方式
固定支付
按实支付
固定收取
实报实销+管理费
预算编制
省时
审核预算
自我估价测算
公开成本,详细编制
帐目公布
不必查帐
公布决算细目
包干制以外的维修费用
公布全部决算执行情况
物业管理酬金制将有更大的市场空间
所谓物业管理酬金制。
是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理费用的计费方式。
这种模式,在国外和港澳等一些物业管理比较发达的国家和地区,已经被普遍采用。
国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》指出,实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;物业管理企业或业主大会可以按照物业合同约定聘请专业机构或价格成本监审部门对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计和监审。
当业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
目前我国的物业管理市场尚处于发展初期,各种法律、法规、标准、规程尚待修订和逐步建立,业主对物业管理的认识也刚刚从懵懂中走出来,而对物业服务的有偿消费的观念和对物业管理服务内容和范围的界定也并未了然。
目前处于一个不完全市场化机制的商业化运行状态。
在此时推出物业管理的酬金制并非最佳时机。
然而,物业管理的酬金制是未来在商业化相对发达阶段的一个代表。
此时采取物业管理酬金制运营,不仅需要物业管理企业自身具有极高的入门条件外,而且还要取决于广大业主的素质和业主管理委员会的作用。
辽宁大阳物业管理有限公司与沈阳的移动馨苑业主管理委员会签订了物业管理协议,采取的物业服务收费酬金制。
从运营的时间来看,效果显著,矛盾弱化,业主和物业管理企业实现了双赢。
总结成功受益之处,前提条件是组建业主管理委员会,而非业主委员会。
它明显的区分在“管理”二字。
作为民间的群团组织,要想发挥管理的作用,要在双方的物业管理委托合同中约束各自的责、权、利,同时明确业委会的法律地位。
通过“共管”制来实现物业管理的和谐化,从而保障物业管理有序、可持续的发展。
那么,酬金制相对包干制,具备那些优势呢?
“更透明”是指物业管理企业拥有一个健康的心态和良好的诚信度,在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取属于自己的那部分酬金,而其余全部用于物业服务合同约定的支出,不虚假报账,曲意提高管理成本。
沈阳的移动馨苑的物业管理处财务部由双方组成,会计由移动馨苑业主管理委员会聘请一名,出纳由物业公司委派,二人均隶属物业公司。
移动馨苑业主管理委员会在业主会所设立固定的办公场所,负责履行合同的职责,业主管理委员会工作人员不计任何报酬。
双方在合作当中及时调整工作思路和管理办法,对个别业主违背《物业管理契约》、《业主公约》的,共同出面协调。
这样既提高了物业管理企业和业主管理委员会的地位,又建立起广大业主从内心去依赖业主管理委员会的认同感。
沈阳移动馨苑八万多平方米的高级住宅小区物业管理费用的收缴率达到99%以上。
(物业费用还包括:
中央空调费用和24小时热水费用、纯净水费用)
“更规范”是根据物业管理费的组成和使用而言,物业管理企业管理的是所有业主的公共财产,哪些该修、哪些该换、用多少成本来维护等等问题,都由业主自己决定。
物业公司作为一个代管和代办机构,明确物业共用部位、共用设施的大修、中修和更新、改造评定标准,区分小修的范围,从而保障业主的权益不收侵害。
同时,对正常支出的费用列出预算,对超支部分做特殊说明,并经业主管理委员会确认。
每季度由业主管理委员会通过问卷方式向业主作意见征询调查,通过满意率来提高物业管理企业的服务品质。
“更有市场空间”。
酬金制与包干制的一个重大区别,就是其按照既定标准收取的管理费抵减各项合理支出后,结余全部归业主,出现亏空也完全由业主弥补。
这样,物业管理企业自己获得回报名正言顺,旱涝保收,不必再担心赔本赚吆喝了;业主也觉得自己可以当家作主人,师出有名,理直气壮,不必再担心花冤枉钱了。
不仅有利于保障物业管理费用能全部用于物业管理支出,而且业主能明明白白地消费,双方互惠互利,从而实现双赢。
但是,要保证物业管理酬金制的良性运行,还需要解决其他一些层面的问题。
例如:
物业管理企业的商业信用问题;业主和业主委员会的管理能力问题;物业管理直接成本的确认问题;管理成本扩张冲动的抑制问题;弥补管理运行亏空的分摊问题;物业管理纳税基数的核定问题;业主欠费产生债权的归属问题;明确业主管理委员会的法律地位问题;其他行业的协调配合问题;政府主管部门的指导监控问题……尽管这些问题的解决都不是轻而易举的,但只要整个社会各个方面都能够站在全局的角度去努力,我们还是可以相信,物业管理酬金制会逐步得到完善,并成为物业管理经济运行的主流模式。
物业管理的好坏不在于采取哪种管理模式,而在于市场化程度的高低和企业的自律。
随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高,包干制将退出历史舞台,清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可,并且极具前瞻性和市场发展潜力,可操作空间巨大。
物业服务费用酬金制,指的是在预收的物业服务资金中,按约定比例或者约定数额,提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
实行酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
酬金制的好处在于便于业主对物业公司的服务进行监督、财务透明、运作规范,从一定意义上讲,可以缓解业主与物业管理公司的矛盾。
2003年11月,国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)。
《办法》第九条提到:
“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
”目前,全国市场上主流的物业收费方式为包干制。
伴随着物业管理服务市场的日趋完善,北京、上海、广州、深圳等城市的物业管理企业在住宅、非住宅物业管理项目上,逐渐由采用包干制转变为采用酬金制,赢得了业主的认可,也积累了一些成熟的经验,但由于“酬金制”收费受制于制度层面的缺失和认识层面的不足,在实际操作中遇到一些问题,本律师在此通过四则案例对酬金制实际操作遇到的一些问题提出自己的浅见,与各位读者交流。
案例一:
车辆丢失,物业有责应否用“酬金”埋单
本律师曾代理一案件:
某小区车辆被盗,业主诉至法院,后法院认定物业公司在安保管理方面存在一定瑕疵,物业公司被判决承担部分车价5万元的赔偿。
该小区实际酬金制收费,物业公司认为应由小区来承担这笔费用,而业委会认为既然物业公司收取的酬金,就应用酬金来支付。
律师分析:
本案的争议焦点就是物业公司能否将支付的赔偿金列入小区的管理成本,由全体业主来承担,还是由物业公司收取的酬金来承担。
本律师认为,首先是《物业管理服务合同》有约定的,从约定。
对于无合同约定的情况应由物业公司来承担责任。
理由如下:
从《合同法》角度讲,按照权利义务一致原则,物业公司收取物业管理费是权利,而管好小区,承担管理上的风险就是其义务。
其次,根据《物业管理条例》第三十六条规定:
“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
”该条规定并没有区分包干制收费还是酬金制收费,换句话讲,物业公司以酬金制收费为名主张不承担责任,在物业管理服务合同无明确约定的情况下,是不能得到法院的支持。
不管是小区车辆的丢失,还是发生人身损害事件,如果一旦判令物业公司承担责任,往往是少则几万,多则几十万。
比如说小区的一部20万元的车辆丢失,如果没有保险公司承保,物业公司承担次要责任,一般次要责任按照司法实践的操作是损失的30%,物业公司也需要对业主赔付6万元,相对于物业公司管理住宅楼盘的盈利来说,是一笔不小的成本,所以物业公司应通过合法、合理的方式规避这一风险,从目前的操作看,无非有两种方法可以选择:
一是购买公众责任保险。
一般实行酬金制收费的小区,业主素质相对较高,对小区购买保险来规避风险一般是理解的;二是通过合同约定,将这部分营业外支出列入小区管理的成本。
物业公司具体操作的技巧是:
如业委会不同意购公众责任险,物业公司在与业委会充分沟通下确立用成本来分摊这些风险。
案例二:
物业公司所得税可否由实际酬金制收费的小区来分摊?
本律师服务的一个小区业委会曾遇到这样一个问题:
在一次业委会与物业管理公司就小区管理的工作例会上,在就上月物业管理支出有一笔费用----小区分摊了物业管理公司上交的部分所得税,业委会提出异议,认为这笔费用不能由小区来分摊,应由物业公司自行承担,而物业公司认为,收取的物业管理费都是列入物业公司的收入的,酬金制只是一种收费模式而已,所得税的计算也是以该收入,减去物业公司的管理成本、费用后作为计税依据的,所以不应用酬金支付这笔费用,而应当作为小区管理的成本。
律师分析:
在实行酬金制的情况下,物业管理公司的身份、地位、作用与“丫鬟带钥匙”相当类似,所收取的物业管理费属于代收、代管、代付性质。
尽管全部费用掌握在自己的手里,但除了按照规定提取的管理酬金外,其余算不上物业管理公司的收入,物业管理公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费的纳税责任,但从目前的实际操作看,这只是“理想中的酬金制”,并不是目前实行物业费酬金制物业公司的实际作法。
物业公司实行的“准酬金制”,实际上是将小区收取的物业管理费、甚至公益性收入全部作为物业公司的收入。
物业公司之所以这样做,主要是由于:
一物业公司不情愿只将酬金列为自己的收入,因为这样物业公司的至少一下子会缩小10倍(一般情况下物业公司至多将小区收入的10%作为自己的酬金),对于一级物业公司而言,如果包干制改酬金制,几千万的收入一下子会缩水到几百万;二是税务部门不同意,至少本律师接触情况是税务部门目前无法理解按照真正的酬金制进行财务上的操作,更不要讲他们会同意以酬金作为计税的收入。
其理论依据就是会计核实与所得税核算的准则的不同,企业应当遵守所得税费用的会计处理方法。
由于目前的酬金制实际上是“准酬金制”。
从财务上讲,收取的所有物业费都是物业公司的收入,用于小区的费用是物业公司的支出,节余也是物业公司的资产,在财务上反映出来是企业盈利,但在酬金制下称之为业主的资产,所以该盈利要交的税也是应由全体业主来承担。
当然物业公司酬金部分的结余亦应承担相应的所得税。
“理想中的酬金制”变更现实时,小区就无需再分摊相应的所得税成本。
实际上,在酬金制的操作中,哪些进小区的管理成本,哪些应由收取的酬金来支付是经常会发生争议的,比如说物业公司总部的办公费用、诉讼成本的承担等,对于这些问题一是要明确约定,二是要通过有说服力的预算与业委会达成一致。
案例三
专项服务收益应否分成
本律师为顾问单位修改一商务楼《物业管理服务》合同,合同约定某物业管理公司对该商务楼进行管理,实际酬金制收费,但在合同签订过程中,业主方与物业公司发生了争议,业主方认为:
既然是酬金制收费,物业公司除了每月的酬金,其它的小区收入均是全体业主的,包括小区的停车费、广告费,物业公司开展专项服务收费等等,而物业公司认为,专项服务收费是物业公司提供专项服务所得,也未计入酬金计算的基数,物业公司有权获得专项服务的收益,无须与业委会或业主进行分成,双方争执不下。
律师分析:
对于这一案例,本律师认为应先看一下酬金制的定义,按照《物业服务收费管理办法》的规定:
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
按照一般的理解,“物业服务资金”是指物业管理公司提供非专项物业管理服务向每户业主每月收取的物业管理费,酬金也是在这一基础上提取的,而不是建立在包括专项服务等所有物业管理收取的基础上的,从这个意义上讲,物业公司提供专业服务另计酬金或报酬是讲的通的。
但值得注意的是,物业服务资金并没有法律上的定义,所以如果将其理解为包括常规物业管理服务收费、专项物业管理服务收费,甚至包括停车费等公益性收入,也并不能讲是理论上的错误,所以才出现上述这一案例。
按照目前实际“酬金制”收费的常规操作,物业公司在收取酬金的基础上,小区的专项收入一般是归物业公司所有的,基理论基点就是专项服务是针对部分业主的需求而提供的,相对于为全体业主服务收取酬金有本质的不同,也未作为计算酬金的基数。
但这观点实际上经不住推敲:
除了上文提到的对“物业服务资金”的理解可能会不同外,物业公司提供专项服务的人力成本一般都是作为小区的管理成本,由全体业主分担的,所以这部分人的劳动收益自然也是全体业主的。
提供专项服务的场地一般也是全体业主的公益部位,提供专项服务的其它成本也有相当部分是业主承担的,比如说为业主自用部位保洁要用公共部位用水、代看儿童要用全体业主的场地、代订票的通信成本等物业公司一般不会能单独列支。
所以,为了避免不必要的纠纷,在物业服务费用实行酬金制情况下,物业公司在与业委会签订合同时,对专项服务的收益归属或者分成应约定清楚,应作出明确约定。
从目前的操作看,如果能与业委会进行充分沟通,专项服务的收益归属归物业公司,或大部分收益归物业公司,小部分收益归全体业主,业委会一般还是能接受的。
案例四:
经济补偿金、加班费和社保费谁来承担?
本律师一个顾问单位,遇到这么一情况,小区管理员与物业管理公司发生劳动纠纷,诉至法院,后法院认定物业公司有违反《劳动合同法》规定,须要承担经济补偿金、加班工资和社保费,物业公司认为该管理人员系为小区服务的,将这部分支出列入小区管理的成本,业主提出异议,他们认为小区是酬金制收费,造成承担经济补偿金等费用系物业管理管理不善造成,不同意承担这部分费用。
律师分析:
物业公司应否承担这些费用,本律师认为不能一概而论,应根据法院判令的上述费用的性质来具体判断。
按照《劳动合同法》的规定,物业管理公司支付经济补偿金有些情况是物业公司在人力资源管理上的过错造成的,比如说物业公司无故终止与员工的合同、不提供劳动保护条件致员工提出解除合同的,有些是基于法律的规定引起的,比如说合同到期未签的。
对于第一种需要支付经济补偿金的,是由于物业管理公司的管理方面的过错造成,应由物业公司收取的酬金中支付,对于第二种情况,由应列入物业管理的成本。
物业管理公司自己管理不善造成要向业主支付经济补偿金,从其根源上讲,是物业公司“节省”小区人力资源管理成本的体现,如果物业公司严格按照《劳动合同法》来用工,物业管理成本会大幅增大,物业公司或多或少都会通过某种方式规避《劳动合同法》的一些规定,减少企业用工成本,同时,在酬金制收费下也是减少业主的成本。
所以,即使是物业用工的过错造成经济补偿金,物业公司也可以从这一角度,就是否应管理成本中支付来与业委会进行沟通。
对于加班费用,属于本应支付员工的报酬,本应列入物业管理成本,自然不能由物业用酬金来支付。
对于综合保险费用,属于法规规定的强制义务,是属于小区管理的人员成本,应由全体业主来承担理所当然。
最后,包干制与酬金制是物业管理收费的两种模式,各有其长,也各有其短。
从上述案例分析看,酬金制目前存在的问题是由于其不成熟,包括理论研究上的单薄和实践中未被认可,造成具体操作中遇到一些问题。
理论上的单薄表现在法律、法规上对其没有可操作性的规定,理论研究根本没有深入展开。
本律师举一例子说明,2003年11月,国家发改委和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》,对酬金制收费作出明确规定,并明确收费为全体业主所有,物业公司属于代管性质,但国家发改委、建设部2007年9月20日《物业服务定价成本监审办法》(试行)对物业公司的基本财务操作规定仍然是包干制,酬金制只字未提。
实践中未被认可表现在:
物业管理费不能随着物业管理公司成本的增减而增减,现实中物业公司根本无法按照真正酬金制来进行公司帐务处理,物业管理收费案件在司法实践中的毫无差别。
由于这些原因,造成酬金制收费在具体实施时,遇到一些问题,产生一些纠纷,本律师认为也是正常的,但关键是要从理论上、法律上破解这些问题和纠纷,让酬金制走向其应然的轨道。
“小区业委会不敢管财务,怕稍有闪失遭业主非议。
现在财务由物业公司直接管理,业委会又面临监管难。
如果重新聘用物业,我们可能会放弃已实施5年的物业管理酬金制。
”昨日,福州海景花园业委会吴主任对记者表示。
2003年,海景花园在我省率先尝试推出物业管理酬金制。
本月20日召开的福州物业管理工作会议,已明确今年将推行酬金制。
福州目前也有一些小区在尝试酬金制。
探寻酬金制在海景花园的从推出到夭折的原因,或将给酬金制推行带来更多的启迪。
海景花园酬金制的“硬伤”
长期以来,业主与物业矛盾的焦点就是物业费收取及其开支不透明。
一方面业主抱怨收费太高,物业服务不咋样;另一方面却是物业诉苦物业费难收,日子过得艰难。
去年3月1日实施的《福建省物业服务收费管理实施办法》,首次明确了“酬金制”概念。
“酬金制”的提出,上述矛盾有望缓解。
因为酬金制能让业主实现当家理财,进而实现“阳光收费,阳光服务”。
其实,早在五年前,海景花园就开始试行了物业酬金制管理。
2003年,海景花园不满开发商派驻的物业公司,将其炒掉。
炒掉老物业后,一时没有新物业进驻。
无奈之下,小区业主决定实行自治,由业委会直接聘请有从业资格的物业管理人员,并支付给他们工资。
不久后,在这些物业管理人员的基础上,成立了益欣隆物业,并负责海景花园的物业管理到现在。
海景花园还在福建首次尝试了酬金制:
即由业委会来核定物业公司的人员、工资和福利,明确物业是由业委会招聘;业委会在每年年底的时候对物业进行财务审计。
由于没有先例和范本,海景花园尝试的酬金制留下了“硬伤”。
按常理,推行酬金制的小区财务应该由业委会直接负责管理,但海景花园的日常财务收支仍然由物业公司负责。
“这种制度设计最大的缺陷,就是不能有效阻止不该花的钱花掉。
每年审计一次,即使审计发现问题,不该花的钱还是花了。
”福州市物业协会相关负责人丁女士表示。
情况也正如丁女士所说的那样。
海景花园的酬金制埋下的隐患在2006年初爆发出来。
当时,新改选的海景花园业委会,请福建广业会计师事务所根据此前签订的《物业管理托管协议》,
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