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LOFT住宅FIN
居住建筑设计原理
课程报告
——关于Loft户型的相关调研分析
小组成员:
杜诗玉
胡梦丹
李梦
宋智成
许欣
LOFT住宅
一.LOFT住宅的起源
在英语里,LOFT原意是“在屋顶之下,存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。
最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间,艺术家们在这高大的空间中,自由构筑各种生活方式,在那里创作行为艺术,或办画展、雕塑展。
所以19世纪50年代,这种有着高大空间和多种可能的使用方式吸引了大量的艺术家聚集,然后逐渐引来了艺术的追随者聚集,使LOFT与艺术结下了不解之缘。
时至今日,LOFT已经不再只是艺术家的专利,它慢慢地进入了更多人的生活视野,成为一种追求个性、向往自由的理想的工作居住方式,。
二、LOFT住宅要素
对于我国的集合住宅版LOFT来说,虽仍直接承袭了“仓库”风格,作为一种与以往平层、跃层、复式等常见的居室结构有很大差别的户型,但在进入到房地产市场之后,为了谋求市场性的需要,也进行了一些解读上的取舍。
它不再是绝对开敞的大空间,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁,以各种突显个性的立体构筑物,与钢筋混凝土的框架结构相得益彰。
而是仍以高密度的集合式商品房的形式出现:
上下双层的复式结构;实现户型内的流动性无障碍,减少私密程度;以其开放性,进行户型间全方位组合,可由业主自行决定所有风格和格局,保证空间艺术性。
在市场化的今天LOFT作为一种工作居住方式,被赋予了更多内容:
第一,它是非主流的生活方式。
它人们熟知的居住概念既然不同,它不仅仅是公寓式的“单元格”,而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间。
第二,它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。
工作和居住不被分离,而是发生在同一个大空间中。
第三,它象征着先锋和前卫。
在这里生活,艺术创造是第一位的,通过丰富的想象创造出的生活,使人们的更加惬意,更能体现主人潜在的艺术家气质。
第四,LOFT中是自我和个性爆炸的地方。
巨大的空间完全不受世俗、家族的羁绊,使它成为业主释放独立的空间。
三.LOFT与错层,跃层,复式的区分
LOFT:
最显著的特征是高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。
错层:
指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上,用30-60cm的高差进行空间隔断,层次分明,立体性强,但未分成两层,适合大面积住宅。
跃层:
简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅。
复式:
上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分,则为复式住宅。
错层式、复式与平面式房屋的区别
错层式和复式房屋有一个共同的特征区别于平面式房屋。
平面式表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于同一层面,而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。
错层式与复式房屋的区别
尽管两种房屋均处于不同层面,但复式层高往往超过一人高度,相当于两层楼而错层式高度低于一人,人站立在第一层面平视可看到第二层面。
因此错层有压缩了的复式之称。
另外,复式的一、二层楼面往往垂直投影,上下面积一致;而错层式两个(或三引楼面并非垂直相叠,而是互相以不等高形式错开。
四、LOFT进入房地产的转型
它在四十至一百五左右的很小的占地面积里,以五米四左右甚至更高的挑高来试图营造有垂直变化的大空间,在户型上除了卫生间和厨房之外没有任何预设的安排。
给人的感觉是,LOFT就是一个钢筋混凝土盒子,在这个空荡荡的空间里,主人可以根据自己的喜好,随意地隔断出各种功能不同、风格各异的子空间。
也就是Loft在中国人对其没有深入理解的情况下,在二十一世纪初,以其新潮的居住方式,迅速为购房者所接受。
2000年9月底,中远地产首次在京城推出了Loft的项目“远洋天地”;
2002—2005年,Loft产品层高没有限制,最低5.2米,但发展一直比较缓慢,供应不多;
2006年,Loft产品户型的层高做了明确规范;
2007年,随着住宅市场的火爆,商业配套和公建项目改装成Loft推向市场;
2008年,受金融危机影响市区商业过剩,配套商业改成商住项目的产品越来越多;
2009年以来,由于年轻人的追捧,Loft产品井喷式发展,置业目的渐渐由投资转向自住。
五.LOFT住宅受众分析
通过对售楼部的走访,我们大概总结出LOFT住宅的受众分为以下几个方面:
这些受众其购买原因和对应的购买户型都有着不同的侧重点:
六.市场化Loft的优劣势分析
根据上述对其受众人群的分析,房地产商一般都会抓住其特点进行一些重点宣传来吸引购房者,例如:
1.地理位置:
交通便利或是商业中心处,一般紧临地铁或城铁站。
2.价格:
同地段平层价格1.2—1.5倍左右,但采取买一层送一层的销售模式(层高低的便宜一些)。
3.户型:
以“小”为主,小一居、小两居、小三居,吸引年轻白领阶层,同时也方便投资。
4.优惠:
利用走道上方的空间,使得赠送面积比一般楼盘大。
5.智能化:
物业方面实现智能化管家式服务。
但与此同时,Loft也不可避免地存在一系列的问题:
1.开间小进深大:
是几乎成了现存市场化loft户型的通病,其带来的相关问题很多:
它不能实现两向通风采光,一层的公共空间一般采用流动开敞式的划分,通风采光基本解决,但二层的私密空间一旦进深末端采用隔墙划分出独立空间,就极有可能出现是黑房间的情况,不利于人的健康居住。
为了尽量解决采光问题,同时也是紧跟潮流,loft一般采用单侧通高落地窗,这就暴露了一些隐藏的问题:
在沙尘大的西安,时时清洁落地窗就成了老大难,而且真正意义上的晾晒空间也没有了。
空间狭长不利于功能划分,经常会造成功能之间的穿越,洁污分区不明确,给长期居住带来不便,尤其是开敞式厨房一般紧邻起居室,油烟不可避免的会影响人的正常活动,这对于重视中式饮食的人们来说,这个弱点几乎是致命的。
2.住房面积的实际使用率小:
传统的平层居室交通空间几乎被客厅餐厅消化了,而且流线左右皆可通达有效空间,利用率很高。
而loft的交通空间分水平交通和垂直交通,连带着两层垂直交通的附近缓冲空间。
这也直接影响了单个房间的使用面积,同时,为了防止太严重的功能穿越,水平交通几乎是以单侧的形式存在的,当它以寸土寸金的房价来体现的时候,也会让潜在购房者望而却步。
3.安全问题:
loft的室内楼梯通常很窄很抖,不利于老人和幼儿的使用,这从很大程度上遏制了房屋使用者的弹性变化。
4.装修费用高,物业费高:
潜在的附加开销。
七.实例调研——唐延公馆
我们针对调查的楼盘其中之一唐延公馆进行了进一步的分析。
周边环境
学校:
高新一中(初、高中部)、西工大附中、高新一小、高新二小、庆安中学、西安市第十五中;
商场:
世纪金花、金鹰国际、易初莲花超市、华润万家超市、人人乐超市;
银行:
中国银行、建设银行、农业银行、中国信合、工商银行、招商银行、中信银行;
医院:
高新医院、天健医院、庆安医院、军工医院。
唐延路周围以新开发的外资企业和不宜靠近市中心的国企和单位居多,所以年轻白领成为这里的主要人群,虽然有了一些必要设施,但由于开发不完全,大多数工作人员仍会回到市中心居住生活,所以这里的居住人群仍然不如二环内密集,也就为房地产在这里建立一期Loft楼盘提供了很好的条件。
户型分析
该户型面积为84.7平方米,属于这一期Loft楼盘里的中大户型,四室三厅一厨两卫双阳台。
这套户型避免了同类型小户型的很多缺点的同时,与传统平层户型相比也有着较为明显的优势,入室区的玄关和竖向楼梯都营造了很好的艺术气息,在保证餐厅和起居室空间流动的同时也将其进行了弱化划分。
餐厅厨房与卫生间布置在一起,洁污分区明确。
二层以卧室书房为主,交通以点式发散形式展开,同时兼有次起居室的功能,提高面积利用率,一二层动静分区合理,整体功能布置合理,采光通风也很充裕,具有丰富的空间性。
该户型面积为42.3平方米,两室两厅一厨两卫。
也是市场上最为推广的一类户型。
但该户型开间小,进深大,通风采光不好,一层空间开敞,但没有独立厨房,空间洁污分区不明确,整体空间也缺乏变化。
入口处的楼梯设置较狭小,不方便人们使用,二层平面图上显示有两居室,但可操作性不强,不仅使交通面积局促,而且造成小居室黑房间,所以在实际的样板间里,二层只有一个居室,原次居室位置作为书房使用。
尽管缺点很多,但因为其面向的人群还是以年轻白领和投资性群体居多,潜在的购房资金不多,所以小面积,高附加值的小户型仍是此类购房者的首选。
下图为实际样板间的照片:
调查问卷
1.您的年龄为:
A.20-30B.30-40C.40-50D.50+
2.您的职业为:
A.白领B.工薪阶层C.自由职业者D.其他__________
3.您的年收入为:
A.2万以下B.2万-4万C.4万-6万D.6万+
4.您的家庭构成为:
A.三口之家(父母和子女)B.父亲或母亲和子女C.爷爷奶奶,父母和子女
D.其他_________________
5.您购买的LOFT户型为:
A.30-40平方米B.40-50平方米C.50-60平方米D.60-70平方米E.70+平方米
6.您选择LOFT户型的原因是:
A.价格合适B.方便孩子上学C.方便工作D.用于投资E.喜欢loft的生活模式F.其他___________
7.您选择户型时比较看重:
A.采光是否良好B.通风是否良好C.布局是否合理D.房间是否规整
E.其他____________
调查结果分析:
本次调查问卷发放50份,回收48份分析结果如下:
1.您的年龄为:
A.20-30B.30-40C.40-50D.50+
统计:
接受调查的购买LOFT住宅的人年龄阶段主要是在30-40岁居多;其次是40-50年龄阶段的群众。
分析:
30-40岁的人群具有较稳定的收入,事业有一定的基础但是经济实力并不是很好,选择LOFT住宅方便工作且价格适中;40-50岁的人群购买LOFT多数是为孩子上学方便考虑。
2.您的职业为:
A.白领B.工薪阶层C.自由职业者D.其他__________
统计:
白领居多,其次为工薪阶层和自由职业者
分析:
高新区处于西安经济快速发展区,拥有很多国内外企业,LOFT相对一般商品房具有较为便宜的价格,适合有一定经济基础的白领人群。
3.您的年收入为:
A.2万以下B.2万-4万C.4万-6万D.6万+
统计:
2万-6万选择人数较多
分析:
LOFT相对比于其他商品住宅有更有优势的价格。
4.您的家庭构成为:
A.独自一人B.三口之家(父母和子女)C.爷爷奶奶,父母和子女D.仅夫妻两人E.其他_________________
统计:
“仅夫妻两人”居多,其次为“三口之家”和“独自一人”居住
分析:
LOFT适中的价格,便利的生活条件,适合刚进入社会的年轻人;因该楼盘地处边有较多中小学校,多数三口之家是方便孩子上学;也有少数为老年人居住。
5.您购买的LOFT户型为:
A.30-40平方米B.40-50平方米C.50-60平方米D.60-70平方米E.70+平方米
统计:
50-70平方米居多
6.您选择LOFT户型的原因是:
(可多选)
A.价格合适B.方便孩子上学C.方便工作D.用于投资E.喜欢loft的生活模式F.其他___________
统计:
多数是因为“价格合适”及“方便孩子上学”“方便工作”,较多人选择“用于投资”
分析:
由于该地产地处高新区,有众多企业及学校,且LOFT有适中的价格和较大的市场需求量,用于投资有较大的效益性。
7.您选择户型时比较看重:
(可多选)
A.采光是否良好B.通风是否良好C.布局是否合理D.房间是否规整
E.其他____________
统计:
选择采光,通风好占多数,少数人选择布局合理和房间规整
分析:
良好的采光和通风是人们居住的首要条件
八.LOFT与一般户型比较
该户型面积为49.7平方米,一室两厅一厨一卫。
在与上述LOFT户型同面积的情况下相比较,该户型的优点比较明显,采光通风好;洁污分区明确。
缺点在于:
整体布局单一;空间没有可调节性。
其面对的销售人群与loft不同,导致对loft的市场构不成明显的威胁。
九.思考
通过这次对loft的相关了解和对其实际市场销售的调研分析,除了对loft有了一定程度上的理解之外,同时我们也对此产生了一些疑惑。
LOFT源于美国SOHO区的艺术家们,但如今不管是艺术的LOFT还是住宅的LOFT似乎都与艺术渐行渐远,却在商业的环境里衍变成另外一种存在。
有时候,我们会疑问如今的LOFT与传统的住宅空间的真正区别在哪里,那灵活,流动,富有艺术性的空间还是否真正存在。
那么又或者说,LOFT还是原来那个LOFT么?
是市场成就了它的推广,还是会最终将其推向淘汰的边缘。
对于这样的现状,我们不置可否,只想留给所有的人,一起思考,一起质疑,一起面对。
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