地价动态检测体系.docx

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地价动态检测体系

地价动态检测体系

土地价格是反映土地供求关系的“晴雨表”，是调节土地利用方式的有利杠杆。

它一方面为政府制定土地管理政策、进行地价调控、科学配置土地资源提供依据，另一方面为广大的土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的市场信息。

目前我过国大多数城镇的基准地价内涵不统一，基准地价成果陈旧，难以准确、及时地反映土地市场行情，不能充分发挥土地价格的调控作用，造成我国城市之间地价缺乏可比性，国家难以对地价进行有效监控，无法全面、客观地了解个城市的地价水平和地价分布状况，影响了国家地价政策的制定，制约了地价调节作用的发挥。

因此，开展城市土地价格调查工作，建立全国城市地价动态监测网，实现地价信息的社会化服务，不仅是市场经济发展的客观要求，也是深化我国城市体制改革的必然选择。

通过在各城市建立若干地价监测点，采集相应的地价资料，建立长期稳定运行的地价监测网络，实现对各城市地价的动态监测，可使中央及时准确的了解、掌握全国各城市的地价水平和地价变动状态。

通过对长时间序列的地价资料的整理、分析，掌握城市地价发展变化规律，为中央政府制定中长期地价管理政策提供决策依据。

通过地价监测网，政府可以准确、及时的掌握地价信息，通过地价这一市场杠杆，调控土地市场的供需平衡，达到土地资源的优化配置和集约利用，提高地价管理和地价调控的质量和实效。

建立城市地价监控体系，可为政府制定与土地相关的其他税费政策提供参考。

通过建立地价监测点为核心的地价公示制度，以及通过城市地价动态监测网发布城市地价指数、监测点地价、基准地价等地价信息，实现地价信息的社会化服务。

通过对市场地价数据的基础调查，在统一地价内涵的基础上，可利用市场样点和地价监测点资料，以及城市地价指数，实现对城市基准地价的调整和更新，完善基准地价运行机制，发挥基准地价的市场调节作用，建立符合我国土地利用制度的地价运行体系。

第一节概述

城市地价监测体系是以具体宗地（包括地价监测点和市场交易样点）为监测对象，形成从地价监测点的设立、地价监测资料采集、汇总、整理，到地价分析、地价监测资料应用以及体系维护与更新的地价监测系统。

建立城市地价动态监测体系的目的，主要为：

通过在城市内设立地价监测点和市场交易样点，可以实现对城市地价的动态监测，了解和掌握城市以及全国地价水平和地价动态变化规律；

利用地价监测资料进行基准地价更新、地价与预警、地价指数编制、地价信息发布、地价辅助决策等工作，提高中央和城市地价管理效率；

全面推动土地有偿使用制度改革，引导和规范土地市场稳定发展，为建立市场经济条件下的国土资源市场体系提供信息依据；

揭示地价在城市经济发展中的地位和作用，促进地价与城市基础建设以及国民经济之间的协调发展。

城市地价动态监测体系分中央和城市两个层次。

中央需要完成的任务主要是根据建立城市地价动态监测体系的原则和方法完成城市地价动态监测体系的总体设计，制定统一的城市地价监测体系技术规范；在全国范围内选择监控城市，确定具体监控范围和监测内容，明确城市地价动态监测体系的目标，对地价监测资料进行地价分析、应用和维护，编制并发布全国和各城市地价指数。

城市需要完成的任务主要是按照地价动态监测体系技术规范，开展城市土地价格调查；选择确定地价监测点和市场交易样点；定期对地价监测点进行维护和更新；定期采集地价监测资料；进行资料处理、分析和应用；发布地价信息并定期将有关地价监测资料上报中央。

第二节建立地价动态监测体系的方法选择

建立地价监测体系有两种途径；

以具体宗地为监测对象，首先在各城市设立若干地价监测点（即标准宗地），然后对监测点的地价监测资料进行调查和评估，对若干地价监测点资料分析得出整个城市的地价情况，通过若干城市地价资料来反映全国地价情况；

以均质区域为监测对象，根据地价高低划分均质区域，在均值区域内调查市场交易样点地价，以求取均值区域的平均地价提高对各区域的分析来反映城市地价情况。

一、以宗地为地价监测对象

标准宗地是在城市一定土地级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内设置的宗地地块，其地价水平、宗地形状、宗地面积、临街状况、土地利用状况、土地开发程度等方面能代表该区域土地的一般水平，除标准宗地发生用途改变、地块合并或分割、土地低效利用等情况外，地价监测点对应的标准宗地不会放生变化，因此地价监测体系具有相对的稳定性。

国外的研究和实践表明，设立标准宗地为调控市场、地价管理以及地价评估等提供了很好的信息。

日本、韩国的成功经验表明，建立以标准宗地为核心的地价监测体系是一种行之有效的技术手段和地价监测方法。

二、以均质区为地价监测对象

以均质区域作为地价监测对象可以反映区域平均土地价格水平，但由于每年在区域内选取的市场交易样点树木的不确定性（均质区内土地交易样点与交易个数是不确定的），造成各年间的地价结果缺乏时间纵列的连贯性，容易造成均质区域的平均地价年际间不具有可比性。

此外，由于地价均质区的划分比较模糊，其功能与基准地价功能基本相同，不利于发挥地价监测体系的作用，无法真正反映城市地价的动态变化。

因此，本书选取以具体宗地作为地价监测体系的监测点来阐述城市地价监测体系的设立过程及其各方面的功能应用。

第三节地价动态监测体系设立的原则与标准

城市地价监测体系的设立是一项系统的工作。

这其中包括三方面的含义：

城市地价监测体系是一项统筹全局的工作，因此为使地价监测体系符合市场经济的需要，必须遵循一定的原则；

监测城市的选取与分布要遵循一定原则；

具体每一城市中地价监测点的选取同样要遵循一定的原则。

以下将分别阐述。

一、建立城市地价监测体系的原则

1.先进性原则

城市地价动态监测体系的建立采用先进的地理信息系统技术和因特网技术，实现了地价管理的科学化、科技化，使整个地价监测体系能够符合市场经济发展的需要，同时符合现代科技发展的要求。

2.系统性原则

地价监测与管理工作从中央到地方是一项系统协调的工作。

在建立城市地价监测体系过程中，不仅需要考虑地价影响因素、地价运行的市场特征、地价监测资料采集与整理、地价的分析和应用等，而且需要考虑中央与城市开展地价监测工作的组织管理与协调等工作，综合多方面的因素，进行系统设计。

3.规范性原则

建立城市地价监测体系目的之一就是对全国城市地价进行统一管理与监测，重要的是能够实现对城市地价变化的确切了解；各地方城市可以进行城市间地价的横向对比，以制定相应的地价管理政策，适应经济的发展。

因此在建立地价监测体系过程中，必须针对地价内涵界定、地价监测点标准、地价监测资料采集的技术要求、地价监测资料库的技术要求等制定统一的规范，使整个工作有法可依、有章可循。

4.持续性原则

城市地价监测体系的建立是一项长期的工作，需要进行动态维护和实时更新，建立时间纵列的地价监测数据有利于对地价的管理与引导。

对地价监测资料定期采集、更新和归档管理，建立连续性地价监测资料库，为地价的长期市场动态变化进行地价监测提供依据。

二、地价监测点设立原则

所谓地价监测点，是指在城镇一定土地级别、一定地价区段域内设置的，其他地价水平、宗地形状、宗地面积、临街状况、土地利用状、土地开发程度等方面能代表该区与同类用途土地一般水平（或平均水平）的宗地。

地价监测点可以是未发生交易的具体宗地，也可以是已经发生交易的市场交易案例。

交易案例包括出让、转让、股份制改造、租赁、地价入股、授权经营等类型。

地价监测体系设立原则是地价监测工作总的指导原则，地价监测点设立原则是建立地价监测体系过程中应遵循的具体原则。

二者有宏观和微观之分。

1.代表性原则

地价监测点的作用就是能够代表一定范围内的地价水平。

其确切的含义是指地价监测点在一定土地级别、一定地价区段、一定土地用途的特定区域内，在土地质量、形状、面积、临街状况、土地利用状况、地价水平等方面具有代表性。

2.一般性原则

指地价监测点为地价区段（或均质区域）内地价、形状、面积、临街状况、宽度、深度、土地利用状况、环境条件、土地开发程度等都属于正常、一般水平的宗地。

3.确定性原则

指地价监测点为一具体宗地，即宗地周围条件及自身条件都比较确定，其地价是该宗地的土地使用权价格。

4.稳定性原则

指地价监测点的个别条件、土地利用情况以及周围土地的利用条件应比较稳定，在较长时间内应不会发生分割、合并或重新规划等情况。

5.易操作性原则

指地价监测点空间上易于识别、易于选择，地价监测资料比较容易获取。

6.合理分布性原则

指地价监测点在地域分布上要尽量均衡、合理，能广泛代表城镇内的各个均质区域，全面反映城市地价水平。

三、地价监测点设立的标准及数量、分布

（一）地价监测点设立标准

设立地价监测点的具体标准主要考虑宗地的面积、形状、土地利用状况、临街状况、土地开发程度、土地权利状况等因素，以下将分别阐述。

1.土地面积

根据同一地价区段内不同宗地的面积大小，选择面积适中的宗地作为地价监测点，面积过大或过小的宗地不适宜作为地价监测点。

面积大小的标准以该地价区段内各宗地面积的众数为参照，即要符合地价监测点设立的代表性原则与一般性原则。

2.土地形状

地价监测点的形状应以长方形为主，宽深比的确定应参照该地价区段内各宗地宽深比的众数或该城市内宗地宽深比的众数。

应尽量避免选取不规则形状的宗地作为地价监测点。

3.土地利用状况

容积率是衡量土地利用状况的一个重要标志。

当地价监测点的容积率与城市平均容积率不一致时，应进行容积率修正，即将宗地容积率修正到地价内涵下的容积率。

修正方法可参照本书第十章第二节相关内容。

4.临街状况

临街状况是指宗地几面临街，根据地价监测扥选取的一般原则，应避免选取街角地、多面临街地等特殊宗地作为地价监测点。

5.土地开发程度

土地开发程度是指宗地开发利用的水平，主要是宗地通电、通煤气、通路、通暖、通讯、通上水、通下水等市政设施状况，以及宗地内和宗地外场地是否平整等。

根据对城市平均土地开发程度的调查，在选择地价监测点时，应尽可能选择平均土地开发程度条件下的宗地作为地价监测点。

如地价监测点的土地开发程度高于或低于平均价开发程度，则应根据地价内涵对土地开发程度进行修正。

地价监测点的土地开发程度是以到达宗地红线外的基础设施条件界定其土地开发程度。

表12-1地价监测点数目表

城市类别

用地类型

地价监测点数目

一类城市

商业

一级地至少应选择15个

末级地至少应选择5个

其他土地级别至少应选择5~15个

住宅

一级地至少应选择10个

末级地至少应选择4个

其他土地级别至少应选择4~10个

工业

一级地至少应选择6个

末级地至少应选择4个

其他土地级别至少应选择4~6个

地价监测点总数至少应达到200个

二类城市

商业

一级地至少应选择10个

末级地至少应选择4个

其他土地级别至少应选择4~10个

住宅

一级地至少应选择7个

末级地至少应选择4个

其他土地级别至少应选择4~7个

工业

一级地至少应选择6个

末级地至少应选择4个

其他土地级别至少应选择4~6个

地价监测点总数至少应达到120个

三类城市

商业

每一级土地级别至少应选择4个

住宅

每一级土地级别至少应选择4个

工业

每一级土地级别至少应选择4个

地价监测点总数至少应达到60个

6.土地权利状况

土地权利状况是指土地的权属状况。

地价监测点可以是国有划拨土地，也可以是国有出让土地、国家租赁土地或国家入股土地和其他土地。

（二）地价监测点的数量与分布

地价监测点的数量确定主要取决于城市规模的大小。

在建立城市地价动态监测体系的工作中，根据城市市区内非农业人口数量、城市经济发展状况、市区面积和城市建设状况，将城市分为三类：

一类城市，市区非农业人口在200万以上以及城市建成面积在400vkm2以上的超大城市；

二类城市，所有省会城市以及市区非农业人口在800万以上、建成区面积在100km2以上的城市；

其他所有城市。

根据分层抽样和数理统计方法的要求，不同用地类型的地价监测点数量应达到12-1中的要求，但每一个地价区段至少应有一个地价监测点。

市场交易样点的选取原则及标准同上，选取数量见表12-2。

表12-2市场交易样点数目表

城市类别

用地类型

不同土地级别选取的地价样点数目

选取的市场交易样点总数

一类城市

商业

住宅

工业

至少50个

至少40个

至少30个

至少120个

二类城市

商业

住宅

工业

至少30个

至少20个

至少10个

至少120个

三类城市

商业

住宅

工业

至少10个

至少10个

至少5个

至少120个

资料来源：

国土资源部，《城市地价动态监测体系技术规范》。

第四节地价监测体系设立程序

一、地价监测点设立的准备工作

设立地价监测点要做好充分的前期准备工作，总的方面包括组织准备、技术准备两方面。

（一）组织准备

根据城市地价监测体系的目标和任务，组织工作的实施、落实设备和工作人员安排，完成设立地价监测点之前的组织准备工作，使工作开展有条不紊的进行。

（二）技术准备

技术准备主要包括城市土地分等、定级成果和相关资料，准备建立城市地价监测体系的表格及图件。

表格主要用于土地价格调查和采集地价监测点宗地资料；图件是建立城市地价监测体系的工作底图，采用城镇土地级别图、城镇地籍图合伙其他辅助图件，并同时选好工作底图的比例尺。

二、划分地价区段

地价区段是指同以土地级别内选择的，在地价水平以及地形、地质、土地利用状况、行政区划、城市规划、基础设施条件、环境条件等方面相近或比较一致的一个特定均值区域。

地价区段按商业、住宅、工业用地类型分别进行划分。

地价区段作为一个特定均值区域，主要为地价监测点的选择和确定提供依据，在同一土地用途级别内，可以划分若干地价区段。

地价区段内选取的地价监测点更具代表性，使地价监测体系更趋完善，低价监测更加准确。

（一）地价区段划分原则

地价区段的划分主要遵循以下原则

1.地价水平一致性

划分地价区段最基本的原则是同一地价区段内要保证各宗地地价水平比较相近或差异不大，保证同一地价区段范围内宗地地价差异在30%以内。

2.区域条件一致性

即在同一地价区段内，各宗地在地形、地质、土地利用状况、基础设施条件、环境条件、城市规划等比较接近或大致相同（指该区段内2/3以上面积或2/3以上的宗地达到上述条件）时可划为同一地价区段。

3.区域连贯性

地价区段的区域连贯性是指宗地分布相对比较集中，形成封闭均值地价区域，区域连贯性有别于区域共轭性。

（二）地价区段的划分方法

地价区段的划分实际比较简单，在遵循地价区段划分原则的基础上，将同一用地类型、同一土地级别内各宗地按地价高低划分为地价的均值区域，即地价区段。

具体步骤如下：

根据不同用地类型的分布位置或地价、土地利用状况、环境条件、基础设施条件等的差异，在同一土地级别内城市地价定级土或基准地价图上按地价差异划分出若干地价区段。

地价区划划分的正确与否要通过实地勘察，根据实地勘察结果对划分出的地价区段的范围进行调整。

通过调整确定地价区段范围。

地价区段的划分是设立地价监测点的基础，因此在划分地价区段时要采取定性与定量相结合的方法，灵活掌握地价区段的划分数量与分布。

同一土地级别内不同地价区段的划分应基本反映该级别内地价变化的主要区间；对于地价差异明显、交易案例集中的区域应适当增加地价区段的数量。

商业用地、住宅用地、工业用地由于经营性质不同，影响地价区段划分的因素有很大区别。

一般情况下，商业用地的地价区段以街道为商业路线区段。

由于商业繁华街道的地价受区位影响极为明显，在商业比较繁华的区域，需要将一条街道划分为若干地价区段；在商业不很繁华的区域，同一地价区段可延伸数条街道。

住宅用地是人类居住活动集中的地方，划分住宅地价区段主要考虑以下因素：

距市、区商业中心的距离及相应位置、基础设施状况、交通道路条件、商店、学校、公园、医院等配套设施状况，噪声、污染、景观、日照等环境因素，住宅区人口密度、建筑物质量与年代，公共交通状况、娱乐条件、卫生条件等。

住宅地价区段划分受区位的影响明显弱于商业路线价。

所以具体土地利用类型的地价区段划分，要具体分析而定。

工业用地是工业生产经营活动的集中地段。

根据土地最佳利用原则，工业用地一般分布在城市边缘，而城市中心的工业用地很少。

对于分布在城市中心的工业用地应注意与城市规划相结合，对于近期即将搬迁或不符合城市规划的工业企业不应划为工业用地的地价区段。

三、地价监测点初选

地价监测点初选采用分层抽样技术，在不同土地级别、不同用地类型的不同地价区段内初步选择若干标准宗地。

所谓标准宗地是指在不背离地价监测点设立原则的情况下，根据地价监测点设立的标准所设立的宗地。

初选的地价监测点由于经过多极筛选会剔除部分不合格的点，所以初选点要多于将来要确定的监测点个数的20%~50%。

分层抽样技术是选取监测点的一种方法，以后章节会专门介绍。

四、地价监测点资料的采集

地价监测点初步选定后，要组织相关人员对初选定的监测点作外业的实际调查。

调查内容见表12-3。

五、地价监测点的确立

根据实际工作需要，对初步选定的地价监测点外业调查资料进行整理分析，对不符合地价监测点设立标准的，给予剔除。

根据地价监测点均匀分布及其他原则，按照所在城市的具体规模，合理确定地价监测点的数量（一般情况下，监测点的数量是由具体项目确定的），最后确定地价监测点。

表12-13地价监测点资料登记表

地价监测点编号

所在城市名称

土地使用者

土地使用权类型

国有土地使用者编号

宗地位置

土地面积

所在土地级别

土地用途

宗地形状

临街状况

距市中心距离

地质条件

宗地主要建筑物

建筑面积

规划建筑容积率

规划及其他限制条件

周围环境条件

周围交通条件

实际土地开发程度（宗地内、外基础设施条件宗地内平整情况）

设定土地开发程度（宗地外基础设施条件及宗地内平整情况）

城市平均土地开发程度（宗地外市政基础设施条件及场地平整情况）

地价评估与成果确定（单位：

元/m2）

评估方法

实际土地开发程度下的价格

设定土地开发程度下的价格

城市平均开发程度下、平均容积率下的土地价格

估价人员

设定地价内涵条件的单位面积土地价格：

（元/m2）

地价内涵

土地使用年限

城市平均容积率

基准日

年月日

附图：

宗地图

登记人员

登记时间

年月日

审核人员

审核时间

年月日

项目单位

资料来源：

国土资源部，《城市地价动态监测体系技术规范》。

六、地价监测点维护

确定后的地价监测点作为长期的监测对象，需要对其进行定期维护。

变动比较大的监测点须按照地价监测点的更新要求进行更新。

地价监测点更新维护工作主要包括每年各城市开展的土地价格调查和地价监测点资料变动状况的调查，更新结果要上报中央，然后由中央统一发布全国各城市地价状况信息。

地价监测点的更新与维护保证了中央及时了解全国地价变化情况，掌握城市及全国地价水平和地价动态分布规律，揭示地价在城市经济发展中的地位和作用。

所以说，建立城市地价监测体系是一个长期的过程。

第五节分层抽样法在地价监测体系中的应用

分层抽样法又称类型抽样或分类抽样，其组织形式是先将总体各单位按一定的标志加以分层，然后在各层中按随机原则抽取若干样本单位，由各层所抽取的样本构成总的样本。

一、分层抽样法基本原理

分层抽样法主要是利用已知总体的部分信息，尽可能地将同一类型的个体归为一层，层内差异性减少，层内具有同质性；层间具有异质性。

这样从各层内分别抽取子样本所构成的样本就能较好的代表总体。

（一）分层原则

分层主要考虑分层项目的指标，如果仅与一种资料有关，则可按照限于资料之间的密切程度或相似程度分层；若调查项目与多方面的资料有关，则抽样应遵循以下原则：

（1）一般情况下，分层以与构成调查核心项目有密切关系的资料分层标准。

（2）计量调查项目，如果总体分布比较偏时，以分散较大的资料为分层标准；而分层较小的项目不对其进行分层，其精度不会受太大影响。

（3）定性调查项目，尽量使层内的抽取单位同质，各层之间保持异质。

（二）估价方法

假定将总体分为K层，第i层有Ni个样本（i=1，…，K），则第i层的样本空间JINi=（Yi1，…，YiNi），从中随机抽取ni个单位为第i层样本：

（yi1，…，yini），子样本的均值：

=

（12-1）

式中：

——子样本的均值；

ni——子样本数；

yij——第i层第j个样本

总体均值的估算为：

=

（12-2）

式中：

——总体均值得估计值；

N——总体总数；

K——分层数；

Ni——第i层个体总数；

——子样本的均值。

根据统计学原理，第i层的方差为：

（12-3）

式中：

——第i层的方差；

其余符号同前。

总体均方差的估计量为：

（12-4）

式中：

——总体方差估计值；

——层权数