开化县房地产市场调研报告.docx

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开化县房地产市场调研报告

开化县房地产市场调研报告

开化县地貌：

浙江省开化县位于浙江西部边境（东经118°01′－118°37′，北纬28°54′-29°30′），地属衢州市，是浙皖赣三省七县交界处，浙江省母亲河——钱塘江的源头。

一．调查目的

了解目前开化县的房地产市场信息概况，对今后开化县的房地产市场开发做进一步的研究

二．调查内容

1.开化县房地产日渐发展的原因

2.房地产市场的发展和地区风景环境的关系

3.经济的发展对房地产市场的影响

三．调查对象及方法

1.调查对象：

普通群众，公务员，发地产部门相关人员

2.调查方法：

在小区内发问卷调查，向有关人员进行面对面提问

3.资料收集：

上网搜索，向相关部门资料借阅资料

四．2011年房地产市场运行分析

1.国家政策

2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国内外经济形势极其复杂的一年，全县人民在县委、县政府的正确领导下，深入实施“生态立县、特色兴县”战略，坚定走“产业高新、小县大城、生态发展”道路，积极应对经济社会发展中出现的新情况、新问题和严峻自然灾害的挑战，加快经济转型升级，统筹城乡发展，改善保障民生，加强和创新社会管理，有力促进了经济社会平稳较快发展，全年经济运行态势总体平稳，社会发展协调推进，实现了“十二五”的良好开局。

2.全县房地产投资

全县房地产开发投资4.63亿元，同比增长31.4%，全年房地产施工面积42.82万平方米，下降18.6%，其中：

当年新开工面积19.57万平方米，增长12.2%；房屋竣工面积6.59万平方米，下降77.6%，其中住宅竣工面积6.09万平方米，下降76.1%；商品房销售面积4.57万平方米，下降72.1%。

其中住宅销售面积3.70万平方米，下降72.1%。

商品房待售面积6.48万平方米，增长17.1%，其中住宅待售面积4.00万平方米，增长64.9%。

商品房销售额2.76亿元，下降52.5%。

3、市场表现

1）商品房、存量房成交量锐减

2011年全县商品房销售面积4.57万平方米，同比减少72.1%，商品房销售额2.76亿元，同比减少52.5%，其中商品住宅（含别墅、排屋）销售374套、3.7万平方米、2.23亿元，同比分别减少66%、72.1%、48.3%（表一）；存量房交易共637件，同比减少33.78%，成交面积6.9万平方米，同比减少73.62%，成交额1.62亿元，同比减少25%。

2）商品房网上备案明显减少

2011年全县商品房网上备案销售506套，同比减少47.56%，其中11月份网上备案仅7起，成为网上备案系统开通以来的单月备案数最低的月份，全年备案面积5.07万平方米，同比减少51.75%，备案金额3.15亿元，同比减少27.03%。

3）备案交易价格持续上涨

2011年我县商品房备案成交均价6217元/平方米，同比增长51.24%,其中住宅5936元/平方米,同比增涨63.06%。

五．根据内容分析

1.日渐发展的房地产

乡镇居民进城购房剧增

据悉，上半年商品房交易量上涨的主要原因在于，一些乡镇居民为加大对子女的教育投资选择到县城买房。

因此，开化县将于近期开盘的几个新楼盘，如凤凰盛世等项目不约而同把销售目标定位于这批城市“新”居民。

开化县房管处分析人士分析，大量乡镇居民进城买房，对开化的房地产市场购房氛围起到了带动作用。

另外，随着开化县城市化建设加速，城市人口的增加，刚性购房需求将继续显现。

同时，在房价继续上涨的情况下，部分居民将放弃观望入市购房，预计三季度开化县房地产市场会出现明显的抬头之势。

房价与居民收入比合理

虽然开化县的房价稳中有升，但并不是不合理的“疯涨”。

据了解，开化城关上半年房屋商品房销售均价在2300元/平方米左右，最低房价在1300元/平方米左右，最高房价也只是在2600元/平方米左右，房价与开化县城居民收入比在1左右，房价属于合理的范围。

“不过，在今后的一段时间内，全县的房价将处于一个稳中有升的局面。

”开化县房管处分析人士预计，虽然目前一些城市的房价在向下走，但随着近几年建筑材料和人工工资的不断上涨，建筑成本各项管理费用的增加，使得开发商的开发成本提高，这样一来，开发商为了稳定收益，将会以提高房价来解决。

金溪·玉龙家天下是开化县目前在售的最大楼盘，玉龙家天下正预备把商品房销售价格上调至2500元/平方米左右。

金溪房开的负责人告诉记者，在原材料价格上涨和人工成本不断增加的情况下，不提高商品房的销售价格是不可能的。

而且开化县房地产市场相对供需平衡，投资客户少、自住客户多，不存在房价泡沫。

　　“现在老百姓也能理智看待房价上涨，因为新开发商品房的品质较从前有了大幅提高。

”开化开阳房开负责人说。

楼市在调整中健康发展

　　“全县房地产市场将呈现平稳增长态势，但今年宏观政策及投资者的投资预期等可能会对全县房地产市场有一定的抑制作用，房地产市场可能会出现短期的调整。

在这个调整期，我们将在下半年开展一系列工作，引导房地产市场稳健发展。

”开化县房管处负责人说，下半年的工作会继续加强和改善房地产宏观调控，如结合开化实际，在大量乡镇居民进城买房的情况下，扩大广大居民住房自住消费需要，调整住房供应结构，活跃二手房市场，发展住房租赁市场。

　　据悉，今年下半年开化县将加大住房结构调整和住房保障体系建设，落实住房调控政策责任制，加快经济适用房和廉租住房建设，及早建立完善的住房保障体系，多渠道解决城市低收入家庭住房困难，加大政府保障和支持力度，让百姓买得起房、住得起房。

同时，严格执行商品房面积结构比例，减少排屋类产品、大户型房等大面积住房的建造。

　　虽然开化县房地产开发品质在不断提升，但仍需提升房产公司的竞争力，提高规模效应。

县房管处的工作人员表示，将对房地产开发商进行绩效评级，促进房产公司降低成本。

同时遏制行业间的垄断，招标公开化。

2.开化县地理环境

开化生态环境优美，资源丰富。

开化属亚热带季风气候，四季分明、温和宜人。

境内多山，县域版图的85%为山地，素有“九山半水半分田”之称。

山林总面积280多万亩，森林覆盖率达80.4%，位居全国前列，是天然的“氧吧”，全县地表水水质达一类水标准，被国家环保总局划定为“华东地区重要的生态屏障”，并于2002年3月命名为全国生态示范区。

2004年被授予全国绿化模范县。

地理环境是指客观存在的自然环境。

它是房地产经营的“硬”环境，房地产经营都离不开土地。

我们在利用和改造自然界的同时，自然界亦反作用于人类。

因此，从地理环境出发来调节房地产经营活动，是企业发展的关键因素之一。

房地产经营要考虑的地理因素主要是从两方面着手：

一是要考虑地理环境对房地产经营的制约；二是要考虑房地产经营活动对周围自然环境的影响。

六．报告总结2012年房地产市场趋势

1、市场表现。

之信一品梧墅·二期和同欣·御景园两个项目在去年年底相继开始预售，2012年1-2月份我县房地产市场表现优于去年同期。

2012年1-2月份，全县商品房销售面积1万平方米，同比增长68.7%，商品房销售额0.6亿元，同比增长84.8%，其中商品住宅（含别墅、排屋）销售80套、0.99万平方米、0.59亿元，同比分别增长73.9%、83.2%、98.3%；全县商品房网上备案130套，备案面积1.49万平方米，备案金额7013万元，同比分别增长66.54%、44.44%和38.71%。

2、调控政策依旧

2011年11月初温家宝总理在圣彼得堡总理会议上提出房地产调控将持续下去，这也明确了政府对房地产调控的决心，预示着明年政策将不会有松动。

本届政府面临2012年换届，在本届任期内房价越调控越高的现象屡次发生，已影响到政府的公信力，已使民怨沸腾，所以促使本届政府下大决心进行房价调控，房价是硬指标，已成为政治任务。

3、首套房贷松动

2月7日，央行表示2012年将对首套房的家庭列入重点关注领域，并予以支持，继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求工、农、中、建四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，会上，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率的基础上根据风险原则合理定价首套房贷款利率，但首套房首付比例仍然执行30%的标准此外，还将提高住房贷款审批效率。

4、消费者对观望心态加剧

值得特别关注的是，在政府的宏观调控之下，我县房地产市场价格出现松动的情况还很少见。

这里存在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发商的博弈等多种复杂关系。

另外，还存在着已经购房群众对房地产市场出现大滑坡导致自己所购物业价值出现大幅缩水的担忧。

从现时情况来看，各方力量都处于紧绷状态，不管哪一方出现松动，预计都将导致市场出现连锁反应。

5、开发企业资金紧张

从2010—2011年，国家调整商业银行的存款准备金率共13次，由原来的15.5%调至21%，且存贷款利率五次上调，导致商业银行对开发企业的资金支持力度大大地减小。

2011年全县房地产开发投资资金来源39699万元，其中银行贷款7500万元，个人按揭贷款8180万元，同比分别减少14.6%和65.9%，自有资金5130万元，同比增长741%。

2012年市场表现任然不容乐观，开发企业自有资金投入得不到预期回报，银行资金支持仍未放开，开发企业资金紧缺问题将愈发的严重。

2012/8/14星期二

毛迟皓土木1103