注会《经济法》高频考点汇总三.docx
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注会《经济法》高频考点汇总三
2017注会《经济法》高频考点汇总(三)
无权处分
1.《合同法》的规定
无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同(物权转让行为)有效。
2.《买卖合同解释》的规定
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
【提示1】
基于物权行为与债权行为相互独立的理论,《买卖合同司法解释》的规定对无权处分行为给出了以下肯定结论:
(1)是否享有处分权,不影响债权行为效力,如无其他因素影响,无权处分所涉买卖合同直接有效,如买受人最终无法取得物权,出卖人构成违约,买受人有权请求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿;
(2)无权处分所涉物权行为效力待定,如经权利人追认或行为人事后取得处分权,物权行为转为有效,受让人取得物权,否则转为无效,受让人只能考虑能否主张善意取得物权。
【提示2】
注意区分无权处分与无权代理,无处分权人处分财产时以自己的名义进行,而无权代理人从事代理行为时以被代理人的名义进行。
3.共有人擅自处分共有物
共有人擅自处分共有物构成无权处分,对应物权行为效力待定,能否转为有效取决于其他共有人追认与否。
需要注意的是,效力待定的只是无权处分行为,该处分行为以直接转移所有权为目的,属于物权行为;而与第三人签订的共有物买卖合同则属于债权行为,该行为不以处分权为有效要件,无论其他共有人追认与否,买卖合同均有效。
善意取得制度
(一)《物权法》第106条
无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
(二)能否适用善意取得制度?
1.依(有效的)法律行为转让物权
(1)基于事实行为、公法行为和直接基于法律规定(非因法律行为)而发生的物权变动,均不存在善意取得的问题。
(2)具有下列情形之一,受让人主张善意取得所有权的,不予支持:
①转让合同被认定无效;
②转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
3.转让人基于真权利人的意思合法占有标的物(委托物),遗失物、盗窃物(脱手物)原则上不适用善意取得制度。
4.善意取得制度既适用于动产,也适用于不动产。
5.善意取得制度既适用于所有权,也适用于限制物权。
(三)是否构成善意取得?
1.受让人受让该物时善意
(1)受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。
(2)具备下列情形之一时,应该认定不动产受让人知道转让人无处分权从而不构成善意:
①登记簿上存在有效的异议登记;
②预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;
③登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;
④受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;
⑤受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
2.以合理的价格转让
“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
3.物权变动公示手续(交付或者登记)已经完成
(四)构成善意取得的法律效果
1.善意受让人取得标的物的所有权,真权利人的所有权丧失;
2.真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。
【无权处分与善意取得案例模型】
共有
(一)共有的形态
1.共有包括按份共有和共同共有。
按份共有是对同一所有权作量上分割的共有形态,按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
2.共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
3.按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
(二)共有的内、外部关系:
共同共有VS按份共有
(三)按份共有人的优先购买权
1.按份共有人可自由转让其享有的共有不动产或者动产份额。
当按份共有人转让其共有份额时,其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
2.不适用情形
(1)以交易为前提(另有约定除外)
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
(2)交易对方应为共有人之外的第三人(另有约定除外)
按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。
3.同等条件
优先购买权应当在同等条件下行使。
“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定,因此,如果按份共有人主张优先购买时,提出减少价款、增加转让人负担等交易条件的实质变更要求,其优先购买权不能得到支持。
4.行使期间
优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:
(1)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;
(2)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起15日的,为15日;
(3)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日;
(4)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件
的,为共有份额权属转移之日起6个月。
5.数人主张优先购买权
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。
6.优先购买权不具有排他的物权效力
优先购买权受到侵害,只能向侵害人请求债权性质的损害赔偿救济,不得主张排他效力、要求撤销共有人与第三人的份额转让合同或主张该合同无效。
(四)共有物的分割
建设用地使用权的取得
1.创设取得(一级市场)
(1)除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡(镇)村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外,其他对集体土地的建设利用,都必须先征归国有,然后取得国有建设用地使用权。
(2)创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。
(3)用于商业开发的建设用地,不得以划拨方式取得建设用地使用权。
(4)建设用地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式,其中,工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让,没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
2.移转取得(二级市场)
(1)以出让方式取得的土地使用权,转让房地产时应当符合的条件
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;
③转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
(2)以划拨方式取得的土地使用权,转让房地产时应当符合的条件
①按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批;
②有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(3)不得转让的房地产
①以出让方式取得土地使用权的,不符合法定转让条件的;
②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
③依法收回土地使用权的;
④共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
⑤权属有争议的;
⑥未依法登记领取权属证书的;
⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3.登记
(1)建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与,应当办理登记手续,建设用地使用权自登记时设立、转移。
(2)建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记,登记机构应当收回建设用地使用权证书。
(本文来自东奥会计在线)
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