资产评估实验及答案详解.docx

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资产评估实验及答案详解

资产评估

实

验

指

导

书

编写：

肖川林

实验一：

资产评估在房地产评估中的应用

实验目的：

进一步掌握各种评估方法在房地产评估中的应用

实验任务：

计算分析题

1、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：

预计建设期为2年，第一年投入60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1500万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为4500元／平方米,折现率10％。

方法提示：

1）预计住宅楼的买楼价的现值为：

2）总建筑费用现值为：

3）专业费用：

专业费用=9190000×6％=551400（元）

4）租售费用及税金：

租售费用及税金=29752066×5％=1487603（元）

5）投资利润：

投资利润=（地价+总建筑费用+专业费用）×20％

=（地价×20％）+（9190000+551400）×20％

=（地价×20％）+1948280

6）总地价：

总地价=（29752066-9190000-551400-l487603-1948280）÷（1+20％）

=16574783÷1.2=13812319（元）

2、有一待估宗地，现收集到4个可比较参照交易案例，具体情况如下表。

宗地

成交价格

（元／平方米）

交易时间

交易情况

容积率

剩余使用年限

区域因素

个别因素

待估地

2010/01

0

1.2

45

0

0

1

800

2009/01

2%

1.3

50

1%

0

2

850

2008/01

1%

1.4

50

0

1%

3

760

2009/01

0

1.1

40

0

-2%

4

780

2008/01

0

1.0

45

-1%

1%

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：

容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

该城市地价指数见下表：

年份

2005

2006

2007

2008

2009

2010

指数

100

105

108

110

111

115

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格。

方法提示：

1）确定待估地分别与参照物1、2、3、4作比较后的评估值。

2）用平均法计算待估地评估值

3、有一宗已七通一平的待开发建设的空地，土地面积为3200平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设为公寓。

土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析，该项目建设开发周期为3年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90％，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25％。

建筑费预计每建筑平方米1000元，专业费为建筑费的10％，建筑费和专业费在建设期内均匀投人。

假设当地银行贷款利率为7％，不动产综合还原利率为8％，开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15％。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位（取整）。

方法提示：

1）测算不动产总价

1不动产建筑总面积：

3200×2.5=8000（平方米）

2不动产纯收益=300×8000×90％×（1-25％）=1620000（元）

3不动产收益年期=50-3=47（年）

2）测算建筑费及专业费

建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）

3）计算利息

利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）

4）计算利润

利润=19706113×15%=2955917（元）

5）测算地价

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润

=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917

地价=6994224/1.21=5780350（元）

单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）

楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

4、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，实际已经使用8年。

经过调查测算，现在重新建造全新状态的该类建筑物的建造成本800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理费用为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。

该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置成本为200万元，平均寿命为5年，已经使用2年；设备部分的重置成本为110万元，平均寿命为10年，已经使用8年。

假设残值率为零，试计算该建筑物的折旧（贬值）总额。

方法提示：

1）建筑部分的重置成本:

800×（1+3%）+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8（万元）

2）建筑部分的折旧：

建筑部分的折旧：

（1046.8-18）×8/50+18=182.6（万元）

3）装修部分的折旧：

装修部分的折旧:

200×2/5=80（万元）

4）设备部分的折旧：

设备部分的折旧:

110×8/10=88（万元）

5）总折旧：

总折旧:

182.6+80+88=350.6（万元）

实验二、资产评估在机器设备评估中的应用

实验目的：

进一步掌握各种评估方法在机器设备评估中的应用

实验任务：

计算分析题

1、某被评估的生产控制装置购建于1995年，原始价值100万元，2000年和2003年分别投资50000元和20000元进行了两次更新改造，2005年对该资产进行评估。

调查表明，该类设备及相关零部件的定基价格指数在1995年、2000年、2003年、2005年分别为110%、125%、130%、150%。

该设备尚可使用年限为6年。

另外，该生产控制装置正常运行需要5名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。

假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12000元，所得税税率为33%，适用折现率为10%。

根据上述调查资料，求待评估资产的价值。

方法提示：

1）估算重置成本

重置成本＝100×150%÷110%+5×150%÷125%+2×150%÷130%＝144.67（万元）

2）估算加权投资年限

加权投资年限＝10×136.36÷144.67+5×6÷144.67+2×2.3÷144.67

＝9.66年

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率＝9.66÷（9.66＋6）＝61.69%

4）估算实体性贬值

实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝144.67×61.69%＝89.25（万元）

5）功能性贬值估算

第一步，计算被评估装置的年超额运营成本

（5－4）×12000＝12000（元）

第二步，计算被评估装置的年净超额运营成本

12000×（1－33%）＝8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元

6）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值=144.67－89.25－3.5

＝51.92（万元）

2、某被评估设备购建于2005年6月，账面原值100万元，2008年6月对该设备进行了技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2009年6月对该设备进行评估，评估基准日为1999年6月30日。

现得到以下数据：

①2005年至2009年该类设备的定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%；②被评估设备的月人工成本比同类设备节约1000元；③被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；④经过了解，得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因，其实际利用率为正常利用率的60%，经过评估人员鉴定分析认为，被评估设备尚可使用6年，预计评估基准日后其利用率可以达到设计标准的80%。

根据上述条件估算该设备的有关技术经济参数和评估价值。

方法提示：

1）估算重置成本

重置成本＝100×120%÷105%+10×120%÷115%＝124.72（万元）

2）估算加权投资年限

加权投资年限＝4×114.29÷124.72+1×10.43÷124.72＝3.75年

3）估算实体性贬值率

实体性贬值率＝3.75÷（3.75＋6）＝38.46%

4）估算实体性贬值

实体性贬值＝重置成本×实体性贬值率＝124.72×38.46%＝47.97（万元）

5）估算功能性贬值

第一步，计算被评估设备的年超额运营成本

1000×12＝12000（元）

第二步，计算被评估设备的年净超额运营成本

12000×（1－33%）＝8040（元）

第三步，将被评估装置的年净超额运营成本，在其剩余使用年限内折现求和，以确定其功能性贬值额

8040×（P/A，10%，6）＝8040×4.3553＝35016.61（元）＝3.5万元

6）估算经济性贬值率

经济性贬值率＝[1－（60%÷80%）X]×100%

＝[1－（60%÷80%）0.7]×100%

＝18.24%

7）估算经济性贬值

经济性贬值＝（重置成本－实体性贬值－功能性贬值）×经济性贬值率

＝（124.72－47.97－3.5）×18.24%

＝13.36（万元）

8）求资产价值

待评估资产的价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

＝124.72－47.97－3.5-13.36＝59.89（万元）

3、评估对象为某机器设备生产企业的一条国产Ⅰ型机组，该机组于2006年5月20日购置并投入使用，其设计生产能力为年产a产品10万件账面原值为150万元，现评估人员需要评估该机组于2011年5月20日的价值。

评估人员经过调查得到以下有关经济技术数据资料：

①从2006年5月至2011年5月，该类设备的环比价格指数2007年为102%，2008年为101%，2009年为99%，2010年为100%，2011年为102%；②Ⅰ型机组在2011年的出厂价格为100万元，运杂费、安装调试费大约占购置价格的25%；③被评估机组从使用到评估基准日，由于市场竞争的原因，利用率仅仅为设计能力的60%，估计评估基准日后其利用率会达到设计要求；④该机组经过检测尚可以使用7年；⑤与具有相同生产能力的Ⅱ型机组相比，该机组的年运营成本超支额大约在4万元左右；⑥折现率为10%。

试评估确定该机组的市场价值。

方法提示：

1）运用市场重置方式（询价法）评估

型机组的过程及其结果

重置成本：

重置成本=100×（1+25%）=125（万元）

实体有形损耗率：

实体有形损耗率=5×60%/[（5×60%）+7]×100%=3/10×100%=30%

评估值：

评估值=125×（1-30%）=87.5（万元）

2）运用价格指数法评估I型机组的过程及其结果   

重置成本=150×（1+2%）（1+1%）（1-1%）（1+2%）=156.04（万元）

实体有形损耗率=3/（3+7）×100%=30%

功能性贬值=4×（1-33%）（P/A,10%,7）=2.68×4.8684=13.05万元

评估值=156.04×（1-30%）-13.05=96.18（万元）

3）关于评估最终结果的意见及理由：

关于评估最终结果的意见及理由：

最终评估结果应以运用市场重置方式（询价法）的评估结果为准或为主（此结果的权重超过51%即算为主）。

因为此方法是利用了市场的判断，更接近于客观事实，而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛，评估精度可能会受到影响。

实验三、无形资产评估

实验目的：

掌握无形资产评估方法

实验任务：

计算分析题

1、甲企业将一项专利使用权转让给乙企业，拟采用利润分成支付的方法。

该专利技术是三年前自行研制的，账面成本为80万元，三年间物价累计上升了25%，该专利保护期10年，剩余保护期6年，专业人员测算认为该专利技术的成本利润率为400%，乙企业资产的重置成本为4000万元，成本利润率为13%。

专业人员通过对该专利技术的同类技术发展趋势分析，认为该专利的剩余经济使用年限为4年。

通过对市场供求状况及生产状况分析得知，乙企业的年实际生产能力为20万件，成本费为每件400元，未来4年期间的产量与成本费用变动不大，使用该专利技术后产品的性能提高，预计每件产品的售价在未来第一、二年为500元，第三、四年为450元。

折现率为10%，所得税税率为33%。

试确定该专利的评估价值。

方法提示：

1）求利润分成率

80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）]=9.96%

2）求未来每年的预期利润额

第1、2年：

（500-400）×20=2000（万元）

第3、4年：

（450-400）×20=1000（万元）

第5年：

（430-400）×20=600（万元）

3）求评估值：

9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+

+1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5]=352.2（万元）

2、某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

该企业有一尚可使用5年的非专利技术，该技术产品每件可获得超额利润10元，目前该企业每年生产产品8万件，经过综合生产能力和市场分析预测，在未来5年每年可生产10万件。

折现率为6%。

试评估该企业的商誉价值。

方法提示：

1）计算企业整体价值

2）计算企业各单项资产价值

单项有形资产评估值为600万

估算出非专利技术评估值：

100×（0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473）=421.24（万元）

3）评出商誉价值

商誉=整体资产评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值）

=2524.18-（600+421.24）=1502.94（万元）

3、甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。

使用时间为5年。

双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的25%支付给甲企业。

根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40万件、45万件、55万件、60万件、65万件。

假定折现率为14%，所得税率为33%。

试估算该商标许可使用权价值。

25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5]=295（万元）

4、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司使用5年，拟采用利润分成的方式收取转让费。

该专利的开发研制成本为100万元，专利成本利润率为500%，乙公司的资产重置成本为3000万元，成本利润率为15%。

乙公司的实际年生产能力为20万件，每件生产成本为50元，预计未来5年的市场出售价格分别为90元、90元、85元、75元、75元。

折现率为10%，所得税率为33%。

试确定该专利的使用权转让费。