部门职责及流程.docx
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部门职责及流程.docx
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部门职责及流程
部门职责及流程
通知浙建工房2003第〔028〕
公司各部门:
管理制度是企业兴衰成败的生命线,成功的企业源于出色的管理,出色的管理源于优秀的制度。
公司经过几年的开展,逐渐树立了一套顺应公司初创阶段的规章制度。
近年来,随着公司开发项目的上规模、上层次,创品牌及企业规模的迅速扩展,要求企业管理也要下台阶,要依照现代企业制度来规范企业的管理。
为此,公司指导十分注重管理制度的树立,屡次组织力气编写、整理一套顺应公司开展需求的管理制度,力图做到全体员工有章可循、有法可依,部门之间分工明白、职责分清、赏罚清楚。
经过上下重复屡次讨论和修正,现将«员工手册»«制度汇编»«部门职责及流程»试行稿印发给你们,要求公司各部门及全体员工仔细贯彻执行,并在实际中和今后的ISO-9002质量认证任务中进一步修正、补充和完善。
浙江建工房地产开发集团
二○○三年七月日
附件
1.«员工手册»
2.«制度汇编»
3.«部门职责及流程»
一、征迁部任务职责
一、基本征迁任务职责
担任团体土地征用、国有土地出让及乡村团体土地和国有土地房屋的拆迁补偿、拆平、回迁任务。
1.担任团体土地的征用任务;
2.担任出让土地地价的评价审报及相关出让手续;
3.依据拆迁补偿安排的相关政策和操作惯例,针对国企、合资、股份制、村办及城镇居民和农民〔或拆封建居〕等不同拆迁对象,制定详细的、实在可行的拆迁补偿和安排方案;
4.申领«拆迁容许证»;
5.依据拆迁补偿安排方案,担任拆迁范围内企业和居民〔农民〕拆迁补偿安排的本钱测算及实施丈量、评价、洽谈、签约、腾空、撤除和安排补偿的实施任务;
6.担任拆迁任务中相关部门的协调任务;
7.依据经济技术资料要求,整理征地、拆迁、回迁的相关档案资料;
8.宣传解释有关征地拆迁的政策,接待和处置征地拆迁进程中的来信、来访任务;
9.实施回迁任务。
二、与其他部门的交叉任务责职
1.与总师办
〔1〕及时沟通拆迁进度方案及方案变化状况;
〔2〕依据不同时期的拆迁进度状况,及时汇总、通报安排人口、人
口变化及影响安排面积和安排户型的设计要求,随着拆迁任务的深化,对安排户型和安排面积的设计要求进一步细化和确定。
2.与工程部
〔1〕及时沟通拆迁进度方案及方案变化状况;
〔2〕拆迁现场由征迁部平整至地坪自然标高后移交工程部;
〔3〕触及征地拆迁范围内的地上地下管线及与外部联络的管线,由工程部为主担任肃清,征迁部配合;触及拆迁范围内与周边待拆迁户的管线效果,以征迁部为主肃清或协调,工程部配合。
〔4〕提供地块土地实测资料效果文件。
〔5〕及时反应回迁户对回迁户型和房屋的信息意见,以进一步协助修正或完善回迁户的房屋结构。
〔6〕配合提供拆迁范围内被撤除修建物的地下基础资料文件。
〔7〕协助处置施工进程中周边居民的纠纷或赞扬等。
3.与营销部
(1)及时沟通拆迁进度方案及方案变化状况。
〔2〕依据征迁部与回迁户确定的层次,户型,移交营销部〝三证〞的委托操持。
4.与财务部
〔1〕及时做好财务用款方案。
〔2〕及时核对帐目,做好拆迁补偿费用的支付。
〔3〕依据征迁部的清算单或任务联络单,由财务部做好回迁户的结构差价、超面积结算〔包括允许规范内和外〕、水电费扣回、水电押金、回收费结算、其它工程自傲费用、渣滓清算费和有线电视开户费的清算任务。
三、主要任务流程
〔1〕征地任务流程图:
(2)拆迁任务流程
(3)回迁任务流程:
四、主要岗位职责
(1)动迁人员岗位职责:
1.进场前到相关部门搜集和剖析拆迁户房屋户口资料。
2.迷信合理地组织拆迁房屋、装瑛的丈量。
3.积极自动宣传政策和条例。
4.担任制定每户补偿安排方案和谈判方案。
5.担任谈判签约,催促拆迁户腾空交房。
6.担任配合拆房、收取水、电费押金及补偿金的平安发放。
7.配合律师司法调停或诉讼及强迫撤除。
8.整理拆迁户资料并归档。
9.完成指导交办的其它义务。
〔2〕拆房管理人员岗位职责
1.对拆房单位的资历审核和业绩、信誉等状况调查任务。
2.担任反省拆房施工单位制定和落实拆房进程中的一切平安措施及规程。
3.担任对被拆迁房腾空后的水、电设备的撤除及水电表的清还任务。
4.合理布置拆房部位和进度,配合运运人员和现场工程技术人员任务。
5.协助工程部对拆迁范围内的地上、地下管线设备加以维护或改道及撤除任务,以免发作事故。
6.担任被拆迁房撤除前的水、电等设备费用的清算任务。
7.担任触及拆房任务中相关城建,派出所等部门的协调任务。
〔3〕外勤人员岗位职责
1.打印拆迁文件。
2.整理拆迁资料,催缴资料,并做好资料的保管任务。
3.做好拆迁现场的水、电相关事宜。
4.到财务部支付拆迁户的补偿费用,并及时与财务对帐。
5.做好拆迁〔费用、进度等〕汇总表。
6.做好外勤保证任务。
7.做好征迁部经理布置上去的其他任务。
二、前期部任务职责
前期部是公司担任每个项目开工前审报任务的职能部门。
1.仔细贯彻执行国度有关基本树立的方针、政策和法则,按基本树立顺序报批工程项目。
2.担任定点、征地、勘测红线的划定,取得合理的勘测条件。
3.担任停止新项目规划审定的报批。
4.担任工程项目开工树立的央求,支付修建开工容许证。
5.参与工程的完工验收及操持土地复核相关的任务,担任做好前期部的资料搜集,整理和归档任务。
6.活期或不活期对房地产开发相关的各职能部门和兄弟公司的普遍联络,树立和增强各方关系,使公司的前期审批任务具有同行业特殊优势。
7.及时搜集、整理、汇总杭州市新出台的各项开发政策信息及各种审批制度的调整。
8.担任前期有关规费的央求、减免、交纳及退回。
9.协助总经理参与洽谈各开发项目。
10.操持总经理交办的其他任务。
前期部岗位职责
在总经理的指导下,掌管前期部的任务,做好每个项目开工前的前期审报任务。
一、立项阶段
1.参与总经理立项阶段的筹划和决策,提供有关技术经济目的的剖析。
2.央求受让项目地块。
3.向有关部门央求开发项目的选址定点,取得有关勘测红线图。
4.搜集各种项目资料和土管局的前期招标资料,保证公司可继续开展。
二、审批阶段
1.配合征迁部门向土管部门央求用地审批。
2.向土管部门操持土地出让手续,交纳土地出让金,申领«土地运用权»。
3.向市规划局申领«树立用地规划容许证»。
4.担任疏浚前期审批中的规划、建委、公用事业局等部门任务。
5.由工程部委托方案设计或初步设计后,组织方案、扩初会审及会前的各项疏浚协调任务。
6.完善初步设计或扩初设计后,取得总平图认可和批复下达。
7.施工图设计由工程部出图后,经有关部门审查同意。
8.向市规划局申领«树立工程规划容许证»。
9.向市建委申领«树立工程开工容许证»,领证前,交纳有关费用。
10.操持规划局的验收,协助工程部的消防、人防、环保、水电路、绿化单项验收。
11.完工验收合格后,向土管部门申领«土地运用用权证»,复核审验中应留意用途性质、修建面积、土地占用面积、年限等。
12.提供客服中心向房管部门申领房产一切权证的有关资料,并以书面方式告知客服中心领证的本卷须知。
13.通知综合部档案接交及押金的退还。
三、对外、对内的协调衔接
对外:
1.与外协单位协调好各项任务细那么。
2.与外协单位清算工程完毕的有关遗留事项。
3.稳固和加深与外单位的人际关系及专业对口的业务往来。
对内:
1.对工程项目在设计进程中、审批阶段中,亲密与工程部研讨商榷、制定、实施等有效方案和措施。
2.工程项目的用款,提早向财务部预订用款方案,并说明用款去向、性质、额度、合同文号。
3.自动、热情递交有关部门需用的复印资料,并解答下步任务中将要碰到的效果或应留意的事项。
4.凡前期审领的原始资料一概归档,自留复印件待查待用。
四、完成总经理交办的特急义务
1.总经理交办的特急义务,应特事特办,迅速反应。
2.增强各方面的信息收容,提供总经理参考。
房地产项目审批流程图
表〔一〕
1.市土管局
2.市计委
3.市规划局市环保局
4.市建委、市规划局
5.市建委
6.市规划局
7.市土管局
8.
9.市计委或省计经委
10.市建委
部门任务流程
〔取得施工容许证前所需完成的各个环节的任务和流程以及对应的责任部门〕表〔二〕
1.前期部
2.征迁部
3.前期部总师办
4.前期部、总师办
5.前期部、总师办
6.前期部
7.征迁办
8.
9.征迁部
10.前期部
前期部岗位任务流程
表〔三〕
1.土管局
2.规划局
新征土地或在原址改动原址用地性质的树立项目:
3.市建委:
三.工程部任务职责
在总经理指导下,片面担任修建工程的技术经济等各项管理任务:
一.施工前预备管理任务
1.组织工程项目的招招标任务。
2.依据拆迁部门完成拆迁任务后,工程部应派人进入现场,停止〝三通一平〞任务。
3.项目修建先委托勘测测绘部门定位放样,经施工单位及监理单位等先后天复核无误后填写«工程定位表»,并妥善维护好基准点,以待规划局灰线验收。
4.工程部应审核施工组织设计,必要时提出建议,同时熟习工程承包合同,并依据合同工期各公司方案编制详细的«施工总进度方案表»上报总经理同意。
5.施工单位进场后,工程部应依照«施工承包合同»及施工技术规范对施工单位停止管理。
6.施工图出图以后,各专业应尽快熟习审核图纸。
并召集各项目部、设计单位、监理单位、施工单位参与施工图会审和设计交底,由施工单位整理«图纸会审纪要»,相关单位盖章后做为施工依据。
7.由施工单位提出开工央求,经管理单位复核后,工程部审批赞同后准予开工。
二.工程施工管理
1.工程合同管理:
工程部担任反省催促工程合同执行状况。
工程部依照法律、政策的要求,经过催促手腕,促使监理单位和施工单位依法实行合同,承当违约责任,保证工程项目树立顺利停止。
2.工程质量管理
2.1施工单位在自检分项工程质量合格后以书面方式递交监理单位央求验收。
2.2工程部人员依据国度有关施工规范式,以样板房为依据担任对操作工艺进程的控制,重要工序如桩基,砼浇筑等应旁站监视,并对分项工程质量停止核检,不合格项目敦促施工单位立刻整改合格。
2.3重要项目的验收,如基础工程分部、主体工程分部的中间结构验收,树立单位赞同由监理单位书面通知相关人员参与。
2.4验收结果由施工单位构成验收记要,作业工程技术资料。
2.5整改内容监理单位复核合格后,参与的有关人员在«工程质量验收表»上签字认可后,施工单位才干实施下道工序施工。
3.工程进度管理
由监理单位全进程核对工程施工进度,剖析进度偏向的缘由和形成的结果,每月提交«工程进度状况剖析报告»,月进度偏向大于30%时,施工单位制定整改方案,并上报公司总经理。
4.工程造价管理
依照«承包合同»及有关国度法规施工图纸等核实工程量,编制审核工程造价,并送交有关部门审计,施工单位央求支付工程款时严厉把关,由总经理签字确认后,广可支付。
5.工程技术管理
在施工进程中,工程部等工程技术效果要严厉把关,对严重技术效果的处置,如基坑开挖、大体积砼结构、新技术、新资料的运用、桩基处置等触及变卦设计要求的技术效果应由工程部审阅后,送至总工程师审核处置。
并以书面方式尽快回复施工单位。
施工完成后,工程部应搜集技术资料交工程档案馆归档。
6.施工管理的协调事宜
由工程部担任召集施工单位、监理单位,活期召开工程协调例会,主要内容为进度、质量效果和处置,协调处置工程树立中各种效果,疏浚市政、电信、管道、煤气、市容环卫等单位、局部之间的任务关系,以最快的速度操持上述工程内容的审批、施工等验收。
7.完成总经理暂时交办的义务
工程部经理岗职责
1、在公司项目总体方案内,担任编制各实施项目的执行方案和资金运用方案;担任对各组团项目方案停止考核、调整;
2、掌管各实施项目的招招标任务,担任树立实施项目的合同管理体系并担任实施项目的合同审核;担任对各组团项目经理停止合同条款执行考核;
3、担任树立工程部的任务顺序及相应配合制度;
4、担任各组团项目部的协调、对外部协作部门〔单位〕及周边关系的协调;
5、组织和参与现场办、项目部、监理部等有关工程质量、进度、现场标化等的反省、考评任务;
6、担任组织组团以上项目的验收,移交任务及信息管理任务;
7、担任对现场办、各组团项目经理、监理部、各协作单位作任务评价,实施项目的综合评价;
8、担任实施项目的合同执行款项的审核任务和统计任务;担任完工项目工程量的审核任务;
9、完成下级指派的其它任务义务。
四、总师室任务职责
总工程师室的职责范围和各级人员岗位责任
第一节总工程师室的职责范围
总工程师室是在总经理指导下,担任公司房地产开发项目总体规划、方案论证、设计技术水平控制、技术目的及经济目的控制、施工组织设计审核等管理任务,以提高开发项目的技术水平和经济效益,推进以技术提高为中心,创精品楼盘为目的,对工程树立实行全进程质量管理。
对公司的技术开展、创新和业务树立担任。
其职责范围是;
1、组织贯彻国度各项技术、经济方针和政策,催促遵守基本树立顺序,
2、协助总经理对项目市场定位、方案论证等方面组织相关人员停止技术调研并提交报告。
3、掌管研讨和处置严重技术效果。
4、审核设计文件和重要技术文件,如重要工程项目评价报告、勘测报告、可行性研讨报告、初步设计、主要施工图、招招标文件、施工组织设计等。
5、担任工程勘测、设计、施工、设备及资料选型、工程完工验收的质量管理把关任务。
6、反省催促各部门技术管理制度的贯彻执行。
7、停止技术信息管理,组织参与与房地产业行业有关的国际外各种学术和技术交流任务。
8、组织布置技术业务培训、学习,提高专业人员的技术素质。
9、配合工程部组织工程招标、招标等任务。
第二节总工程师
在总经理指导下主管公司的技术业务,片面担任房地产开发项目产品定位、设计方针、施工方案、交付管理方面的技术的质量任务。
其岗位责任是:
1、贯彻执行国度房地产树立的各项方针、政策和国度颁发的有关法则、法规、规范、规范及技术规则等。
2、组织编制并贯彻执行公司的技术管理制度,担任推行房地产项目和技术业务任务的片面质量管理,并反省执行状况。
3、组织实施新技术推行任务,组织新楼盘创优规划,推进技术提高,提高产品技术水平的质量。
4、担任组织工程项目技术管理、掌管技术方案咨询、评审;协调处置设计部门各设计阶段的严重技术效果;组织审查设计单位编制和各阶段设计文件。
5、当专业工程师〔主任工程师〕不能独自对某一综合性技术效果作出决议意见不分歧时,应作出决议。
6、担任组织力气调查、剖析和处置工程树立中的质量效果,并承当相应的技术指导责任。
7、反省施工现场的管理任务,控制在建项目的事前方案、事中反省、质量评定任务;审核工程主要变卦理由和变卦方案;配合工程部参与工程项目隐蔽工程验收,结构工程中间验收及项目完工验出任务。
第三节总修建师
除与总师办及总结构师一同做好全公司工程树立技术的管理任务之外,总修建师还应实行以下岗位职责;
1、对工程的修建作风停止全进程的跟踪、掌握、定位,确保公司决策性的意见在楼盘中全方位的完成,最终构本钱公司独有的修建产品和修建文明。
2、与各工种的总师一同,布置与掌握整个工程的设计与施工进度,并起好公司与各主管部门、各设计单位、各施工单位和其它各协作单位的桥梁作用,保证工程按时、保质地完成。
3、协调好公司各部门及设计单位的任务,一方面要及时地将公司各阶段的修正意见进传达给设计设计单位,同进又要统筹到设计自身的质量及设计师的积极性,力争使工程停止中一直能坚持一种谐和形状,从而取得尽能够大的社会效益和经济效益。
4、配合营销企划部门的任务,及时提供和监视各种营销资料或售楼书所需效果图或模型等有关修树立计资料。
5、与企划部结合在一定的时分从修建专业的角度筹划修树立计论坛,或研讨会,或设计师报告会,为公司创精品,创名牌制造气势,也为公司树立专业上的笼统造言论和实际基础。
第四节总师办主任
在总经理、总师指导下,对全公司技术管理任务负集体责任,并担任处置总工程师室的日常任务。
其岗位责任是:
1、担任实施全公司技术管理及质量管理制度,并反省执行状况。
2、组织项目实施各阶段质量剖析任务,综合剖析项目定位、设计、报批、施工等方面的质量的倾向,提出改良措施和建议。
3、协助总师制定公司技技术开展,业务树立规划并担任组织实施。
4、汇总各部门年度技术管理效果,提交年度技术考核报告。
5、担任处置总师室日常任务;布置公司重要学术活动。
第五节专业主任工程师〔专业工程师〕
专业主任工程师〔专业工程师〕是总师在全公司技术管理、专业技术方面的顾问和助手。
在总师指导下,担任总师职办责范围的分项技术管理任务,并担任本专业技术和管理任务。
其岗位责任是:
1、在工程树立中贯彻执行国度基本树立方针政策、法则、法规、规范、规范和公司各项技术管理制度。
2、在工程树立中正确掌握专业树立规范,拟定和审核专业主要技术原那么、技术方案和技术经济论证,选取技术先进、平安适用、经济效益高的最正确方案;担任处置本专业的严重技术效果。
3、掌握本专业的技术开展意向和国际外先进技术,组织消化和运用引进技术,提高本专业技术水平。
4、配合工程部参与工程树立进程中的事前指点、中间反省、质量评定。
5、总师交办的其他任务。
〔一〕施工招、招标的有关事项
1、预备相关的资料。
a、修建类别的核定
b、散装水泥保证金的交纳
c、投资容许证的支付;
d、催促前期部担任规划容许证、土地证等的落实。
2、项目的报建
3、协助、协调招标指导小组的任务。
a、参与招标单位的资历审查和组织对施工单位的调查;
b、预备、组织询标提纲、询标任务;
c、招标文件的起草;
d、参与招标、评标、开标任务并作记载;
e、参与合同谈判、合同签署;
f、合同鉴证和合同备案;
g、向工程部和档案室转移中标通知书;
h、向档案室转移工程承包合同。
〔二〕工程造价控制方面的任务
1、编制工程预〔决〕算。
2、停止工程本钱剖析〔依据资料、休息力工资等实践市场资料〕。
3、工程决算核对。
4、整理、积聚各类工程的造价资料。
5、提出控制、降低工程本钱的有效方法。
6、核对施工单位的工程日报。
7、深化工程实践现场,为工程决算预备基础资料。
8、对工程部签发的联络单都应到现场予以认定。
9.至少一个月参与一次现场任务会议。
10.担任编制各实施项目的执行方案和资金运用方案,担任对项目方案停止考核、调整。
〔三〕技术培训方面的任务
1、协助总师活期对专业人员停止培训。
2、协助总师对严重的技术效果停止外部或约请有关专家停止论
证。
3、协助总师对深基坑的设计停止委托,并组织有关专家停止论证。
4、协助总经理对项目的项目筹划、设计谋划等方面组织有关人员停止技术调研,担任列出调研内容、提纲、要求,并组织相关人员停止讨论。
5、协助总师对新技术、新资料、新设备的采用,组织有关人员停止技术调研,担任列出调研内容提纲、要求,并组织相关人员停止讨论,并担任提交报告。
6、协助总师对工程勘察停止招标,制定勘察方案,担任勘察合同的签署。
7、协助总师停止工程设计招标的事务性任务〔设计单位的调查、调查、招标文件的拟稿〕担任设计合同的签署。
8、担任对合理化建议作正确评价。
9、担任实施项目在技术方面与设计的协调,项目与周边技术处置的协调,公司其它部门在工程技术方面的协调。
10、担任组织公司有关人员对各阶段设计效果停止评价,并担任施工图纸〔设计院提供的图纸和完工资料〕的管理。
11、担任树立总师室的任务顺序及相应配合制度。
12、总师室外部的协调,公司外部的平级协调,对外部协作单位及周边关系的协调。
13、担任组织综合验收和移交任务。
14、担任对项目全进程〔前期、设计、施工、验收〕的综合的总结、评价。
〔四〕技术前期方面的任务
1、协助前期部对设计方案、初步设计停止会审。
2、组织方案会审前的有关效果的专家论证。
3、委托落实项目环境评价,并组织有关专家和审批部门论证。
4、组织有关专家对项目新技术、新资料运用的专题研讨。
5、委托落实项目交通流量剖析,并组织有关专家和审批部门的论证会。
6、对方案批复、扩初批复停止起草、研讨。
7、协助前期部对案、扩初报批,并担任技术效果的解释。
8、协助前期部有关电力、电信、自来水、人防等部门的审批。
9、协助前期部停止施工图报批,并担任技术效果的解释。
四、总师室任务职责
总工程师室的职责范围和各级人员岗位责任
第一节总工程师室的职责范围
总工程师室是在总经理指导下,担任公司房地产开发项目总体规划、方案论证、设计技术水平控制、技术目的及经济目的控制、施工组织设计审核等管理任务,以提高开发项目的技术水平和经济效益,推进以技术提高为中心,创精品楼盘为目的,对工程树立实行全进程质量管理。
对公司的技术开展、创新和业务树立担任。
其职责范围是;
1、组织贯彻国度各项技术、经济方针和政策,催促遵守基本树立顺序,
2、协助总经理对项目市场定位、方案论证等方面组织相关人员停止技术调研并提交报告。
3、掌管研讨和处置严重技术效果。
4、审核设计文件和重要技术文件,如重要工程项目评价报告、勘测报告、可行性研讨报告、初步设计、主要施工图、招招标文件、施工组织设计等。
5、担任工程勘测、设计、施工、设备及资料选型、工程完工验收的质量管理把关任务。
6、反省催促各部门技术管理制度的贯彻执行。
7、停止技术信息管理,组织参与与房地产业行业有关的国际外各种学术和技术交流任务。
8、组织布置技术业务培训、学习,提高专业人员的技术素质。
9、配合工程部组织工程招标、招标等任务。
第二节总工程师
在总经理指导下主管公司的技术业务,片面担任房地产开发项目产品定位、设计方针、施工方案、交付管理方面的技术的质量任务。
其岗位责任是:
1、贯彻执行国度房地产树立的各项方针、政策和国度颁发的有关法则、法规、规范、规范及技术规则等。
2、组织编制并贯彻执行公司的技术管理制度,担任推行房地产项目和技术业务任务的片面质量管理,并反省执行状况。
3、组织实施新技术推行任务,组织新楼盘创优规划,推进技术提高,提高产品技术水平的质量。
4、担任组织工程项目技术管理、掌管技术方案咨询、评审;协调处置设计部门各设计阶段的严重技术效果;组织审查设计单位编制和各阶段设计文件。
5、当专业工程师〔主任工程师〕不能独自对某一综合性技术效果作出决议意见不分歧时,应作出决议。
6、担任组织力气调查、剖析和处置工程树立中的质量效果,并承当相应的技术指导责任。
7、反省施工现场的管理任务,控制在建项目的事前方案、事中反省、质量评定任务;审核工程主要变卦理由和变卦方案;配合工程部参与工程项目隐蔽工程验收,结构工程中间验收及项目完工验出任务。
第三节总修建师
除与总师办及总结构师一同做好全公司工程树立技术的管理任务之外,总修建师还应实行以下岗位职责;
1、对工程的修建作风停止全进程的跟踪、掌握、定位,确保公司决策性的意见在楼盘中全方位的完成,最终构本钱公司独有的修建产品和修建文明。
2、与各工种的总师一同,布置与掌握整个工程的
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