合肥某项目投资可行性研究分析报告.docx
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合肥某项目投资可行性研究分析报告
合肥百花大厦项目投资可行性研究分析报告
特别提示:
此报告系深圳怡安信公司为深圳市国银(集团)投资参股“百花大厦二期”项目所作,重点是针对国银提供的相关资料,对“百花大厦二期”项目进行投资可行性研究分析。
报告第二部分第二节,对百花二期项目的入市价格定位,是参照国银集团提供的周边可比楼盘均价情况,采用算术加权法平均法测算之后所得。
由于国银所提供的楼盘资料为较早前数据,且周边同类可比项目也甚少,难以建立广泛的价值参照系。
从目前合肥房地产市场的发展态势来看,我们前期依据区域市场价格走势还是一个较为保守的估算,故该项目入市价格达到3500元/M2的实际成交水平是完全可以实现的。
第一部分项目概况及市场调研分析
一、项目概况
二、合肥市场调研分析
1、合肥市房地产市场总况分析
*2、合肥市市区住宅楼市状况
3、本项目卖点探讨
*4、项目周边同类型楼盘统计
第二部分百花大厦(二期)市场定位策略
一、百花大厦(二期)优劣势分析
*1、SWOT分析
*2、强卖点提炼
二、百花大厦(二期)市场定位战略
1、目标客户群定位
*2、属性定位(USP)
*3、(品牌)形象定位
*4、价格定位
第三部分项目投资回报可行性分析
一、项目概述
*二、投资回报分析
*三、项目投资回报敏感性分析
*四、结论
第一部分项目概况及市场调研分析
项目概况
百花大厦(二期)位于合肥市寿春路中段。
东面紧临中国建设银行大厦(高12层),向东约50米是宿州路人行天桥;南面过寿春路是百花宾馆(高8层)、合肥第44中学、中国人民保险公司;西南有中国工商银行大楼(高15层)、合肥商业银行大楼(高7层);东南有国元大厦(高15层);西面紧邻百花大厦一期(其北面有小学和幼儿园)、合肥政府宿舍大院层住宅区;西面约100多米有荣事达大道,该大道向南与城市主干道美菱大道相接。
百花大厦二期位于合肥最繁华的老城区中市区,南邻合肥“金融街”--寿春路,这里金融机构云集,商业网点密布,有市建行大厦、人保大厦、平保大厦、省国投、省工商银行等,同时与古井集团投资的另一个大型项目--古井假日酒店遥相辉映,是合肥的政治、经济核心制高点。
百花大厦二期占地面积6168m2,总建筑面积6.42万m2,由5层裙楼和两栋楼高31层高层塔楼组成,一次性开发建设。
项目二期工程主要技术指标
占地面积:
总建筑面积:
·公寓:
·商业裙楼:
·办公楼:
·车库与设备用房:
6168m2
64200m2
21000m2
13786m2
20363m2
9051m2(双层车位,共267个车位)
容积率:
层数:
高度:
建筑覆盖率:
10.4
31层
111.7m
45%
发展商:
安徽澳鑫房地产开发有限公司
建筑设计:
机械工业部第一设计院深圳分院
承建商:
:
未定
周边配套设施
★餐饮娱乐:
。
邻近新龙城大酒店、百花宾馆、新开元酒店、古井假日酒店
★休闲购物:
。
邻近百货大楼、鼓楼商厦、乐普生商厦大中型超市、中菜市、宿州路综合菜场等;
★市政配套:
。
毗临市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府机关;
★金融证券:
。
邻近省工行、建行、省信托、省人保、平保等多家金融机构;
★文化教育:
。
邻近省教委及著名中小学及幼儿园,如合肥六中、宿州路小学、省直机关幼儿园等;
★交通设施:
。
向南正对美菱大道,紧邻寿春路等干道,市公交2路、4路等十多条公交车贯穿东西南北。
目前,周边生活配套设施均距项目较近,居家办公、休闲购物十分方便,一切尽在掌握!
合肥住宅市场调研分析
一、合肥市房地产市场总况分析
合肥——物华天宝,人文荟萃之地,以“三国故地,包拯家乡”而驰名,它既是安徽省的政治、经济、文化中心,又是全国首批“园林城市”和著名的科教基地。
随着住宅分配体制的改革,住宅开发成为合肥新的消费热点和经济增长点。
在国家和各级政府的一系列扩大内需,激活房地产市场,培育新的增长点政策和措施的指导下,合肥市房地产市场今年上半年持续升温。
据统计,上半年累计完成房地产交易额10.1亿元,比去年同期增长55%;房地产抵押额11.3亿元,同比增长63%;房地产评估6.3亿元,同比增长86%;已购公有住房上市成交428户、建筑面积2.5万平方米。
上半年该市房地产市场明显特点是:
⑴淡季不淡、市场活跃;⑵已购公房上市全面启动,比去年下半年增长88%;
⑶价格稳中有升;⑷居民个人购房已成为消费主体;
⑸抵押贷款量增多,金融部门支持力度加大。
为了进一步培育、激活房地产市场,合肥市房地产管理局经合肥市政府批准,组建了"合肥市房屋置业担保有限责任公司",与此同时,合肥市房地产局还积极探索租赁管理工作新路子,开展对住宅房租赁管理工作,加大对商品房预售和销售行为的规范管理。
上半年核发商品房预售许可证44份、97幢、40万平方米。
对已售完的预售许可证回收权益,该局进一步加强对商品房面积复审工作,共对30家开发企业开发的商品房进行复审,复核面积22.4万平方米,较好地制止了商品房"短斤少两"现象。
二、合肥市市区住宅楼市概况
由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩的定位,所以在经过几年的努力实践之后,该区位城市建设日新月异,尤其是中市区建设居全市首位,该区域汇集金融、贸易、酒店、教育等行业,行成多位一体的成熟商贸、办公、住宅区域。
围绕寿春路、长江路、美菱大道、芜湖路等主要轴线行成了一个极大的、多层次的商圈,有着浓郁的本土商业文化与艺术氛围,这里正是合肥达官贵族、商业巨子最理想的办公、经商地,该区位的购房人士既享有成熟生活配套的快捷自如,又享有都市的繁华热闹,更重要的是在资讯方面能够迅速掌握稍纵即逝的商机。
该区域也是合肥高素质人士居住较集中的区域,其中60%以上的人接受过良好的教育,有着较高的素养与品质;35%是的人商人,还有政府公务员、企业高级白领等人士。
他们居住于此无疑会提升区位的整体形象与文化品味,形成一个社会治安、人文环境等因素都绝好的高尚的居家办公区域。
可以说正是在中市区、东市区、西市区三大片区房地产业的带动作用之下,与住宅产业相关的产业也得到了长足发展,并且倍受全市消费者的普遍关注。
其中合肥中市区作为合肥的CBD(中央商务区)地段,近两年在住宅体制改革的政策优势下,该区房地产建设突飞猛进,以美菱大道、长江路、寿春路等干道为主要轴线,形成了一个多功能的、资讯快捷的区位,上述干道沿线标志性物业建设质量提高,加之市中心区地块的稀缺性寓示着该区位物业增值前景乐观。
目前该区位所有在售楼盘的销售状况普遍看好,空置率居全市最低。
a)楼盘概况
目前,合肥中市区在售或内部认购的楼盘计有10多个,由西至东分别是柏景湾、新华大厦、绿都商城、华商公寓、淮河路东段改进商住楼等。
这些楼盘都有个共同特点,即都依托于合肥中市区较成熟的配套,不同程度地拥有各开放式公园的园林景观,且交通较为便利。
b)市场业绩
随着片区开发进程的加快,有些楼盘的规模越来越大,档次越来越高,市场魅力也随之增强,如柏景湾,合肥中市区住宅楼盘的市场业绩因其个性不同而参差不一。
一般而言自公开发售之日起一年半载即能销售总套数的60%以上。
从该片区当前楼市供求上来看,总体趋于平衡,因为该片区属于市中心区位,所剩开发地块极其有限,位置极佳的绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商“囊”中,大多数实力相对较弱的地产商只能在其边沿地段分得“一杯羹”。
在市场竞争中,大牌地产商,如城建综合开发、城改房地产、邮电开发、振业地产、海亚地产占尽先机,但是只要产品对路,就能赢得市场青睐,也只有那些环境、配套、户型、景观、硬件配套等方面均好性极强的楼盘在竞争中才能立于不败之地。
c)价格水平
近两年,合肥中市区的商品住宅开发以小高层、高层为主,均价在2800-3500元/m2左右,多层均价为1500-2300/m2左右,这个价位居其它片区之首位,中市区地产成为合肥地产的领头羊,在合肥楼市中占据重要地位。
d)业主来源
据市场调查,购买合肥中市区住宅的业主大部分是经商人士、高级白领等,主要有企业界成功人士、职业经理阶层、私营老板、机关干部、高薪IT从业人员,此外还有邻县市人士、集团购买等。
随着交通环境的改善,在合肥市区置业的来自周边地区的客户层面将越来越多。
e)发展趋势
合肥作为华东重要的历史文化名城和全国首批园林城市,市区内住宅建设的高层化是其住宅产业发展的必然趋势,而市郊小区住宅开发成为热点。
这是城市规划的必然规律,随着城市建设进程的发展,市区内的土地资源将越来越有限,地价也会越来越高,同时政府对商家开发高层住宅项目也相应有所控制,所以城区中心地带的高层公寓就属于有限供应产品。
但从现已建成的如新华大厦、金成大厦、三荣大厦等项目的销售情况来看,有的很好,有的不尽人意,说明高层住宅项目的操作风险也较大,对于发展商的资金实力、资源掌控能力、系统运作水平等都是考验。
三、本项目卖点探讨
合肥中市区作为合肥房地产市场的一个成熟地段,自然有其内、外在的市场优势,而每个楼盘之间又有不同的个性化卖点,正是两者的互相作用,共同推动了中心区住宅市场的快速发展。
这些优势即卖点究竟有哪些,让我们来简要探讨一下。
a)、成熟的地理位置
百花大厦二期座落于被誉为合肥市“金融街”——寿春路繁华地段。
这里是合肥市市政规划的中心点和最高点,类似人们熟知的国内大都市较著名的商业街,如北京市的东单、西单;上海市的淮海路、金陵路;广州市的解放路、长堤路;深圳市的深南大道、华强路;武汉市的建设大道;长沙市的五一大道等。
这里商业网点密布,金融机构云集,文化氛围浓厚。
毗临市委、市政府、市人大、市公安局、市教委等政府机关,距省工行、省信托、省人保、平保等多家金融机构、著名学校、商厦及菜市场等都较近,各类生活配套设施一应俱全,是典型的成熟生活社区。
b)、便利的交通条件
项目是出入合肥市南北大门的美菱大道(可直达骆岗机场)、荣事达大道与贯穿东西的寿春路、长江东路两条城市中轴线的交汇处,交通网络密布,市内十几条公共交通线贯穿东南西北,是合肥重要的交通枢纽之一。
c)、良好的投资环境
百花大厦二期项目作为合肥市创建工作的重点形象工程之一,项目从立项之初就受到合肥市政府及其地方各级职能部门的大力支持,享有诸多的优惠政策:
首先性质上属于中外合资企业的澳鑫公司享有中外合资企业的各项优惠政策;其次,作为项目合作方的合肥市政府办公厅,能够充分利用政府职能部门的特殊优势,在法律、法规允许的范围内,灵活掌握和运用政策,为项目运作起到保驾护航的作用。
截至99年底利用上述优势二期工程已获各项税费减免近2000万元,为进一步投入建设铺平了道路。
d)、较好的价格竞争优势
市场可以说是为商的灵魂和生命,房地产市场更是如此。
在影响房地产的诸多因素中,除了项目的位置、交通条件等具体因素外,成本(价格)因素也是决定一个项目市场上能否具有竞争力的关键。
从目前合肥市房地产有关土地评估的信息结果可以看出,以“百花大厦二期“所处的黄金地段而论,该地段的土地价格至少应在300-500万元/亩,可谓寸土寸金。
尤其在中心区地段开发高层商住楼,在不计任何建安费用的情况下,开发成本已达3465元/M2。
可以想象,按照目前合肥市的经济发展水平,如此高的成本(价格),不仅会令普通阶层消费者“望房兴叹”,就是有实力的开发商也难以承受。
而现在“百花大厦二期”的平均土地成本,按照澳鑫公司与合肥市政府的办公厅签署的协议进行测算,只有411元/M2,相对于其位置而言,这一低廉的价格在合肥市也是绝无仅有的。
由此可见“百花大厦二期”上市之后在周边市场中具有价格竞争优势。
e)、强强联手开发精品
项目由安徽澳鑫公司与市政府办公厅联袂开发,具有较高知名度和较强的融资能力,这些单位强强联手共同组建一个开发班子,为把“百花大厦
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