财富广场商业租售方案.docx
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财富广场商业租售方案
《财富广场商业》租售方案(总10页)
财富广场项目商业租售方案
一、定位回顾
(一)项目背景
1、项目本身结构决定,我们区别于传统的集中式商业或社区型商业。
一方面,项目体量限制,不足以进行统一招商销售;另一方面,封闭式的整体结构决定了,如果按照传统纯销售模式必定面临困局。
2、项目交通状况堪忧,尤其是进出口道路,地上停车等问题较为突出。
流通性能,是前期评判商业项目的第一要素,项目本身存在的出入困难、地上停车位严重不足等问题,将是实际销售过程中客户最大的抗性。
3、目前项目周边市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备,商铺价格高,首付高,房款数额巨大,购买门槛极高,潜在的实力客户极为有限,多家在售楼盘的商铺普遍销售状况不佳,多家楼盘出现长期滞销的情况
(二)SWOT分析
优势
1、地处江阳路路中段,交通便利,道路宽阔,地理位置优越。
2、项目周边紧邻众多住宅区镇,距离市中心距离近,商业发展潜力巨大。
3、产品已完工,具备交房条件,已达到成熟的销售时机。
劣势
1、项目周边商业档次较低,不利于树立本项目商业的品牌形象。
2、项目周边的商业没有形成规模,商业氛围较淡,不利于项目的推广。
3、商铺使用率较低,面积过大,总价较高。
机会
1、目前周边无其他集中型商业项目正式对外公开,属于市场空白点。
2、金融冲击下投资理财类产品少,收益低,投资房产类逐渐升温。
风险
1、二城板块在住宅市场发展多年趋于成熟,但商业市场刚刚起步。
2、新投放项目商业商铺体量较大,即将推出,特别是万达金街对于客户吸纳能力远远高于本案
(三)业态划分
本案必须通过合理的定位,包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。
考虑到财富国际大厦的商务需求,以及住宅住户对服务商业的渴求,在商业定位和业态选择上应力求精致和完善,同时兼顾立体化、多层次分布,首先在休闲、娱乐等商务享受方面也应有所侧重,如酒店、餐饮、咖啡等;其次考虑满足日常生活需求的消费业态,如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等。
二、招商与销售策略
(一)项目商铺销售运营策略
1、统一招商
除经营户购买的,用于自营的商铺外,为统一形象,尽快繁荣商业体,对剩余商铺采用统一招商,以招商造势的策略。
2、“出租过渡,最终出售”的收益模式
对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户,将产权转移,由购买者自行经营或出租给他人经营。
3、整合市场
整合商业街功能,集娱乐、休闲、餐饮、服务四大功能于一体;
整合市场空间,进行合理商品布局;
整合招商,因有部分商铺可能需要先租再售,该部分商铺进行统一招商;
整合推广,整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广;
4、合理回报
保证市场和经营户合理的收益,实现双赢;
完善商业物业的管理和服务功能,提升市场软环境的竞争力;
通过市场整体机能的完善,带动该商铺销售及租赁价格的提升,使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报;
(二)招商销售总策略
招商策略
1、在商铺销售前做好商铺招商工作。
以销售为主,招商为辅。
如商户可以购买商铺则将商铺产权转让;如商户只能接受只租不买的形式,可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。
2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺,如健身房。
为了加快发展商的资金回笼,可先将商铺先租给投资者经营一定年限,然后再将其产权转移给有购买意向的客户;
3、对商铺进行业态布局进行初步规划,根据规划业态,针对性地寻找投资商户进行招商。
4、以售优先,以售为主,以租促售,售租结合,营造售租两旺的红火局面。
销售策略
1、北面1-2层连卖,实际使用中两层可分割成三层使用,客户可买两层送一层,缩减总价过高带来抗性,降低单价水平。
户型设置为:
开间米,进深米,户型面积200~350平;内部设置楼梯可直接通往二楼。
2、南面二层作为一个整体统一招商,划分面积,分割产权,带租约出售。
户型设置为:
开间米,进深米,户型面积100~120平;以社区辅助配套的业态为主,与现有住宅底商形成互动。
3、地下部分,可作为附加产品,结合客户需求打通,作为销售附加增值部分。
将地下空间捆绑一层销售,价格以成本价打入一层价格中,增强商铺性价比。
4、三层目前暂不考虑销售,以招商为主,除非有大客户整层或半层购买。
一层二层
三层
(三)商铺招商与商铺销售流程
1、目标商户群的确定;
2、对商铺铺位进行规划,制定合理的分割方案;
3、针对目标商群和客户群进行项目推广,扩大项目知名度,提升影响力;
4、双方洽谈,达成购买或租赁意向;
5、投资者到实地选择商铺位置,并签订买卖或租赁协议;
6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费;
7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售;
8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套,为投资者的进入创造良好的商业硬环境;
9、在招商过程已经基本结束时,各商户装修好自己的经营商铺,最后选择合适的开业时间,进行商业开街仪式,开始经营。
(四)商铺营销实施策略
内部筹备期:
2016年6月-7月
1、制定商铺营销及招商政策;
2、整顿商业体环境,内部场地、外围交通、商铺氛围(门头、小品等);
3、选取北面1-2层打造样板房;
4、内部招商启动,主动电联扬州部分实力商家;
5、宣传物料设计;
市场蓄水期:
2016年8月-9月
1、市场推广敌动,以超常的推广手段,结合户外广告、海报派发、网络、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势,引起目标客户群的关注。
2、对外招商推广,举办招商大会;
3、样板间亮相;
公开发售期:
2016年10月-12月
1、利用认筹排号,锁定消化首批意向客户;
2、以项目的各种竞争优势为传播点,多种媒体、多种销售渠道配合现场展示,打动消费者,激发购买欲望,吸收客户资源;
3、商铺开盘,公开认购,选定商铺,签订购铺认购协议,进行交款;
强销进场期:
2014年1月—8月
1、承接首次公开发售的热潮,适当地调整推售安排,推出全新的单位及全新销售举措,以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受,促成再次的销售高潮;
2、春节年后,之前已招商、自营客户择日进场装修;
开业营业期:
2014年9月-10月
商业体统一正式对外营业,通过营业再度掀起一股销售热潮,此时通过一系列销售政策促进成交;
清盘期:
2016年11-12月
利用灵活多变的促销措施,以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会,促使目标客户把握良机,尽快行动。
商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。
以商铺的招商造势来推动商铺销售,营造热销红火气氛。
(五)项目整体租售价格制定
1、项目租赁价格制定
结合项目周边商业的租赁市场及在售楼盘的基本状况,同时,充分分析项目自身的因素,租赁日租金在~元/平/天。
同时,根据商铺的位置、人流、商铺划分等因素,制定合理的租金阶梯。
项目分区块租赁价格
区域
总面积(㎡)
日租金(元/平/天)
年租金(元/年)
租售策略
一层北侧
1050196
销售为主
二层北侧
814003
一层南侧
744761
二层南侧
514286
半层起租
三层北侧
443982
三层南侧
355046
三层东侧
69963
圆弧1~3层整体
1883
979582
整体租赁
合计
4971820
结合租赁价格测算,综合实际有效出租率(85%左右),整体出租预期年租金收益为420万。
项目周边商业租金售价情况
地点
位置
楼层
经营业态
面积(㎡)
年租金(万元/年)
日租金(元/平/天)
销售总价(万元)
单价(元/平)
备注
御峰国际
江阳路南
1~2F
售楼处报价
270
32
1~2层整体,平均售价2万~万,租金3元/平/天左右
1~2F
三菱、海尔
300
600
2
雅居乐
内街
1~3F
260
20
416
万~万
1~3层整体,平均售价~万,租金2~3元/平/天左右
招商部
1~3层
272
32
江阳路沿街
新世纪酒店南
1F
沿街
120
8
平均租金~元/平/天
新世纪酒店东
1F
家具店
120
6
1F
小超市
120
7
1F
棋牌室
100
8
1F
小饭店
150
10
金天城附近
大楼底商
1~2F
南京银行
800
7000万
8700
销售价格8000~15000,平均租金水平2元/平/天左右
祥和路东
1F
沿街
400
28
1F
70
祥和路西
1F
超市
200
18
1F
饭店
120
10
扬子江路沿街
江阳路至兴城路
1~2F
五金店
110
平均租金1~元/平/天
1~2F
美体店
110
4
1~2F
饭店
270
维扬路沿街
江阳路至兴城路
1F
沿街
80
3
平均租金1~元/平/天
1~2F
170
润扬广场周边
朝西(邗江路东)
1~3F
宾馆
200
15
-
3万
平均租金2~4元/平/天;销售价格~左右
4F
台球电玩城
150
12
1F
手机店
40
1~2F
超市
180
20
1F
餐饮
70
10
朝南(江阳路北)
1F
足疗
100
4
180
万~万
1F
药店
70
-
160
内铺
1F
足疗
40
3
万~2万
1F
家电
120
1F
理发店
75
2、项目销售区域划分及房源分割;
3、项目分区块销售价格制定;
项目分区块销售价格
区域
总面积(㎡)
销售均价(元/平)
销售总价(元)
户型设置
总价范围
一层北侧
22000
主力户型100~120平
85万~300万
二层北侧
12000
一层南侧
15000
二层南侧
10000
三层北侧
7800
9487842
三层南侧
7500
9119325
三层东侧
7500
1797000
圆弧1~3层整体
1883
11009
合计
11858
2
结合销售价格测算,项目整体销售回款预期亿元。
(项目详细价格表见附件)
4、租售预期回款
根据上述租售方案,租售累计回款为:
销售部分回款约为:
5500万;
年租金收益约为:
200万。
三、营销推广策略
基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况,本项目产品应向强品牌、高档次发展,在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级,经考虑,将项目推广主题定位为:
风情商业体创富新商机
(一)推广表现
表现一:
巴菲特说
在别人恐惧的时候
我贪婪
我辛苦积载的财富多了,但人民币贬值了...
我想买股票入市,但牛市变成了熊市...
我想买黄金升值,但黄金随时有可能变“黄”
财富国际商业中心
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区,三代人的保障,源于你今天的选择
表现二:
三代人的保障
源于你今天的选择
100-1000㎡限量吸金旺铺即将面市
盘踞主城繁华区,左右皆繁华,抢铺就是抢财富
(二)推广方式及渠道建议
1、推广总原则
先招商后销售,招商不是纯粹的招商,而是一个造势的问题,在全市场上建立租售两旺的信息。
在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点,引起社会舆论,提高知名度,促进商铺销售。
2、推广方式
营销中心现场展示
营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备,从所见、所闻全方位让买家了解信息。
另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整,以适合商铺的租售。
营销活动
竞拍商铺
小部分以竞价拍卖的形式进行炒作
建议促销主题活动:
商铺竞价拍卖会
要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。
亮眼优惠
1、电商优惠:
存1万抵10万
2、认筹优惠:
开盘前认筹客户可享受5万优惠
3、常规优惠:
客户可享受折优惠
4、全民经纪人政策:
凡成功介绍成交,介绍人可获得5万元现金奖励
四、项目自身整改方案;
为跟有利于项目整体销售去化,建议就项目以下部分进行整改;
1、项目北侧、南侧设置垂直观光电梯;
目前,项目一楼圆弧大厅设置有自动手扶梯,消费客群进入二、三楼极不方便,这将直接影响,客户对二楼、三楼的购买、经营感官。
2、二层顶部/三层地面中空部分,进行填浇处理;
一方面,二三层全部中空,造成了面积的较大浪费,且并不能带来直接的积极感官效果,;另一方面,客户商家实际使用也极不方便,对实际销售也就是最直接的影响。
3、关于道路出入口及停车问题进行集中调整;
a、商家入驻经营,停车位是硬性指标;项目实际地上停车位较为紧缺,而目前随着写字楼企业入驻增多,停车困难现象愈发显著;现行商业销售主推阶段,建议办公楼客户停车统一安排至地下,空留出地面停车为给各商家使用。
b、目前,恰逢江阳路快速通道改造,凭借道路扩建的时机,将项目北侧沿街绿化部分重新移位,使商业广场和江阳路实现平缓对接。
道路敞开,既解决了商业出入口问题,也可空置出部分停车位,环节停车紧张的问题。
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