德阳项目可行性报告.docx
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德阳项目可行性报告
德阳福庆地产并购项目
可行性研究报告
2013年5月31日
目录
一2012年德阳房地产市场特征(以下数据摘自全国工商业联合会)2
1、土地市场供需大幅下滑。
2
2、房地产投资及开(施)工量稳中有升。
3
3、商品房销售回暖明显。
3
4、销售价格呈下降趋势。
4
二、德阳市各区域板块现状及规划4
1、板块划分4
2、板块界定4
3、板块现状及展望6
3.1城北片区6
3.2黄河片区6
3.3老城区7
3.4旌东片区7
3.5旌南片区8
三、2013年德阳房地产市场展望8
1、房地产政策8
2、商品房供应9
3、商品房需求9
4、房价水平9
四、本案周边项目一览表9
1、万兴·魅力城4期——旌城一品9
2、嘉信·山海天11
3、希望城12
五、本案经济效益测算14
1、本案地块取得价格14
2、本案开发经济效益测算14
一2012年德阳房地产市场特征(以下数据摘自全国工商业联合会)
1、土地市场供需大幅下滑。
德阳市区2011年商品住宅用地成交面积1051.76亩,2012年商品住宅用地成交面积727.66亩,同比下降30.8%,下降幅度较大。
2、房地产投资及开(施)工量稳中有升。
截至2012年11月,德阳市区房地产投资39.76亿元,同比增长54.2%;市区房地产施工面积达到508.3万平方米,同比增长21.4%;市区新开工面积达到了156.6万平方米。
3、商品房销售回暖明显。
随着房地产政策的微调及开发商的“降价走量”,刚需逐渐回归,德阳房地产市场普遍反映2012年楼市从下半年回暖迹象明显,成交量增长幅度较大。
2012年全年城区住宅销售面积105万平方米,同比增加43%。
4、销售价格呈下降趋势。
2012年德阳市区商品房销售均价走势起伏较大。
2、3月份在“降价走量”的策略下,商品房销售均价跌至谷底。
随着销售旺季的到来,商品房销售均价开始回升,至5月创下年度最高价格。
其后,商品房销售价格起伏不定。
截至年底,成交价格收尾在4400元/平方米,年底与年初差价在208元/平方米,下降幅度达到4.5%。
二、德阳市各区域板块现状及规划
1、板块划分
根据德阳的城市规划及城市发展状况,结合目前德阳房地产市场的发展状况,市区房地产市场板块划分为城北片区、黄河片区、老城区、旌东片区及旌南片区等五大房地产板块。
2、板块界定
城北片区:
黄河西路以北,西至宝成铁路,东攘旌湖;
黄河片区:
凯江路以北,西至旌湖,东至成绵高速(本案所处片区);
老城区:
北至黄河西路,西至华山北路,东至旌湖,南至珠江西路;
旌东片区:
北至凯江路,西至旌湖,东至成绵高速,南至珠江东路;
旌南片区:
北至珠江西路,西至华山南路,东至庐山南路、南至成绵高速。
3、板块现状及展望
3.1城北片区
区域成熟度不高。
作为老城区的北部延长线,城北片区发展较为滞后,项目很少,楼盘品质一般。
虽然可依附老城区的配套,但区域内尚无大型商业中心、大型综合市场等,缺乏支持品质生活的必要条件。
3.1.1区域土地市场。
城北片区2012年共成交2宗商住地块,总面积71.8亩,成交地块的规划总建筑面积为17.13万平方米,预计未来此片区的面市项目规模不大。
3.1.2区域房地产开发。
城北片区目前在售项目5个(北辰观山水、东方阁、民福苑3期、龙湾上城、春天印象)。
从销售情况上看,片区总体销售平均去化率在38%左右,面市项目的库存/待开量约为36万平方米,目前销售均价在4100-5500元/平方米之间。
3.1.3区域展望。
虽然目前城北片区发展较为滞后,但其未来有很好的发展空间。
该片区的自然资源得天独厚,工业企业少,适宜居住。
3.2黄河片区
区位条件最佳,人居环境最好。
黄河片区拥有开阔水景、黄河广场,充满城市新区的高雅气质;区域内市、区两级行政机关及警官学院、市一中等和市政配套设施已日臻完善。
从区域价值上看,成-绵-乐城际高铁德阳城北换乘站也设在黄河片区的河西,价值潜力巨大。
3.2.1区域土地市场。
黄河片区在2012年共成交2宗商住地块,成交地块的规划总建筑面积为12.18万平方米,未来新入市的项目及规模较近些年有大幅度萎缩。
3.2.2区域房地产开发。
黄河片区目前在售项目8个(希望城、瑞琪曼国际社区、七彩城、万兴·魅力城5期、山海天、上东风景2期、黄河畔岛、翰城国际)。
从销售情况上看,黄河片区总体销售平均去化率达到81%左右,在整个德阳市区位于首位。
片区目前销售价格在4100-6500元/平方米之间,目前库存/待开量为18万平方米。
3.2.3区域展望。
随着市、区两级政府进一步,加大力度的开发打造,商业、会展等更多配套设施的完善,逐步弥补黄河片区的空白,一个集商业贸易、休闲健身、商务会议等多种功能为一体,宜居、宜业、宜商的高品质生态片区即将呈现。
较低的存量房源,加上人们对这一片区的认可,预见其区域住房价格坚挺。
3.3老城区
城市生活核心商业购物域
德阳老城区作为德阳的核心,商业繁华,生活配套非常完善。
便捷的交通,成熟的商业环境,完善的医疗保障,让老城区成为德阳购物、娱乐、饮食,以及商务办公的最佳之地。
3.3.1区域土地市场。
老城区去年成交1宗商住地,成交地块的规划总建筑面积为6.87万平方米,老城区可开发土地量依旧最小,未来供应量将持续下滑。
3.3.2区域房地产开发。
目前片区主要在售项目9个(东方御景、西都名苑、凯旋国际、汇通大厦、湖畔新城、鑫沙时代、水岸花都2期);待售项目1个(新里程·尊域)。
区域内项目体量均较小。
据调查,老城片区平均去化率在53%左右,处于中等水平。
片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间;区域内目前库存/待开量为34万平方米。
3.3.3区域展望。
随着老城区快速发展,可供开发用地日益减少,旧城改造将是老城区房地产发展的方向,新入市项目也将以小项目为主,但开发项目将逐渐引入一线城市的开发理念,小幅度升级现有落后的商业形态与改变传统的住宅小区概念。
3.4旌东片区
旌东片区作为德阳新兴城区,如今已经形成房地产开发、生活配套、城市设施等都十分完善的成熟区域,成为德阳城市“副中心”的代表区域。
3.4.1区域土地市场
旌东片区2012年共成交4宗商住地块,总面积108.33亩,占全市成交总量的14.9%;成交地块的规划总建筑面积为24.48万平方米。
3.4.2区域房地产开发
目前片区在售项目9个(金湖名城、凯江新城、鑫恒香延、四汇·左右、时代庐山、世纪美郡、力创·锦苑、友山公馆、庐山星座);待售项目3个(望龙东郡、东湖尚领、嘉皇·心悦城),共12个项目。
由于区域范围受限,在售楼盘的规模都不大。
从销售情况上看,旌东片区平均去化率在35%左右。
片区目前成交均价在4200-5200元/平方米之间。
区域内目前住宅库存/待开量为60万平方米,在未来时间内,竞争将会激烈。
3.4.3区域展望。
旌东片区拥有的成熟生活配套、教育资源、自然资源将大大提升其区位价值。
由于区域内的土地储备等也已基本达到饱和状态,可供开发新建的空间有限,旌东片区的发展主要沿庐山路方向外扩至京昆高速,预计以后开发量将有所下调。
3.5旌南片区
该片区是市政府倾力打造的城南起点站、城市副中心。
区域内交通便利,但重工业污染对居住环境有一定影响。
3.5.1区域土地市场。
2012年旌南片区成交5宗商住地,面积448.87亩,规划总建筑面积为55.86万平方米,在整个市区范围内潜在开发规模最大,是全城新开项目最集中的区域。
3.5.2区域房地产开发。
目前片区在售项目16个(银鑫·五洲广场、城南一号、南城都汇、CLD未来城、汇乐国际·逸家、凯丽景湖三期、艺墅南岸二期、保利国际城、正基首席、鼎虹蓝域、温莎湖畔庄园、天籁福、明源国际、世纪美郡、华庭阳光二期);待售项目2个(旌城天际、香江华府)。
从销售情况上看,旌南片区平均去化率在40%左右,处于中等水平。
片区目前销售价格在4000-6000元/平方米之间;区域内目前库存/待开量为124万平方米(不含保利国际城)。
在很长一段时间内,区域内竞争均较为激烈。
3.5.3区域前景。
旌南片区作为德阳的南大门,是市政府重点规划的城南副中心,保利国际城等项目大型商业的呈现及各项目的陆续入住,人、商气将极大提升。
三、2013年德阳房地产市场展望
1、房地产政策
从严从紧的调控基调不变。
2013年1月,中央“继续坚持房地产调控不放松”,奠定了2013年房地产市场调控的基调。
近期提出了住房保障和市场配置“双轨制”的发展目标,这将有助推动后市保障和市场的均衡式发展。
2、商品房供应
供应量充足,竞争激烈。
据调查,目前市区面市商住项目53个,其中47个项目在售,6个项目待售,库存和待开量约为272万平方米(不含保利国际城),加上2012年成交地块潜在的114万平方米商品房,市区潜在住宅供应将达到426万平方米以上。
虽然这些潜在供应量将会陆续上市,商品房供应依然过大,加剧德阳房地产市场的竞争。
3、商品房需求
刚需为主,稳中有升。
从严从紧的房地产宏观调控下,投机、投资性需求受到打击,改善性需求受到抑制,市场以刚性需求为主的需求结构不会发生根本性的变化。
同时由于德阳房地产市场供应量巨大,开发商依然需要“跑得快”。
在政策及开发商为“跑得快”推出优惠策略的双重刺激下,2013年市区的商品房需求将会呈现下滑趋势,预计2013年的商品房需求量在80-100万平方米左右。
4、房价水平
价格触底反弹,但涨幅不会太大。
从2012年德阳商品房销售价格走势来看,4400元/平方米左右的价格是德阳商品房比较合理的价格水平,这已较2012年初的4600元/平方米左右的成交价格下降了200元/平方米,目前德阳的房地产价格已触底。
预计今年德阳的房价水平将会出现一定的反弹,但总体涨幅不会太大。
四、本案周边项目一览表
1、万兴·魅力城4期——旌城一品
区域
黄河片区
楼盘地址
德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处
均价
5000元/平米
售楼处地址
德阳市黄河片区天山北路与渭河路交汇处
开发商
德阳万兴房地产开发有限公司
预计入住时间
2013-12-31
物业类型
普通住宅
建筑类型
小高层|高层
建筑结构
框剪
装修状况
毛坯
预售许可证
德2011房预售证第025号
占地面积
46000平方米
建筑面积
200000平方米
总户数
1616户
车位数
1897个
容积率
4.5
绿化率
35%
物业管理费
1.6
物业公司
万兴物业
交通状况
27路
周边配套
教育:
商贸校、外国语学校、庐山路小学德阳外国语幼儿园
银行:
中国银行
商场:
沃尔玛、希望城综合体(在建)
投资商
德阳市万兴房地产开发有限责任公司
代理商
新纪元营销公司
万兴魅力城4旌城一品是万兴集团在售尾盘项目,是万兴·魅力城继1、2、3期后呈现的新地标性物业。
项目5期——和睦人家接待中心已开放,今年下半年开盘。
项目5期总建面176000平方米,共935户。
2、嘉信·山海天
区域
黄河片区
楼盘地址
德阳市区峨眉山路与洛河路交汇处东南角
均价
4950元/平米
售楼处地址
德阳市天山北路与渭河路交汇处西北角(项目现场)
开发商
德阳嘉信物业有限公司
预计开盘时间
2011-09-18
预计入住时间
2013-08-30
物业类型
普通住宅
建筑类型
多层|小高层|高层
建筑结构
框架
装修状况
毛坯
预售许可证
一批次(德2011)房预售证第016号;二批次(德2011)房预售证第045号
占地面积
49439.97平方米
建筑面积
171010.72平方米
总户数
856户
车位数
931个
容积率
2.83
绿化率
35%
物业管理费
1.4
物业公司
众成物业
交通状况
20路/24路/27路
投资商
德阳嘉信物业有限公司
代理商
高登客---金钥匙机构
施工单位
德阳万泰、华西建筑
景观建筑
BSED蓝海 广州南方设计院
3、希望城
区域
黄河片区
楼盘地址
德阳市庐山北路与渭河路交汇处
均价
5078元/平米
售楼处地址
德阳市庐山北路与渭河路交汇处
开发商
德阳希望置业有限公司
物业类型
普通住宅
建筑类型
高层
建筑结构
框架
装修状况
毛坯
预售许可证
德2011房预售证第046号
占地面积
33250平方米
建筑面积
138000平方米
容积率
3.3
绿化率
35%
物业管理费
1.56
物业公司
德阳市希望置业有限公司
交通状况
27路、23路、24路、22路
代理商
高登客-金钥匙机构
施工单位
中科建设
整合推广
和声机构
景观建筑
成都威德公司 成都韬略安道设计公司
希望城是中国民营企业500强首位的华西希望集团2011年扛鼎之作,位于德阳市黄河片区核心地段,项目占地231亩,共有5个地块,总建筑面积80万㎡。
项目分为1期和2期,目前正在开发建设1期,分为商业1号地块和玫瑰园2号住宅地块,2期为3、4、5号地块分别是五星级酒店4号地块和临湖高端住宅3、5号地块。
项目开发总投资金额约为20亿元。
在售一期项目可选100套,76-133㎡,均价4600。
其中93㎡的可3变4。
一次性付款优惠2%。
酒店公寓可选80套,32-56㎡,均价3988。
,
该项目为目前德阳业态最全、规模最大的城市综合体项目,希望城涵盖了大型购物中心、精品商业步行街、五星级酒店、甲级写字楼、玫瑰园浪漫住区五大顶级业态,融购物、办公、餐饮、休闲、娱乐、健身及居住于一体,实现多元化、多样化的城市功能集成。
该项目的产品线丰富,有60-80㎡的两室单卫,90㎡的可变三室双卫,92㎡的可变四室单卫,103-109㎡的院内阔景三室双卫,更有126㎡的三室双卫中庭楼王。
五、本案经济效益测算
1、本案地块取得价格
经查询,福庆地产在2010年取得“地块一”的的费用为125万元/亩。
经查询,福庆地产在2011年取得“地块二”的的费用为220万元/亩。
综上可知,本项目的土地初始取得总价为6050万元。
2、本案开发经济效益测算
地块总面积
(亩)
最大
容积率
最大
建筑密度
最小
绿地率
建筑限高
(米)
总建筑面积
(平米)
兼容商业面积
(平米)
地块一
31.00
4.2
30%
35%
80
86805.6
17361.12
地块二
9.89
2.7
25%
40%
60
17795.7
0
合计
40.89
3.84
104601.3
17361.12
序号
成本项目
金额
(万元)
标准
单位指标
(元/㎡)
工程量(㎡)
(一)土地成本
16356
400万元/亩
1564
40.89亩
(二)前期费用
1566.13
150
104601.3
1
勘察设计及规划测量费
407.95
建安费用×2.5%
39.00
104601.3
2
城市基础设施配套费
679.91
建筑面积×65元/平米
65
104601.3
3
招投标费用
130.54
建安费用*0.8%
12.48
104601.3
4
工程定额测定费
22.84
建安费用*0.14%
2.18
104601.3
5
质检费
45.69
建安费用*0.28%
4.37
104601.3
6
工程发包交易费
11.42
建安费用*0.07%
1.09
104601.3
7
人防工程异地建设费
156.90
建筑面积×15元/平米
15
104601.3
8
新型墙体材料专项基金
73.22
建筑面积×7元/平米
7
104601.3
9
水土保持设施补偿费
15.69
建筑面积×1.5元/平米
1.5
104601.3
10
散装水泥基金
4.18
建筑面积×0.4元/平米
0.4
104601.3
11
白蚁防治费
17.78
建筑面积×1.7元/平米
1.7
104601.3
(三)工建及配套费用
17667.08
1688.99
104601.3
1
建安工程费
16317.80
按建筑面积㎡
1560.00
104601.3
1.1
多层(砖混)
1255.2
按多层建筑面积㎡
600
20920.26
1.2
30F以下高层
15062.6
按高层建筑面积㎡
1800
83681.04
2
配套工程费
859.74
按建筑面积㎡
82.19
104601.3
2.1
室内给水户表、天然气安装表等工程
523.01
按建筑面积㎡
50
104601.3
2.2
室外供电、给排水
240.58
按建筑面积㎡
23
104601.3
2.3
小区监控
62.76
按建筑面积㎡
6
104601.3
2.4
室外环境道路
33.39
按建筑面积㎡
35
9540.65
3
不可预见费
489.53
建安费用*3%
46.80
104601.3
(四)监理费用
163.18
建安费用*1%
15.60
104601.3
(五)建设管理费用
489.53
建安费用*3%
46.80
104601.3
(六)房屋维修基金
947.97
按销售额1.5%
90.63
104601.3
(八)营销费用
947.97
按销售额1.5%
90.63
104601.3
(九)推广费用
947.97
按销售额1.5%
90.63
104601.3
(十)各种税费
5687.84
按销售额9%
543.76
104601.3
(十一)总开发投资成本
44773.68
按建筑面积㎡
4280
104601.3
(十二)销售额
63198.2
按建筑面积㎡
6042
104601.3
1
多层(砖混)
6364.64
按多层建筑面积㎡
5200
12239.7
2
30F以下高层
36000.23
按高层建筑面积㎡
4800
75000.48
3
商业
20833.34
按商业建筑面积㎡
12000
17361.12
(十三)利润
18424.53
按建筑面积㎡
1761.41
104601.3
利润率
29%
利润/销售额
综上可见,本项目具有较好的开发前景,利润率也相对可观。
可行性较高,建议开发。
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