唐山市丰润区火车站地段控规说明书.docx
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唐山市丰润区火车站地段控规说明书
唐山市丰润区火车站地段控制性详细规划
第一章现状概况
第一节位置与区位
唐山市丰润区位于河北省东北部,唐山市区北部,东邻滦县,西接玉田县,南临丰南市,北靠遵化市和迁西县,西距首都北京150公里,西南距天津市140公里,距省会城市石家庄360公里,东至秦皇岛150公里,南至唐山市中心22公里,地处燕山南麓低山丘陵与山前冲积平原上,居渤海湾北部,京津唐腹地,区位条件十分优越。
唐遵铁路、京秦铁路纵横跨越区内,京哈高速公路横穿东西,102、112国道环绕西南,公路与铁路交通十分便利,是京津唐经济圈内重要的区域性交通枢纽城市。
火车站地段位于丰润区中心腹地,规划范围1.35平方公里。
西北与唐山市丰润区规划高教科研区相连,东邻基础产业工业园,北靠还乡河旅游休闲度假区和传统文化风情区,东南方向与规划行政中心、生产资料交换中心、高科技产业园衔接,区域位置十分优越。
第二节现状道路与交通条件
火车站地段地处唐山市丰润区交通中心,对内、对外交通都极具优势。
周围有曹雪芹西大街(北)、京秦铁路(南)、润泽大道(西)、荣国大道(东),迎宾大道和永济大街纵横跨越该地段。
第三节现状用地布局与功能分析
一、现状用地性质分析
1.以二、三类住宅用地为主、开发强度低
规划区内大部分面积的用地皆为居民私宅,形式简陋、建筑层高较低、其中部分年代久远、容积率仅仅只有0.7左右、开发强度较低、不适合整个地段今后的发展要求。
2.地段欠成熟,尚有较大面积的耕地、弃置地未予开发
现状用地内尚有170300平方米左右的未开发耕地和弃置地,占规划总用地面积的13%强。
3.用地性质杂乱、用地单位小而多,相互干扰较大
规划区内居住、行政、工业、交通、军事等性质用地相间杂,特别是工业用地和市政公用设施用地中的交通设施用地这两项,其使用的单位规模较小,占地面积又不大,但却对周边的居住用地、医疗卫生用地、公共设施用地的干扰极大。
4.用地比例失调
用地性质与比例缺乏控制,公共绿地、广场等休憩活动场所与设施都远远达不到使用要求。
具体情况见表1.1。
二、现状建筑分析
规划区内建筑绝大部分为一、二层简陋民房,建筑材料多用普通的烧制红砖与混凝土,抗震、节能性能较差、外观式样陈旧呆板、单调厚重,立面毫无生气。
住宅区内私自搭乱建现象严重、建筑垃圾露天随意堆放。
铁路部门附属家属区有少量新建住宅,为五、六层多层建筑。
建筑院落封闭,多为居民自行围合,较粗糙杂乱,缺乏统一感与通透性。
现状用地分析
表1.1
用地
代码
用地
代码
用地面积
(㎡)
比例(%)
现状建筑面积(㎡)
现状建筑质量
容积率
主要单位
绿化植被状况
R21
R31
住宅
用地
384613.27
30.5
262301.60
以低层简陋民房为主,仅少量多层住宅
0.68
赵庄、塔湾村
部门单位附属住宅
较差
R22
R32
公共服务设施用地
79991.35
6.3
21556.50
总体较好,少量新建
0.27
各中小学、菜场等
较差
C1
行政办公用地
15338.70
1.2
8549.70
良好
0.56
民政、畜牧水产、粮食等局、办事处
较差
C2
商业金融业用地
46200.29
3.7
43048.90
较好
0.93
区购物中心、百货大楼、农行、工行、旅馆、商业招待所
较差
C5
医疗卫生用地
34696.27
2.8
16417.90
一般
0.48
铁路医院、区伤员疗养院、区卫生防疫站
一般
C6
教育科研设计用地
30057.08
2.4
13858.80
良好
0.46
区委党校、区师范学校
一般
M
工业用地
37807.25
3.0
19089.30
较差
0.50
铸造厂、机械厂、氧气厂
较差
T
对外交通用地
138910.60
11
87513.68
一般
0.63
汽车客运站、火车站、铁路部门
较好
S
道路广场用地
182659.02
14.5
0
无
0
各级道路、广场
一般
U2
交通设施用地
96503.57
7.7
28951.07
较差
0.30
唐山运输集团三公司、汽修厂、加油站
较差
U3
邮电设施用地
4893.03
0.4
5390.20
良好
1.10
邮电局
一般
G
绿地
32006.94
2.5
0
主塔修缮良好
0
天宫寺塔公园
一般
D
特殊用地
6994.90
0.5
3464.40
较差
0.50
训练场
较差
E
水域和其他用地
170327.73
13.5
0
无
0
耕地、弃置地
较好
合计
1353700
100
510142
一般
0.38
规划总用地
较差
现状建筑质量分析
表1.2
建筑质量状况
面积(㎡)
比例(%)
良好
19713.42
5.8
较好
50560.24
14.8
一般
177688.13
52.2
较差
92683.00
27.2
注:
表中面积为该类建筑的基底面积
现状建筑高度分析
表1.3
建筑层高
面积(㎡)
比例(%)
一层
198691.29
64.3
二层
48749.62
15.8
三层
38580.84
12.5
四层
6724.79
2.2
五层
7513.34
2.4
六层
8965.60
2.9
注:
表中面积为该类建筑的基底面积
建筑环境绿化状况较差,缺乏统一布置,多为各单位自行配建。
除少数单位(铁路、学校、民政等)配套建设较好外,普遍较差。
建筑色彩以素墙面砖红色为主,地域特色明显,临街新建建筑多饰以白色瓷砖,间有少量淡绿、米黄、天蓝色外墙的建筑。
三、现状用地布局与功能分析
1.规划区内用地布局零乱,各用地之间配套关联性较差。
工业、交通用地对居住、办公等用地的干扰严重,功能分区不明确。
商业、金融、服务等公共服务设施分布零散、不均匀,规模小,难以满足今后使用要求。
2.规划区内路网不成系统、现有道路除车站路、唐丰路(旧名)初具规模外,都不能满足交通运输要求。
居民区内道路多为窄巷,难以行车,通达性差。
现有道路交通压力大,占道经营现象较为严重,车辆停靠缺乏统一管理与引导,较为拥挤混乱。
3.城市形象缺乏整体感、活泼感,环境污染严重,景观单一。
街道两厢建筑参差不齐,建筑形式过于简单,大部分为低矮平房;各类广告招牌零乱不堪,立面粉饰不一,随意涂画、拆建现象严重。
4.城市开放空间数量、质量均不能满足城市扩张需求。
现状火车站、汽车客运站、主要街道两厢均无相应开放场地满足其交通人流疏散、景观要求,这些地段作为城市的“入口”与“客厅”,其景观性、展示性不容忽视。
第二章规划编制依据、规划范围与规划原则
第一节规划编制依据
规划的编制依据
本次规划的编制依据有以下这些:
1.《丰润县县城分区规划》(1998至2010)
2.《唐山市丰润区城区概念性规划》(2002至2020)
3.《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90)
4.《城市规划编制办法》(1991年建设部令第14号)
第二节规划范围与人口规模
规划范围与人口规模
根据《丰润县县城分区规划》(1998—2010)和丰润区火车站地段发展的现实情况进行综合考证,经丰润区人民政府和丰润区城市规划行政主管部门批准,火车站地段的规划区范围确定在曹雪芹大街路以南,京秦铁路以北,康宁大道以东,荣国大道以西,总面积1.35平方公里。
规划总人口为1.33万人。
第三节规划原则
本次规划的规划原则有以下这些:
●持续滚动发展原则
既重视规划的时效性,亦重视规划的近期和远期目标的协调一致。
坚持生产、生活、生态三者协调发展,坚持环境建设与功能建设同步,创造良好的生态环境和理想的工作、生活环境。
●环境生态原则
突出人与自然相融合,强调生态环境保护与城市建设的紧密结合,综合调度自然生态环境、人工环境和社会环境要素,促进其有机结合。
●传统与现代并重的文化原则
尊重历史,挖掘历史资源,尊重地方文化,弘扬地域文化,注重城市各功能空间的整体和谐性和景观结构的有机性,同时利用现代技术手段,营造富有特色的城市景观。
第四节指导思想
一、规划编制依据
●适应城市现代化发展的战略要求和丰润区社会经济发展纲要,立足高起点、高标准,力求实现规划与建设理念的跨越、城市形象的跨越、历史到现代的跨越;
●坚持营造人与自然的和谐发展,走可持续发展道路,处理好人口、经济、资源、环境和社会间的相互关系;
●坚持扩容提质、经营城市的建设理念,强调规划的可操作性,突出城市特色,拓展城市规模,完善城市功能,保护生态环境,为丰润的社会经济发展拓展空间。
二、规划对策与建议
在规划的编制中对策和建议对其的作用不可忽视。
1.在市场经济条件下,城市的发展机会增多,自主性增强。
不同前景的发展将带来不同的发展格局,那种终极蓝图势必受到市场式经济的冲击,总结以往在用地控制方面的经验教训,本轮规划的用地应该抓大放小,把结构控制作为规划的重点。
随着全球经济的一体化、区域的联动性增强,土地资源的外部需求将逐渐成为主导,计划经济向市场经济的转型,土地空间配置中需求的不稳定性增加,计划经济体制下供给导向思维方式必然将会要受到十分严峻的挑战。
还乡河以北的发展战略的受挫,说明了以供给为导向思维的失误,然而面向市场经济的土地资源配置并不否定供给要素的重要性,即供给要素的比较优势、发展潜力、需求前景。
没有需求的供给是毫无意义的。
2.应切实有效地保护土地的战略性供给优势。
规划区的人文环境、地方特色是规划区的财富。
许多影响规划区空间的用地需求,往往来自规划区的外部,并且空间范围较大。
而一旦发生则会对规划区产生较大的影响,当需求和供给发生空间矛盾时,政府不能以短期利益损害长期利益。
因为这些战略性供给优势的存在,将对整个城市的发展产生重大的影响。
为此,应以保证城市的整体生态环境和结构为前提,规划区范围在实行可建设用地总量控制的前提下划定可建设用地和严禁建设用地,对不可建设的外围生态用地实施分级保护,作为保护和控制城市生态环境的永久性绿地实行严格保护,严禁占用。
作为城市的开放空间的,在保证绿地率不低于60%的情况下可适当进行休闲娱乐性的低密度建设。
3.在市场经济条件下,各种经济利益的驱动,使资源得以充分利用和重新配置,但另一方面也有可能使规划区环境恶化、市民的生活等公众利益受到损害。
政府应加强宏观调控、利用城市规划这一重要的调控手段,进行城市资源的优化,维护公众利益,发挥其最大、最好的综合效益。
对于规划区规划建设用地来讲,对公益性非盈利的公共服务设施以及市政设施用地、绿地应当切实进行控制和保护,规划调整中作为重点制定其实施政策和管理措施,以及相应的法规。
4.本次规划工业用地置换成为城市规划区完善功能用地的主要用地取向,基本上都要进行搬迁,置换是企业本身通过土地级差效益、结构的转型来提高自身的效益,对工业用地的定位不能简单地定位于城市搬迁工业,对于占地有一定污染、近期又有一定保留价值的夕阳工业应向规划区外围分阶段疏散,要不然其环境、产业优势丧失,也就失去了竞争和发展的机遇。
这应是城市产业结构和城市用地功能结构调整中一个值得注意的战略问题。
第三章规划构思与功能分区
第一节规划构思
一、规划构思概述
社会主义市场经济体制的健全发展、城市化水平的逐步提高、城市现代化的迫切需求以及人们日益提高的物质文化的需要……所有这些提出了新的要求,对既有的城市经济发展、社会发展、基础设施发展以及城市建设用地发展目标做出定性定量分析,从而从战略上有效地科学地指导城市规划的编制与实施。
土地是城市的载体,用地布局是城市规划的核心,城市空间环境的规划设计应强调整体性和序列感;注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成;本次规划通过对原有特色建筑、历史遗迹、古建的梳理整改,结合用地布局形成景观轴线;通过对建筑群按空间构图原理的有序布置,形成地域标志和个性场所,通过规划区公共活动空间的着重塑造,体现以人为本的思想。
为了保证规划区内良好的生态环境,本次规划主要从区域和宏观的角度,优化城市的功能布局。
规划的空间层次由大到小,时间由远至近,以保证城市空间的持续和区域的协调发展,引导城市发展空间向生态型、集约型、高效型等方向健康、稳定的发展。
城市土地利用的规模及空间结构是城市规划的核心,市场经济条件下用地规划的空间结构既要为城市的持续发展,人们的生存保护好生态环境,又要为城市土地谋求高质、高效的产出,提供良好的投资环境,为城市的快速、健康、持续的发展提供依据。
二、功能定位
本次规划按照以上对策和建议中所述,将规划区范围内的用地功能进行梳理,逐步剔除原有对地段内的环境、功能干扰较大的工业、农业、军事、交通设施用地,充分发掘本规划区的区位、历史人文优势,将本规划区定位为“以商业、居住为主,兼顾旅游、办公、贸易,对外对内展示丰润传统特色与世纪新貌的一个窗口地段”。
三、景观构思
对规划区内的景观构思分为以下几个方面论述:
●对迎宾大道两厢进行重点控制,形成商业景观轴线,将作为其起点与对景的火车站主体建筑及交通广场规划为地域标志性建筑与场所。
●对地域特色的尊重。
在规划用地内选择可充分代表丰润地方特色的两至三个街坊予以整改、保留,为地段的历史发展留下鲜明的记忆。
●对古塔的保护利用。
按“修旧照旧,合理利用”的原则对天宫寺塔予以修缮保护,结合用地布局在古塔与火车站主楼间形成视线走廊,实现历史与现代、人文与技术,动与静的对话与交流。
●大力增建、扩建公共绿地,使之达到一定规模,能成为地段共享的生态“绿肺”,改善城市环境,增加城市空间品位。
在规划中引入“绿线”控制概念,在规划道路两厢培植带状绿化,以之为骨架,串联各处的零散绿地,形成完善的连贯的生态整体。
第二节功能分区
一、功能分区概述
规划区的发展趋势要求相对集中、大容量、高档次的金融、信息、商贸、服务等设施。
同时要优化用地结构,改善基础设施,增加绿地及公共设施用地,强化金融、贸易、信息、咨询服务、商业等综合服务职能,建设高效率、具有区域经济行为“中心”功能的商务中心、商业中心。
二、六区
结合城市性质定位与空间布局及用地结构现状,调整城市用地结构和比例,重点支持高科技产业、文化产业、金融服务业和旅游业等产业的发展。
居住用地规划将逐步改变用地过密的状况,结合新区建设,引导其向新区组团疏解。
公共设施用地规划以提升城市品位、完善服务功能为目标,采用集中与分散、综合功能和专项职能相结合的方式,形成交通中心、商业中心。
绿地系统规划以自然生态绿地、城市绿地构筑现代化山水城市的绿色空间体系,大幅增加城市绿地。
提高综合交通用地的比例,为城市的合理布局、高效运行提供必要的空间。
规划区范围内大致可分为由康宁路、迎宾大道、朝阳北街、祥云大街围合的生态居住区,沿迎宾大道和曹雪芹大街两厢的综合商业区,火车站广场区,东部成带状的公园娱乐休闲区,东南部的对外贸易区和铁路综合办公区等六区。
三、二轴(结构轴、景观轴)
●结构轴:
迎宾商业轴
火车站地段人流、物流频繁,将迎宾大道规划为整个地段的功能、结构主轴,沿轴组织商业、服务、广场休闲等功能带(区),突显该地段在全区中的功能地位,发挥它在全区的独特作用。
迎宾商业轴为结构性轴线,其西厢用地在剔除、整合后规划为多功能居住区,以居住生态轴贯穿,东厢以视觉景观斜轴为主进行组织,营造成古与今、动与静的强烈对比,清晰地展现城市的文脉与日新月异的变革,亦是丰润区对外形象宣传的重要窗口。
●景观轴:
火车站——天宫寺塔视觉景观轴
按景观视线透视方法对城市视觉走廊与空间加以控制,既能满足景观要求,又能充分利用城市土地与空间。
火车站钟楼与古天宫寺塔,在两者间辟出一条与迎宾大道斜交于火车站广场的视线走廊,以有力地统摄整个地段的景观,其间布置广场、绿带,营造一处难得的城市休闲走廊。
第四章用地布局规划
第一节居住用地规划
一、居住用地概述
随着土地有偿使用制度的实施以及城市房地产业的兴起,住宅建设迅速发展,投资渠道也相应增加,如联建公助,集资建房等。
住宅商品化制度的推广,更加快了住宅建设的步伐,城市人平居住面积迅速增加。
多功能居住小区规划应遵循“以人为本”的设计思想,满足人们在生理和心理上对居住的综合需求,并合理布置小区公共服务设施及市政配套设施,方便居民生活;在居住区内有一条贯穿整个居住区的居住生态轴,生态轴上绿地和游园似散落银盘的珍珠镶嵌其上。
天宫寺公园成为居民休闲娱乐的主要场所,北邻还乡河风景带,环境景观良好,并适当发展旅游业。
二、居住用地现状
规划区内现状居住用地面积占总用地面积的36.8%,主要以四类居住用地为主,主要分布在迎宾大道以东和朝阳南街以南,建筑质量为一般和较差,层数为一至二层,色彩以砖红色为主。
三类居住用地分布规划区内西北边,沿铁路北线有两片新建不久的住宅区。
这类居住用地建筑质量较好,为五至六层,有砖红色、天蓝色等几种色彩基调。
公共服务设施主要分布在永济大街以北,主要有丰润铁路中学、县丰润镇中学等几
家单位。
居住用地现状存在的主要问题有:
1.居住用地过于集中在主体核心区,不利于中心区土地级差效益的充分发挥,也无法实现环境的根本改善,进而影响了城市的整体服务功能。
2.整体居住环境质量不高,住宅物业管理水平落后,大部分小区内沿道路、小街小巷建有商业门面,虽然为居民提供了方便,但由于管理难度大,缺乏统一规划,也影响了居住区的环境质量。
3.居住小区或住宅组团中,住宅用地比重太大,大于75%(国标上限),而公建、绿地及道路用地的指标远远不够,如人均公共绿地,大多数小区内只是利用住宅间距,道路两边植树,缺少室外活动场地和娱乐休闲设施。
4.居住用地大多属零星开发,规模小,配套设施差而不全,老年人服务设施、停车场地等严重不足,中小学的配套不够完善,有些居住用地与工业用地混杂在一起,干扰大,环境很差。
三、居住用地规划发展目标
居住用地规划将以提高居住环境质量为宗旨,合理布局,创造人与自然和谐的发展空间。
1.逐步提高城市的整体环境,营造高质量的居住环境。
新区开发注重空间环境、生态环境、景观环境的设计,保证足够的配套设施用地;对原有居住小区进行全面整治,实施现代化居住物业管理。
2.加强对住宅建设的统筹安排,杜绝零星开发,见缝插针,鼓励成片开发,有选择地建设1—2个居住示范小区,适当地开发一批富裕小康型居住小区。
3.人口结构变化直接影响到住宅建设的发展趋势,人口老龄化是当今世界共同面临的问题,因此,要及时调整居住空间组织结构,适当缩小居住组团规模;强化邻里空间设计,科学配置老年住宅,改善家庭养老的居住环境;在居住区公共活动场所全面实施无障碍设计。
本次规划将居住用地集中到康宁路以东,规划居住用地皆由原来的三类、四类居住用地提高到二类居住用地。
分设了四个小区,分别是“朝阳新城”小区、“佳园香舍”小区、铁路附属居住小区和天宫寺塔附近保留居住区,在迎宾大道以东保留的几处居住由于面积不大,可合并到天宫寺塔保留居住区内整体考虑,保留的居住用地主要以五、六层住宅为主,二、三层住宅亦占一定比例。
另外从抗震安全角度考虑,不宜多修建高层居住建筑。
在各个小区内部,容积率控制在1.6以下,绿化率在35%以上,住宅层数为5—6层,建筑限高24米,在某些综合用地中允许适当布置少量限高30米的建筑,人口密度250—400人/公顷,具体指标见地块指标控制附表。
居住建筑之间的最小间距,居住建筑与毗邻用地建设工程的建筑间距,应按当地建筑规划主管部门制定的城市设计、消防、交通、抗震等相关规定实施控制。
居住区内的公建设施如幼儿园主要房间,小学的教室与其遮挡建筑的距离,必须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。
四、居住用地规划原则
1.在符合城市总体空间布局的前提下,根据人口发展规模和人口分布原则合理安排居住用地,保留旧街区内以住宅组团为主,外围实行居住区规模化。
2.在保证安全、卫生、效率的前提下,尽量实现居住与就业就近平衡。
3.旧城区以改造棚户区为主,居住用地比例不再增加,人口应逐渐向外疏散,以此提高人均居住用地标准。
4.坚持走可持续发展之路,综合利用自然资源,以优良的环境取胜,在外围开敞绿地中结合自然山体、水域布置几个富裕小康型住宅区,如天宫寺塔和步行街附近保留的质量较好的建筑等处。
五、居住用地规划
1.居住用地结构形式
●规划新增居住用地(主要在迎宾大道以西)主要采用居住小区、组团两级组织结构模式,住宅建设向“住宅小区化”和“小区规模化”方向发展,以提供成片居住用地为主,便于配套设施和小区环境的建设,从而塑造良好的居住环境,居住小区以0.6—1万人为宜,居住组团以0.1—0.3万人为宜。
●严格按照国家关于中小学规划建设的规范标准配建中小学,通过布局调整和标准化建设,采取扩、迁、并、建的办法,优化中小学教育资源配置,规范中小学教育用地。
学校班级定员及用地指标
表4.1
指标
分类
班级定员(人/班)
平均每校班数
生均用地(平方米/人)
小学
45
24
14至18
初级中学
50
30
15至20
高级中学
50
36
20至27
2.旧区保留
保留的居住主要是现状新建不久,建筑质量较好,层数一般是5—6层,主要包括火车站西厢附属居住区和火车站东厢一块以六层建筑为主的住宅区,以及步行街附近的一片较好的住宅区,简单概括为天宫寺塔附近保留区。
3.新住宅小区建设
除去保留的部分建筑,区内主要新建了两个居住小区,分别是“朝阳新城”小区和“佳园香舍”小区。
“朝阳新城”小区处于朝阳北街以南,永济大街以北,康宁路以东,迎宾大道以西,佳园中路与朝阳南街两条区级道路分别纵通和横贯该小区,使得该小区交通便利,该小区总面积125820平方米,建筑高度控制在24米以下,绿地率控制在30%—35%之间。
“佳园香舍”小区由康宁路、永济大街、迎宾大道和祥云大街围合,小区内东西横有宝玉路,南北纵有佳园南路。
紧靠火车站,地理位置条件优越,总面积达165453平方米,建筑限高为24米,绿地率控制在33%左右。
4.配套公共设施建设
本次规划根据人本主义原则,在各个小区内部配有文化娱乐、社会服务中心等一系列公建设施。
其中“朝阳新城”小区内设有中、小学各一处,另外设一处的还有开闭所、老年活动中心、青少年活动中心、居委会、门诊所、文化站;设两处的有停车场、储蓄所;设三处的有书报停;设四处的有公厕和垃圾收集点。
“佳园香舍”小区内设一处的有储蓄所、邮政分局、派出所、开闭所、文化站、门诊所、肉菜市场和公厕;设两处的有老年活动中心、青少年活动中心和幼托;设三处的有书报亭;设四处的有垃圾收集点和停车场。
具体情况见公共服务设施图。
第二节公共设施用地规划
一、公共设施用地规划概况
本次规划中规划区内无工业用地,配套设施的安排是其必不可少的环节,公共设施按区级、居住区级两级设置,一般布置在交通便利,人气旺盛的地块。
其中、小区级文化娱乐、社区服务中心、医院、医疗站、中学、小学、托幼、农贸市场、垃圾站、公厕等为本次规划涉及的主要配套设施,这些设施的布点和服务辐射范围参照相关的技术规定,根据现实情况具体制定,详情请见公共设施服务图。
二、公共设施用地现状
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