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住宅项目工程管理策划书

大运城邦六期住宅项目

工程管理策划书

发布日期：

年月日

执行日期：

年月日

目录

图序-4-

图一六期效果图-4-

图二地下室施工阶段分区平面图-5-

图三地下室底板排水沟、集水井布置图-5-

图四临水电平面布置图-6-

图五11#楼施工时临时平面布置图-7-

图六主体施工阶段总平面布置图-8-

第一部分工程概况-11-

一、工程建设概况-11-

二、工程设计概况-11-

第一节建筑设计概况-11-

第二节结构设计概况-15-

第二部分策划内容阐述-18-

一、总说明-18-

二、总平面策划-18-

三、施工场地土方平衡-19-

四、销售展示区的规划-19-

五、管理目标-19-

六、确保目标实现的措施-20-

6.1组织措施-20-

6.2技术措施-23-

6.3管理措施-23-

七、机械设备配置方案-23-

八、生产区布置-24-

九、施工用水、用电策划-24-

十、排水系统规划-27-

十一、工程难点、质量通病问题进行风险预控-28-

十二、施工总进度计划-37-

附录-39-

表一合约规划时间表-39-

表二施工进度计划-41-

图序

图一六期效果图

图二地下室施工阶段分区平面图

图三地下室底板排水沟、集水井布置图

图四临水电平面布置图

图五11#楼施工时临时平面布置图

图六主体施工阶段总平面布置图

第一部分工程概况

一、工程建设概况

工程概况见下表：

序号

项目

内容

1

工程名称

2

工程地点

3

建设单位

4

设计单位

5

监理单位

6

质量监督

7

安全监督

8

施工范围

基础工程（桩基除外）、主体结构工程、主体建筑工程、主体电气工程、主体给排水工程、主体各专业管道预埋、预留孔洞、铁件预埋（或设备、部件等）安装后的堵补、总包管理配合

9

拟定工期

暂定开工日期：

2014年6月16日[以发包方开工令确认的开工日期为准，工期节点、竣工核验日期相应顺延]。

总日历天数：

638天

10

工程质量

质量等级要求全部合格，确保市“优质样板工程”，争创省“优质样板工程”。

11

安全文明

东莞市房屋市政工程安全生产文明施工示范工地

二、工程设计概况

第一节建筑设计概况

本工程设地下两层（主要为人防、车库、设备房等），地上建筑包含10#21层住宅楼，11#21层住宅楼，12#21层住宅楼，13#21层住宅楼，。

一、大运城邦花园二区六期住宅楼工程概况表：

编号

类别

总建筑面积（㎡）

层数地上/地下

建筑层高（m）

建筑高度（m）

地下室1层

车库及设备房

15720.33

0/1

3.9

-5.20至0.000

10、11号1层

转换层

396.8

1/0

5.9

5.90

10、11号2层至21层

住宅

396.8

2～２１/0

2.95

5.9至66.85

12、13号1层

转换层

743.76

1/0

5.9

5.90

12、13号2层至21层

住宅

743.76

2～２１/0

2.95

5.9至66.70

合计

62338.01

二、墙体工程：

1、地下室外墙均为钢筋砼墙抗渗等级为P6，墙厚350mm，地下室外墙迎水面防水采用20厚1：

2水泥砂浆找平，刷基层处理剂一遍，粘贴1.5厚合成高分子防水卷材，用酸乙大希胶点粘剂点粘30厚聚苯乙烯，M5水泥砂浆砌120厚砖保护墙（边砌边填实）。

2、砌体如下（本工程均采用预拌砂浆）：

墙体

标高

墙体材料

干容重

砂浆强度等级

填充墙

地坪以下与土接触的墙体

MU10灰砂砖

17.0KN/m3

水泥砂浆M7.5

外墙

A7.5加气混凝土砌块

6.0KN/m3

砌筑砂浆Mb5.0

内隔墙

A7.5加气混凝土砌块

6.0KN/m3

砌筑砂浆Mb5.0

墙体材料：

墙名

用料

厚度

砖或砌块强度

（MU,A）

砌筑砂浆强度

附注

外墙

钢筋砼+加气砼

200

7.5

Mb5

具体详平面图

楼梯间墙

加气砼砌块

200

7.5

Mb5

分户墙

加气砼砌块

200

7.5

Mb5

含使用功能分区墙

户内隔墙

加气砼砌块

200

7.5

Mb5

电梯四周墙

多孔砖砌块

200

10

M5

3、加气砼砌块墙砌筑时，有防水要求房间及外墙底部应先浇筑C20素砼坎台200MM高，内墙用灰砂砖砌坎台，高度200mm，宽度同墙厚。

4、内墙不同墙体交接处及墙体中嵌有与其等宽的设备箱、柜时，粉刷前在交接处及箱体背面加铺钉一层镀锌钢丝网，周边宽出250，外墙面为满挂镀锌钢丝网（网格15mm×15mm,直径1mm）。

5、外墙找平防水层采用25厚的聚合物水泥砂浆。

后刷聚合物水泥基防水2厚，面层为粘贴胶贴45×95外墙砖，内墙采用20厚的混合水泥砂浆。

当内外墙基层抹灰为混凝土墙面及加汽砼砌块时，先刷108胶水一道界面处理剂。

6、加气砼砌块砌筑应严格执行《混凝土小型空心砌块建筑技术规程》JGJ/T-2011和《蒸压加气混凝土应用技术规程》JGJ/T17-2008的有关规定。

7、砌体墙墙身防潮层做法：

在室内地面以下标高-0.06处做防潮层，防潮层做法为20厚1：

2水泥砂浆加3%防水剂。

室内标高变化处须重复搭接，并在高低差埋土一侧的墙身做20厚1：

2水泥砂浆加3%防水剂垂直防潮层。

三、楼地面工程：

a、楼地面做法：

1、地下1层（标高-5.9M的地面）：

车库为地面、设备通道地面；在结构底板面上再浇捣C20、最溥处80厚细石钢筋砼（砼内配单层双向Φ4

200钢筋）分格缝为5M.。

设备房300*300防滑砖；风机房、水泵房为防水砂浆（内掺无机铝盐防水剂）地面。

2、住宅内除厨房、卫生间外的其它房间，大堂、前室、管井：

结构板面。

3、卫生间、厨房：

防水砂浆地面。

4、阳台、露台：

防水砂浆地面。

5、楼梯间：

水泥砂浆地面。

b、防水设计：

1、屋面：

上人平屋面：

2.0厚双组份聚氨酯防水涂膜，1.5厚自粘型高聚物改性沥青卷材。

2、卫生间：

墙面1800高1.5厚聚合物水泥基防水涂膜，地面1.5厚911防水涂膜向四周上反300（建筑完成面以上）；

3、厨房：

1.2厚聚合物水泥基防水涂膜，四周上反300高；

4、外墙：

转换层外墙面贴砖、转换层以上面砖外墙面和外墙涂料。

5、地下室防水：

底板为S6抗渗钢筋混凝土结构底板；墙面外侧为1.5厚粘贴高分子自粘防水卷材，30厚聚苯板保护层；顶板面为2.0厚双组份聚氨酯防水涂膜+1.5厚自粘型高聚物改性沥青卷材，50厚细石砼保护层。

四、门窗工程：

1、防火门：

配电房、水泵房、进风机房、排风机房、控制室、弱电机房等均采用甲级防火门；楼梯间、电梯厅、前室等采用乙级防火门；管道井采用丙级防火门。

2、入户门为成品门；房间、厨房、卫生间门为高级木门、合金门为8mm厚钢化白玻；外窗为6厚无色透明普通和钢化白玻铝合金窗；通风井为铝合金窗防水百叶窗。

3、防火分区采用特级防火卷帘。

五、屋面工程：

本工程屋面施工分两种做法：

屋面1：

有隔热层上人屋面

1.浅色防滑砖8厚（3厚聚合物水泥砂浆铺贴，油膏嵌缝）。

2.C30细石混凝土刚性防水层40厚，混凝土内配双向Φ4@200，双向4m间距分格，防水油膏嵌缝。

3.聚酯300g每平无纺布。

4.XPS挤塑型聚苯乙烯保温隔热板40厚干铺（拼缝及下表面无需粘贴处理）。

5.2.0厚双组份聚氨酯防水涂膜，1.5厚自粘型高聚物改性沥青卷材。

6.钢筋混凝土屋面板（表面结构自找坡、板底保持平整），表面清扫干滑。

屋面2：

有隔热层不上人屋面

1.C30细石混凝土刚性防水层40厚，混凝土内配双向Φ4@200，双向4m间距分格，防水油膏嵌缝。

2.聚酯300g每平无纺布。

3.XPS挤塑型聚苯乙烯保温隔热板40厚干铺。

4.2.0厚双组份聚氨酯防水涂膜，1.5厚自粘型高聚物改性沥青卷材。

5.C20细石混凝土找坡2%（最薄处20厚），原浆收光。

六、装饰工程：

1、外墙面：

贴面砖、外墙涂料。

2、内墙：

设备用房、机房、水泵房为吸音墙外的其余全部为内墙腻子；楼梯间、走廊、房间为内墙腻子；管道井为水泥砂浆；厨房、卫生间为水泥砂浆。

3、顶棚：

设备间、楼梯间、地下室电梯间、设备通道顶棚为乳胶漆；地下室顶棚为乳胶漆；住户内顶棚为刷素水泥浆一道。

4、设备间、公共走廊、前室、楼梯间、电梯机房为面砖踢脚，其余踢脚线做法为水泥砂浆。

第二节结构设计概况

本工程结构设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级，防水等级为二级，建筑物耐火等级为一级。

结构类型分别采用钢筋混凝土异型柱框架结构、框架剪力墙结构及框架结构。

地基基础设计等级为甲级，抗震设防烈度为6度，建筑场地类别为Ⅱ类。

楼面和屋面均布活荷载标准值（kN/m2）如下：

类别

活荷载

类别

活荷载

客厅、卫生间、卧室

2.0

阳台

2.5

厨房

2.0

上人屋面

2.0

餐厅

3.0

不上人屋面

0.7

走廊、门厅、楼梯

3.5

由于本建建筑平面较大超过钢筋混凝土结构规范中伸缩缝的最大间距要求，地下室底板和顶板设置后浇带进行分块，增大伸缩缝间距。

基础采用Ф500×125A预应力砼管桩，持力层为强风化花岗片麻岩，要求进入持力层1m单桩竖向承载力特征值为1800KN。

一、主要结构部位砼强度等级：

基础承台、底板、地下室外墙为C30P6；柱为

C40~C30；梁板为C35~C25；屋顶水池为C25P6。

另外，地下室外墙及扶壁柱用C30P6，圈梁、构造柱用C20，后浇女儿墙用C25。

二、主要建筑材料：

设计选用的各种建筑材料必须有出厂合格证。

1、热轧钢筋（φ6-

25）

钢筋种类、符号

HPB235

HRB335

HRB400、RRB400

fy、fy′（N/mm2）

210

300

360

fyk（N/mm2）

235

335

400

2、焊条：

E43系列用于焊接HPB235钢筋、Q235BF钢板及型钢；E50系列用于焊接HRB335钢筋、E55系列用于焊接HRB400、RRB400热轧钢筋；不同材质时，焊条应与低强度等级材质匹配。

3、纵向受力钢筋混凝土保护层：

应不小于钢筋直径，同时满足以下要求：

（1）梁：

25～40mm（按混凝土强度等级）；

（2）柱：

25～40mm（按混凝土强度等级）；

（3）板、墙：

15～30mm（按混凝土强度等级）；

（4）水池：

板、墙30mm；梁、柱：

35mm；

（5）地下室底板、墙、梁、柱的迎水面均为50mm。

三、钢筋接头：

1、受力钢筋的连接接头宜设置在受力较小处，在同一根钢筋上宜少设接头。

2、钢筋接头优先采用机械连接或焊接接头。

焊接及搭接接头的质量应符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002的有关规定；机械连接接头选用II级接头，接头应符合现行国家标准《钢筋机械连接通用技术规程》JGJ107-2003的有规定。

3、本工程采用HPB235钢筋、HRB335钢筋、HRB400钢，焊条分别使用E43和E50焊条。

4、钢筋接头：

梁钢筋：

d＜25采用搭结连接、d≥25采用螺纹套筒；

框架柱钢筋：

d≥25采用螺纹套筒、22≤d＜25采用电渣压力焊；

D＜22采用搭结连接。

5、受力钢筋接头位置相互错开，接头区段内受力钢筋接头面积的百分比：

接头区段范围

受拉区

受压区

绑扎搭接接头

1．3倍搭接长度

25%

50%

机械连接或焊接接头

35d且≥500

50%

不限

纵向受拉钢筋锚固长度Lae（抗震）

混凝土强度等级

C25

C30

C35

C40

钢筋类型

抗震等级

d≤25

d>25

d≤25

d>25

d≤25

d>25

d≤25

d>25

HPB235

三级

31d

31d

27d

27d

25d

25d

23d

23d

HRB335

三级

35d

39d

31d

34d

28d

31d

26d

29d

HRB400

三级

42d

46d

37d

41d

34d

38d

30d

33d

注：

i）按上表计算的锚固长度在任何情况下不小于250。

Ii）表中Lae为抗震建筑的锚固长度，当砼在凝固过程中易受扰动，受力钢筋的锚固长度当乘以修正系数1.10。

iii）HPB235钢筋为受拉时，其末端应做成1800弯钩。

弯钩平直段长度不应小于3d。

d为钢筋直径，当为受压时，可不做弯钩。

1、纵向受拉钢筋搭接长度Lle（抗震）Ll（非抗震）

纵向受拉钢筋搭接长度Lle，Ll

注：

1.当不同直径的钢筋搭接时,其Lle与Ll值按较小的直径计算。

2.在任何情况下Ll不得小于300。

3.式中ζ为搭接长度修正系数。

抗震

非抗震

Lle=ζLaE

Ll=ζLa

纵向受拉钢筋搭接长度修正系数ζ

纵向钢筋搭接接头面积百分率

≤25

50

100

ζ

1.2

1.4

1.6

四、砌体与过梁：

1、门窗洞口上过梁伸入墙内300；与构造柱、承重墙或柱相连的过梁，应在柱墙内预留插筋，插筋留出700mm，钢筋搭接500mm。

2、填充墙与构造柱、承重墙或柱拉结筋构造，见06SG614-1P9～P15。

3、构造柱的设置：

砌体墙的端部及转角、丁字接头处；宽度大于等于2m的洞口两侧；当墙长超过5m时，应在墙中部设置构造柱或每隔3～3.5m设构造柱；外墙的阳角；支承在悬臂梁和悬臂板上的墙体，应设置抗裂构造柱，间距小于等于。

截面为墙厚×200mm,配筋为4

12（10），Ф6@200，上下端600mm长度范围内箍筋间距加密到100mm，构造柱纵筋锚入上下层梁或板中500mm，留出长度不小于700mm，钢筋搭接600mm。

4、填充墙砌至板、梁附近后，应待砌体沉实（约5天）后再用斜砌法把下部砌体与上部板梁间用砌块敲紧填实。

5、圈梁、配筋带的的设置：

每层墙高的中部设封闭的圈梁或配筋带。

圈梁宽同墙宽，高为200mm，配筋为4

10，Ф6@200，圈梁纵筋两端均应锚入柱或墙中300mm。

配筋带宽同墙宽，高为100mm，配筋为3

10，Ф6@200。

6、加气砼砌块墙砌筑时，墙底部先浇筑C20砼台，高度大于等于200，宽度同墙厚。

3、建筑节能设计说明

屋面

30厚挤塑聚苯板

外墙

20厚半硬质矿（岩）棉板

无机保温砂浆20厚

门窗热工性能

窗传热系数（W/㎡.k）=6.46

窗遮阳系数SC=0.81

玻璃遮蔽系数Se=0.47

可见光透射比=0.400

第二部分策划内容阐述

一、总说明

项目部根据施工图、总包合同及公司要求，主要从以下九个方面对项目施工进行了整体策划：

1、总平面策划；2、施工场地土方平衡；3、销售展示区的规划；4、管理目标；5、确保目标实现的措施；6、机械设备配置方案；7、生产区布置；8、施工用水用电策划；9、排水系统规划；10、工程难点、质量通病问题进行风险预控；11、施工总进度计划。

二、总平面策划

本项目共搭设4栋活动板房，均为2层，每栋12间房、每间房为2K×4K=26.5㎡，有11间房的活动板房作为办公室用，一层为施工单位办公室，受场地限制，工人宿舍在场外搭设板房。

工地四周用围挡封闭，生产区与办公区也用围挡区分，现场布置一条8m宽的水泥道路供施工需要、安全文明施工需要,道路做法如下：

200厚1~3碎石铺底+200厚8%水泥石粉喳稳定层+280厚C30混凝土面层。

由于场地限制，总包生活区考虑在外租赁场地，因此本方案未考虑总包生活区设置方案。

三、施工场地土方平衡

根据B地块整体土方平衡，六期项目基坑土方挖方量约21万m³，前期已外运8万方，近期将外运13万方，后期回填约2万m³。

后期六期地下室回填用土均在我司7期工程指定位置取土。

四、销售展示区的规划

4.1售楼处

售楼处沿用四期会所，该地方面朝龙平南路，与原二期销售大厅南北呼应，并通过丰富空间层次的前广场，形成以两大会所为极点的中轴线。

设置在该位置及方便客户看楼参观，对原有一二期老客户也方便引导。

售楼处首层为销售大厅，财务室等专业用房设置在二楼。

售楼处的平面布置和装修由营销部和集团装饰部共同负责，工程部负责提供土建工作面。

销售中心目前已施工完毕并正常使用。

4.2.样板房

13#楼样板房暂定设置于四层，合拼后的一套精装修，2套清水样板房，外架于五层板进行悬挑。

样板房上层模板支撑体系拆除后，即刻安排样板房土建施工，包括砌筑、抹灰、门窗、水电安装等施工，并做好样板房防水。

施工完毕检查合格后即移交装饰部进行样板房精装修。

根据现场提前设置由临时电梯作为垂直交通的看楼样板房路线，并完成首层大堂经楼梯至四层公共前室的装修工程，以楼梯作为备用通道。

4.3.售楼处广场、展示区园林

由于经四期销售中心至13#楼首层室外园林区域非常小，且核心园林区域基本不在客户参观线路里面，故建议不设置展示区园林，仅仅完善四期销售中心至13#楼首层室外园林区域即可，其余园林展示区统一一起施工。

五、管理目标

项目部依据合同及公司要求，对本工程制定了如下几项主要管理目标：

质量目标：

确保达到市级“优质样板工程”奖，争创省级“优质样板工程”

工期目标：

从项目开工至竣工核验共638天。

文明施工目标：

东莞市房屋市政工程安全生产文明施工示范工地

安全管理目标：

1、杜绝重伤、死亡事故，杜绝火险和坍塌事故；

2、控制轻伤事故频率在2‰以内；

→主体工程轻伤事故频率控制在1.5‰以内。

→装修工程轻伤事故频率控制在2‰以内。

3、实现“五无”：

无重伤、无死亡、无倒塌、无中毒、无火灾；

4、按国家建设部颁发“一标五规范”达标。

六、确保目标实现的措施

6.1组织措施

6.1.1、组织机构设置

项目部实行责任制，项目主管领导是所在项目的第一责任人。

项目部部门设置一个项目经理统筹项目建设所有事宜。

分设土建工程师2人、电气工程师1人、给排水工程师1人，助理工程师1人。

6.1.2、管理机构设置图

6.1.3项目岗位职责

项目部经理：

✧负责带领部门贯彻落实公司各项规章制度、方针政策；

✧合约管理：

负责传达和组织实施公司在合约及工程管理方面的决议和指示；组织工程分判计划工作，参与对中标单位进行合同谈判；签署属于项目部权限范围的分判委托；代表公司履行分判合约中甲方的相关责任义务，督促分判商合约义务的落实情况；负责工程合同的解释及一般争议、纠纷的处理；审核监理公司提出的分判商表现评估报告；

✧协助成本管理：

协助成本部进行所属工程成本的分析、预测；负责审核分判商进度款；审定现场签证；

✧资源整和：

协调整合成本、设计、开发、商业公司、营销等资源；

✧带领部门实现工程总进度、质量目标，负责工程验收的组织工作；

✧审核并签署本项目部文件及报表。

土建工程师：

✧复核进场材料质量和数量；

✧实际掌握施工单位现场施工人员资格及数量；

✧实际掌握施工进度情况，及时向区域负责人反应进度滞后情况；

✧对现场工程质量进行巡视，重点部位进行旁站；

✧实际测量现场签证的工程数量，并拍摄照片进行记录；

✧完成项目部经理交办的其它工作。

水暖工程师：

✧负责水暖现场设计及设备、材料的选用工作；

✧负责水暖专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；

✧负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；

✧负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；

✧负责配合土建、装饰、电气专业工作；

✧在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

✧负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；

✧负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；

✧工作范围：

水暖工程及相关报批、验收手续等；

✧完成项目部经理交办的其它工作。

电气工程师：

✧负责指导机电设计及设备、材料的选用工作；

✧负责机电专业工程图纸的全部审核工作，包括审核图纸内工艺要求、材料、设备的选用要求；

✧负责项目前期相关报批报建工作：

✧办理施工临时用电手续等；

✧负责施工现场准备工作：

✧协调市政配套管线施工工作；

✧负责协调组织工作范围内分包施工单位的考察工作；

✧负责“工作范围内分包施工单位进场计划”、“工作范围内材料、设备进场计划”的编制，并控制各单位、材料、构配件的进场时间；

✧负责配合土建、暖通、装饰等专业工作；

✧在工作范围内，负责协调解决工程进行中的技术问题，负责指导监理公司、施工单位的工作，使工程进度、工程质量达到公司的要求，对重点部位及易出现通病部位和监理工程师进行专项验收，并对各分项组织抽验；

✧负责协调组织工程建设中的专业验收工作，配合完成物业公司的工程交接工作；

✧负责工作范围内设计变更的现场控制工作及现场签证工作；

✧工作范围：

强电、弱电工程、消防工程等及相关报批、验收手续等

✧完成项目部经理交办的其它工作。

资料信息员岗位职责

✧往来文件收发、传阅、归档；

✧信息监控、上传；

✧竣工验收备案资料落实

✧部门日常内务管理

6.2技术措施

6.2.1认真识图、结合现场解决问题

在接到本工程施工图后，项目部组织专业技术人员仔细阅读、认真研究了解施工现场有关情况，对施工场地、周边环境和各种条件有了较深的了解。

同时，针对工程特点、重点、难点召开了专题会，提出了每项工作的解决思路及办法，落实了每项工作的执行人、完成时间和检查人，及时进行会诊、比选和论证，其目的是使本施工组织设计科学、合理、详尽，并具有很强的针对性和可操作性。

6.2.2方案指导施工

项目部会结合图纸、图集、施工规范与现场实际情况，针对分部、子分部、分项工程编制专项施工方案指导施工，做到方案先行，方案结合实际生产。

6.3管理措施

6.3.1材料送检制

项目部将严格监督各参建单位按照国家及行业要求对材料质量进行把控。

材料进场时组织相关人员，对材料的材质、外观逐一的进行检查；必须具有生产厂家说明书和样本、材质证明书、产品合格证，并严格执行材料送检制，发现有不合格的材料以及有缺陷的材料要及时更换。

6.3.2安全检查及惩罚制度

项目部在施工过程中除了日常的质量、安全控制外，还将实现每周的质量、安全检查评分制。

并且结合集团工程管理制度，对集团各下属公司每月