二手房成交业务注意事项最终定稿.docx

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二手房成交业务注意事项最终定稿

宅急购二手房成交业务注意事项

一、成交房屋

1、40平方以下的房产尽量一次性交易，正常贷款的银行暂不授理40平方以下的贷款业务（不通过正信担保的银行其贷款流程存在风险）。

2、房改房，一定要提前去房管局查明档案，问清楚是否超标，能否上市交易。

参加过房改后再次参加其爱人或社会经济适用房的卖方一定给其说明情况，一定要提前去查明档案，问清楚是否超标，一人享受多次房改或经济适用房者其多套住房均无法交易，也不能补差价，只有退一套，另一套才能上市交易。

3、经济适用房，2005年11月1日以后的暂停受理，等待市政府新的政策。

2005年11月份之前的经济适用房可以上市交易。

4、以下房产不出具市场指导价，都需要出交易报告：

非私有成套住宅；

自建房产；

别墅；

整楼户型多为复式（整楼为楼中楼的）；

办公、车库、仓储、地下室（含负一层成套住宅）、商业服务等；

非成套住宅；

所在层显示为跃层或所在层超过总层数的；

建筑面积超过200㎡（含200㎡）；

房屋座落不在市内五区的（金水区、二七区、惠济区、管城区、中原区）。

5、没有房产证的房屋不能签借款合同，不能过户。

6、产权人如果未成年，房产不能上市交易。

如果产权人因重大疾病或出国留学原因用钱，需提供用途公证书，方可上市交易。

7、如果房产注册过公司，若公司未正常交税或不再运营后未注销，须到税局办理相关手续后再交易。

8、法院查封的房产不能交易，必须业主找法院配合解除限制后，方可交易。

9、期转现没归档的房产，必须由业主配合到东区市房管局18楼1801房间将此房变现后，才能交易。

二、成交客户

1、郑州市户口，以家庭为单位（包括未成年子女），在限购区域内限购2套。

2、郑州市外户口，符合限购条件的，以家庭为单位（包括未成年子女）限购1套。

3、驻郑部队现役军人或本市户籍人员在外地服兵役的，在提供相关证明后，视同本市户籍居民。

4、本市人员赴外地求学且户籍迁往外地的，在提供因求学原因将本市户籍迁往外地的证明后，视同本市户籍居民。

三、二手房按揭贷款

1、银行面签的资料必须真实。

2、邮政要求比较严格，房产空置三年以上的不做贷款（即为评估报告上显示是毛坯房，且时间久）。

3、房产是否有天然气、暖气，也会影响贷款成数。

4、省外户口如果贷款，必须提供一年以上郑州市社保或者纳税证明。

5、如房产是50-60平米的大标间；非成套住宅；或200㎡以上的，银行贷5成以内。

6、计算贷款成数时，不确定因素多。

多是客户经理根据房子的具体状况和客户的资质，确定贷款额。

7、商铺贷款5成以内，最长10年。

8、客户的信用逾期连续或者累计超过3次，邮政不做。

建行客户信用逾期连续3次，累计6次的不做。

9、未成年人买房不能按揭贷款。

四、金融业务启动

1、店内成交业务的，店秘应把客户户口、是否符合限购、第几套房贷、贷款额、贷款年限、配套（天然气、暖气）、办理时限等信息通过ERP备注栏告知金融部，和金融部行政专员进行沟通，确定贷款银行，并让客户按银行要求提供相关资料。

2、店内成交业务的，经纪人应完整填写《流转单》，并在两日内及时通知金融部权证专员接单，办理银行贷款及过户。

3、店秘填写的ERP内容应和经纪人填写的《流转单》内容一致。

五、预评估

1、店里提前准备房产证复印件一份，等看房时交给评估人员，要提前跟业主说清楚银行指定的评估公司会去评估看房，望配合。

2、评估联系人电话应为能直接去看房（拿钥匙）人的电话。

3、评估价格为评估公司实地勘察后经市场调查计算确定的房屋客观合理价格，根据银行要求的谨慎原则，评估价格一般低于成交价格，成交时计算贷款额度应谨慎确定。

六、银行面签

1、成交价在面签之前一定要给双方协商好，确定报多少。

（根据贷款额报成交价，资金监管成交价以银行报的成交价为准）

2、面签之前金融部权证专员应了解客户的贷款需求，提前与金融专员沟通，了解客户的贷款成数能否满足需求，以最终确定贷款银行。

3、关于个人信用问题，客户如知道自己有逾期的，应提前告知，如客户夫妻双方任一方信用有问题的，银行的贷款利率会上浮或拒贷。

4、客户贷款额度与房屋的综合状况和客户的资质有关，不要简单以成交价计算贷款额。

5、买卖双方是离婚的，须提供离婚证或法院判决书、离婚协议书、未再婚证明，离婚协议需民政局盖章，明确产权归属，要求离婚协议书上的房屋坐落与产权证上的完全一致。

6、身份证、户口本与结婚证上的名字、身份证号、出生日期必须保持一致，不一致需开证明或补改都行。

7、业主办理公证委托的，若面签时不能提供业主夫妻双方证件原件，需在公证书里附上资料复印件，注明已审核原件（身份证、户口本、婚姻证明）。

8、收入证明应留好单位、人资负责人电话，提前跟单位负责人交待好，方便客户经理回访时跟自己所填写的职务、工资等保持一致。

9、客户提供自己名下其他资产证明，有助于审批（如车产、定期存款、股票、基金等）。

10、如果卖方有贷款，签过三方协议后，经纪人应提醒业主需到原贷款银行提前预约还款时间，在本次贷款审批通过后，方可到原贷款行还款。

11、在银行资料补齐时，金融部权证专员及经纪人应及时提醒买方准备首付款，以便审批通过后及时办理资金监管手续。

七、网签合同、存首付

1、网签合同上信息与贷款审批资料信息一致。

2、有委托的，资金监管窗口留公证书原件（公证书原件最少要5份）。

3、如委托人替业主收款者，公证书上必须写明被委托人名字、收款开户银行及账号。

4、客户首付款刷卡（存折、信用卡、现金不能用），最多能刷两张卡。

5、首付款替业主解押者，必须转账。

需提供相关资料：

客户给业主钱的转账回单、结清证明以及业主还款银行卡的半年流水。

6、如果是一次性付款的，最好把资料准备起，直接去房管局打合同，节省盖章的时间。

7、资金监管时，需提供贷款银行业主所留收款账户（银行卡原件）

八、正信担保

1、银行审批通过的资料；

2、买卖双方资料携带完整。

（银行面签时的所有证件原件）；

3、如果卖房办理公证委托的，被委托人带本人身份证、公证书原件；

4、业主如为离婚者，必须提供离婚协议等相关资料，清晰明确房屋产权，离婚协议上房屋坐落与房产证一致。

九、契税

1、首次购房90㎡以下按照1%计收；房屋面积为144㎡以下的，首次购房（以家庭

为单位，包括未成年子女）按照2%计收；房屋面积在144㎡以上的、非成套宅或不是首次购房的按照4%计收。

2、如已婚需开具夫妻双方及未成年子女无房证明；如是未婚，提供自己的无房证明和单身证明。

无房证明以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女），15天有效；单身证明以法定结婚年龄为时间点出具，7天有效。

3、须提供契税票或契证（东区必须有契税票），无原件者调档案。

4、契证地址与房产证地址不一致者，调地址变更证明（如档案馆无，业主须回该所属派出所或居委会出具同一地址证明）。

5、非成套住宅；面积超过200平米的房产；郑东新区、高新技术开发区或经济技术开发区的房产不出市场指导价，必须出具交易报告。

（营业税要求一样，出交易报告者需提供评估公司的发票）

十、个税、营业税

1、不满五年按市场指导价与成交价的较高者收取全额的5.6％营业税；满五年且面积＞144㎡，按市场指导价与成交价的较高者减去当时所购房屋价格（凭购房发票）收取差额5.6%的营业税，无购房发票必须按全额收取营业税；满五年且面积＜144㎡，免收营业税，但如果超过单价多层7105／㎡高层7897／㎡标准的，原先购买计税价和现市场指导价或成交价较高者的差额的5.6%。

2、时间以房产证或契证（较早者）填发时间为准。

3、个税：

契证或房产证下发时间不超过5年，按市场指导价或成交价较高者的1%，或市场指导价与成交价的较高者和原先购买价（凭购房发票）差额的20%征收；契证或房产证下发时间满5年，且是业主及家庭成员唯一住房，免收。

个税特殊情况：

A、免个税者，以业主家庭为单位，提供业主家庭为单位（身份证、户口本、结婚证、省内非郑州市户口回户口所在地的县级以上房管部门开无房证明（郑东新区除外）、单身的开具未婚证明、离婚的提供离婚证和离婚协议及未再婚证明）。

B、如果业主是继承或者赠予的房产，满五年并且是家庭（包括未成年子女）唯一住房，提供家庭成员身份证、户口本、婚姻证明，个税全免。

不满五年的房产可以按差额的20%，前提是必须提供购房发票，否则全额的20%。

C、车库、地下室的营业税和个税不管年限多久都征收，如提供发票，可以按差额收税。

4、房改房以房产证、购房合同、收据上较早者为准，调出购房合同上日期未填写者无效，收据上信息（名字、金额）不一致者，需提供相关资料，否则无效。

十一、维修基金

1、有维修基金发票的提供维修基金发票（票据丢失的调档案），直接过户；

2、如果中间隔一手没过户，需上一手业主本人带身份证原件配合过户；或业主拿着上一手的维修基金发票原件也可过户，否则重交；

3、维修基金未缴的需补交，多层35元/平米，高层65元/平米。

十二、过户受理

1、在公司打网签合同者，客户所有资料复印件上加公司公章（留原件者除外）。

2、房改房、经济适用房、安居工程房必须夫妻双方到场。

3、需进行限购资料审核。

十三、市直公积金贷款流程

店面签单→银行解押、注销→客户资料审核（夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明各两份、公积金账号、配偶缴存公积金的未贷款证明）→卖方验证（房产证、卖方身份证）→正信担保审核递件（卖方提供夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证；买方提供夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、公积金缴存明细），注：

未婚的提供未婚证明；离婚的提供离婚证或法院判决书，离婚协议书，同时出具未再婚证明→约预评（买卖双方持夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、买方的收入证明、公积金缴存明细、公积金审批单）→签订担保合同（资料同上）→网签买卖合同、资金监管协议→签订借款合同→银行放款→房屋转让登记受理

十四、省直公积金按揭过户流程

店面签单——银行解押、抵押注销——签订转账协议（卖方提供夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证复印件3份；买方夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明及复印件各3份，收入证明原件各3份，公积金龙卡正反复印一张上，需3份）注：

未婚的提供未婚证明，离婚的提供离婚证、离婚协议书或法院判决书，同时出具未再婚证明——约预评（买卖双方本人身份证、公积金审批资料）注：

评估公司须看权证原件——领取评估结果（买方自办）——签订担保合同（卖方提供夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、房产证复印件3份；买方夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明及复印件各3份，收入证明原件各3份、公积金缴存明细原件3份、预评报告原件2份、公积金龙卡正反复印一张上，需3份）——网签买卖合同——签订资金监管协议——签订借款合同——银行放款——房屋转让登记受理——正信担保打款

公积金贷款，客户不能替业主解押，首付款必须监管。

十五、房屋公证

1、委托公证需提供的资料：

房产证、房产档案（房产登记薄）、委托人夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明、受托人身份证。

2、继承公证需提供的资料：

房产证、房产档案（房产登记薄）、死者的死亡证明、单位开具家庭关系证明、相关继承人的身份证、户口本。

继承公证必须到房产所在区公证处办理。

十六、离婚析产

需提供资料：

房产证、房产档案（房产登记薄）、双方身份证、户口本、离婚证、离婚协议书或法院判决书。

十七、二手房按揭工作流程

附：

二手房按揭工作流程图

宅急购经纪公司二手房按揭工作流程图

（房屋未设抵押，买方需要贷款）

附：

过户费用清单及标准

过户费用合计

费用类别

费用名称

费用说明

过户费用（办理过户时交给房管局）

契税

1.首套90㎡以下（提供身份证、户口本、结婚证或单身证明、县级以上房管局开具无房证明，按1%征收）2.90--144㎡（提供身份证、户口本、结婚证或单身证明、县级以上房管局开具无房证明，按2%征收）3.144㎡以上或2套住房或不能提供相关证明材料按4%征收。

如已婚需开具夫妻双方及未成年子女无房证明。

如是未婚，提供自己名下无房证明。

营业税

1、契证或房产证下发时间不满5年，无论面积大小，成交价或市场指导价较高者全额的5.6%。

2、契证或房产证下发满5年且面积﹤144平米，免税。

但如果超过单价多层7105／㎡高层7897／㎡标准的，原先购买计税价和现市场指导价或成交价较高者的差额的5.6%。

3、契证或房产证下发满5年且面积≧144平米，原先购买计税价和现市场指导价或成交价较高者的差额的5.6%。

4、无购房发票或购房发票金额与契税资料不一致，全额交税。

（免税除外）

个人所得税

1.契证或房产证下发时间不超过5年：

市场指导价或成交价高者的1%或原先购买价和现市场指导价或成交价差额20%征收。

2.契证或房产证下发时间满5年，且业主及家庭成员名下无住房，免收

维修基金

有维修基金发票的，直接过户，二手房交易维修基金未过户的需补交或提供上一手维修基金发票原件或找原业主本人配合过户。

多层35元/平米，高层65元/平米，别墅45元/平米。

产权登记费（领新房产证时交给房管局）

土地出让金

商品房免收，房改房（经济适用房）按房产坐落地段分级征收:

14-100元/平方米不等（郑州市区分8级地段：

100、88、72、60、42、28、19、14元/平方）

交易服务费

按所售房产面积计收:

6元/平方米（私房、经济适用房）3元/平方米（房改房）

工本费

免收（若有共有人的,每个共有人证:

10元/本）

配图费

20/户

登记费

住宅60元/件（非住宅400元/件）