宁波房地产市场发展研究742323981.docx
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宁波房地产市场发展研究742323981
■前言
作为中国经济晴雨表的房地产行业,伴随着中国经济改革开放30年的高速发展,以前所未有的速度实现了跨越式发展;但随着2008年全球金融危机影响的扩大和深入,中国宏观经济的发展受到了前所未有的挑战,中国房地产行业应市低迷,楼市观望情况日甚,商品房成交量持续下滑,楼市见熊的局面逐渐显现。
当拉动中国经济增长的三驾马车之一的对外经济出现疲软的时候,国家通过宏观政策刺激经济的发展,中央4万亿投资经济方案的实施,民生工程的基础性投资,在一定程度上拉动了社会消费,通过消费手段带动投资,拉升经济。
09年初,在沉寂了半年之久的房地产市场,终于迎来了可喜的“小阳春”,北京、上海、广州等一线城市商品房价格、成交量出现了良好的反弹。
那么,作为东部沿海发达城市的宁波,2009年的市场走势将如何?
能否实现彻底的“回暖”走向新一轮的发展阶段?
Ⅰ.房地产行业概况
一、房地产行业定义
1.房地产概念:
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益;房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。
房地产可以有三种存在形态:
即土地、建筑物、房地合一。
在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
2.行业特征:
每一类拍卖标的都有自己的特殊性,这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的,房地产有以下几个特点:
(一)位置的固定性和不可移动性。
(二)使用的长期性。
(三)影响因素多样性。
(四)投资大量性。
(五)保值增值性。
3.行业类别:
由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成,对于土地和房屋可以按以下方法分类:
(一)根据土地的用途分类:
根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:
1、居住用地
2、公用设施用地(含商业用地)
3、工业用地
4、仓储用地
5、对外交通用地
6、道路广场用地
7、市政公用设施用地
8、绿化用地
9、特殊用地
(二)根据房屋的用途分类:
按照房屋的使用功能可以分成八类:
1、住宅
2、工业厂房和仓库
3、商场和店铺
4、办公楼
5、宾馆酒店
6、文体娱乐设施
7、政府和公用设施
8、多功能建筑(综合楼宇)
4.行业范围:
房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业,房地产业主要包括以下一些内容:
(一)国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;
(二)房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;
(三)房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。
(四)房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。
5.交易形式:
房产的交易形式有:
(1)房产买卖。
其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。
(2)房屋租赁。
(3)房产互换。
(4)房产抵押
地产的交易形式有:
(1)一级市场。
这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。
经营业务包括:
征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。
(2)二级市场。
这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
二、国家确立房地产行业支柱性产业的地位
1.支柱地位的确立
根据国际经验数据,一个产业的增加值占GDP的比重达到5%时就成长为支柱产业。
2003年,我国房地产增加值占GDP的比重为6.5%。
因此2003年的“国18号文”首次明确指出:
“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。
”
“十五”期间,我国房地产业税收完成5190.98亿元,年均增长41.4%,增幅在各行业中居于首位;"十五"初年,房地产业税收占全部税收比重为3.0%,至"十五"末年提高到5.9%,上升2.9个百分点;占第三产业税收的比重同期从7.0%提高到14.6%,翻了一番,是三大产业中比重上升最快的行业。
房地产业对国民经济增长作出了重要贡献。
2.产业链结构
房地产产业关联度高、带动系数大。
一般把产业的关联性分为后向影响、前向影响、侧向影响三种情况:
后向影响:
即对那些为本产业供应生产资料的产业的影响,房地产的后向关联产业包括电力、钢材、水泥、木材加工、玻璃、塑料制品、建材、化工和建筑机械等,;
前向影响:
即对因本产业的发展而产生需求、获得发展动力的产业的影响,房地产的前向关联产业有纺织、装饰、厨房设备、卫生设备和金融保险等;
侧向影响:
即对因本产业的发展而间接受到刺激,获得发展动力的产业的影响。
房地产侧向关联产业包括汽车、家电、交通运输、城市公用设施、商业网点和文化教育等。
我国建筑工程每年消耗的主要原材料占总量的比重分别是:
钢材的25%、木材的40%、水泥的70%、玻璃的70%、塑料制品的25%、;同时,运输量的80%是为建筑工程服务的。
据有关部门估算,房地产业对上游产业的拉动比率大约是1:
2,房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1:
1.4。
房地产业带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务,本身具备了支柱产业的地位和作用。
三、中国房地产行业发展趋势
联合国统计,1976年以来,各国房屋建设的投资占GDP的比重大多为6%—12%。
目前,美国房地产业的增加值占GDP比重仍然在10%以上,加拿大占15.7%,挪威、韩国、法国、日本等发达国家房地产业增加值占GDP的比重都在7%与11%之间。
印度、菲律宾、泰国等发展中国家房地产业增加值占GDP的比重也都在5%左右。
从国际比较看,我国房地产在经济中地位和作用会日益加大,并保持长期的稳定快速发展。
1.城市化进程快速推进的必然要求。
世界各国的经验表明,当一个国家城市化水平达到30%时,整个城市化将面临一个起飞阶段;而从30%到70%时,将进入一个高速发展的阶段。
直到城市化率达到70%左右逐步稳定下来。
城市化进程的加速,必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。
改革开放以前,由于我们认为割断城乡人口的交流,我国城市化明显滞后。
1950—1980年,世界城市人口平均增长率为3.15%,发展中国家平均为4.39%,而我国只有2.16%。
改革开放以来,我国城市人口的增长进入一个较快的增长阶段。
我国的城市化水平1996年达到30.48%,2005年中国城市化率达到42.99%,大约平均每年增加1%。
如果今后我国每年城市化率提高一个百分点,城镇人口将增加1200万,需配套增加住宅1.44亿平方米,以及大量商业用房、办公用房及工业用房。
2.经济发展和居民收入增长的必然要求
房地产业是一切产业部门不可或缺的空间物质条件,是生产经营活动开展的必要条件和依托。
几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的物质要素。
没有道路、厂房、商业大厦、宾馆和写字楼,工商业活动就难以进行。
世界银行研究发现,当人均GDP在300—1000美元时,住宅建设与消费进入快速增长阶段,并持续增长到人均GDP8000美元左右。
因为随着收入的提高,居民的消费结构逐步从吃穿用向住行为主过渡。
2006年我国GDP达到26847.05亿美元,人均GDP超过2000美元。
但是,离人均8000美元的还有很大距离。
这说明我国房地产业的发展还有很大的空间,作为国民经济的支柱产业地位还将在很长时间内继续保持。
房地产业成长为支柱产业具有客观必然性。
中国房地产业的支柱产业地位,是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业发展规律与房地产发展的内在趋势所决定的。
因此,房地产支柱产业的地位还将长期持续保持下去。
Ⅱ.宁波房地产价格历年发展状况
一、2007-2008年宁波房地产行业发展趋势
1.商品房总体供需
2008年宁波市四区新推住宅供应量为256万平方米,加上07年底市四区市场可售存量为44.06万平方米,故08年宁波市四区总供应量为300万平方米。
2008年宁波市四区住宅总销售量为130万平方米,总销售率为41%,与2007年同期相比,销售量减少51%。
2008年1月-11月宁波市六区共成交商品住宅10607套,与2007年同期相比(2007前11月份年共成交商品住宅24663套),成交套数下降60%
2.商品房销售情况
2007年底在国家宏观调控政策的重磅打压下,宁波楼市进入萧条期,交易冷淡的局面一直延续到2008年初。
2008年第二季度,春季家博会前后,宁波楼市出现一拨反弹,商品住宅成交开始活跃,刚性需求支撑楼市成交量。
2008年中以后,受国外金融危机的冲击与与国内一二线城市房市“量降价跌”的负面消息影响,宁波购房者普遍看跌楼市,观望气氛浓厚。
尽管国家出台“降息”及众多利好政策,房地产市场价格也明显下滑,但是成交量依然严重缩水。
3.商品房销售价格
2007年,宁波市乃至全国一些大中城市的房地产市场均呈现出需求旺盛、供不应求的火爆场面,房屋销售价格持续快速上升。
为防止房地产泡沫的产生,政府加快了政策调控步伐,不断打出“土地控制、金融杠杆”的组合拳,控制房价过快上涨。
随着各项宏观调控政策的相继落实,2008年宁波商品住宅市场成交量不如以往火爆,消费者观望气氛浓厚,成交量下降,使得开发商回款缓慢,资金紧张。
第三季度,部分楼盘纷纷下调价格,宁波市整体房价快速下滑,房价势头得到抑制,房地产市场逐步回归理性发展。
4.市区各板块成交状况
海曙区
2008年,海曙区住宅市场新增供应量为3.3万平方米,加上2007年底存量为2.2万平方米,因此整个区域总供应量为5.5万平方米。
据统计,2008年共销售1.1万平方米,海曙区总销售率约为20%。
海曙区为老城区,地段稀缺,近年住宅土地推量极少,其住宅供应量逐年下降,在07年该区域无任何住宅项目推出的情况下,08年上半年新推了住宅项目南都花城五期,售价不低,成交则极为平淡。
08年销售的楼盘除了南都花城五期地块之外,还有柳逸花苑、东方威尼斯二期、水岸心境等楼盘的剩余房源(集中备案)。
海曙区域在住宅项目稀缺的情况下,区域购房者外流现象较为频繁。
江东区(江东传统居住区、东部新城)
2008年,江东区新增供应量29.36万平方米,2007年底该区域的存量为0.81万平方米,因此整个区域总供应量为30.17万平方米,据统计,08年销售量为6.42万平方米,江东区销售率约为21%。
江东传统居住区近年用地放量逐渐减少,住宅用地供应非常稀缺,由于老小区的成片坐落,接近市中心一带几乎无地可推。
而东部新城的规划发展,土地供应集中供应,未来东部住宅项目将逐渐东移。
从整个区域的住宅需求来看,传统居住区的众多老社区兴建已久,各方面的配套设施相对落后,因此这一区域的换房需求量较大。
东部新城的规划蓝图辐射力覆盖整个宁波市区,将会吸引其它区域的购房客户。
江北区(江北老城区、江北北区)
2008年,江北区新增供应量为41.13万平方米,2007年底该区域的存量为7.17万平方米,因此整个区域的总供应量为48.3万平方米。
据统计,整年去化18.83万平方米,江北区销售率约为38%。
江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段,为杭州湾大通道进入市区的北大门。
由于江北北区楼市发展与江北老城区相比较缓慢,区域本身又处城市远郊区域,各类配套较不完善,商品房市场发展起步较晚。
但从这两年的住宅项目开发速度来看,开发进程还是显得比较快,且区域内多数属于小面积低总价房源,属于高性价比的区域。
另外除了商品房项目外,该片区为宁波经济适用房最为集中的片区,大规模的经济适用房的建设,片区的整体楼市形象的提升有一定影响。
区域内潜在土地购置量较少,已知仅个别项目上市,除板块内部竞争外,同时面临来自城西、北高教园区等周边板块的竞争。
但结合区域规划以及杭州湾大桥通车对区域的提升效应来看,未来有可能呈现供不应求态势,房价仍有一定的升值空间。
高新区
2008年高新区新增供应量为30.41万平方米,2007年底存量为2.3万平方米,因此整个区域的总供应量为32.71万平方米。
整年销售了20.25万平方米,高新区销售率约为62%。
宁波国家高新技术产业开发区(简称宁波国家高新区)前身是宁波市科技园区,始建于1999年7月。
2007年1月,经国务院批准,升级为国家高新技术产业开发区。
高新区是宁波建设创新型城市的重要载体和长江三角洲南翼的科技创新基地,区域内已引进多家科技研发机构与企业,因此区域内楼宇经济逐步成长带来的客群在增长。
但是从购房者的心理接受程度来看,该区域目前认为近郊概念,主要吸引江东片的外扩购房需求,以及北仑、镇海等想进入宁波的相对高端的客群,区内原住民较少,内部换房需求不多。
2008年区域内供销量均多于2007年,皇冠花园与江南一品等两个大盘的热销提升了板块价格预期,从长远来看,价格成长空间较大。
鄞州区
2008年鄞州区新增供应量为130万平方米,2007年底该区域的存量为28.38万平方米,因此整个区域的总供应量约为159万平方米。
据统计,鄞州区整年销售了71万平方米,整个区域销售率约为44%。
与07年同期相比,今年需求量严重受到抑制。
与历年的供销对比来看,2008年中心区的供应量下降,开发商放缓开发进程,住宅需求量严重缩水,仅为07年的近三分之一。
2007年鄞州中心区价格飞涨,伴随而来的也是该区域较高的成交量。
2008年,在市场状况不明朗的情形之下,鄞州区则遭遇了高房价、低成交量的尴尬局面,这个现象尤其集中在上半年。
而随着年中金色水岸领衔调价之后,其他楼盘纷纷跟随,中心区房价开始回归。
凡是价格回调后的楼盘销售均显较好,区域市场信心有所提升,下半年新盘或续推楼盘陆续推出,成交量虽然有所回升,但是难以回复2007年的热销场面。
鄞州中心区的“城市副中心”地位如今日渐凸现,万达商圈作为中心区的标杆其商业价值逐渐拉升。
目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。
从近两年的区域住宅土地的集中供应,未来,中心区还是宁波市四区住宅项目的主角。
城西板块
2008年城西片区新增供应量为33.31万平方米,2007年底存量为7.9万平方米,因此城西总供应量为41.21万平方米。
整年去化25.65万平方米,城西片区销售率约为63%。
城西片区2008年的供应量同比2007年相对持平,而需求量有小幅度下降。
从该片区上半年的商品住宅成交来看,相对活跃,不亚于07年的火热。
而下半年自中心区的众多项目纷纷下调房价,部分楼盘价格接近城西片区的售价,因此在中心区自身强大的辐射力影响下与下调后的房价的吸引下,使得购房者转移了对城西片区的关注。
因此下半年城西住宅项目的成交极为冷淡。
城西板块自身的住宅市场发展相对于其他区域而言显得非常薄弱,区域内市政建设、配套设施均还不够完善,加上市政规划近期还是集中在东部与中心区,因此城西对其他区域购房者的辐射力还不大。
但是从远期来看,首先板块属于目前宁波楼市为数不多的“价格洼地”之一,且轨道交通1号线的动工开建乃至2014年建成通车的这一市政规划对城西板块的价值拉升即使目前还没有完全体现但也是在不久的将来也会实现。
东钱湖
2008年东钱湖新增供应量为21.03万平方米,2007年底存量为3.2万平方米,因此整个区域的总供应量为24.23万平方米。
整年去化12.2万平方米,东钱湖区域销售率约为50%。
东钱湖旅游度假区是宁波都市文化旅游商贸区中最大的一个板块,未来将成为国家级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、宁波都市区的“后花园”。
其优越的自然环境、不可复制的景观资源,是东钱湖打造豪宅区域的最关键因素。
而别墅市场从政策面来看,未来将成为稀缺产品。
自2003年国土资源部对别墅用地叫停以来,2005年中国政府出台一系列政策限制别墅开发,2006年底别墅类项目被列为禁止用地,“十一五”期间,国家对于别墅供地的限制政策将会持续。
因此高端置业者普遍对于别墅保持了乐观的市场预期。
在如今投资渠道不畅,股市连续下跌的现实情况下,作为稀缺产品的别墅受到了普遍的青睐。
二、宁波市经济适用房、安置房情况
1.中央有关建设保障性住房的决策
国务院2008年11月12日常务会议提出四项措施扩大内需促进经济平稳较快发展的决策,通过三年时间,将增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用房,另外还有220多万的棚区改造,这样总的投资可能达到9000亿元。
2.宁波有关建设保障性住房的情况
宁波已完成8个经济适用房项目,2008年1至10月份,共推出经济适用房(包括拆迁安置房)用地总计达121公顷,2009年新增经济适用房、租赁房用地将占政府保障性住房用地总量的47%。
2009年新增可供应商品住宅用地约179.38公顷。
其中,约116.31公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。
3.宁波有关建设保障性住房具体实施情况
经适房、租赁房用地占政府保障性住房用地总量的47%,已完成8个经济适用房项目。
自2002年6月宁波市政府决定建设经济适用房以来,到目前为止已完成8个经济适用房项目,分别为关爱小区、广厦怡庭、陆嘉家园三个项目和江北谢家的三和嘉园、宁馨苑、春晖嘉园三个限价房项目,以及海曙徐家漕的阳光天地、阳光嘉园两个限价房项目,总建筑面积达到了102.3万平方米,其中住宅87.8万平方米,共计11747套。
与此同时,大量经济适用房项目正在建设之中。
洪塘经济适用房项目总用地面积约92.9公顷,总建筑面积约108万平方米,住宅面积约83万平方米。
记者了解到,目前在建的洪塘经济适用房1#、3#、6#、8#地块,总建筑面积约57万平方米,其中住宅就有4935套,2501套限价商品房已于去年年底推出。
眼下,除8#地块部分住宅尚未完工之外,其余1#、3#、6#地块主体工程已经完成,配套市政和景观绿化尚处施工阶段,2009年6月前就可交付使用。
宁波市国土资源局提供的最新消息也显示,2008年1至10月,宁波市共推出经济适用房(包括拆迁安置房)用地,总计达121公顷,这些用地分布在宁波各县(市、区),未来也可以提供大量的经济适用住房。
据建委统计数据显示,2008年1-10月份,宁波全市新增廉租住房租金补贴户811户,实物配租85户,共计896户。
从历年来的累计数据显示,全市累计解决家庭户数5715户,其中市区4684户。
政府保障性住房用地总量的近一半用于经适房
2009年宁波中心城住房建设计划已出台,经济适用住房、廉租住房、经济租赁房(含人才公寓)、外来务工人员公寓中套型建筑面积小于90平方米的占100%。
经济适用住房套型坚持以中小户型为主,建筑面积一般控制在60平方米左右,新建廉租住房以小户型为主,套型建筑面积控制在50平方米以内。
政府部门还将严格控制新建经济租赁住房(含人才公寓)、外来务工人员公寓的建设标准,以小套型为主,套型建筑面积控制在30平方米以内。
用地结构上,其中,商品住房用地上,2009年新增可供应商品住宅用地约179.38公顷。
其中,约116.31公顷用于建设中低价位、中小套型的普通商品住房。
政府保障性住房用地上,2009年新供应政府保障性住房用地总量约31.56公顷。
其中,经济适用住房、经济租赁房用地约14.76公顷,占了政府保障性住房用地总量的47%;人才公寓和外来务工人员公寓建设用地约16.8公顷。
另外,中低价位、中小套型普通商品住房建设用地和政府保障性住房用地合计约147.87公顷,约占2009年中心城住房用地供应总量的70.1%。
Ⅲ.宁波商品房价格波动因素研判
一、国家对房地产行业的政策规范及影响
1.土地政策
2008年9月16日,市国土资源局发布消息,《宁波市人民政府关于切实推进节约集约利用土地的实施意见》正式出台并实施。
土地供应加速,“毛地”出让被禁
《实施意见》,明确要求各地应做好集体土地征收、产权处理、经济补偿、建筑物拆迁等工作,及时办理项目用地或地块公开出让方案的审批,努力提高供地率,使全市和各县(市)区各年度的已批土地供地率在3年内逐年达到50%、80%和90%。
出于加快土地供应的考虑,《实施意见》还明确,今后全市建设用地使用权一律实行“净地”出让,禁止未经拆迁安置补偿、未经国有建设用地使用权收回而直接进行“毛地”供应。
经营性用地必须通过招、拍、挂方式公开出让
在土地出让方面,《实施意见》明确,今后我市工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地,物流、仓储用地,非政府投资的科研设计用地和外来人口集中居住用地,营利性的公用设施、医疗卫生、文化教育、体育设施用地等,均须全面实行招标、拍卖、挂牌方式公开出让;《实施意见》特别强调,对闲置土地尤其是闲置房地产用地,要征缴增值地价。
四类城市建设用地这样管理
《实施意见》在节约集约用地的前提下,分别确定了城市基础设施用地、商服用地、城镇住宅用地和工业用地这四类用地的管理重点。
交通、能源、水利和城市公用设施等基础设施项目用地,应避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设。
严禁建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。
在商服用地管理方面,明确宁波中心城区和各县(市)区政府所在地的相关区块,要重点发展商业、金融、服务外包、研发等现代服务业。
在城镇住宅用地管理方面,明确将保障廉租房、经济适用房、拆迁安置房的土地需求,同时规定城镇规划区内的住宅用地应向多层、高层发展。
在工业用地管理方面,明确将严格执行国家产业政策,优先供应高新技术和优势产业用地,促进产业结构的优化升级。
同时,鼓励现有工业用地的挖潜改造——在符合城市规划、不改变土地用途的前提下,经批准利用现有工业用地重建、改建增加的建筑面积,不再增收土地价款,并免收城市市政基础设施配套费,允许房产变更登记。
地下空间今后可有偿出让
《实施意见》提出要充分利用地下空间资源。
广场、绿地、公园以及地上承载力较低的地下空间,要优先规划、优先开发。
地下空间使用权可以与地面建设用地使用权一并设置,也可以单独设置,根据规划确定的用途依法供应。
目前,我市地下空间开发基本上是无偿的。
重申城镇居民不得购买集体土地性质的农村宅基地
《实施意见》重申,城镇居民不得购买集体土地性质的农村宅基地;单位和个人不得以租代征占用集体所有土地,搞房地产开发。
《实施意见》鼓励农村村民退出宅基地。
对自愿退出宅基地,或符合建房申请条件但自愿放弃而购买城镇商品住宅的村民,有关部门可根据具体情况,给予相应补贴或提高基本养老保障标准。
此外,在农村建设用地挖潜方面,《实施意见》提出要逐步撤并零星分散的自然村,消除“空心村”;乡镇所在地、城乡接合部旧村改造,将积极推行多层、高层住宅安置;集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地,坚持“建新拆旧”,严格执行“一户一宅”政策。
2.税收政策
针对房地产开发企业的税收:
营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税
(一)营业税
应纳营业税=销售收入×税率(5%)
(二),企业所得税
应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)
(三)个人所得税
个人所得税税额=(所得额-2000元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数
税率:
适用5%至45%九级超额累进
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